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Mängelanzeige – bei Einzug, Ablauf & Schlichtungsverhandlung

Generell müssen Mängel an einem Mietobjekt, die Mieter nicht selber verschuldet haben, vom Vermieter beseitigt werden. Oft reicht hierfür ein Anruf oder eine Mail an den Vermieter, aber nicht in jedem Fall. Findet keine Mängelbeseitigung statt, sollte man als Mieter eine Mängelanzeige als eingeschriebenen Brief verfassen. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, worauf es bei einer Mängelanzeige ankommt und wie man sich als Mieter verhalten kann, wenn trotz einer derartigen Anzeige das eine Mängelbeseitigung vom Vermieterseite nicht vorgenommen wird.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zur Mängelanzeige

Ein Mieter ist verpflichtet, Mängel an einem Mietobjekt, die er nicht selber zu vertreten hat, unverzüglich an seinen Vermieter zu melden. Ausgenommen sind hiervon nur kleinere Reparaturen, welche Mieter selber ohne eine Fachperson beheben können, da diese zum so genannten kleinen Unterhalt gehören. 

Diese muss ein Mieter selbst beheben bis zu Kosten von 150 Franken. Hingegen besteht immer eine Meldepflicht bei Mängeln, die einen Folgeschaden verursachen können. Dies ist z. B. bei einem Wasserschaden oder Schimmelbefall wichtig und man sollte hier in jedem Fall eine schriftliche Mängelanzeige per Einschreiben anfertigen.

Neben einer genauen Beschreibung des Schadens oder Mangels und ggf. Fotos sollte man dabei auch eine Frist setzen, bis wann sich ein Vermieter melden oder eine Mängelbeseitigung vorgenommen haben sollte, die ca. 14 Tage betragen kann. In besonders eiligen Fällen kann hierbei auch eine kürzere Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden. Reagiert der Vermieter nicht in der angesetzten Frist oder weist er die Verantwortlichkeit an den Mieter zurück, kann ein Mieter die Schlichtungsbehörde einschalten und ggf. auch auch weitere Maßnahmen, wie z. B. eine Mietzinshinterlegung veranlassen, Ansprüche auf Mietzinsreduktion geltend machen oder auch eine Ersatzvornahme in die Wege leiten. In besonders schwerwiegenden Fällen kann ein Mieter auch ein Sonderkündigungsrecht geltend machen.

Mängelanzeige kurz nach dem Einzug

Hat man als Mieter den Einzug in die neue Wohnung über die Bühne gebracht, stellt man in manchen Fällen Mängel am Mietobjekt fest. Viele Wohnmängel, wie z. B. eine defekte Heizung oder Fenster, die sich nicht richtig öffnen lassen, werden beim Einzug zunächst übersehen und müssten dann schnell dem Vermieter mitgeteilt werden. Zunächst sollte man jedoch überprüfen, ob die entdeckten Wohnmängel nicht bereits im Übergabeprotokoll der Wohnung aufgeführt wurden.

Ist dies nicht der Fall, sollte man dann eine Mängelanzeige schriftlich verfassen, in der man die Wohnmängel genau beschreibt. Ferner sollte man auch einen Termin setzen, bis zu dem der Vermieter die Mängelbeseitigung vorgenommen haben sollte. Zusätzlich ist es auch möglich, bei kleinen Mängeln, die den Wohnkomfort nicht wirklich stören, diese auf der Mängelliste zum Mietvertrag nachtragen zu lassen. Grundsätzlich empfiehlt es sich, eine Mängelanzeige eingeschrieben zu versenden, damit man auch einen Nachweis für die Zustellung hat.

Mängelanzeige mit Androhung der Mietzins­hinterlegung

Wenn man bereits eine längere Zeit in einer Mietwohnung wohnt und erst im Laufe der Zeit Wohnmängel auftreten, die man nicht selbst zu vertreten hat, ist ein Vermieter ebenfalls verpflichtet, diese zeitnah zu beheben. Der Vermieter muss übrigens auch für Wohnmängel aufkommen, die durch gewöhnliche Abnutzung entstanden sind. Auch in diesem Fall sollte man unmittelbar eine Mängelanzeige verfassen und den Vermieter bitten, diese innerhalb einer gesetzten Frist zu beheben. Außerdem kann man bereits mit der Mängelanzeige Maßnahmen ankündigen, für den Fall, dass der Wohnmangel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben wird.

