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Mietverhältnis kündigen – Fristen, Anfechtung & mehr

Will man in der Schweiz ein Mietverhältnis kündigen, muss man sowohl als Mieter sowie auch als Vermieter Einiges beachten. Dabei spielen neben Kündigungsfristen auch Kündigungsgründe und formelle Vorschriften eine wichtige Rolle. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen ausführen, welche Regeln für die Kündigung eines Mietverhältnisses gelten und was grundsätzlich und in bestimmten Situationen dabei zu beachten ist.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Mietverhältnis kündigen

Will man ordentlich ein Mietverhältnis kündigen in der Schweiz, so muss man zunächst einmal wissen, dass es hierfür grundsätzlich formelle Erfordernisse gibt, die gesetzlich geregelt sind. Nach dem Obligationenrecht (OR) muss eine Kündigung des Mietverhältnisses immer schriftlich erfolgen, selbst wenn ein Mietvertrag mündlich vereinbart wurde.

Formelles zum Mietverhältnis kündigen

Dabei muss bei einer Kündigung durch den Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen die Kündigung schriftlich und auf einem amtlich genehmigten Formular zugestellt werden und ein regulärer Brief reicht hierfür nicht aus. Werden diese Formalitäten nicht eingehalten, ist eine Kündigung nichtig und das Mietverhältnis damit nicht gekündigt. Generell muss eine ordentliche Kündigung nicht begründet werden, jedoch kann ein Mieter, der eine Kündigung vom Vermieter erhalten hat, auf Verlangen eine Begründung anfordern.

Neben der Schriftform bei der Kündigung und der Formularform für den Vermieter ist es auch wichtig zu wissen, dass eine Kündigung durch den Mieter immer von allen Mietern unterschrieben werden muss und auch ein Vermieter allen Mietern eines Mietobjektes separat kündigen muss. Für den Fall also, dass eine Mietwohnung einem Ehepaar bzw. eingetragenen Partnern als Familienwohnung dient, so muss der Vermieter die Kündigung (zwei Kündigungsformulare) beiden Ehegatten separat zustellen. Dabei gilt dies auch unabhängig davon, ob einer oder beide Ehepartner bzw. eingetragene Partner den Mietvertrag unterschrieben haben.

Zustimmung des Ehegatten muss eingeholt werden

Im Umkehrfall, bei einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter muss auch bei Verheirateten mit nur einem Mieter eine Zustimmung der Kündigung des Ehegatten eingeholt werden. Dabei würde es zwar ausreichen, wenn diese Zustimmung mündlich erteilt wird, am sichersten ist es jedoch, wenn beide Personen die Kündigung unterschreiben.

Kündigungsfristen beim Mietverhältnis kündigen

Kündigungsfristen sind zumeist im Mietvertrag geregelt und sie dürfen bei Wohnraummiete nicht weniger als 3 Monate betragen, bei Geschäftsraummiete nicht weniger als 6 Monate. Diese Fristen sind auch gültig, wenn im Mietvertrag dazu nichts konkret geregelt wurde. Für den Fall, dass Kündigungstermine nicht im Mietvertrag geregelt sind (z. B. Kündigung auf Monatsende) dann gelten immer die ortsüblichen Kündigungstermine, die bei den Schlichtungsbehörden erfragt werden können. Längere Kündigungsfristen sind jedoch jederzeit individuell vereinbar. Eine Sonderregelung gilt lediglich für möblierte Zimmer, bei denen das Gesetz eine Frist als gesetzliches Minimum von nur zwei Wochen auf das Monatsende vorsieht.

Generell muss eine Kündigung immer termingerecht beim Mieter bzw. Vermieter eintreffen. Grundsätzlich ist dabei auch nicht das Datum des Poststempels entscheidend, sondern wann die andere Partei die Kündigung auch tatsächlich erhalten hat. Dabei muss die schriftliche Kündigung eines Mietverhältnisses immer spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der zu kündigenden Partei zugestellt sein. Deshalb ist es wichtig, vor der Kündigung des Mietverhältnisses zu klären, welche Kündigungsfristen oder auch – termine im individuellen Fall gültig sind. Dabei gilt immer in erster Linie der Kündigungstermin, der im Mietvertrag angegeben wurde. In den meisten Fällen kann zum Monatsende gekündigt werden, wobei oftmals der 31. Dezember ausgenommen ist. Für den Fall, dass im Mietvertrag dazu nichts angegeben ist, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine, die in vielen Kantonen auf Ende März und Ende September begrenzt sind.

