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Mängel am Mietobjekt – Rechtliches, Arten & mehr

Weist ein Mietobjekt Mängel auf, führt dies oft zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Dabei musst oft erst geklärt werden, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und ob dieser vom Mieter oder Vermieter zu vertreten ist. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wie Mängel zu beurteilen sind und wer wann für die Behebung des Mangels verantwortlich ist. Ferner wollen wir auch aufzeigen, wie vorzugehen ist, wenn Mängel am Mietobjekt nicht behoben werden.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zu Mängeln am Mietobjekt

Vermieter sind verpflichtet, das Mietobjekt so zu unterhalten, dass es zum im Mietvertrag vereinbarten Zweck taugt. Handelt es sich beim Mietobjekt um eine Wohnung, muss sie zum Wohnen taugen.

Ist dies nicht der Fall, liegt ein Mangel am Mietobjekt vor und der Vermieter muss eine Mängelbeseitigung vornehmen. Außerdem liegt auch ein Mangel am Mietobjekt vor, wenn ein Vermieter bei Vertragsabschluss Zusagen gemacht hat, die er dann nicht eingehalten hat. Das Gesetz unterscheidet zwischen schweren, mittleren und leichten Mängeln am Mietobjekt.

Die Rechte des Mieters unterscheiden sich, je nachdem, in welche dieser Kategorien ein Mangel fällt. Zusätzlich spielt es immer auch eine Rolle, was Vermieter und Mieter bezüglich des Zustandes der Wohnung vereinbart haben und was der Mieter aufgrund der Umstände nach Treu und Glauben erwarten konnte. Aus diesem Grund sind die Ansprüche an die Gebrauchstauglichkeit in einem Altbau mit einem günstigen Mietzins anders zu beurteilen als in einem teuren Neubau. Dies führt auch zu unterschiedlichen Ansprüchen in Bezug auf die Mängelbeseitigung.

Bei mittleren und schweren Mängeln am Mietobjekt, die der Vermieter zu vertreten hat, haben die betroffenen Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung. Sie können vom Vermieter verlangen, die Mängel am Mietobjekt sobald wie möglich zu beheben. Behebt der Vermieter einen Mangel am Mietobjekt nicht innerhalb angemessener Frist, darf der Mieter diesen gemäss Art. 259b OR auf dessen Kosten selbst beseitigen lassen. Alternativ zur Ersatzvornahme bietet das Gesetz bei Mängeln am Mietobjekt eine andere, bewährte und zweckmässige Handhabe an. Nach Art. 259g OR können Mieter den Mietzins als Druckmittel amtlich hinterlegen.

Hierbei entrichten sie den Mietzins dann an den Vermieter, sondern deponieren ihn auf einem ganz besonderen, von der zuständigen kantonalen Behörde bezeichneten Konto. Informationen hierzu erhalten Mieter bei der Mietschlichtungsbehörde. Ferner haben von Mängeln am Mietobjekt betroffene Mieter auch Mietzinsreduktion Ansprüche. Dabei können sie diese auch rückwirkend einfordern, maximal für 5 Jahre, aber nur bis zum Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat. Kommt es zu einem Streit mit dem Vermieter müssen Mieter also nachweisen, wann sie den Vermieter über einen Mangel informiert haben und eine Mängelbeseitigung verlangt haben.

Arten von Mängeln im Überblick

Die Unterscheidung der Mängel am Mietobjekt werden im Gesetz nach Schweregrad differenziert. Einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegenüber dem Vermieter haben Mieter dabei jedoch erst, wenn es sich um einen mittelschweren bis schweren Mangel am Mietobjekt handelt. Dabei ist natürlich vorausgesetzt, dass der Mieter den Schaden nicht selbst verursacht hat.

Leichte Mängel

Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass leichte Wohnmängel (auch kleiner Unterhalt genannt) das Wohnen kaum bis gar nicht beeinträchtigt. Hierbei handelt es sich z. B. um einen tropfenden Wasserhahn oder um eine lockere Schraube an einer Steckdose. Wohnmängel dieser Art muss ein Mieter grundsätzlich selbst beheben gemäß Art. 259 OR. Das Gesetz definiert allerdings nicht, wo eine Grenze bei einem leichten Mangel am Mietobjekt liegt.