Dabei kann man z. B. in der Mängelanzeige mitteilen, dass man beabsichtigt, den Mietzins bei der zuständigen Schlichtungsstelle zu hinterlegen, wenn die Mängel nicht in der vorgegebenen Frist behoben werden. Durch die Androhung der Mietzinshinterlegung ist der Vermieter vorgewarnt und sollte im Idealfall innerhalb der Frist reagieren. Durch die Mietzinshinterlegung auf einem Sperrkonto der Schlichtungsbehörde gilt der Mietzins dann als bezahlt, jedoch hat der Vermieter bis zur Mängelbeseitigung keinen Zugriff darauf. Darüber hinaus kann man auch eine Mietzinsreduktion ankündigen für den Fall der Untätigkeit des Vermieters. Je nach Art und Schwere des Wohnmangels sind hierbei durch die Rechtsprechung bestimmte Abzüge angemessen und man sollte sich als Mieter im Vorfeld einer Mietzinsreduktion hierzu beraten lassen und auf keinen Fall von sich aus die Mietzinszahlung reduzieren.

Grundlegendes zur Hinterlegung

Bei einer Mietzinshinterlegung muss die Miete bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle amtlich hinterlegt werden. Der Mietzins gilt dann als bezahlt, der Vermieter erhält ihn aber vorerst nicht. Die amtliche Hinterlegung des Mietzinses ist primär dazu da, die Beseitigung von bestehenden Mängeln voranzutreiben.

Ablauf einer Mietzinshinterlegung

Hat man eine Mängelanzeige formuliert, den oder die Wohnmängel detailliert beschrieben, bleibt noch zu überlegen, welche Frist man für die Mängelbeseitigung angeben soll. Angemessen ist eine Frist immer dann, wenn sie für eine fachgerechte Behebung des Mangels ausreicht. Je nach Art und Schwere des Mangels braucht dies wenige Tage bis mehrere Wochen. In den meisten Fällen ist jedoch eine Frist von zwei Wochen angemessen. Generell sollte man die Frist so setzen, dass nach deren Ablauf noch Zeit bleibt, die nächste, noch nicht fällige Miete zu hinterlegen, denn der Mietzins muss hinterlegt werden, bevor er fällig wird.

Fallbeispiel

Sucht man eine passende Frist für die Hinterlegung einer Juni Miete, so sollte man die Frist zur Behebung des Mangels bis spätestens 25. Mai setzen. Dadurch ist eine Hinterlegung der Juni Miete ab dem 26. Mai bis zum letzten Werktag des Mais möglich. Nur mit einer Einzahlung noch im Mai ist die Juni Miete rechtsgültig hinterlegt.

Für eine rechtsgültige Hinterlegung muss der Mieter im Brief unbedingt auch ankündigen, auch die nächsten fälligen Mietzinse amtlich zu hinterlegen, wenn der Wohnmangel innerhalb der Frist nicht behoben wird. Gleichzeitig kann man als Mieter auch angemessene Mietzinsreduktion Ansprüche geltend machen und ggf. Schadensersatz verlangen.

Generell sollte man sicherheitshalber schon frühzeitig einen Tag reservieren, zu dem man die Miete hinterlegen will. Auch sollte man sich rechtzeitig erkundigen bei der zuständigen Schlichtungsstelle für Mietsachen, wo der Mietzins hinterlegt werden muss. Entsprechende Adressen findet man auf der Webseite des Mieterverbands. Für den Fall, dass es absehbar ist, dass eine Beeinträchtigung durch einen Wohnmangel länger andauern wird , kann es sinnvoll sein, ein Protokoll zu erstellen und darin Angaben festzuhalten, wie z. B. Temperaturen bei ausgefallener Heizung, Schmutz- oder Lärmbelästigungen.

