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Wohnungsabgabe § Ablauf, Schlüsselrückgabe & mehr

Mit der Wohnungsabgabe endet das im Mietvertrag vereinbarte Mietverhältnis, wodurch Mieter und Vermieter rein rechtlich gesehen, wieder getrennte Wege gehen. Doch so manches Mal ergibt sich aus der Rückgabe des Mietobjekts so manches rechtliche Problem. Welche Schäden müssen vom Mieter vor der Abgabe der Wohnung behoben werden? Was darf ein Vermieter fordern und was nicht? Im nun folgenden Artikel wollen wir uns explizit der Wohnungsübergabe, deren Ablauf und Besonderheiten widmen und so auf die drängendsten Fragen rund um die Wohnungsübergabe Antwort geben.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliche Grundlagen der Wohnungsabgabe

Im Schweizer Mietrecht ist die sogenannte Wohnungsabgabe – also die Rückführung des Mietobjekts an den Vermieter – eindeutig geregelt. Die Artikel 267 und 267a Obligationsrecht geben hier vor, dass der Eigentümer im Zuge der Übergabe das Mietobjekt zu überprüfen hat und jene Mängel, für die der Mieter haftet, diesem umgehend bekannt zu geben.

Wichtig hierbei ist es zu verstehen, dass der Gesetzgeber im Bezug auf diese rechtliche Grundlage der Wohnungsabgabe keinen Unterschied zwischen der Vermietung an eine Privatperson oder einen Gewerbetreibenden macht.

Pflichten & Haftung des Mieters

Im Zuge der Rückgabe des Mietobjekts an den Vermieter, entstehen dem Mieter grundlegende Pflichten, die als Voraussetzung für die Wohnungsabgabe zu sehen sind. Denn laut Gesetz reicht es nicht, dem Eigentümer Zugang zur Wohnung oder dem Geschäftslokal zu gewähren. Der Mieter muss darüber hinaus folgende Pflichten erfüllt haben, um die Übergabe zu ermöglichen:

  • Mieträumlichkeiten räumen
  • Ausbesserungen „kleinerer Mängel“
  • Reinigung der Räumlichkeiten
  • Rückgabe der Schlüssel

Sobald der Mieter seine Pflichten erfüllt hat kommt es zur Wohnungsbesichtigung mit dem Vermieter. Im Zuge dieser Besicherung kann es zur Haftung des Mieters kommen, nämlich immer dann, wenn zum einen die Pflichten im Vorfeld der Wohnungsabgabe nicht vollständig oder ordnungsgemäss erfüllt wurden oder wenn im Zuge der Besichtigung Schäden erkannt werden, für die der Mieter einstehen muss. Diese Haftung tritt jedoch gemäss Art. 267a Abs. 2 nur dann ein, wenn der Eigentümer diese Schäden umgehend dem Mieter zur Kenntnis führt. Dies kann im Zuge einer mündlichen Aufforderung zur Mängelbeseitigung erfolgen und oder im Zuge des Abgabeprotokolls, in welchem Schäden, wie auch der allgemeine Zustand des Mietobjekts in jedem Fall festgehalten werden sollten.

Ablauf der Wohnungsübergabe

Meist am letzten Werktag des Mietverhältnisses wird der Termin für die Wohnungsabgabe gelegt. Die Wohnung sollte zu diesem Zeitpunkt bereits leer und gereinigt sein. Deshalb muss bereits im Vorfeld die Endreinigung von der Mieterin und dem Mieter organisiert werden. Eine Checkliste ist beim Vermieter erhältlich, aber auch als Download im Internet verfügbar. Am Tag der Wohnungsabgabe geht die Mieterschaft gemeinsam mit dem Eigentümer durch die leere und gereinigte Wohnung.

Auf dem Wohnungsprotokoll werden festgestellte Mängel festgehalten. Belegt werden diese in der Regel mit Fotos und einer Beschreibung. Ist der Rundgang beendet, wird das Wohnungsübergabeprotokoll vom Vermieter und Mieter unterschrieben. Jetzt können die Schlüssel an den Eigentümer zurückgegeben werden. Die Freigabe der Mietkaution erfolgt, wenn es keine Gründe gibt, diese einzubehalten. Letztendlich folgt dann auch die Schlussabrechnung der Nebenkosten. Ziehen die neuen Mieter in die Wohnung ein, erfolgt ebenfalls ein Rundgang durch die Wohnung. Auch hier wird ein Wohnungsprotokoll erstellt. Die Mieterschaft hat die Möglichkeit, innert von meist zehn Tagen allfällige Beschädigungen an den Vermieter zu melden.