Jedoch hat es sich in der Rechtsprechung durchgesetzt, dass nur Wohnmängel darunter fallen, die ein handwerklich normal begabter Mieter selbst beheben kann, ohne dafür Fachleute zu benötigen. In manchen Mietverträgen wird auch festgehalten, welche Mängel unter diesen kleinen Unterhalt als Wohnmängel fallen. Generell sind jedoch diese Klauseln nur bedingt gültig, da die Unterhaltspflicht des Vermieters nicht vertraglich übertragen werden darf.

Mittelschwere Mängel

Die Definition eines mittelschweren Wohn Mangels besagt, dass eine Wohnung zwar weiterhin bewohnt werden kann, der Mieter jedoch in ihrer Nutzung erheblich eingeschränkt ist. Hierbei handelt es sich häufig um Komforteinbußen, wie z. B. eine abgeblätterte Tapete oder ein ausgefallenes, mitvermietetes Haushaltsgerät. Rein rechtlich gesehen fallen auch dauerhaft laute Nachbarn unter die Bezeichnung eines mittelschweren Mangels am Mietobjekt.

Schwere Mängel

Ein schwerer Mangel am Mietobjekt liegt immer dann vor, wenn einem Mieter das Wohnen in der Mietsache kaum oder überhaupt nicht mehr zugemutet werden kann. Für den Fall, dass z. B. im Winter die Heizung komplett ausfällt und die Wohnung kalt bleibt, liegen durchaus schwerwiegende Wohnmängel vor. Hierbei muss dies auch nicht einmal für die gesamte Wohnung gelten, sondern kann auch einzelne Räume betreffen.

Zudem wird auch ein undichtes, wasserdurchlässiges Dach zu den schweren Wohn Mängeln gerechnet genauso wie Schimmel, der durch eine hohe Luftfeuchtigkeit aufgrund einer schlechten Isolation entsteht. Für den Fall, dass der Mieter jedoch selbst für den Schimmel verantwortlich ist, muss er diesen auch auf eigene Kosten beseitigen. Generell liegt hierbei jedoch die Beweislast bei Wohn Mängeln beim Vermieter, der darlegen muss, dass sein Mieter überwiegend oder vollständig die Schuld an der Schimmelbildung trägt.

Sonderfälle: Verschleiss und Einbruch

Der Vermieter ist grundsätzlich auch für Wohnmängel zuständig, die durch eine normale Abnutzung entstanden sind. Für den Fall, dass z. B. die Lebensdauer des kaputten Gegenstands ganz oder teilweise abgelaufen ist, muss der Vermieter auch die Kosten der Neubeschaffung anteilig oder vollständig tragen. Zur Beurteilung im Einzelfall kann dies anhand einer Lebensdauertabelle ermittelt werden. Falls es hierbei Uneinigkeit zwischen Mieter und Vermieter gibt, kann sich ein Mieter an eine Schlichtungsbehörde wenden.

Wichtiger Hinweis für Mieter

Generell sind Schlichtungsstellen für alle Streitigkeiten in Mietverhältnissen zuständig und sie können kostenfrei angerufen werden. Für den Fall, dass dort keine Einigung erzielt werden kann, ist der Gang zum Gericht unvermeidlich.

Einen Sonderfall stellen Schäden dar, die durch einen Einbrecher entstehen. In diesem Fall können Mieter zumeist nicht zur Kasse gebeten werden. Deshalb ist also auch für eine aufgebrochene Wohnungstür der Vermieter zuständig. In diesem Fall müssen Mieter dann nur für Schäden, die ihnen an ihrem eigenen Mobiliar entstehen, bzw. deren Hausratversicherung.

Wie können sich Mieter wehren, wenn Wohnmängel nicht behoben werden ?