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Die amtliche Hinterlegung des Mietzinses

Wenn die Wohnmängel dann nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben werden, kann der gesamte Mietzins inklusive der Nebenkosten bei einer vom zuständigen Kanton bezeichneten Stelle hinterlegt werden. Zumeist ist hierfür ein entsprechendes Formular auszufüllen und die Miete dann auf ein Sperrkonto bei der Schlichtungsbehörde einzuzahlen. Auch künftige Mietzinse können inkl. der Nebenkosten dort hinterlegt werden, sofern der Mangel nicht behoben wurde. Hierbei muss beachtet werden, dass der Mietzins immer im Voraus , also vor seiner Fälligkeit, einbezahlt werden.

Den Vermieter muss man zeitgleich über jede erfolgte Mietzinshinterlegung informieren, am besten per eingeschriebenen Brief mit einer Quittungskopie. Nach der Hinterlegung des ersten Mietzinses hat der Mieter dann 30 Tage Zeit, seine Forderungen schriftlich bei der örtlichen Schlichtungsbehörde in Mietsachen geltend zu machen. Hierbei kann er neben der Klage auf Behebung des Mangels auch Mietzinsreduktionsansprüche geltend machen oder Schadenersatz fordern.

Beachten Sie die Frist!

Lässt man als Mieter die 30 Tage Frist verstreichen ohne eine Klage bei der Schlichtungsbehörde einzureichen, wird der hinterlegte Mietzins an den Vermieter zurückgezahlt.

Die Schlichtungsverhandlung

Hat der Mieter eine Klage eingereicht, informiert die Schlichtungsstelle den Vermieter und setzt einen Termin für die Verhandlung an. Hierbei wird die Schlichtungsbehörde versuchen, eine gütliche Einigung zwischen den beiden Parteien zu erzielen. Dabei wird dann meistens schriftlich vereinbart, bis wann der Vermieter die Wohnmängel beseitigen muss und auch, wie hoch Ansprüche auf Mietzinsreduktion ausfallen oder wie viel Schadenersatz ein Mieter erhalten soll. Hierbei werden diese Beträge dann auch direkt vom hinterlegten Mietzins zugunsten des Mieters abgezogen und der Rest wird dann dem Vermieter überwiesen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Mängelanzeige helfen ?

Hat ein Mieter Ärger mit Mängeln in seiner Wohnung, die er nicht selbst zu vertreten hat und hat sich vielleicht ein Vermieter auch schon nicht einsichtig gezeigt, empfiehlt es sich immer, zeitnah die Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu suchen. Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht den betroffenen Mieter beraten, wie eine vollständige Mängelanzeige zu erstellen ist, wie sich Fristen setzen lassen und wie man weitere Rechte auf Mietzinshinterlegung, Reduktionsansprüche oder auch Schadensersatzansprüche geltend machen kann.

Darüber hinaus wird ein Anwalt für Mietrecht auch die Unterlagen für eine Klage bei der Schlichtungsstelle vorbereiten oder einem Gericht vorbereiten. Dabei kann er auch im konkreten Einzelfall berechnen, welche Ansprüche angemessen sind oder welche Schadenersatzansprüche im Einzelfall geltend gemacht werden können. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mängelanzeige.

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FAQ: Mängelanzeige

Hat ein Mieter bereits kurz nach dem Einzug schwere Mängel an der Mietwohnung festgestellt, die er nicht zu vertreten hat, so hat er das Recht auf Beseitigung gemäß Art 98 OR, ein Recht auf Vertragsauflösung nach Art. 258 OR, ein Recht auf Mietzinshinterlegung oder auch Mietzinsreduktion und ggf. ein Recht auf Schadenersatz.
Weist ein Mietobjekt Mängel auf, so haben die betroffenen Mieterinnen und Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Und zwar vom Zeitpunkt an, in welchem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zu dessen Behebung. Dabei können Gerichtsentscheide betreffend Mietzinsherabsetzung helfen, den ungefähren Senkungsanspruch zu ermitteln.
Während der Heizperiode muss in Ihrer Mietwohnung eine Mindesttemperatur von 20 Grad herrschen. Fällt das Thermometer unter diesen Richtwert, haben Sie Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Bei Raumtemperaturen zwischen 16 und 18 Grad können Sie eine Ermässigung von rund 20 Prozent einfordern. Grundsätzlich muss in einer Mietwohnung die Heizung in Betrieb genommen werden, sobald die Raumtemperatur ohne Heizung tagsüber unter 20 Grad fällt.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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