Mietzinsreduktion – Infos, Berechnung & Referenzzinssatz

Der Referenzzinssatz in der Schweiz ist eine der Säulen zur Berechnung des Mietzinses. Wird er gesenkt, so hat die Mieterschaft das Recht, den Mietzins zu senken. Jedoch, der Vermieter wird das nicht selbst tun. Als Mieterin oder Mieter muss man daher mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen. Eine weitere Möglichkeit, den Mietzins zu reduzieren, besteht dann, wenn ein Mangel an der Wohnung auftritt. Doch wie kann man sein Recht als Mieter durchsetzen und wie kann man als Vermieter darauf reagieren?

Inhaltsverzeichnis

Die Mietzinssenkung und der Referenzzinssatz

Das Schweizer Mietrecht beinhaltet das Recht der Mieterschaft, den Mietzins zu senken, wenn der Referenzzinssatz gesenkt wird. Der Referenzzinssatz in der Schweiz ist einheitlich festgelegt und Basis für den Mietzins. Ermittelt wird er mittels des hypothekarischen Durchschnittszinssatzes der Kreditinstitute. Zuständig dafür ist das Bundesamt für Wohnungswesen, kurz BWO. Die Rundung erfolgt stets auf einen Wert, von einem Viertel Prozent. Mit dem Tag der Bekanntgabe wird er gültig.

Generell haben die Mieterschaft und der Vermieter Vertragsfreiheit bei der Gestaltung des Mietzinses. Trotzdem müssen drei wesentliche Punkte beachtet werden:

  • die Höhe des Referenzzinssatzes
  • die Kostensteigerungsrate
  • der Konsumentenpreisindex

Der Referenzzinssatz hat dabei den größten Einfluss auf die Berechnung des Mietzinses. Sinkt er, kann die Miete reduziert werden. Steigt er hingegen, kann es zu einer Mietzinserhöhung kommen. Beides ist also möglich. Ist im Mietvertrag der Referenzzinssatz höher als der aktuell festgelegte, so haben die Mieterin und der Mieter einen Anspruch auf eine Reduktion des Mietzinses. Um die Berechnung der Mietzinsreduktion vorzunehmen, empfiehlt es sich, Mietzinsrechner im Internet zu nutzen. Dort findet man auch häufig einen Musterbrief zur Mietzinsreduktion, um rechtlich abgesichert zu sein.

Mit dem 02. März 2020 ist der Referenzzinssatz auf 1,25 % gesunken. Ein Blick in den Mietvertrag hilft dabei zu überprüfen, ob ein Anrecht auf eine Mietzinsreduktion besteht. Ist das der Fall, so kann auf den nächsten Kündigungstermin hin schriftlich ein Antrag gestellt werden. Der nächstmögliche Zeitpunkt ergibt sich aus dem Mietvertrag. Der Antrag ist dem Vermieter zuzusenden. Es empfiehlt sich ein Einschreiben. Wer einen Anspruch hat, muss wissen, dass er den Mietzins um einen festen Prozentsatz senken kann. Ist der Referenzzinssatz so wie im März 2020 um 0,25 Prozent gesenkt worden, so kann der Mietzins generell wie folgt gemindert werden:

  • Hypothekarzinssatz höher als 6 Prozent = Mietzinsreduktion 1,96 Prozent
  • Hypothekarzinssatz zwischen 5 und 6 Prozent = Mietzinsreduktion 2,44 Prozent
  • Hypothekarzinssatz kleiner als 5 Prozent = Mietzinsreduktion 2,91 Prozent.

Die Reaktion des Vermieters bei Mietreduktion

Ist dem Vermieter der Antrag zugegangen, so hat er 30 Tage Zeit, um darauf zu antworten. Es besteht die Möglichkeit, dass er die Senkung des Referenzzinssatzes nur teilweise oder gar nicht an die Mieterschaft weitergibt. Das ist dann der Fall, wenn die Teuerungsrate oder die Betriebskosten so stark gestiegen sind, dass sie die Zinssenkung aufheben. Sind die Mieterin und der Mieter damit nicht einverstanden, können sie innerhalb von 30 Tagen einen Antrag auf Mietzinsreduktion bei einer Schlichtungsstelle stellen. Reagiert der Vermieter auf den Antrag überhaupt nicht, bleiben der Mieterschaft sogar 60 Tage Zeit, um den Antrag zu stellen. Wichtig zu wissen ist, dass, wenn Mietverträge geschlossen wurden, die indexiert oder staatlich subventioniert sind, es keinen Anspruch auf Mietzinssenkung gibt. Diese Mieten sind nicht an den Referenzzinssatz gekoppelt. Hier lohnt sich ein Antrag also nicht.

