Die Mietkaution – Rechtslage, Fälligkeit, Hinterlegung & mehr

Die Traumwohnung wurde auf dem heiß umkämpften Wohnungsmarkt in der Schweiz gefunden. Schon soll der Mietvertrag unterschrieben werden. Doch mit der ersten monatlichen Zahlung des Mietzinses (Brutto) wird auch die Mietkaution fällig. Sie wurde im Mietvertrag als Vertragsbestandteil hinterlegt. Das belastet das Budget für den Umzug. Was viele potenzielle Mieter in der Schweiz nicht wissen, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, die Mietsicherheit zu hinterlegen. Es muss nicht immer das Sperrkonto sein.
Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zur Mietkaution

Jeder Vermieter hat das Recht, eine Mietsicherheit zu verlangen. Diese wird mit dem Mietvertrag schriftlich fixiert. Die gesetzliche Regelung rund um die Mietkaution finden sich im Schweizer Mietrecht, genauer gesagt in Art. 257e Obligationenrecht (OR).

Grundsätzlich gibt der Gesetzgeber einen rechtlichen Rahmen für die Ausgestaltung des Mietzinsdepot vor, innerhalb dessen Vermieter und Mieter ihre Vereinbarung treffen können. Für Wohnraum gilt jedoch uneingeschränkt, dass die vom Mieter zu leistende Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen darf. Wer gewerblich ein Objekt mietet, muss die Höhe der Mietkaution individuell vereinbaren. Eine Obergrenze sieht der Gesetzgeber hierbei nämlich nicht vor.

Sinn und Zweck der Mietkaution

Die Mietkaution, oftmals auch Mietzinsdepot bezeichnet, dient dem Vermieter in erster Linie als Sicherheit für einen Ausgleich von möglichen ausstehenden Zahlungen des Mietzinses oder der Nebenkosten. Verursacht die Mieterschaft Schäden, die Reparaturkosten nach sich ziehen, so kann der Vermieter die Mietkaution zur Begleichung eben dieser Kosten heranziehen. Wichtig zu wissen ist, dass die Kaution grundsätzlich nur dann zu leisten ist und für den Ausgleich von anfallenden Ausständen und Kosten herangezogen werden kann, wenn eine entsprechende Übereinkunft im Mietvertrag verankert wurde. Sollte es im Verlauf des Mietverhältnisses jedoch dazu kommen, dass sich ein Kaution Bedarf ergibt, ist es Vermieter und Mieter freigestellt, das Mietzinsdepot nachträglich zu vereinbaren und damit das bestehende Mietverhältnis entsprechend anzupassen.

Fälligkeit und Hinterlegung des Mietzinsdepot

Die im Mietvertrag vereinbarte Mietkaution muss umgehend nach Einrichtung der im Mietvertrag vereinbarten Sicherheit beglichen werden und ist sofort nach Zahlungseingang beim Vermieter zu hinterlegen. In der Regel erfolgt diese Hinterlegung auf einem Sperrkonto bei einer Schweizer Bank. Das Konto muss auf den Namen der Mieterschaft lauten und verzinst werden. Eingerichtet wird es vom Vermieter. Das Gleiche gilt auch für den Untermietvertrag. Die Freigabe kann nur von beiden Vertragsparteien erfolgen und unter ganz bestimmten Bedingungen, da es zweckgebunden ist.

Die Mieterin und der Mieter können die Zahlung des Mietzinsdepot solange zurückhalten, bis das Sperrkonto eingerichtet ist. Das dient dem Mieterschutz. Geht der Vermieter in Konkurs, so ist die Kaution auf dem Sperrkonto gut gegen einen Zugriff geschützt. Eine Zahlung in bar ist nicht üblich. Eine solche Aufforderung kann der Mieter generell ablehnen. Der Vermieter ist gehalten, der Mieterschaft die Daten des Sperrkontos zu übermitteln. Darüber hinaus muss er der Mieterin und dem Mieter einmal im Jahr einen Kontoauszug vorlegen. Die Entscheidung, welches Kreditinstitut genutzt wird, kann der Mieter treffen. Er ist auch berechtigt, die Mietsicherheit auf das Sperrkonto direkt zu überweisen. Der Vermieter sollte allerdings darüber eine Nachricht erhalten.