Termin für die Wohnungsbesichigung

Die Mieterin und der Mieter vereinbaren gemeinsam mit dem Vermieter einen Termin zur Übergabe der Wohnung. Das kann der Mieter tun, nachdem er die Kündigungsbestätigung erhalten hat und er den Einzugstermin für die neue Wohnung kennt. Der Termin zur Wohnungsübergabe sollte immer am Tag erfolgen. So kann man eventuelle Schäden leichter erkennen. Der späteste Termin für die Wohnungsabgabe ist jedoch der letzte Werktag des Mietverhältnisses. Das sieht das Obligationenrecht so vor. Doch Achtung, auch der Samstag ist ein Werktag. Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Übergabetermin bereits im Mietvertrag festgelegt wurde. Wichtig zu wissen ist, dass es in einigen Kantonen so geregelt ist, dass die Wohnung auch am nächsten Tag nach der Beendigung des Mietvertrags abgegeben werden kann. Es lohnt sich also, sich genau zu informieren.

Anwesenheitspflicht bei der Besichtigung?

Weder der Mieter noch der Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, bei der Wohnungsabgabe persönlich anwesend zu sein. Man kann sich also auch durch einen Vertreter der Hausverwaltung oder andere Personen mittels einer Vollmacht vertreten lassen. Empfehlenswert ist die persönliche Anwesenheit trotzdem. Die Mieterin und der Mieter können so gegensteuern, wenn sie für Beschädigungen an der Mietsache verantwortlich gemacht werden sollen, die sie gar nicht zu verantworten haben. Der Vermieter kann so sicherstellen, dass alle Mängel auch wirklich erfasst werden.

Veränderungen an der Mietsache

Haben der Mieter und die Mieterin Umbauten oder andere Veränderungen an der Wohnung vorgenommen, so müssen diese in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden. Das bedeutet, dass sie entfernt werden müssen. Das kann beispielsweise für Einbauschränke gelten, aber auch für farbig gestaltete Wände. Eine Ausnahme besteht immer dann, wenn Vermieter und Mieterschaft andere Absprachen getroffen haben. Das gilt auch für den Nachmieter. Übernimmt dieser die Wohnung im aktuellen Zustand, braucht es keine Rückbauten. Generell gilt aber, dass die Mietsache im übernommenen Zustand zurückgegeben werden muss.

Reinigung des Mietobjekts

Die Wohnungsreinigung ist ein heikles Thema bei der Wohnungsübergabe in der Schweiz. Für die Mieterschaft stellt sich die Frage, wie sauber die Wohnung denn nun sein muss. Deshalb ist es ratsam, sich vom Vermieter eine Abgabe-Checkliste aushändigen zu lassen. So kann die Reinigung für die Übergabe der Wohnung korrekt ablaufen. Für den Eigentümer ist es ratsam, der Mieterschaft eine Checkliste mit den notwendigen Reinigungsarbeiten auszuhändigen. Es empfiehlt sich, diese gleich mit der Kündigungsbestätigung zuzusenden. Zur Endreinigung der Wohnung gehören nämlich nicht nur das Putzen von Bad und Küche, sowie aller Räumlichkeiten und der Fenster.

Bei Wohnungsübergabe besenrein übergeben

Im Norden der Schweiz ist in vielen Mietverträgen vermerkt, dass die Mietsache besenrein zurückzugeben ist. In der Regel ist dann im Mietvertrag fixiert, dass ein Pauschalbetrag für die Endreinigung der Wohnung zu zahlen ist. Die Reinigung erfolgt dann häufig durch eine externe Firma. Pro Quadratmeter werden in der Regel 6 CHF berechnet. Besenrein bedeutet aber in jedem Fall, dass die Wohnung mit dem Besen gesäubert werden muss, aber ordentlich und rein sein sollte. Doch selbst wenn man als Mieter diese Arbeit einer externen Firma anvertraut, trägt man trotzdem die Verantwortung dafür, dass sie auch wirklich sauber ist.

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Wohnungsprotokoll erstellen

Es ist in jedem Fall anzuraten, während der Wohnungsbesichtigung mit dem Vermieter ein sogenanntes Wohnungsübergabe- oder Übergabeprotokoll zu erstellen. In diesem werden neben allgemeinen Angaben zur Wohnungsabgabe, der Zustand der Wohnung bei Übergabe, gegebenenfalls nicht behobene Mängel oder mangelnde Pflichterfüllungen des Mieters (zb. durch eine ordentliche Reinigung) festgehalten. Zu guter Letzt wird das Protokoll von beiden Vertragsparteien unterfertigt

Vorgaben für eine Mängelrüge

Werden bei der Abnahme der Wohnung im Wohnungsprotokoll Beschädigungen festgestellt, so muss der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Mängelrüge zukommen lassen. Diese muss der Mieterschaft innert weniger Tage zugehen. In ihr muss genau beschrieben sein, für welche Beschädigungen die Mieterschaft haften soll. Die Auflistung muss vollständig sein. Lässt der Eigentümer die Frist verstreichen, so kann er keine Ansprüche mehr gegenüber der Mieterin und dem Mieter geltend machen. Im Obligationenrecht (Art. 267a) ist genau festgelegt, dass der Vermieter dem Mieter die Beschädigungen, für die er haften soll, sofort mitteilen muss. Auch Beschädigungen, die nicht sofort erkennbar waren, müssen sofort nachgemeldet werden. Im anderen Fall erlöschen alle Ansprüche.