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Die Mietzinsreduktion bei Mängeln an der Mietsache

Auch ein Mangel an der Wohnung kann zu einer Mietzinsreduktion führen. Ein Mangel besteht immer dann, wenn es einen Unterschied zwischen dem Soll- und Istzustand der Mietsache gibt. Geregelt ist das im Obligationenrecht Art. 256 und 257 g ff. Das bedeutet, dass die Mietsache nicht wie geplant genutzt werden kann. Im Mietvertrag zugesicherte Eigenschaften fehlen, sodass es an der Tauglichkeit fehlt.

Für die Beurteilung braucht es die Kenntnis darüber, um welche Objektart es sich handelt, wozu es verwendet werden soll und wie der Zustand ist. Für Wohnungen bedeutet das, dass sie so gestaltet sein müssen, dass die Mieterschaft darin wohnen kann. Doch auch Gäste muss man empfangen können. Die Nutzung als Wohnraum muss ab dem Einzug gewährleistet sein. Mängel müssen genauso bekannt sein wie allfällige Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen. Unterschieden werden in der Schweiz drei Mängelklassen:

  • Leichte Mängel: Dabei handelt es sich um kleine Ausbesserungsarbeiten, die vom Mieter selbst vorgenommen werden können. Auch Reinigungsarbeiten fallen darunter.
  • Mittlere Mängel: Der Wohnraum ist noch nutzbar. Dazu gehören Schäden am Lift, der Hausbeleuchtung, ein Wasserrohrbruch oder der Heizung.
  • Schwere Mängel: Die Mietsache kann als Wohnraum nicht mehr genutzt werden. Das ist zum Beispiel nach einem Brand oder Sturmschaden möglich.

Damit der Mangel und seine Beeinträchtigung genau beurteilt werden können, gilt es auf Folgendes zu achten:

  • der genaue Wortlaut im Mietvertrag
  • Nebenabreden, die geschlossen wurden
  • die Besichtigung der Wohnung und deren Ablauf
  • die Lage, das Alter und der Zustand der Mietsache
  • die genaue Miethöhe
  • der Verwendungszweck der Mietsache
  • die persönlichen Bedürfnisse der Mieterschaft.

Zugesicherte Eigenschaften an der Mietsache

Für Mietzinsreduktionen bei Mängeln stellt sich die Frage, welche Eigenschaften wurden der Mieterschaft tatsächlich zugesichert. Dabei kommt es nicht nur auf die schriftlichen Vereinbarungen im Mietvertrag an. Auch mündliche Nebenabreden oder bereits vorhandene Eigenschaften an der Mietsache sind bindend. Wichtig sind jedoch die Details. Ergibt sich aus dem Mietzweck, dass die Immobilie als Wohnraum genutzt werden soll, so muss sie beispielsweise im Winter geheizt werden können.

Unzulässige Vereinbarungen im Mietvertrag

Vereinbarungen für einen Mietvertrag für eine Wohnung sind dann nichtig, wenn die Mieterschaft auf eine Leistung verzichtet, ohne den Mietzins zu reduzieren. Laut dem Schweizer Mietrecht ist ein Vermieter verpflichtet, die Mietsache zu einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt zum Gebrauch in einem tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Andere Vereinbarungen entfalten keine Wirksamkeit.

Die mögliche Mietzinsreduktion bei Baulärm und anderen Mängeln

Die Berechnung der Mietzinsreduktion kann ergeben, dass sich der Mietzins um bis zu 99 Prozent reduziert. Handelt es sich jedoch nur um einen kleinen Mangel oder beantragt die Mieterschaft keine Mietzinsreduktion, so erfolgt auch keine Reduktion. Eine Mietzinsreduzierung ist auch dann nicht möglich, wenn die Mieterin oder der Mieter den Schaden selbst verursacht haben. Ansonsten gilt folgender Grundsatz für die Reduzierung des Mietzinses: Ist die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt, kann die Mieterin und der Mieter vom Vermieter verlangen, den Mietzins zu reduzieren. Das gilt von dem Zeitpunkt an, an dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat bis zu seiner Behebung. Dabei sind nach Schweizer Rechtsprechung folgende Prozentsätze üblich:

  • bei einem Brandschaden 100 %
  • bei Baulärm durch Bauarbeiten in der oberen Etage 25 %
  • Lärm durch ein Restaurant im Erdgeschoss der Immobilie 15 %
  • auftretender Lärm durch eine Baustelle in Sichtweite der Mietsache 16 %
  • nächtlicher Lärm der Heizung im Schlafbereich 15 %
  • Arbeiten an der Fassade des Hauses 10 %
  • der Einbau eines Liftes 10 %.

