Wohnungsreinigung – Rechtliches, Mängel & Endreinigung
- Redaktion
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- Das Wichtigste in Kürze
- Die Wohnungsreinigung als Endreinigung vor der Abgabe ist im Gesetz nicht klar geregelt.
- Verlangt wird dort eine Rückgabe in einem Zustand der sich aus dem „ vertragsgemässen Gebrauch“ ergibt.
- Dies beinhaltet jedoch durchaus eine sehr gründliche Reinigung und Beseitigung aller Mängel, die der Mieter zu vertreten hat.
- Mietverträge können besondere Bestimmungen zur Endreinigung enthalten, die jedoch nicht überzogen sein dürfen.
- Bei der Wohnungsabgabe kann der Vermieter ein Übergabeprotokoll verlangen.
- Bei Mängeln wird grundsätzlich zwischen einer normalen und einer übermässigen Abnutzung unterschieden.
Rechtliches zur Wohnungsreinigung
Klare rechtliche Regelungen zur Wohnungsreinigung finden sich nicht im Mietrecht. Deshalb spricht das Gesetz im Art. 267 OR davon, dass eine Wohnung in dem Zustand zurückzugeben ist, «der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt».
Hierunter versteht man durchaus eine gründliche Reinigung, wie z. B. Böden und Kacheln in Küche, Bad, WC feucht aufwischen sowie auch Schränke, Kühlschrank und den Backofen auszuwaschen ebenso wie sanitäre Anlagen gründlich zu reinigen, alle Fenster zu putzen oder auch Spannteppiche zu shampoonieren.
Der Mieter hat jedoch nicht nur die Wohnung, sondern auch alle zugehörigen Nebenräume, wie z. B. Keller, Estrich oder Garage etc. vollständig zu räumen und gründlich zu reinigen. Dabei erhalten ausziehende Mieter von den Liegenschaftsverwaltungen oftmals Richtlinien über die Wohnungsabgabe. Allerdings sind diese nur dann verbindlich, wenn sie nicht über das ohnehin Selbstverständliche hinausgehen. Weitergehende Reinigungspflichten müssten immer gegenseitig in einem Mietvertrag vereinbart werden, denn eine Verwaltung kann diese in ihren Richtlinien nicht einseitig anordnen.
Regelungen zur Wohnungsreinigung im Mietvertrag
Manche Mietverträge enthalten allerdings detaillierte Bestimmungen zum Ausmass der Reinigung bei einer Wohnungsabgabe. Jedoch dürfen auch in diesem Fall keine zu hohe Ansprüche vertraglich nicht vereinbart werden. Grundsätzlich liegt eine Grenze immer dort, wo bestimmte Reinigungsarbeiten besondere Fachkenntnisse erfordern oder auch gefährlich sein könnten. Hierbei gilt dies in vielen Fällen besonders für die Fensterreinigung, bei der keine „Fassadenklettereien“ verlangt werden dürfen.
Bei der Wohnungsübergabe muss der Vermieter den Zustand der Mietsache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Für den Fall, dass der Vermieter erst später Mängel entdeckt, die bei einer normalen Untersuchung nicht erkennbar waren, kann er diese dem Mieter auch nachträglich noch melden. Ausserdem ist ein Vermieter auch berechtigt, bei der Übergabe der Mietsache vom Mieter die Mitwirkung an der Erstellung eines gemeinsamen Rückgabeprotokolles zu verlangen. Falls dieser jedoch seine Mitwirkung verweigert, kann der Vermieter auch auf Kosten des Mieters einen amtlichen Befund aufnehmen lassen.
Was gilt bei einer Wohnungsabgabe als normale Abnützung?
Grundsätzlich gelten solche Schäden bei der Wohnungsübergabe als normale Abnützung, die bei einer sorgfältigen Wohnungspflege und dem normalen Gebrauch der Mietsache nicht zu vermeiden sind. Hierbei handelt es sich zB. um Lichtschäden an Tapeten, Möbeln oder Bildern. Hingegen gelten Verfärbungen durch Rauchen nicht als normale Abnutzungen. Dabei werden Raucherwohnungen zumeist auf Kosten des Mieters neu gestrichen. Auch Nagellöcher oder Dübellöcher gelten nicht als normale Abnützung, jedoch sind diese nicht vom Mieter auszubessern sondern müssen auf Kosten des Mieters durch den Fachmann der Verwaltung ausgebessert werden.
Grundsätzlich als überdurchschnittliche Abnutzung gelten Schäden, die auf eine unsachgemässe Behandlung, gewaltsame Einwirkung oder auch durch ein Missgeschick entstehen. Dabei gehen dann die Instandhaltungsarbeiten zu Lasten des Mieters bzw. ggf. zu Lasten seiner Haftpflichtversicherung.