Für den Fall, dass ein Vermieter seine Erhaltungspflicht ignoriert, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten dagegen vorzugehen. Er kann einerseits den Mietzins hinterlegen, ihn herabsetzen oder ggf. auch vom Vermieter Schadenersatz fordern. Damit er seine Rechte auch geltend machen kann, muss der Mieter jedoch bei der Schadensmeldung einiges beachten. Grundsätzlich ist zwar eine mündliche Anzeige der Mängel am Mietobjekt beim Vermieter möglich, jedoch empfiehlt es sich immer, diese schriftlich zu machen und am besten per Einschreiben.

Wenn ein Mieter einen Wohnmangel entdeckt, so ist er nach Artikel 257g OR verpflichtet, diesen unverzüglich dem Vermieter zu melden. Für den Fall, dass der Mieter den Schaden nicht oder erst später meldet, kann dem Vermieter ggf. Schadenersatz vom Mieter zustehen. Hierbei gilt dies insbesondere für Mängel am Mietobjekt, die Folgeschäden nach sich ziehen. Falls z. B. eine Badewanne undicht ist und Wasser austritt, kann durch eine unverzügliche Meldung des Schadens beim Vermieter ggf. noch ein größerer Wasserschaden vermieden werden. Bei der Meldung des Schadens sollten die Mängel am Mietobjekt genau beschrieben werden. Dabei empfiehlt es sich, zur besseren Beweisführung zusätzlich Fotos vom Schaden beizulegen.

Ferner sollten Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist für die Behebung der Wohnmängel setzen. Dabei muss diese ausreichend sein, um Mängel am Mietobjekt in diesem Zeitraum fachgerecht beheben zu können, was im Einzelfall von der Art des Schadens abhängig ist. In vielen Fällen sind 14 Tage ausreichend, bei manchen Schäden, wie z. B. eine kaputte Heizung, kann auch eine kürzere Frist gesetzt werden.

Darüber hinaus können Mieter mit der Schadensmeldung dem Vermieter auch mitteilen, dass sie nach Verstreichen der Frist den Mietzins bei einer Schlichtungsstelle hinterlegen gemäß Art. 259g OR. In diesem Fall gilt dann die Miete als bezahlt, jedoch hat der Vermieter keinen Zugriff darauf. Zusätzlich können Mieter auch ihrem Vermieter ein Angebot zu einer Mietzinsreduktion vorschlagen, wenn sie die Wohnung nur noch eingeschränkt nutzen können. Falls es hierbei mit dem Vermieter zu keiner Einigung kommt, können sich Mieter an die Schlichtungsstelle wenden.

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Die Hinterlegung des Mietzinses

Wird ein Mangel am Mietobjekt nicht vom Vermieter behoben, so können Mieter bei einer vom jeweiligen Kanton bezeichneten Stelle den Mietzins amtlich hinterlegen. Hierbei wird dann zumeist die Miete auf das Sperrkonto einer Schlichtungsstelle überwiesen und gilt als bezahlt, obwohl der Vermieter das Geld dann erst einmal nicht bekommt. Diese Möglichkeit steht aber nur dann zur Verfügung wenn Mängel am Mietobjekt bereits bestehen und die Hinterlegung auch schriftlich angekündigt ist. Außerdem muss ein Mieter auch seinen Vermieter durch ein Einschreiben mit Quittungskopie über die hinterlegte Miete informieren.

Wichtig zu wissen ist auch, dass ein Mieter nach der Hinterlegung nur 30 Tage Zeit hat, seine Forderungen gegenüber dem Vermieter bei der örtlichen Schlichtungsbehörde geltend zu machen. Hierbei wäre z. B. eine Klage auf Behebung des Mangels, eine Mietzinsreduktion oder das Fordern von Schadenersatz möglich. Für den Fall, dass der Mieter diese 30-Tage-Frist verstreichen lässt, wird der hinterlegte Mietzins bei der Schlichtungsbehörde an den Vermieter ausbezahlt.