Freie Zins Verfügung des Mieters

So im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, kann der Mieter über die Zinsen frei verfügen. Er kann einen Wechsel der Bank vom Vermieter verlangen, wenn die ausgewählte Bank eine solche Verfügung nicht zulässt. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, muss er am Ende eines jeden Jahres die angefallenen Zinsen an den Mieter überweisen. Der Mieter kann auch einen Wechsel der Bank fordern, wenn die Kontoführungsgebühren höher als 50 CHF sind. Das Gleiche gilt für einen zu niedrigen Zinssatz. Im Falle der Verweigerung vonseiten des Vermieters hat ein Mieter das Recht, eine Entschädigung einzufordern.

Im Streitfall hilft der Mieterschutz!

Sollte die Verzinsung des Mietzinsdepot zum Streit mit dem Vermieter führen, steht dem Mieter der Mieterschutz zur Seite. Oftmals bieten Mieterbünde eine kostenfreie Intervention, zur Beilegung der Unstimmigkeiten.

Mietkautions­versicherung als Alternative zur klassischen Kautionszahlung

Jeder, der schon einmal umgezogen ist, kennt das. Die Finanzen sind meist knapp, denn ein Umzug kostet. Neben dem Umzugsunternehmen müssen gleich zu Beginn des Mietverhältnisses neben dem Mietzins auch noch drei Monatsmieten für die Mietkaution gezahlt werden. Doch es gibt Alternativen zur Barkaution. Alternativ kann man nämlich versuchen, die Mietsicherheit in Raten zu zahlen. Für die Mieterschaft, für die das keine Option ist, kann versucht werden, die Kautionshöhe zu reduzieren. Allerdings besteht bei Letzterem die Möglichkeit, dass sich der Vermieter lieber einen solventen Mieter sucht. Eine andere Lösung wäre die Mietkautionsversicherung. Bei ihr handelt es sich um eine Bürgschaft. Die Mietkaution wird in diesem Fall nicht auf ein Sperrkonto eingezahlt. Die Versicherung springt im Falle eines Schadens oder Mietrückstands ein. Die Vorteile, die sich dadurch für den Mieter ergeben, sind groß:

  • Der Betrag für die Sicherheitsleistung liegt nicht auf einem Sperrkonto fest. Man kann ihn anderweitig verwenden.
  • Man kann eine Traumimmobilie mieten, die man sich sonst nicht hätte leisten können, weil die Mietkaution zu hoch ist.
  • Ein bereits eingerichtetes Sperrkonto kann aufgelöst werden, wenn eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen wird.

Die Mieterschaft erhält bei Abschluss eine Bürgschaftsurkunde. Mit ihr garantiert sie, dass alle Risiken abgedeckt sind, die in Höhe der Mietkaution entstehen. Die Mieterin oder der Mieter zahlen dafür eine jährliche Versicherungsprämie. Die Tücken stecken jedoch im Detail. Der Vermieter muss dem Abschluss einer solchen Mietkautionsversicherung immer zustimmen. An ein Sperrkonto gelangt er nämlich schneller. Der Mieter muss auf der Mietkautionsurkunde unterschrieben haben, damit der Vermieter nicht leer ausgeht. Außerdem muss der Mieter bestätigen, dass der Anspruch vonseiten des Vermieters tatsächlich besteht. Das kann problematisch werden. Die Mieterin oder der Mieter können die Versicherung nur kündigen, wenn sie die Mietkautionsurkunde vorlegen können. Doch der Vermieter hat zwölf Monate Zeit, um diese zurückzusenden. 

Kann der Mieter die Urkunde im Original nicht vorlegen, muss er die Versicherungsprämien weiterzahlen. Das gilt selbst dann, wenn das Mietverhältnis beendet wurde. Wichtig ist auch, dass die Versicherung bei einem aufgetretenen Schaden die geleistete Zahlung von der Mieterschaft zurückverlangt. Die jährlich zu leistende Versicherungsprämie belastet darüber hinaus auch das finanzielle Budget. Es empfiehlt sich daher für den Fall, dass die zu leistende Mietkautionssumme bei Einzug nicht vorhanden ist, diese anzusparen. Für den Zeitraum, bis die Kaution vollständig gezahlt werden kann, kann eine solche Mietkautionsversicherung überbrücken. Dann sollte man die Versicherung kündigen und dem Vermieter die Sicherheitsleistung auf ein Sperrkonto zahlen.