Im Falle der übermässigen Abnutzung haftet der Mieter jedoch bei Ersatzbeschaffungen nur im Rahmen der verbleibenden Lebensdauer der Güter. Ist z. B. ein drei Jahre alter Spannteppich aufgrund einer übermässigen Abnutzung durch den Mieter zu ersetzen, so muss der Mieter nur noch 70 % der Kosten des neuen Teppichs bezahlen, da ein Spannteppich mittlerer Qualität eine Lebensdauer von 10 Jahren hat.
Hingegen muss bei Bei Raucherschäden der Mieter nicht nur für die Kosten des noch nicht amortisierten Teils des Farbanstrichs aufkommen; er muss auch zusätzlich vollständig die Kosten der Anti Nikotinbehandlung von Decken und Wänden übernehmen. Hat der Mieter die Wohnungseinrichtung beschädigt, muss er grundsätzlich für die Reparaturkosten aufkommen. Ausserdem ist der Mieter auch nach dem Gesetz für den sogenannten kleinen Unterhalt zuständig, wie z. B. den Ersatz zerbrochener Zahngläser, defekter Duschbrause Schlauch, defekte WC-Blende etc..
Welche Mängel müssen bei der Wohnungsübergabe durch den Mieter bereits behoben sein?
Generell ist ein Mieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen. Für den Fall, dass er selbst Veränderungen an der Wohnung unternommen hat, empfiehlt es sich immer, mit der Hausverwaltung darüber zu sprechen. Diese kann evtl. Veränderungen akzeptieren und der Mieter kann grössere Ausgaben sparen. Hingegen sind andere Instandsetzungen unerlässlich. Hierzu gehören z. B. die Reparatur zerbrochener Scheiben und Lavabos, Kochplatten, Schalter und Stecker sowie auch den Austausch defekter Sicherungen, Glühlampen oder Rolladengurte durch einen Fachmann auf Kosten des Mieters. Ferner sind auch Nägel, Schrauben Haken und Ähnliches vor dem Auszug zu entfernen.
Endreinigung – selber machen oder machen lassen ?
Jeder Mieter kann seine Grundreinigung vor einer Wohnungsübergabe natürlich selbst durchführen, er kann dies jedoch auch von einer professionellen Reinigungsfirma durchführen lassen. In diesem Fall empfiehlt es sich auf jeden Fall eine Abnahmegarantie zu vereinbaren. In diesem Fall ist die beauftragte Firma dann verpflichtet, dann auch nachzubessern, bis die Wohnungsübergabe vollzogen werden kann. Auch ist es empfehlenswert, einen Mitarbeiter der Putzfirma bei der Wohnungsübergabe dabei zu haben, um kleinere Nachreinigungen direkt vor Ort und Stelle vornehmen zu können. Ausserdem sollte man vor einer Beauftragung eine Offerte einholen und seriöse Reinigungsunternehmen besichtigen die Wohnung auch, bevor sie eine Offerte abgeben.
Nicht ganz geklärt rein rechtlich ist, ob ein Vermieter eine professionelle Endreinigung verlangen kann. Hingegen ist eine im Mietvertrag festgelegte Reinigungspauschale, wie sie in der Nordwestschweiz üblich ist, nicht zu beanstanden. In diesen Kantonen sehen die meisten Mietverträge nur vor, dass eine Wohnung besenrein übergeben werden muss und für eine gründlichere Reinigung kann der Vermieter eine Pauschale pro Quadratmeter verlangen. der Diese Pauschale darf jedoch nicht zu hoch angesetzt sein und der Vermieter darf damit kein Geschäft machen. Hingegen sind Klauseln im Mietvertrag ungültig, die vom Mieter Reinigungsarbeiten verlangen, die nur unter Beizug von Fachleuten möglich sind, wie z. B. die Bestimmung, Teppichböden durch eine Firma tiefen extrahieren zu lassen.
Was kostet eine professionelle Endreinigung der Wohnung?
Der Aufwand und Preis für eine professionelle Endreinigung unterscheiden sich je nach Alter und Zustand der Wohnung stark. Jedoch muss man bei einer 2-Zimmer-Wohnung mit Kosten ab etwa 750 CHF rechnen und bei einer 3- Zimmer-Wohnung mit ca. 1000 CHF.
Das Wohnungsübergabeprotokoll
Generell ist die Erstellung eines Wohnungsübergabeprotokolls empfehlenswert, da der Vermieter bei der Abgabe Mängel, die auf den Mieter zurückzuführen sind, sofort rügen muss. Nur Mängel, die auf dem Protokoll zu Lasten des Mieters aufgeführt sind und von diesem unterzeichnet wurden, gelten als vom Mieter anerkannt. Für den Fall, dass der Mieter mit der Beurteilung von Mängeln durch den Vermieter nicht einverstanden ist, sollte er die strittigen Punkte im Protokoll ausdrücklich festhalten. Danach kann der Vermieter die nicht anerkannten Positionen per eingeschriebenen Brief an den Mieter rügen.
Wie lange kann ein Vermieter nach der Wohnungsübergabe Mängel bei der Endreinigung noch geltend machen?