Auf diese prozentuale Reduzierung besteht jedoch kein Rechtsanspruch. Die Mietzinsreduktion richtet sich immer nach dem persönlichen Einzelfall.

Duldungspflicht und Mieterrechte

Liegt kein leichter Mangel vor, für dessen Beseitigung der Mieter selbst sorgen muss, so besteht eine Meldepflicht gegenüber dem Vermieter. Zumindest auf mündlichem Weg muss der Vermieter von einem Mangel an der Mietsache erfahren. Handelt es sich dabei jedoch um einen sogenannten kleinen Mangel, muss das nicht gemeldet werden. Zur Beurteilung zieht man den finanziellen Aufwand für dessen Beseitigung heran. Fallen Kosten bis zu 100 CHF an, handelt es sich in der Regel um einen kleinen Mangel.

Mängel, die die Mieterschaft selbst verursacht hat, müssen nicht gemeldet werden. Es ist trotzdem ratsam, um nicht schadenersatzpflichtig gemacht zu werden. Das ist immer dann der Fall, wenn die Mieterin und der Mieter ihrer Meldepflicht nicht nachkommen und sich daraus ein Schaden entwickelt. Das gilt auch dann, wenn der Zusammenhang nur indirekt besteht. Behebt der Vermieter einen angezeigten Mangel nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums, so kann die Mieterschaft den Mietvertrag kündigen. In so einem Fall fristlos. Den Mangel können die Mieterin und der Mieter auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Eine Ausnahme besteht immer dann, wenn der Vermieter für einen vollwertigen Ersatz sorgt. Dann kann die Mieterschaft auch keine Beseitigung des Mangels an der Mietsache verlangen.

Beseitigt der Vermieter den Mangel, so muss die Mieterschaft gewisse Unannehmlichkeiten dulden. Auch der damit verbundene Zeitaufwand muss von der Mieterin und dem Mieter hingenommen werden. Das steht in keinem Gegensatz zum Mieterschutz. Alles, was zur Beseitigung des Mangels erforderlich ist, muss geduldet werden. Dazu zählen auch die Besichtigungen durch den Vermieter und den beauftragten Unternehmen. Allerdings gilt auch hier ein Zutritt ohne die Zustimmung der Mieterschaft ist nicht erlaubt. Ausnahme ist eine absolute Notfallsituation. Es empfiehlt sich daher, rechtzeitig Besichtigungstermine zu vereinbaren. Eigene Bestimmungen gibt es jedoch, wenn es um Sanierungen und Umbauten geht. Dabei sind folgende Punkte wichtig:

  • Alle Baumaßnahmen müssen für die Mieterschaft zumutbar sein.
  • Das Mietverhältnis darf nicht gekündigt worden sein.
  • Die Interessen der Mieterin und des Mieters sind zu berücksichtigen.

Möchte die Mieterschaft eine Sanierungs- oder Umbaumaßnahme vornehmen, benötigen sie die Zustimmung des Vermieters. Dieser kann jedoch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen, wenn das im Mietvertrag oder einer Nebenabrede so vereinbart wurde. Einen Anspruch auf Entschädigung hat die Mieterschaft dann, wenn die Mietsache durch die Baumaßnahme einen Mehrwert für den Vermieter erzielt.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Mietzinsreduktion?

Nicht immer ist eine Einschränkung im Alltag ein gerechtfertigter Grund für eine Reduktion des Mietzinses. Für Mieter ist es somit von Vorteil, vor der Reduktion der Miete zum einen, den Vermieter über den Mangel zu informieren und zum anderen den Anspruch auf eine Mietzinsreduktion von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht überprüfen zu lassen. Der Anwalt informiert ob und wenn in welchem Ausmass die Miete reduziert werden kann und vertritt auf Wunsch seinen Mandaten im Austausch mit dem Vermieter.

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FAQ: Mietzinsreduktion

Sinkt der Referenzzinssatz oder besteht ein Mangel an der Mietsache, so kann eine Mietzinsreduktion verlangt werden.

Der Anspruch beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel in der Wohnung erhält.

Der Anspruch verjährt nach fünf Jahren.

Der Mangel an der Wohnung sollte dem Vermieter gegenüber immer schriftlich erfolgen. Auch die Mitteilung der Mietzinsreduktion ist an die Schriftform gebunden.

Sinkt der Referenzzinssatz, so kann ein Mieter die Senkung des Mietzinses vom Vermieter verlangen.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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