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Kündigung eines Mietverhältnisses: Was müssen Mieter & Vermieter wissen?

lic. iur. Sonja Vollenweider
im Interview

Möchten Sie als Mieter eine Mietwohnung kündigen, gibt es immer wieder einige Dinge, welche zu beachten sind. Was bedeutet „fristgerecht“ kündigen? Und wie muss ich das Kündigungsschreiben formulieren? Diese und noch weitere Fragen beantwortet Ihnen im folgenden Interview lic. iur. Sonja Vollenweider, Rechtsanwältin in Luzern.

Rechtsanwältin lic. iur. Sonja Vollenweider studierte in Fribourg Rechtswissenschaften und erwarb anschließend das Anwalts- und Notariatspatent im Kanton Luzern. Seit 2007 ist sie selbständig und Partnerin in der im Jahr 2022 neu gegründeten Bürogemeinschaft Vollenweider Steiner in Luzern.
Als akkreditierte Rechtsberaterin des Hauseigentümerverbandes des Kantons Luzern hat sie in den letzten 15 Jahren viel Praxiserfahrung gesammelt und sich im Immobilienrecht spezialisiert. Ihre Leidenschaft gilt besonders den Rechtsgebieten rund um die Liegenschaft wie Sachenrecht, Mietrecht, Stockwerkeigentumsrecht, Werkvertragsrecht, öffentliches und privates Baurecht sowie Erbrecht. In diesen Bereichen vertritt Frau Vollenweider seit Jahren die Interessen ihrer Klienten in rechtlichen Angelegenheiten.

Als Notarin berät Sie insbesondere bei der Nachlassplanung, Erbfolgeregelung, Grundstücksübertragung, Begründung von Stockwerkeigentum und Dienstbarkeiten, verfasst Vorsorgeaufträge und nimmt Gründungen und Mutationen von Gesellschaften sowie Beglaubigungen vor.

lic. iur. Sonja Vollenweider
lic. iur. Sonja Vollenweider

Rechtsanwältin für Mietrecht

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Wann kann ich als Mieter einen Mietvertrag kündigen & was bedeutet in diesem Zusammenhang „fristgerecht“?

Der Mieter kann das Mietverhältnis grundsätzlich immer kündigen, sofern es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt. Die Kündigung hat fristgerecht zu erfolgen, das heisst, der Mieter muss sich an die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen und -termine halten. Man spricht von einer ordentlichen Kündigung. Bei Geschäftsräumen beträgt die Kündigungsfrist von Gesetzes wegen mindestens 6 Monate, bei Wohnungen mindestens 3 Monate und bei möblierten Zimmern, gesondert vermieteten Einstellplätzen oder ähnlichen Einrichtungen mindestens zwei Wochen. Bei gemischten Nutzungen ist bezüglich der anzuwendenden Kündigungsfrist auf die überwiegende Nutzungsart abzustellen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind relativ zwingend; d.h. sie dürfen nicht unterschritten, aber vertraglich verlängert werden.

Der Mieter kann den Mietvertrag jedoch auch ausservertraglich kündigen, und zwar in den folgenden Fällen:

  • wegen Mängeln an der Mietsache (Art. 259b lit. a OR)
  • aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR)
  • beim Tod der Mieterin (Art. 266i OR)
  • im erstreckten Mietverhältnis (Art. 272d OR)

In diesen Fällen sind andere Fristen und Termine einzuhalten, welche im Gesetz geregelt sind.

Die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen müssen eingehalten werden.

Was versteht man hierbei unter dem sogenannten Kündigungstermin?

Der Kündigungstermin ist der Tag, per welchem das Mietverhältnis beendet werden soll. Im Kanton Luzern gibt es offiziell keine ortsüblichen Kündigungstermine, meistens sind es aber entweder Ende März, Juni und September oder jedes Monatsende ausser Dezember.

Kann ich einen Mietvertrag auch vor der Kündigungsfrist kündigen?

Grundsätzlich sind die im Mietvertrag vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Termine einzuhalten. Werden diese missachtet, ist die Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam.

Gibt es hierzu Ausnahmen?

Gemäss Art. 264 OR kann der Mieter die Sache vorzeitig zurückgeben, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Dieser muss jedoch zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen (Umfang der Mietsache, Höhe des Mietzinses usw.) zu übernehmen. Es genügt ein Nachmieter, der die Voraussetzungen erfüllt, um von den mietvertraglichen Pflichten, insbesondere der Mietzinszahlungspflicht, befreit zu sein.

Lehnt der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter ab, weil die Voraussetzungen nicht gegeben sind, muss der Mieter den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

Muss ich meine Kündigung begründen?

Nein, eine Kündigung muss nicht begründet werden (siehe Art. 271 OR). Es kann jedoch eine Begründung verlangt werden.

In welcher Form sollte die Kündigung ablaufen? Reicht eine mündliche Bekanntmachung?

