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Abgabeprotokoll – Inhalt, Bedeutung und Mängel

Ein Abgabeprotokoll dient in erster Linie der Bestätigung, dass Mieter und Vermieter die Wohnungsübergabe gemeinsam und sachgemäss protokolliert haben. Dabei kommt ihm sowohl beim Einzug als auch beim Auszug eine große Bedeutung zu, da es den Zustand der Wohnung, genau dokumentiert. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, welche Inhalte ein Abgabeprotokoll hat, welchem Zweck es dient und wie vorzugehen ist, wenn Mängel im Protokoll festgehalten werden.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Abgabeprotokoll

Die Erstellung eines Abgabeprotokolls bei der Wohnungsübergabe am Ende des Mietverhältnisses ist nicht gesetzlich vorgeschrieben aber in der Praxis durchaus üblich. Generell ist ein Übergabeprotokoll sowohl beim Einzug als auch beim Auszug relevant und stellt sowohl bei der Wohnungsabgabe als auch bei Annahme ein verbindliches Dokument dar.

Dabei füllt der Vermieter dieses bereits bei der Übergabe der Wohnung aus, um eventuelle Beschädigungen und Mängel zu notieren. Anhand dieses Protokolls lässt sich dann auch bei einem Auszug des Mieters und der Erstellung eines Abgabeprotokolls feststellen, welche Schäden entstanden sind.

Grundsätzlich ist jedoch ein Mieter nicht verpflichtet, das Abgabeprotokoll zu unterschreiben, wenn er mit einem festgestellten Mangel nicht einverstanden ist. Für den Fall, dass er jedoch mit seiner Unterschrift auf dem Abgabeprotokoll Mängel anerkennt, übernimmt er auch Verantwortung für die Schäden und deren Beseitigung. Der wichtigste Bezugspunkt für das Abgabeprotokoll ist der Mietvertrag, in dem sich beide Parteien zu allen wichtigen Punkten einigen, die das Mietverhältnis betreffen. Allerdings können auch individuelle Punkte, wie z. B. die Übernahme von Einrichtungsgegenständen, die Pflege der Wohnung und deren Zustand bei Übergabe oder Abgabe, ebenfalls verbindlich festgehalten werden.

Deshalb empfiehlt es sich auch, vor Erstellung des Abgabeprotokolls noch einmal einen Blick in den Vertrag zu werfen. Dabei lässt sich überprüfen, ob tatsächlich alle vereinbarten Punkte überprüft werden. Ferner kann er auch bei Meinungsverschiedenheiten in Bezug auf Mängel dienlich sein, da er eine verbindliche Rechtsgrundlage bietet. Ist ein Abgabeprotokoll ausgefüllt und von beiden Seiten unterschrieben, gilt es als rechtsverbindliches Dokument. Ergänzend werden dem Abgabeprotokoll auch die Inventarliste, der Zählerstände oder auch ein fachmännisches Gutachten beigefügt.

Worauf muss man bei der Wohnungsabgabe achten?

Generell sollten bei der Übergabe der Wohnung an den Vermieter beide Parteien des Mietvertrages persönlich anwesend sein. Ferner ist es wichtig, das Übergabeprotokoll des Einzugs bereit zu halten bzw. auch den Mietvertrag vor Ort zu haben. Dadurch ist es dann relativ leicht für Mieter und Vermieter, nachzuweisen, welche Mängel bereits bei der Wohnungsübernahme vorhanden waren und welche nicht. Falls das Übergabeprotokoll bei der Wohnungsabgabe fehlt oder nur flüchtig erstellt wurde, kann es schnell zu Meinungsverschiedenheiten über die Ursache von festgestellten Mängeln kommen.

Grundsätzlich sind Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung vor der Wohnungsabgabe zu reinigen und auch kleine Schäden im Rahmen des kleinen Unterhalts auszubessern. Hierzu gehören z. B. das Auswechseln defekter Glühbirnen oder das Füllen von Löchern in den Wänden. Bei der Wohnungsabgabe überprüfen beide Parteien dann während eines gründlichen Rundgangs durch die Wohnung, ob und welche Mängel nach dem Einzug entstanden sind. Diese werden dann im Abgabeprotokoll schriftlich festgehalten, wobei sich hier eine zusätzliche Dokumentation durch Fotos oder Videos empfiehlt.

Dabei sollte man im Abgabeprotokoll genau festlegen, wer für entstandene Schäden bezahlen muss. Hierbei gilt, dass der Mieter aufgrund seiner Sorgfaltspflicht die Wohnung in dem Zustand zurückgeben muss, in welcher er sie bezogen hat. Jedoch sind kleine Abnutzungserscheinungen dabei von der Seite des Vermieters zu tolerieren.

Funktion des Abgabeprotokolls

Grundsätzlich muss ein Mieter für Mängel am Mietobjekt aufkommen, die nicht durch eine normale Abnutzung entstanden sind bei der Übergabe der Wohnung an den Vermieter. Hierbei kann dies z. B. der Fall sein, wenn Schäden aufgrund einer übermässigen Abnutzung entstehen oder größere Beschädigungen entstanden sind. Aber auch Kleinreparaturen, die der Mieter hätte ausführen müssen, können im Abgabeprotokoll vermerkt werden, genauso wie z. B. Nikotinablagerungen.