Mietverhältnis kündigen bei befristeten Mietverhältnissen

Neben den regulären unbefristeten Mietverhältnissen können auch befristete Mietverhältnisse abgeschlossen werden, die dann mit Ablauf einer bestimmten, ausdrücklich oder stillschweigend vereinbarten Dauer ohne Kündigung enden nach Art. 255 OR und Art 266 Abs. 1 OR. Dabei ist es auch möglich, dass die Parteien eine bestimmte Höchstdauer vereinbaren und gleichzeitig verabreden, dass der Vertrag während dieser Dauer ein- oder beidseitig auch schon früher gekündigt werden kann. Auch in diesem Fall dann liegt dann ein befristetes Mietverhältnis vor, welches nach Ablauf der Dauer bzw. an einem Stichtag ohne Kündigung endet. Für weitere Informationen zu einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses lesen Sie bitte auch unseren Beitrag Mietvertrag kündigen.

Mietverhältnis kündigen – weitere Kündigungsarten

Ausser der ordentlichen Kündigung gibt es im Schweizer Mietrecht auch Regelungen zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, einer ausserterminlichen Kündigung des Mietverhältnisses, Regelungen zu Kündigungen des Vermieters wegen Eigenbedarf und eine Reihe von speziellen Regelungen zu Gründen für eine Kündigung durch den Vermieter, die im Folgenden näher erläutert werden sollen.

Ausserterminliche Kündigung des Mietverhältnisses

Will ein Mieter vorzeitig sein Mietverhältnis kündigen, so muss er einen Nachmieter vorschlagen. Dabei muss ein potentieller Nachmieter bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen und er muss zahlungsfähig und für den Vermieter zumutbar sein. Grundsätzlich kann ein Vermieter dabei jedoch einen vorgeschlagenen Nachmieter rechtmässig ablehnen, wenn dieser die Bedingungen nicht erfüllt. 

Für eine vorzeitige Kündigung muss vom Mieter ein Nachmieter vorgeschlagen werden. Zumutbarkeit muss dabei mit objektiven Kriterien gemessen werden und es ist z. B. nicht zumutbar, wenn ein alleinstehender Miete eine Grossfamilie als Nachmieter vorschlägt. Ein Vermieter hat üblicherweise 30 Tage Zeit, einen vorgeschlagenen Nachmieter zu überprüfen. Lehnt der diesen ab, obwohl er alle Bedingungen erfüllt, ist der Mieter berechtigt, trotzdem zum Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter die Mietsache übernommen hätte, seine Mietzahlungen einzustellen und die Mietsache zurückzugeben. Übernimmt ein Nachmieter den Vertrag muss ein ehemaliger Mieter jedoch wissen, dass auch er noch bis zum regulären Ende seiner Kündigungsfrist solidarisch mit dem Nachmieter haftet. Deshalb ist es in jedem Fall sinnvoll, auch als Mieter einen Nachmieter selbst zu überprüfen.

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Nicht immer müssen Mieter und Vermieter die vertraglichen oder regulären gesetzlichen Kündigungsfristen und -Termine einhalten, wenn sie ein Mietverhältnis kündigen wollen. Unter bestimmten Bedingungen darf auch eine ausserordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Nach Art. 266g OR haben sowohl ein Vermieter als auch ein Mieter das Recht, ohne Rücksicht auf den vereinbarten Kündigungstermin “aus wichtigen Gründen” zu kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist (z.B. bei Wohnungen 3 Monate) muss aber trotzdem eingehalten werden. Der “wichtige Grund” darf bei Vertragsabschluss noch nicht bekannt gewesen sein. Je nach Verschulden der Parteien kann der Richter jedoch einen Schadenersatz festlegen.

Ein Mieter hat ferner ein Recht auf eine fristlose Kündigung ohne eine Einhaltung von Terminen nach Art. 259b OR, wenn seine Mietsache einen sehr schweren Mangel hat, den der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist beseitigt hat. Auch gibt es besondere Gründe für Kündigung durch Vermieter, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Ist ein Mieter im Mietrückstand und mahnt der Vermieter fällige Mietzinse oder Nebenkosten mit der gesetzlich vorgeschriebenen Nachfrist an und droht gleichzeitig mit Kündigung, so darf er nach erfolglosem Verstreichen der Frist ausserordentlich das Mietverhältnis kündigen. 

Hierbei muss er bei Wohnungen und Geschäftsräumen eine Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende einhalten, bei sonstigen Mietsachen kann er fristlos kündigen nach Art. 257 d OR. Auch für den Fall, dass ein Mieter seine Sorgfalts- oder Rücksichtnahmepflichten wiederholt verletzt hat , sind dies auch Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter, der den Mietvertrag mit einer 30-tägigen Frist kündigen kann. Für weitere Informationen zur fristlosen Kündigung lesen Sie bitte auch unseren Beitrag Die ausserterminliche Kündigung.