Der Mieter hat die Kündigung fristgerecht schriftlich und am besten per Einschreiben zu versenden. Eine persönliche Übergabe an den Vermieter ist auch möglich, ich würde mir jedoch auf einer Kopie der Kündigung vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen, dass das Schreiben am betreffenden Tag entgegengenommen wurde. Falls der Mieter verheiratet ist oder in einer eingetragenen Partnerschaft lebt, ist die Kündigung nur gültig, wenn beide Partner unterschrieben haben. Sind mehrere Mieter im Mietvertrag erwähnt, müssen alle Mitmieter die Kündigung unterzeichnen. Der Mieter muss jedoch für die Mitteilung der Kündigung kein amtliches, vom Kanton genehmigtes Formular verwenden, so wie es der Vermieter muss; einfache Schriftlichkeit genügt.

In welchen Fällen kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen?

Der Vermieter kann das Mietverhältnis ebenfalls ordentlich, d.h. unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Fristen und Termine kündigen. Die Kündigung darf jedoch das Gebot von Treu und Glauben sowie der Loyalität nicht verletzen, ansonsten sie auf Anfechtung hin aufgehoben werden kann (Art. 271 und 271a OR). Eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung bedarf eines objektiv erkennbaren schützenswertes Interesses.

Des Weiteren kann der Vermieter das Mietverhältnis in folgenden fünf Fällen ausserordentlich auflösen, und zwar:

  • wegen Zahlungsverzuges (Art. 257d OR)
  • wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht (Art. 257f)
  • bei einem Eigentümerwechsel (Art. 261 OR)
  • aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR)
  • bei Konkurs des Mieters (Art. 266h OR).

Muss der Vermieter hierfür etwaige Kündigungsfristen einhalten?

Ja, das hat er, jedoch nicht die im Mietvertrag vereinbarten Fristen. Bei ausserordentlichen Kündigungen sind in der Regel die vom Gesetz vorgesehenen minimalen Fristen und zulässigen Kündigungstermine einzuhalten, welche vom jeweiligen Kündigungsgrund abhängen. Beispielsweise kann das Mietverhältnis bei Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR fristlos resp. bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monates gekündigt werden. Eine fristlose Kündigung ist die Ausnahme, dies z.B. bei einer vorsätzlichen schweren Beschädigung der Mietsache.

Gibt es die Möglichkeit, in der Wohnung bleiben zu können, wenn es beispielsweise finanzielle Schwierigkeiten gibt, aber der Vermieter das Mietverhältnis aufkündigte?

Wenn der Verbleib im Mietobjekt rechtmässig sein soll, nicht, ausser der Mieter handelt mit dem Vermieter ein neues Mietverhältnis aus, was jedoch schwierig sein dürfte, wenn der weitere Verbleib mit finanziellen Schwierigkeiten begründet wird. Stimmt der Vermieter einem neuen Mietverhältnis nicht zu, muss der Mieter bei weiterem Verbleib im Mietobjekt mit einer Ausweisung rechnen.

In manchen Fällen darf sogar der Vermieter das Mietverhältnis kündigen!

Ich habe gekündigt, möchte jedoch in der Wohnung bleiben, weil ich momentan keine andere Wohnung finde. Kann ich die Kündigung zurückziehen?

Eine Kündigung ist ein Gestaltungsrecht, welche grundsätzlich nicht mehr zurückgezogen werden kann. Die Kündigung löst das Vertragsverhältnis auf. Es könnte jedoch ein neues Mietverhältnis abgeschlossen werden, sofern der Vermieter damit einverstanden ist. Die Parteien können aber auch vereinbaren, dass die Wirkung der Kündigung zu einem späteren Zeitpunkt eintreten soll.

Oftmals lohnt es sich, das Gespräch mit dem Mieter bzw. Vermieter zu suchen, um Rechtsstreitigkeiten zu verhindern.

Haben Sie als Rechtsanwältin möglicherweise noch den ein oder anderen Tipp, worauf Mieter sowie Vermieter beim Thema Kündigung besonders achten sollten?

Den Vermietern empfehle ich, sich vorgängig über das Vorgehen zu erkundigen, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird, weil formelle und schwere materielle Mängel zur Nichtigkeit und materielle Mängel zur Unwirksamkeit der Kündigung führen können. Viele Vermieter sind sich nicht bewusst, dass eine erfolgreiche Anfechtung der Kündigung durch den Mieter eine dreijährige Kündigungssperre zur Folge haben kann.

Auch dem Mieter empfehle ich sich vorgängig darüber zu informieren und den Vertrag zu konsultieren, wie das Mietverhältnis aufgelöst werden kann, um eine ein paar Monate weitergehende, allenfalls unnötige Mietzinszahlungspflicht zu vermeiden. Um Rechtsstreitigkeiten oder Missverständnisse zu vermeiden, lohnt es sich für beide Parteien oftmals, vorgängig das Gespräch mit dem Mieter bzw. Vermieter zu suchen.

Vielen Dank für das Interview!

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