Ferner wird im Abgabeprotokoll auch vermerkt, wer die Kosten für eine Mängelbeseitigung zu übernehmen hat. Hierbei kann auch z. B. für eine neue Versiegelung des Fussbodens vereinbart werden, dass der ausziehende Mieter z. B. 25 % der Kosten trägt und der Vermieter den Rest. Für den Fall, dass es jedoch bezüglich der Kostenübernahme zu Unstimmigkeiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter kommt, kann der Vermieter in vielen Fällen auch zunächst einen Teil der Kaution einbehalten um eine Mängelbeseitigung schnellstmöglich für den nächsten Mieter zu bewerkstelligen.

Im Idealfall sind sich jedoch beide Parteien bezüglich des Abgabeprotokolls einig. Allerdings können sie auch abweichende Beurteilungen von Schäden im Protokoll bei der Wohnungsabgabe aufnehmen. Falls sich hieraus Konflikte ergeben, kann mit dem dokumentierten Abgabeprotokoll eine rechtliche Beratung gesucht werden und somit dann auch ein Rechtsstreit verhindert werden.

Hinweis:

Auch bei der Wohnungsabgabe sollte man im Zweifelsfall den Weg des geringsten Widerstands suchen. Dabei ist es häufig bei Mängeln sinnvoller, diese als Vermieter selbst zu beheben, anstatt einen Rechtsstreit mit dem Mieter zu eröffnen. Will man solche Probleme möglichst vermeiden, kann man dies durch eine gewissenhafte Führung von Übergabe- und Abgabeprotokollen meist erreichen.

Inhalte eines Abgabeprotokolls

Bei der Übergabe der Wohnung an den Vermieter verfasst der Vermieter oder Verwalter mit einem Abgabeprotokoll eine Bestandsaufnahme festgestellter Mängel und Schäden. Dabei sollte das Protokoll vollständig ausgefüllt werden und folgende Punkte enthalten:

  • Eine Kurzbeschreibung der festgestellten Mängel oder Schäden.
  • Die Feststellung, welche Mängel der Mieter beheben muss und bis wann.
  • Einen Vermerk, wer die Mängel beheben wird bzw. die Kosten hierfür trägt. Für den Fall, dass sich Vermieter und Mieter die Kosten teilen, sollte diese Aufteilung in Prozenten oder Franken festgehalten werden.
  • Zusätzlich evtl. auch Beträge für einen Schadenausgleich, den z. B. ein Mieter bezahlen muss, wenn er den Mangel nicht selbst behebt.
  • Ggf. auch die Vorbehalte des Vermieters oder Mieters, die geltend gemacht werden.

Für den Fall, dass größere Schäden zu begutachten sind, müssen evtl. auch Experten hinzugezogen werden.

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Haftung nach dem Abgabeprotokoll

Ein Mieter haftet nicht für Mängel, die bei der ordentlichen Prüfung während der Wohnungsabgabe erkennbar waren, wenn diese nicht protokolliert sind. Ferner haftet er für verdeckte Mängel nach den Richtlinien für die Wohnungsabgabe des HEV Schweiz nur, wenn der Vermieter diese Mängel innerhalb von 14 Tagen seit der Wohnungsabgabe schriftlich meldet. Für den Fall, dass ein Mieter diese dann nicht innerhalb von 10 Tagen nach Erhalt der Mitteilung bestreitet, gelten sie als anerkannt. Es können jedoch anderslautende Bestimmungen im Mietvertrag getroffen werden.

Generell müssen Vermieter, Mieter und Experten das Protokoll unterzeichnen. Falls sich eine Partei weigert oder auch die Wohnungsabgabe vorzeitig verlässt, wird auch dies im Protokoll festgehalten. Zusätzlich sollte dabei auch vermerkt werden, welche Punkte des Abgabeprotokolls z. B. ein Mieter bestreitet. In einem solchen Fall empfiehlt es sich auch, der abwesenden Partei das Protokoll dann eingeschrieben zuzusenden. Falls ein Mieter vorzeitig die Wohnungsabgabe verlässt empfiehlt es sich auch, nachträglich noch einen Experten hinzuzuziehen, der dann die festgestellten Mängel im Protokoll bestätigt und nochmals dokumentiert.

EXKURS: Für welche Schäden müssen Mieter bei der Wohnungsabgabe aufkommen?