Schlüsselrückgabe bei Wohnungsabgabe

Mit der Wohnungsübergabe sind auch die Schlüssel an den Vermieter zurückzugeben. Sobald er diese hat, haben die Mieterin und der Mieter kein Zutrittsrecht mehr. Ist ein Schlüssel abhandengekommen, so muss geklärt werden, ob es möglich ist, dass dieser missbraucht werden könnte. Kann das ausgeschlossen werden, so muss die Mieterschaft nur einen neuen Schlüssel bezahlen. Im anderen Fall muss das Schließsystem gezahlt werden, allerdings nur in Höhe des Restwerts. Zu beachten ist, dass ein Schließsystem eine Lebensdauer von 20 Jahre hat. Es ist ratsam, nach dem Verlust eines Schlüssels die Privathaftpflichtversicherung zu informieren. In den allermeisten Fällen trägt sie die Kosten. Die Schlüsselrückgabe bei Wohnungsabgabe sollte sich die Mieterschaft stets schriftlich bestätigen lassen.

Nach der Wohnungsübergabe

Ist die Wohnungsübergabe glatt über die Bühne gegangen, so kann der Vermieter die Mietkaution freigeben. Dafür muss der Eigentümer ein Formular ausfüllen. Wurden Schäden bei der Wohnungsabgabe festgestellt, so kann der Eigentümer die Mietkaution noch ein Jahr behalten. Nach einem Jahr aber kann die Mieterschaft die Auszahlung des Mietzinsdepots bei der Bank verlangen. Dafür ist die Zustimmung des Vermieters dann nicht mehr nötig. Wurden vonseiten des Eigentümers rechtliche Schritte gegen die Mieterschaft eingeleitet, so darf die Bank die Auszahlung der Mietkaution verweigern. Auch wenn die Mieterin und der Mieter aus der Wohnung ausgezogen sind, so müssen sie auf die jährliche Abrechnung der Nebenkosten warten. Ein Anspruch auf eine Zwischenabrechnung besteht nicht.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Wohnungsabgabe behilflich sein?

Obgleich es durchaus möglich ist die Wohnungsübergabe bei Auszug ohne rechtlichen Beistand abzuwickeln, kann es durchaus sinnvoll sein, diese mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht vorzubereiten wie auch abzuwickeln. Denn allem voran wenn es bereits zum Zeitpunkt der Kündigung zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt, ist abzusehen, dass auch die Wohnungsübergabe konfliktbehaftet ist. Hier kann ein Anwalt als Mediator zwischen den beiden Vertragsparteien auftreten und somit einen ordentlichen Ablauf gewährleisten.

Darüber hinaus kann im Streitfall rund um Schäden an der Wohnung der Anwalt direkt vor Ort eine rechtliche Einschätzung der Haftung vornehmen und somit langwierige Konflikte vermeiden. Doch auch im Nachgang der Abgabe der Wohnung kann fachkundiger Rat helfen. Wenn zum Beispiel Haftungsfragen zu einer womöglich sogar unberechtigten einbehaltenen Kaution führt, ist der Gang zum Rechtsanwalt in der Regel überaus vorteilhaft um den Rechtsstreit nicht ausufern zu lassen.

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FAQ: Wohnungsabgabe

Mieter müssen beachten, dass vor der Wohnungsübergabe grundsätzliche Pflichten zu erfüllen sind. So muss das Mietobjekt geräumt und gereinigt werden sowie kleine Schäden am Objekt behoben werden. Vermieter sollten darauf achten, dass dem Mieter ein zeitnaher Termin für die Wohnungsabgabe und die dafür nötige Wohnungsbesichtigung ermöglicht wird.

Ein Mangel am Mietobjekt stellt eine Beschädigung der Mietsache dar. Mängel bei der Wohnungsübergabe sind also grundsätzlich Schäden, die der Mieter an der Wohnung verursacht hat. Ein Beispiel hierfür wäre eine Beschädigung des Bodens, des inkludierten Inventars (Möbel) oder Ähnliches dar.

Gemäss schweizer Mietrecht darf der Vermieter bei Auszug verlangen, dass die Wohnung vollständig geräumt und gereinigt übergeben wird. Zudem kann der Eigentümer die Erstellung eines Abgabeprotokolls sowie die schriftliche Feststellung von Mängeln am Mietobjekt verlangen.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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