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Das Miet-Kautions-Anlagekonto als Alternative zum Sperrkonto

In der Schweiz ist es nicht nur üblich, die Mietsicherheit auf ein Sperrkonto zu hinterlegen. Es besteht auch die Möglichkeit, ein Anlagekonto zu nutzen. Einige Schweizer Banken bieten das an. Natürlich kann die Anlage der Kaution in Wertpapieren sehr vorteilhaft sein, aber sie birgt auch Risiken. Schließlich wird an der Börse nicht nur gewonnen, sondern auch verloren. Ein Verlust an der Börse zieht zwangsläufig einen Verlust bei der Mietkaution nach sich. Dieses Risiko sollte einem jedem bewusst sein, bevor er diese Möglichkeit nutzt.

Wofür findet die Mietsicherheit Anwendung?

Bereits beim Einzug in die Wunschimmobilie kann ein Mieter dafür Sorge tragen, dass er beim Auszug die Kaution auch wieder zurückerhält. Die Mietsicherheit kann nämlich ganz oder teilweise einbehalten werden, wenn die Mieterschaft einen Schaden verursacht. Deshalb empfiehlt es sich, am Tag der Schlüsselübergabe eine Begehung durchzuführen, um ein Protokoll zu fertigen. Dieses sollte alle bereits vorhandenen Schäden enthalten. Ergänzt man es mit Fotos, ist man auf der sicheren Seite. Beide Vertragsparteien müssen das Protokoll dann nur noch unterschreiben. So haftet man nicht für die Schäden der Vormieter.

Prüfen Sie das Mängelprotokoll genau!

Berücksichtigt werden muss jedoch, dass die Unterschrift unter einem Mängelprotokoll bestätigt, dass der Inhalt korrekt ist. Sind im Protokoll Schäden des Vormieters aufgeführt, darf man diese nicht anerkennen. Der Ausgleich des Schadens geht sonst zulasten der neuen Mieterschaft. Es ist also wichtig klarzustellen, wer den Schaden oder Mangel verursacht hat.

Fällt der Mieterin oder dem Mieter erst nach dem Einzug ein Mangel an der Mietsache auf, so ist dieser unverzüglich schriftlich mit Foto dem Vermieter anzuzeigen. Am besten per Einschreiben. Eine Kopie sollte beim Mieter verbleiben. Das Gleiche gilt übrigens für den Vermieter. Entdeckt er Schäden nach dem Auszug der Mieterschaft, die versteckt waren, so kann er diese geltend machen. Dafür dürfen aber nicht erst Wochen vergehen. Ganz gewöhnliche Abnutzungserscheinungen sind davon aber ausgenommen. Dazu gehören:

  • Ecken, die abgestossen sind
  • Tapeten, die Altersspuren aufweisen
  • Bohrlöcher

Diese darf der Vermieter nicht mit der Kaution verrechnen. Mit der Kaution verrechnen darf der Vermieter hingegen folgende Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden:

  • Risse im Parkett oder Laminat
  • Flecken auf und im Teppich, die sich nicht oder nur schlecht entfernen lassen
  • Fliesen, die gesprungen sind
  • Schimmel, der durch einen Mangel an Lüften entstanden ist.
Beweislast beachten!

Die Beweislast, dass der Schaden durch die Mieterin oder den Mieter entstanden ist, trägt der Vermieter.

Freigabe der Mietkaution

Natürlich möchte man nach dem Auszug die Sicherheitsleistung auch schnellstmöglich wieder zurückerhalten. Das geschieht mit der Freigabe der Mietkaution auf dem Sperrkonto. Die Freigabe wird durch den Vermieter erteilt. Für die Mieterschaft empfiehlt es sich deshalb, rechtzeitig einen Begehungstermin mit dem Vermieter zu vereinbaren. Dabei muss die gesamte Wohnung genau unter die Lupe genommen werden.

Ist die Wohnung ohne Mangel, so kann das Übergabeprotokoll sofort von beiden Seiten unterschrieben werden. Die Bestätigung zur Kautionsfreigabe ist inklusive. Damit hat der Vermieter das Sperrkonto freigegeben und über die Kaution kann verfügt werden. Diese Bestätigung wird mit dem Auflösungsvertrag der Bank vorgelegt. Das Kreditinstitut wird die Kaution nun auszahlen. Stimmt der Vermieter dieser Vorgehensweise nicht zu, muss man den Vermieter mit dem Auszug zur Freigabe auffordern. Der Vermieter hat für die Auflösung der Kaution 30 Tage Zeit, wenn die Wohnung keinen Mangel aufweist.