Nicht alle Mängel und Schäden muss ein Mieter bei einer Wohnungsabgabe instandsetzen. Insbesondere für Mängel die durch eine normale Abnutzung entstehen, haften nicht die Mieter. Für den Fall, dass ein Vermieter Sanierungsarbeiten durchführen will, kann ein Mieter auch darauf bestehen, dass diese erst nach der Wohnungsabgabe durchgeführt werden. Andere Mängel oder Beschädigungen hingegen hat ein Mieter zu vertreten und deshalb auch für die Beseitigung zu sorgen. Diese sind insbesondere :

Übermässige Abnutzung

Mieter haften für alle Schäden, die durch eine übermässige Abnutzung entstanden sind. Dabei müssen sie jedoch nicht die gesamten Reparaturkosten übernehmen, sondern nur den Zeitwert. Generell ist jedoch die Abgrenzung zwischen normaler und übermässiger Abnützung nicht immer einfach. Hierbei kann man sich als Faustregel daran orientieren, dass bei allen Schäden, bei denen man eingestehen muss, dass einem als Mieter ein kleines Malheur passiert ist, eine übermässige Abnutzung beginnt.

Grössere Beschädigungen

Handelt es sich um einen größeren Schaden, so sollte dieser immer von einem Fachmann repariert werden. Hierbei bietet es sich auch an, den Reparaturauftrag dem Vermieter zu überlassen und dieses Vorgehen bereits vor der Wohnungsabgabe mit ihm abzustimmen. Für den Fall, dass die Reparaturarbeiten eine Weitervermietung verzögern, kann ein Mieter unter Umständen durchaus dafür haften. Auch sollte man in diesen Fällen wissen, ob derartige Schäden evtl. von der eigenen Haftpflichtversicherung gedeckt werden.

Kleinreparaturen

Der sogenannte „Kleine Unterhalt“ für den es kein Fachwissen braucht, sowie auch der Ersatz von Kleinteilen wie z. B. ein neuer Duschschlauch, ein Kuchenblech etc. muss ein Mieter immer selbst leisten. Deshalb sollte man diese kleinen Ersatz- und Reparaturarbeiten auch bereits vor der Wohnungsabgabe ausgeführt haben. Für den Fall, dass der Vermieter diese Kleinreparaturen in Auftrag geben muss, muss der Mieter dann die Kosten tragen, was zumeist deutlich wird.

Nikotinablagerungen

Starker Nikotinbeläge an Wänden oder auch Decken erfordern oftmals einen speziellen Anstrich, den man auch Isolierungsgrund oder Nikotinsperre nennt. Hierbei muss ein Mieter diesen auch dann bezahlen, wenn die ursprüngliche Lebensdauer der Malerarbeiten bereits abgelaufen ist. Allerdings müssen sie in diesem Fall nur die zusätzlichen Kosten für die Nikotinsperre übernehmen. Alle weiteren Malerarbeiten muss in diesem Fall der Vermieter übernehmen, wenn die Lebensdauer eines Anstrichs bereits abgelaufen ist.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Abgabeprotokoll helfen ?

Geht es um die Übergabe der Wohnung an den Vermieter kann in bestimmten Fällen eine Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht sinnvoll sein. Dies kann ein Mieter grundsätzlich tun, um sich über die rechtlichen Bestimmungen zur Haftung zu informieren oder aber auch, um sich im Vorfeld einer Wohnungsabgabe über seine Handlungsmöglichkeiten bzgl. des Abgabeprotokolls zu informieren.

Ist bereits absehbar, dass es zu Streitigkeiten bzgl. entstandener Schäden und deren Behebung kommt, kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht auch aufzeigen, welche rechtlichen Möglichkeiten es gibt, diese zu klären. Dabei kann er seinen Mandanten z. B. bei einem Schlichtungsverfahren unterstützen oder aber auch bei einer gerichtlichen Klage unterstützen und vertreten. Generell ist ein Anwalt für Mietrecht jedoch auch ein idealer Partner, um ggf. aussergerichtliche Lösungen zu verhandeln. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Abgabeprotokoll.

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FAQ: Abgabeprotokoll

Das Abnahmeprotokoll sollte von beiden Parteien, also von Mieter und Vermieter unterschrieben werden, damit es gültig ist. Wobei Mietern das Recht zusteht, das Protokoll der Wohnung genauestens zu studieren, ehe sie sich für oder gegen eine Unterschrift entscheiden. Bei Unstimmigkeiten kann der Mieter einen Vorbehalt in das Protokoll aufnehmen lassen und damit festlegen mit welchen Punkten er nicht einverstanden ist.
Legen Sie im Abnahmeprotokoll genau fest, wer für allfällige Schäden bezahlen muss. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter aufgrund seiner Sorgfaltspflicht die Wohnung in dem Zustand zurückgeben muss, in welcher er sie bezogen hat. Kleine Abnutzungserscheinungen sind dabei vonseiten des Vermieters zu tolerieren.
Im Falle der übermässigen Abnutzung haftet der Mieter bei Ersatzanschaffungen nur im Rahmen der verbleibenden Lebensdauer. Ist beispielsweise ein fünf Jahre alter Spannteppich aufgrund einer übermässigen Abnutzung durch den Mieter zu ersetzen, so bezahlt der Mieter noch 50% der Kosten des neuen Teppichs, da ein Spannteppich mittlerer Qualität eine Lebensdauer von 10 Jahren aufweist.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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