Rückerstattung der Mietkaution § Ablauf, Fristen & mehr
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Wird ein Mietverhältnis zwischen einem Mieter und dem Vermieter geschlossen, so wird meist die Zahlung einer Mietkaution vereinbart. In der Regel handelt es sich dabei um drei Monatsmieten. Diese wird auf einem Sperrkonto auf den Namen der Mieterschaft hinterlegt. Wird das Mietverhältnis dann beendet, möchte die Mieterschaft schnellstmöglich die Rückerstattung der Mietkaution einfordern. Schließlich wurde die Kaution für die neue Wohnung schon bezahlt und auf dem Konto tut sich nun ein finanzielles Loch auf. Was also ist zu tun?
- Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für eventuelle Schäden oder einen Mietzinsrückstand.
- Die Mietkaution kann vom Vermieter einbehalten werden, wenn Schäden vorhanden sind oder andere offene Forderungen bestehen.
- Gibt es keinen Grund für die Einbehaltung des Mietzinsdepots, wird die Mietkaution innert von 30 Tagen ausgezahlt.
- Das Mietzinsdepots muss spätestens nach einem Jahr vom Vermieter nebst Zinsen rückerstattet werden.
- Liegt die Mietkaution auf einem Sperrkonto, so müssen beide Vertragsparteien der Auflösung zustimmen.
Rechtslage zur Rückerstattung des Mietkaution
Die Rückerstattung des Mietzinsdepots ist in der Schweiz grundsätzlich in dem für das Mietverhältnis relevanten Mietvertrag wie auch im Art. 257e Abs. 3 geregelt. So ergibt sich für die Rückerstattung der Mietsicherheit eine, auf den ersten Blick komplexe in der Praxis jedoch leicht zu verstehende Regelung. Im Mietvertrag wird geregelt wie und mit welchen Voraussetzungen die Übergabe des Mietobjekts bei Auszug zu erfolgen hat und wie die Mietkaution hinterlegt wurde. Sind die Voraussetzungen für die Rückgabe des Mietobjekts erfüllt, gilt der Mietvertrag als erfüllt und die Rückerstattung der Mietkaution hat zu erfolgen. Jedoch gibt das Gesetz dem Vermieter im Art. 257e Abs. 3 bis zu 12 Monaten Zeit, um die Rückerstattung abzuschließen.
Wann darf der Vermieter das Mietzinsdepot einbehalten?
Immer dann, wenn im Zuge der Wohnungsabgabe erkennbar ist, dass der Mieter seiner Haftung hinsichtlich der Reinigung des Mietobjekts oder kleinerer Reparatur Arbeiten nachgekommen ist, darf der Vermieter zunächst das Mietzinsdepot einbehalten. Zudem ist eine Rückerstattung der Kaution dann abzulehnen, wenn der Mieter entweder Forderungen des Vermieters hinsichtlich des Mietzins oder der Nebenkosten nicht nachgekommen ist, oder das Mietobjekt stark beschädigt wurde und damit Schadenersatzansprüche des Vermieters zu befriedigen sind. In all diesen Fällen, ist es dem Vermieter erlaubt die Rückerstattung der Mietsicherung für bis zu zwölf Monaten zu verweigern.
Frist für die Rückerstattung der Kaution
Das Schweizer Mietrecht regelt klar und eindeutig, dass mit der Auflösung eines Mietverhältnisses auch die Rückabwicklung der Mietkaution zu erfolgen hat. Sobald das Mietobjekt im Zuge der Abgabe an den Vermieter übergeben wurde, gilt es im Zuge des Wohnungsübergabeprotokoll festzulegen ob zum Beispiel die Wohnung zu behebende Mängel oder Schäden aufweist oder ob das Mietobjekt im ordentlichen Zustand an den Vermieter übergeben wurde. Sind weder Mängel noch offene Forderungen des Vermieters gegeben, so hat dieser binnen einer 30-tägigen Frist die Rückerstattung der Mietzinskaution zu veranlassen. Bestehen jedoch Mängel die der Haftung des Mieters unterliegen oder ist dieser seiner Zahlungspflicht säumig, so kann der Vermieter die Kaution für bis zu 12 Monate einbehalten, um so seine Rechte abzusichern. So gesehen ergeben sich folgende Fristen im Zusammenhang mit der Rückerstattung der Mietkaution:
- 30 Tage ab Wohnungsabgabe (keine Mängel, keine offenen Forderungen des Vermieters)
- max. 12 Monat (bei Mängel oder offenen Forderungen des Vermieters)
Ablauf der Auflösung des Mietzinsdepots
Sind keine Schäden in der Wohnung vorhanden, wird die Mietkaution nicht als Sicherheit benötigt, wenn der Mietzins stets bezahlt wurde. Der Vermieter hat das Mietzinsdepot einschließlich Zinsen in diesem Fall unverzüglich frei zu geben. Die Rückerstattung der Kaution muss innerhalb einer Frist von 30 Tagen erfolgen. Verzögerungen bei der Rückerstattung der Mietkaution treten dann ein, wenn Schäden am Mietobjekt gefunden wurden oder es ausstehende Mietzinszahlungen gibt. In diesem Fall kann der Vermieter auf die Mietkaution zurückgreifen. Das Schweizer Mietrecht erlaubt in hier, dass der Vermieter die Mietkaution bis zu einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten darf.