Für den Fall, dass die Wohnungsübergabe bereits stattgefunden hat und ein Vermieter die Wohnung abgenommen hat, kann er im Nachgang nicht noch Beanstandungen geltend machen. Falls also ein Nachmieter mit der Sauberkeit der Wohnung nicht zufrieden ist, kann er dem Vormieter gegenüber keine Ansprüche stellen. Er muss sich in diesem Fall an den Vermieter wenden. Hat dieser bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll unterzeichnet, kann der Vermieter nicht mehr auf den Vormieter zurückkommen. Für den Fall, dass kein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt wurde, muss er eine ungenügende Sauberkeit sofort beanstanden nach Art. 267a OR. Hierbei darf es sich nur um 2-3 Werktage handeln und eben nicht später.
Rechte des Nachmieters
Auch ein Nachmieter hat ein Recht auf eine saubere Wohnung. Diese muss er allerdings beim Vermieter einfordern. Dabei kann er entweder verlangen, dass eine Nachreinigung gemacht wird oder er kann eine Entschädigung von ca. 30 – 35 Franken pro Stunde verlangen vom Vermieter, wenn er selber die Reinigungsarbeiten übernimmt. Jedenfalls muss der Vermieter dann selber für die Kosten aufkommen, es sei denn, der Vormieter erklärt sich freiwillig bereit, einen Teil der Kosten zu übernehmen.
Für den Fall, dass ein Mieter beim Einzug die neue Wohnung zu unsauber vorfindet, muss er dies sofort in einem eingeschriebenen Brief an den Vermieter oder an die Liegenschaftsverwaltung festhalten. Zusätzlich empfiehlt es sich, Fotos beizulegen, denn im Streitfall muss er beweisen können, dass die Sauberkeit ungenügend war. Dies gilt auch für einen Vermieter, der bei der Wohnungsabgabe mit der Endreinigung nicht zufrieden ist. Für den Fall, dass der ausziehende Mieter die mangelhafte Reinigung nicht anerkennt und eine Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll verweigert, muss ihm der Vermieter sofort mit eingeschriebenem Brief eine sogenannte Mängelrüge schicken.
Endreinigung einer Wohnung bei anschliessender Renovation
Wenn eine Wohnung oder auch ein teil der Wohnung nach der Abgabe renoviert werden soll, muss diese oder der betreffende Teil nicht mit einer Endreinigung behandelt werden. Für den Fall, dass z. B. eine Küche saniert werden soll, kann diese besenrein abgegeben werden. Hierzu gehört dann eine Bodenreinigung und eine Reinigung von Armaturen und Geräten.
Was versteht man unter einer besenreinen Übergabe ?
Insbesondere in den nördlichen Kantonen der Schweiz wird laut Mietvertrag nur eine besenreine Übergabe der Wohnung bei Auszug verlangt. Dabei ist dann zusätzlich im Mietvertrag ein Pauschalbetrag für die professionelle Endreinigung der Wohnung zusätzlich angesetzt, der bei ca. 6 Franken pro Quadratmeter liegt. Besenrein bedeutet dann in diesem Fall, dass eine Wohnung sauber und ordentlich hinterlassen werden muss – also mit dem Besen gereinigt. Konkret beinhaltet folgende Arbeiten:
- Das Saugen aller Böden, auch in Garage, Keller, Estrich, sowie Balkon. Sind Flecken vorhanden, muss zusätzlich nass gewischt werden.
- Dabei muss auch in Ecken und Nischen geputzt werden.
- Einbauschränke und Möbel sollten abgestaubt werden und die Küche grob gereinigt werden.
- Kalkflecken müssen entfernt werden.
- Hingegen müssen Fenster und Storen bei einer besenreinen Wohnungsübergabe nicht gereinigt werden, ebenso wenig wie Dübellöcher verschlossen werden oder Unkraut vom Balkon entfernt werden muss.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Wohnungsreinigung helfen ?
Häufig entstehen rund um den Auszug eines Mieters Streitigkeiten mit dem Vermieter. Oftmals ist man sich dabei nicht einig, ob Mängel oder Verschmutzungen vom Mieter zu vertreten sind oder unter eine allgemeine Abnutzung fallen, bzw. vom Vermieter zu beseitigen sind. Hierbei kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ein wichtiger Partner sein, der konkreten Einzelfall einen Mieter oder auch Vermieter beraten kann.
Dabei kann er zunächst über die rechtlichen Rahmenbedingungen aufklären und dann im Einzelfall klären, wie sich evtl. eine aussergerichtliche Einigung erreichen lässt. Ferner kann er auch klären, inwiefern ein Vermieter aufgrund der Unstimmigkeiten evtl. die Mietkaution zurückbehalten kann oder ob eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht eingeschaltet werden müssen. Lassen Sie sich beraten zum Thema Wohnungsreinigung von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht.
FAQ: Wohnungsreinigung
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