Gut zu wissen

Mieter dürfen für die Mietzinshinterlegung auf keinen Fall ein eigenes Sperrkonto anlegen. In diesem Fall gilt die Miete als nicht bezahlt und der Mieter gerät dadurch in Zahlungsverzug, was den Vermieter auch zu einer kurzfristigen Kündigung berechtigt.

Anspruch auf Mietzinsreduktion

Neben der Mietzinshinterlegung können Mieter für die Dauer des Mangels auch eine Mietzinsreduktion verlangen nach Art. 259d OR. Hierbei muss dann jedoch die Höhe der Ansprüche auf Mietzinsreduktion in Abhängigkeit vom Schaden individuell ermittelt werden. Allerdings können sich Mieter dabei an bestehenden Mietentscheiden orientieren. Generell kann ein Mieter einen Anspruch auf Mietzinsreduktion auch rückwirkend einfordern für maximal 5 Jahre, sobald sie den Vermieter von den Mängeln am Mietobjekt in Kenntnis gesetzt haben. Dabei kann dies z. B. durch eine Kopie eines eingeschriebenen Briefes belegt werden. Allerdings sollte ein Mieter nicht eigenmächtig mindern oder zurückbehalten, da er dadurch in Zahlungsverzug gerät und sich schlimmstenfalls eine Räumungsklage einhandeln kann.

Die Ersatzvornahme

Bei dringenden Schäden, wie z. B. einem Wasserrohrbruch, muss ein Mieter sofort handeln, um einen noch größeren Schaden abzuwenden. Für den Fall, dass sich der Rohrbruch z. B. an einem Wochenende ereignet, muss ein Mieter eine Ersatzvornahme auch nicht erst bei seinem Vermieter ankündigen. Falls ein Vermieter nicht auf die Mängelanzeige seines Mieters reagiert, so kann dieser bei mittelschweren Mängeln am Mietobjekt die Reparatur selbst in Auftrag geben und sich dann anschliessend die Kosten von seinem Vermieter zurückholen. Allerdings gibt es in diesem Fall einiges zu beachten.

Grundsätzlich muss ein Mangel eindeutig vorliegen, was vom Mieter bewiesen werden muss. Hierbei kann er sich z. B. eine entsprechende Einschätzung von einer Servicefirma einholen oder auch Zeugen benennen. Ferner muss er sich auch bei den Reparaturen auf das Nötigste beschränken. Für den Fall, dass z. B. ein Heizkessel defekt ist und ein Fachmann empfiehlt einen Austausch, darf man als Mieter hierzu keine Zustimmung geben. Würde er die Maßnahme genehmigen, muss er damit rechnen, auf den Kosten sitzenzubleiben. Generell darf bei einer Ersatzvornahme nur das Nötigste veranlasst werden

Bei einer Ersatzvornahme ist immer der Mieter der Auftraggeber und deshalb muss er auch die Rechnung zunächst bezahlen, wenn dies nicht der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist bereits tut. ist, muss er auch die Rechnung begleichen, sollte dies der Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist tun. Jedoch kann sich der Mieter diese Kosten dann auf jeden Fall über den Rechtsweg zurückholen. Generell muss ein Mieter die Arbeiten immer fachgerecht durchführen lassen. Falls er dies nicht veranlasst, so kann der Vermieter eventuell einen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen.

Handelt es sich um einen Notfall, z. B. wenn an einem Freitagabend die Heizung ausfällt, muss ein Mieter nicht bis Montag warten um seinen Vermieter zu informieren. In diesem Fall kann er sofort einen Heizungsmonteur beauftragen. In diesem Fall ist ein Vermieter dann auch ohne Kenntnis dazu verpflichtet, die Rechnung zu übernehmen. Grundsätzlich ist es jedoch immer ratsam, zumindest zu versuchen, den Vermieter zu erreichen.