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Mieter kündigen wegen Eigenbedarf

Liegt ein Eigenbedarf vor, so möchte ein Vermieter das Mietobjekt für sich selbst nutzen oder für nahe Verwandte. Für den Fall, dass ein legitimier Eigenbedarf vorliegt, kann ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen mit seinem bisherigen Mieter um die Mietsache im Sinne des Eigenbedarfs zu nutzen. Dabei muss er dies in er erklärenden Begründung bei der Kündigung des Mietverhältnisses die Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter angeben und er muss die vereinbarte oder gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist beachten.

Im Regelfall kann man wegen einem Eigenbedarf ein Mietverhältnis nicht vorzeitig kündigen. Dabei muss man die vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten oder aber auch das Ende einer Frist bei einem befristeten Mietverhältnis. Dies ist nur möglich bei einem dringenden Eigenbedarf, der voraussetzt, dass es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder aber auch anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Eigennutzung der vermieteten Mietsache zu verzichten. Grundsätzlich ist es am Vermieter, einen dringenden Eigenbedarf zu beweisen.

Wird eine Mietsache auf einen neuen Eigentümer übertragen (durch Verkauf, Schenkung oder Erbteilung) hat der neue Eigentümer bei der Kündigung von Wohnraummiete oder Geschäftsraummiete dann ein Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarf und kann den jeweiligen Mietvertrag zum nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Dieser beträgt bei Wohnraummiete dann 3 Monate und bei Geschäftsraummiete dann 6 Monate.

Übersicht Kündigungsfristen beim Mietverhältnis kündigen

KündigungsartKündigungsfrist
Ordentliche KündigungGemäß vertraglicher Vereinbarung oder
3 Monate bei Wohnmietverträgen und
6 Monate bei Geschäftsmietverträgen
Fristlose Kündigung aus wichtigen GründenGesetzliche Kündigungsfristen
ohne Einhaltung von Fristen bei sehr schweren Mängeln
30 Tage bei Mietzinsrückständen
Ausserterminliche Kündigungbei vorhandenem Nachmieter ca. 30 Tage oder nach Vereinbarung
Kündigung wegen EigenbedarfGemäß vertraglicher Vereinbarung oder
3 Monate bei Wohnmietverträgen und
6 Monate bei Geschäftsmietverträgen
Kündigung wegen Eigenbedarf bei
Eigentümerwechsel
Zum nächsten gesetzlichen Termin, also
3 Monate bei Wohnmietverträgen und
6 Monate bei Geschäftsmietverträgen

Wie kann sich ein Mieter gegen eine Kündigung des Mietverhältnisses wehren?

Will sich ein Mieter gegen eine Kündigung des Mietverhältnisses wehren, kann er zunächst prüfen, ob diese formal richtig erstellt und auch zugestellt wurde und auch die Kündigungsfristen eingehalten wurden. Für den Fall, dass dies nicht der Fall ist, kann er die Kündigung schon aus formalen Gründen anfechten. Dabei ist dies z. B. möglich, wenn

  • Der Vermieter die Kündigung nicht auf dem amtlich vorgeschriebenen Formular zugestellt hat,
  • die Kündigung bei einer Familienwohnung nicht separat an Eheleute oder eingetragene Lebenspartner zugestellt wurde oder
  • die Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde

In diesen Fällen ist eine Anfechtung der Kündigung innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Kündigung durch den Mieter möglich. Allerdings ist eine Anfechtung der Kündigung aus formalen Gründen oder wegen nicht eingehaltenen Kündigungsfristen nicht längerfristig von Erfolg gekrönt, da ein Vermieter eine neue, formal richtige Kündigung aussprechen kann zu einem späteren Termin. Ausserdem ist bei einer Nichteinhaltung von Kündigungsfristen eine Kündigung automatisch zum nächsten gültigen Kündigungstermin gültig.

Anfechtung der Kündigung wegen eines Verstosses gegen den Grundsatz von Treu und Glauben

Durch eine Anfechtung verlangen betroffene Mieter die Aufhebung der Kündigung. Nach dem Gesetz ist eine Kündigung aufzuheben, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, d.h. wenn sie unverhältnismässig ist und ohne schützenswertes Interesse lediglich als Schikane ausgesprochen wird. Dabei spricht man in diesen Fällen auch von einer missbräuchlichen Kündigung.

Deshalb ist eine Kündigung immer dann anfechtbar nach Art. 271a OR, wenn ein Mieter

  • nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, z. B. wenn nach der Beanstandung eines Mangels am Mietobjekts oder der Nebenkostenabrechnung die Kündigung folgt.
  • Wenn eine Mietzinserhöhung oder andere einseitige Vertragsänderung zu Ungunsten des Mieters durchgesetzt werden soll.
  • Vor einem Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, bei dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen war oder in dem mit der Mieterschaft ein Vergleich abgeschlossen wurde.
  • Wegen einer Änderung der familiären Situation des Mieters, sofern dem Vermieter dadurch keine schweren Nachteile entstehen.