Sollte die Wohnung jedoch mit Mangel sein, so kann der Vermieter diese auf Kosten der Mieterschaft reparieren lassen. Sobald alle Rechnungen in Bezug auf die Reparatur beglichen sind, muss der Vermieter die verbleibende Kaution freigeben. Dazu sendet er eine Schlussabrechnung. Auf Verlangen der Mieterin oder Mieters muss der Vermieter die Reparaturbelege vorlegen. Für die Reparaturarbeiten, die Schlussabrechnung und die Auszahlung der Mietkaution hat der Vermieter meist drei Monate Zeit. Hat die Mieterschaft den Auflösungsvertrag unterschrieben und die Schlussabrechnung anerkannt, kann das Sperrkonto für die Mietkaution aufgelöst werden. Der Vermieter muss allerdings zustimmen. Ohne diese Zustimmung kann das Sperrkonto erst nach einem Jahr aufgelöst werden. Die Freigabe kann aber von der Mieterschaft eingefordert werden. Es empfiehlt sich, das per Einschreiben zu tun.

So klappt es mit der Rückzahlung der Mietsicherheit

Als Mieter kann man einiges bereits im Vorfeld tun, um die Rückzahlung der Mietkaution nicht zu verzögern. Dazu gehören:

  • Vor dem Einzug die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter zu begehen und allfällige Mängel und Schäden in einem Protokoll festzuhalten. Diese sollten mit einem Foto belegt werden. Auch braucht es eine Vereinbarung, wer die Mängel bis wann behebt.
  • Die Wohnung sollte während des gesamten Mietzeitraums immer instand gehalten werden. Kommt doch mal ein Kratzer ins Parkett, meldet man diesen am besten sofort dem Vermieter. So kann man auch regeln, wer den Schaden beseitigt.
  • Für die Schlussbegehung sollte der Termin frühestmöglich festgelegt werden. Auch hier sind eventuelle Schäden in Schrift und Bild festzuhalten. Wird kein Schaden festgestellt, sollte die Freigabeerklärung vonseiten des Vermieters erfolgen.
  • Es empfiehlt sich persönlich zur Bank zu gehen. Dort legt man den Auflösungsvertrag und die Freigabeerklärung vor. Die Bank wird die Mietsicherheit dann sofort auszahlen.
  • Wurden Schäden bei der Schlussbegehung festgestellt, so kann dem Vermieter angeboten werden, diesen vor Auszug zu reparieren. Die eigene Reparatur wird wahrscheinlich kostengünstiger, als wenn sie der Vermieter durchführen lässt.
  • Sollten Unklarheiten in Bezug auf die Kaution auftreten, ist es ratsam, den persönlichen Kontakt mit dem Vermieter zu suchen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht Sie bei der Mietkaution unterstützen?

Ein Anwalt für Mietrecht kann Sie grundsätzlich bei allen offenen Fragen rund um ein Mietverhältnis beraten und Sie zudem bei Verhandlungen mit dem Vermieter bezüglich des Mietzinsdepots unterstützten. Allem voran wenn durch Umzug und Einrichtung der neuen Wohnung die finanziellen Mittel begrenzt sind und der Vermieter im ersten Moment nicht zugänglich scheint, kein der Rat eines Juristen oftmals die entscheidenden Lösungsansätze bieten. Zudem prüft der Anwalt auf Wunsch Ihren Mietvertrag auf Rechtmässigkeit der Kaution relevanten Vereinbaren und kann somit die Sicherheit der von Ihnen zu leistenden Kaution gewährleistet ist.

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Unsere Anwälte für Mietrecht informieren Sie ausführlich zu allen rechtlichen Aspekten der Mietkaution und vertreten Sie im Falle von Unstimmigkeiten mit Ihrem Vermieter.

FAQ: Mietkaution

Die Mietkaution als Sicherheitsleistung wird schriftlich vereinbart und ist Teil des Mietvertrags, wenn sie erhoben wird.

Die Kaution dient dem Vermieter als Mietsicherheit. Auf diese kann ein Vermieter zurückgreifen, wenn die Mieterschaft ihren Verpflichtungen nicht nachkommt oder einen Schaden verursacht.

Üblicherweise beträgt sie maximal drei Monatsmieten.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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