Sonderfall: Gravierende Mängel

Für den Fall jedoch, dass die Mängel am Mietobjekt so gravierend sind, dass ein Mieter seine Wohnung nicht mehr bewohnen kann, braucht ein Mieter immer eine richterliche Ermächtigung, um die Mängel am Mietobjekt beheben zu können. Falls er jedoch nicht auf ein Gerichtsurteil warten möchte, kann er auch alternativ von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Das Sonderkündigungsrecht

Wenn eine Wohnung in einem besonders schlechten Zustand ist, sodass der Mieter nicht länger darin leben kann, steht ihm immer ein Sonderkündigungsrecht zu, durch das er fristlos kündigen kann. Generell ist jedoch nicht eindeutig klar, welche Mängel am Mietobjekt eine fristlose Kündigung auch rechtfertigen. Hierbei kann es dann vorkommen, dass ein Vermieter eine fristlose Kündigung nicht akzeptiert und einen Mieter verpflichten will, die Miete noch bis zum nächsten regulären Kündigungstermin zu zahlen. Grundsätzlich sollte sich ein Mieter rechtlich beraten lassen, bevor er eine Kündigung wegen schweren Mängeln am Mietobjekt ausspricht.

Die Schadenersatzforderung

Ist eine Wohnung aufgrund eines Wohnmangels am Mietobjekt nicht mehr bewohnbar und muss ein Mieter deshalb für eine gewisse Zeit in einem Hotel ziehen, kann er die Rechnung hierfür ggf. dem Vermieter weiterleiten. Dabei muss jedoch der Hotelaufenthalt in einem vernünftigen Verhältnis stehen und ein Aufenthalt in einem Luxushotel ist dabei nicht vom Vermieter einforderbar. Auch wenn z. B. die Kleidung des Mieters durch den Schimmelbefall in der Wohnung Schaden genommen hat, muss diese vom Vermieter ersetzt werden, wenn er den Schimmel zu vertreten hat.

Damit ein Mieter seine Forderungen auch durchsetzen kann, sollte er Kaufquittungen für Neuanschaffungen aufbewahren ebenso wie die beschädigten Kleidungsstücke. Generell hat der Mieter in solchen Fällen auch eine Schadensminderungspflicht, die bedeutet, dass ein Mieter möglichst verhindern muss, dass ein Schaden entsteht oder sich ausbreitet. Wenn ein Vermieter hingegen beweisen kann, dass ihn an einem Wohnmangel keine Schuld trifft, z. B. wegen einem Naturereignis, ist er zwar verpflichtet, den Schaden zu beheben, jedoch muss er in diesem Falle keinen Schadenersatz zahlen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Mängeln am Mietobjekt helfen ?

Hat ein Mieter Mängel am Mietobjekt zu beklagen und zeigt sich ein Vermieter nicht kooperativ in Bezug auf die Mängelbeseitigung, so sollte sich der Mieter von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht im konkreten Fall prüfen, welche Handlungsmöglichkeiten ein Mieter hat und kann auch den Mangel rechtlich sicher einordnen. Für den Fall, dass eine Mietrückstellung, Mietzinsreduktion oder eine Ersatzmassnahme in Frage kommen, wird er seinen Mandanten über die Vorgehensweise und den Ablauf informieren. Außerdem wird er sich natürlich auch engagieren, wenn ein Vermieter dementsprechende Maßnahmen nicht akzeptieren will und sich querstellt. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mängel am Mietobjekt.

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FAQ: Mängel an Mietobjekten

Treten Fehler und Mängel auf, muss der Vermieter sie beseitigen. Typische Wohnungsmängel sind undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden oder verstopfte Abflüsse. Aber auch Lärm, Ungeziefer oder eine um mindestens zehn Prozent kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben gelten mietrechtlich als Mängel.
Ein Anspruch auf Mietzinsreduktion beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis erhält. Deshalb ist es wichtig, Mängel jeweils schriftlich zu rügen, am besten mit eingeschriebenem Brief. Die Verjährung Ihres Anspruchs tritt erst nach fünf Jahren ein.
Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. In der Praxis gilt die Faustregel, dass Reparaturkosten zwischen 100 und 200 CHF vom Mieter zu übernehmen sind.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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