In Ausnahmen ist eine Kündigung dann nicht missbräuchlich, wenn eine Kündigung wegen dringenden Eigenbedarf ausgesprochen wurde, wenn der Mieter trotz Mahnung den Mietzins nicht bezahlt oder wenn er schwere Verletzungen seiner Sorgfaltspflichten begangen hat.

Mieterstreckung beim Mietverhältnis kündigen

Im Rahmen des Mieterschutzes regelt das Mietrecht in der Schweiz, dass ein Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Kündigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, welche durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Erstreckung eines Mietverhältnisses soll einem Mieter Zeit verschaffen, eine neue Wohnung zu finden. Nach Art. 272 ff. kann eine Mieterstreckung immer dann beantragt werden, wenn eine wirksame Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen wurde. Ein Mietverhältnis kann maximal 4 Jahre bei Wohnmietverhältnissen und maximal 6 Jahre bei Geschäftsmietverhältnissen erstreckt werden. Auch bei befristeten Mietverhältnissen ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses möglich.

Ausgenommen sind Fälle, in denen ein Mieter entweder im Zahlungsrückstand ist oder aber grobe Pflichtverletzungen begangen hat. Ausserdem ist eine Mieterstreckung auch dann unmöglich, wenn die Kündigung durch geplante Umbau- oder Abbrucharbeiten begründet ist. Den Antrag auf Mieterstreckung muss ein Mieter bei unbefristeten Mietverträgen spätestens 30 Tage nach der Kündigung stellen, bei befristeten Mietverträgen spätestens 60 Tage vor Vertragsablauf. Hat ein Mieter diese Fristen verpasst, hat er sein Recht auf eine Mieterstreckung verloren. Falls ein Mieter eine Anfechtung der Kündigung betreibt, so prüft das Gericht auch automatisch, ob eine Mieterstreckung möglich ist.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Mietverhältnis kündigen helfen?

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses empfiehlt es sich in vielen Fällen, die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht zu suchen. Hierbei kann dieser sowohl Vermieter beraten, wie eine erfolgreiche Kündigung ausgesprochen werden kann als Mieter, wie man sich gegen eine Kündigung des Mietverhältnisses wehren kann. Dabei wird er die Gründe für die Kündigung durch den Vermieter prüfen und auch die Kündigungsfristen und im Zweifelsfall eine Anfechtung der Kündigung vorbereiten oder in manchen Fällen auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinarbeiten. Auf Vermieterseite kann er z. B. dabei unterstützen eine Kündigung durch den Vermieter wegen dringendem Eigenbedarf überzeugend zu formulieren oder aber auch eine Anfechtung der Kündigung seitens des Mieters abzuwenden. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietverhältnis kündigen.

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FAQ: Mietverhältnis kündigen

Ist die weitere Vertragserfüllung für den Mieter oder den Vermieter unzumutbar, kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf einen beliebigen Zeitpunkt gekündigt werden. Vorteilhaft ist das dann, wenn der Vertrag längere Fristen oder weniger Kündigungstermine vorsieht. An die «wichtigen Gründe» werden jedoch strenge Anforderungen gestellt, und sie dürfen nicht selbstverschuldet sein. Finanzielle Probleme, Verlust der Arbeitsstelle oder Umzug ins Altersheim erfüllen die Voraussetzungen nicht, in der Praxis werden aber der Tod des Partners, Invalidität oder auch eine schwere Wirtschaftskrise in der Regel anerkannt.
Ist der Mieter mit der Bezahlung der Miete im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine letzte Frist von 30 Tagen zur Bezahlung der Ausstände setzen und ihm androhen, dass ihm mit einer weiteren Frist von 30 Tagen per Monatsende gekündigt wird, falls er der Zahlungsaufforderung nicht fristgerecht nachkommt.
Mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher und klarer Mahnung weiter die Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme verletzt und dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. An diese ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit werden aber strenge Anforderungen geknüpft. Seine Pflichten verletzt ein Mieter etwa dann, wenn er wiederholt und trotz Abmahnung massiv gegen die Ruhezeiten verstösst oder auf Dauer Gäste oder Untermieter in einer Zahl aufnimmt, die unzumutbare Immissionen hervorruft.
In einem Schreiben an die Schlichtungsbehörde sollte man für den Fall, dass man mit der Anfechtung nicht durchkommt, eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Das Mietverhältnis kann auf maximal vier Jahre erstreckt werden, was allerdings nur selten geschieht. In Ballungszentren sind die Chancen aber gut, eine erstmalige Erstreckung von einem halben bis zu einem Jahr zu erhalten. Massgeblich für die Dauer der Erstreckung sind die Interessen von Mieter und Vermieter, die gegeneinander abgewogen werden.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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