Die Frist zur Mietkaution-Rückerstattung ist für die Mieterschaft sehr lang. In der Praxis ist es jedoch so, dass es drei bis vier Monate braucht, um die Schlussabrechnung zu erstellen. Verzögert werden kann die Rückerstattung auch, weil es Zeit braucht, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. In der Regel wird diese nur einmal jährlich für alle Mieter gleichzeitig erstellt. Meist im Monat April. Gerade bei einem Wohnungswechsel kommt es häufig vor, dass die Mieterin und der Mieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Für die neue Wohnung muss der Mietzins und die Mietkaution gezahlt werden und für das alte Mietverhältnis wurde die Mietkaution noch nicht rückerstattet. Es empfiehlt sich daher, für die Mieterschaft Vorsorge zu treffen. Lässt man keine Mietzinsrückstände entstehen und gibt man die Wohnung in einem guten Zustand zurück, wird der Umzug nicht zu einem finanziellen Albtraum.
Mietzinsdepot bei einer Bank auflösen
Hat der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses die Mietkaution auf einem Sperrkonto bei einer Schweizer Bank hinterlegt, so kann die Mietkaution nur rückerstattet werden, wenn beide Vertragsparteien zustimmen. Das Sperrkonto muss auf den Namen der Mieterschaft lauten. Ausgenommen davon sind ein vollstreckbarer Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Urteil eine Gerichts. Sind sich der Mieter und der Vermieter darüber einig, dass die Mietkaution ausgezahlt werden soll, muss der Vermieter das Freigabeformular so vorbereiten, dass es von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden kann. Nach der Unterzeichnung wird das Freigabeformular an die Bank gesendet. Das Sperrkonto bei der Bank wird für die Mieterschaft anschließend freigegeben. Jetzt kann der Mieter über die Mietkaution frei verfügen. Meist dauert dieser Vorgang nur wenige Tage.
Mietkaution und Mietkautionsversicherung
Wurde im Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien vereinbart, dass die Mietkaution nicht auf einem Sperrkonto hinterlegt wird, sondern eine Bürgschaft bei einer Mietkautionsversicherung abgeschlossen werden kann, so gelten etwas andere Regeln. Der Anbieter der Mietkaution hat sich verpflichtet, alle offenen Forderungen des Vermieters, welche sich aus dem Mietverhältnis ergeben, zu begleichen. Dazu zählen neben Schäden eben auch ausstehende Mietzinszahlungen und die Nebenkosten. Diese Form der Mietkaution ist rechtlich identisch mit einem Sperrkonto bei einer Schweizer Bank. Von Mieter und Vermieter gleichermaßen werden Unterschriften bezüglich der Freigabe der Mietkaution benötigt. Die Unterschrift erfolgt auf einem Kautionszertifikat. Das hat der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses von der Mietkautionsversicherung erhalten.
Mietkautionsversicherung und der Schadensfall
Wurde das Wohnungsprotokoll bei der Übergabe erstellt und sind Schäden darauf vermerkt worden, so unterschreiben beide Vertragsparteien das Kautionszertifikat der Mietkautionsversicherung. Das Gleiche gilt für die offenen Mietzinsen aus dem Mietverhältnis. Gemeinsam mit dem Schadensprotokoll sendet der Vermieter das Kautionszertifikat zurück. Die Schlussabrechnung wird ebenfalls beigelegt. Die Mietkautionsversicherung wird den Schaden beim Vermieter begleichen, allerdings nur bis zur Kautionshöhe, also maximal drei Monatsmieten.
Nach dem Ausgleich beim Vermieter tritt die Versicherung in die Rechte des Vermieters ein. Sie fordert den an den Vermieter geleisteten Betrag von der Mieterin und dem Mieter zurück. Damit nimmt sie die Mieterschaft in Regress. Die Mietkautionsversicherung ist also kein Versicherungsschutz im herkömmlichen Sinne. Die Mieterschaft zahlt Prämien und benötigt zu Beginn des Mietverhältnisses keine Kaution.
Kündigung der Mietkautionsversicherung
Eigentlich ist man es von Versicherungen gewohnt, dass es notwendig ist, die Versicherung kündigen zu müssen. Dabei sind Kündigungsfristen und Laufzeiten zu beachten. Bei der Mietkautionsversicherung ist keine Kündigung notwendig. Es handelt sich also um eine sehr flexible Variante einer Mietkautionszahlung. Die Police der Mietkautionsversicherung ist immer an den Mietvertrag geknüpft. Damit löst sie sich mit der Wohnungskündigung automatisch auf. Der Vermieter sendet die Bürgschaftsurkunde im Original an die gewählte Mietkautionsversicherung zurück und gibt so den Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses bekannt. Es braucht also keine schriftliche Kündigung vonseiten der Mieterschaft, um die Mietkautionsversicherung aufzulösen.
Mietkaution zurückfordern – So geht´s
Sind nach der Wohnungsabgabe keine Schäden und Mietschulden vorhanden, so zahlt der Vermieter das Mietzinsdepot innert von 30 Tagen nach der Beendigung des Mietvertrages aus. Es empfiehlt sich jedoch für die Mieterschaft bereits auf dem Wohnungsübergabeprotokoll vom Vermieter bestätigen zu lassen, dass er mit der Rückerstattung der Mietkaution einverstanden ist. Verzögert sich die Auszahlung trotzdem, so kann die Mieterin und der Mieter folgende Möglichkeiten nutzen:
- Den Vermieter per Einschreiben bitten, die Mietkaution freizugeben.
- Eine Aufforderung per Einschreiben an den Vermieter senden, schriftlich zu begründen, warum er die Mietkaution nicht freigibt.
- Hat das keinen Erfolg, ist es ratsam, sich rechtlichen Rat einzuholen.
- Wer nicht auf die Rückerstattung der Mietkaution angewiesen ist, geht nach einem Jahr selbst zur Bank. Die Bank muss zu diesem Zeitpunkt die Mietkaution zuzüglich Zinsen auszahlen. Dann ist die Zustimmung des Vermieters nicht mehr nötig. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter rechtliche Schritte eingeleitet hat.
Wie kann ein Anwalt bei der Rückerstattung der Mietkaution behilflich sein?
Sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht zu verschaffen ist leicht, wenn man einen Anwalt für Mietrecht zu rate zieht. Er kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf eine Mietkautionsrückerstattung im Detail genau erklären. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen einholen und sich beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt immer beide Vertragsparteien. Treten Fragen zur Mietkaution und deren Rückerstattung auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft oder des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht empfiehlt sich für beide Vertragsparteien. Deshalb ist es wichtig, seine Erfahrung zu nutzen.
FAQ: Rückerstattung der Mietkaution
Wurde die Mietkaution während des Mietverhältnisses auf einem Depot bei einer Bank hinterlegt, so stellt der Vermieter der Mieterschaft spätestens ein Jahr nach dem Ende des Mietverhältnisses die Rückerstattungsbescheinung aus. Diese gibt die Kaution zur Auszahlung frei.
Die Bank möchte meist neben der Rückerstattungsbescheinigung das Wohnungsübergabeprotokoll in Kopie und die Kündigung des Mietverhältnisses sehen. Erst dann gibt sie das Geld frei.
Ohne eine schriftliche Rückerstattungsbescheinigung kann sich die Bank ein Jahr bis zur Auszahlung Zeit lassen. Diese Zeit ist nötig, um zu prüfen, ob der Vermieter ein Verfahren bei Gericht gegen die Mieterschaft eingeleitet hat.
Hat die Mieterschaft Schäden verursacht, ist den Mietzins schuldig geblieben oder hat Nebenkosten nicht gezahlt, kann der Vermieter die Kaution zwölf Monate lang zurückbehalten.
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