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Mietzins § Gestaltung, Anpassung & mehr

Der Mietzins stellt einen der zentralen Inhalte eines Mietvertrags dar und ist somit in nahezu jedem Mietverhältnis eine der grundlegenden Mieterpflichten. Denn die Zinszahlung stellt die Erfüllung der vertraglichen Leistungspflicht des Mieters dar. Im nun folgenden Artikel erfahren Sie welche Rechtsnormen im Zusammenhang mit dem Mietzins Bedeutung finden, wie die Mietzinsgestaltung erfolgen kann und worauf bei Anpassungen der Zinshöhe zu achten ist.

Inhaltsverzeichnis

Grundsätzliches zum Mietzins

Im Schweizer Mietrecht stellt der Mietvertrag ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis dar. Der Vermieter überlässt die Mietsache und der Mieter leistet im Gegenzug den vereinbarten Mietzins. Der Gesetzgeber regelt im Obligationsrecht (OR) alle für den Mietzins relevanten Aspekte.

So finden sich im Art. 253b OR Schutzbestimmungen vor einem missbräuchlichen Mietzins und in den Art. 259d und 269d regelt das Mietrecht wann Mietzinsreduktionen oder Mietzinserhöhungen zulässig sind und wie diese zu erfolgen haben.

Bedeutung des Mietzinses

Im mietrechtlichen Alltag kommt dem Mietzins eine enorme Bedeutung zu. Denn der vereinbarte Zins, stellt für den Vermieter die Rentabilität des Mietverhältnisses da, wohingegen der Mieter durch die Bezahlung seinen Wohnraum gewährleistet. Beide Interessen sind essentiell für die Vertragspartner und so kommt der Gestaltung des Mietzinses entsprechende Bedeutung zu.

Gestaltung des Mietzinses

Grundsätzlich gilt für die Ausgestaltung des Mietzinses und somit die Mietzinsberechnung in der Schweiz die sogenannte Vertragsfreiheit. Dies bedeutet, dass Vermieter frei entscheiden können, auf welche Art der Mietzins berechnet wird. Für diese Gestaltung sind unterschiedliche Faktoren entscheidend. Dazu zählen:

  • Deckt der Mietzins die Kosten der Immobilie?
  • Ist der Mietpreis in der Region üblich?
  • Ist die Höhe des Mietzinses rein rechtlich überhaupt erlaubt?

Nachdem die Mieterschaft jeden Anfangsmietzins bereits anfechten kann, sollte man diesen nicht ohne genaue Berechnungen an den Mieter weitergeben. Möchte ein Vermieter den Mietpreis für seine Immobilie nun festlegen, muss er diese Punkte berücksichtigen:

  • Lage, Größe, Beschaffenheit und Ausbaustandard der Mietsache
  • als Berechnungsgrundlagen dienen: Anlage- und Betriebskosten, Landpreis, Fremdkapitalkosten und Eigenkapitalanteil
  • für die Berechnung der Mietzinshöhe ist der Marktpreises wichtig.

Im nächsten Schritt der Mietzinsgestaltung gilt es die Art des Mietzinses festzulegen. Hierbei haben Vermieter grundsätzlich die Wahl zwischen dem sogenannten freien Mietzins, dem indexierten oder dem gestaffelten Mietzins. Diese Entscheidung sollte nicht übereilt getroffen werden, denn jede dieser Zinsarten verfügt über Besonderheiten die gleichermassen für den Abschluss des Mietvertrags wie auch für etwaige Anpassungen des Zinses von Bedeutung sind.

Der freie Mietzins

Der sogenannte freie Mietzins ist in der Schweiz in der Regel an unterschiedliche Grundlagen geknüpft. Zumeist sind es Faktoren wie die ortsübliche Miete oder der Referenzzinssatz, die bei der Gestaltung des freien Mietzinses relevant sind. Wichtig bei der Gestaltung ist hierbei, dass der vereinbarte Mietzins zulässig, also nicht missbräuchlich sein darf. Der Gesetzgeber spricht hier von einem sogenannten angemessenen Ertrag aus dem Mietverhältnis. Angemessen ist ein Ertrag immer dann, wenn der Mietzins die Kosten des Vermieters deckt. Darüber hinaus darf ein angemessener Ertrag in Bezug auf die Investitionskosten erzielt werden. Dafür wird das prozentuale Verhältnis des Erlöses (Netto) zum eingesetzten Eigenkapital geprüft. Die Rendite (Netto) darf maximal einen halben Prozent über dem Hypothekarzinssatz liegen, also bei etwa 4 Prozent, wenn der Hypothekarzinssatz 3,5 Prozent beträgt.

Die indexierte und Staffelmiete

Bei Geschäftsräumen machen Vermieter häufig von der gesetzlichen Möglichkeit gebrauch, eine indexierte oder Staffelmiete zu vereinbaren. Handelt es sich bei der Mietsache um Wohnraum, kommen diese Formen der Miete selten infrage. Gesetzlich erlaubt sind sie aber schon.

  • Die Indexierung kann im Mietvertrag nur festgeschrieben werden, wenn der Vertrag auf fünf Jahre fixiert ist. Als Index muss der Landesindex der Konsumentenpreise vereinbart sein.
  • Die Staffelmiete wird im Mietvertrag auf mindestens drei Jahre festgeschrieben. Die Anpassung des Mietzinses darf nur einmal im Jahr vorgenommen werden.

Die indexierte Miete darf nicht mit einer Staffelmiete kombiniert werden.

Anpassung des Mietzinses

Ein Mietvertrag ist generell ein Dauerschuldverhältnis. Deswegen wird es sowohl dem Vermieter als auch der Mieterschaft zugestanden, das Vertragsverhältnis, so es nötig ist, sich ändernden Verhältnissen anzupassen. Dabei handelt es sich bei einer solchen Anpassung grundsätzlich immer um eine einseitige ‘Änderung des Vertrages. Entsprechend hat die Gegenseite im Zuge der Anpassung des Mietzinses steht´s eine Frist von 30 Tagen um auf die Anpassung zu reagieren. Also diese anzunehmen, anzufechten oder alternative Anpassungen vorzuschlagen.

Anpassungen erfordern der Schriftform

Grundsätzlich gilt für alle Mietverhältnisse in der Schweiz, dann eine Anpassung des Mietzinses der Schriftform erfordert. Vermieter müssen hierfür die amtlichen Formulare nutzen, Mieter dürfen auf schriftliche Mitteilung zurückgreifen.

Zudem sollten Vermieter wie auch Mieter stets darauf achten, dass eine Anpassung des Mietzinses nicht zu einem frei gewählten Zeitpunkt erfolgen kann. Grundsätzlich gilt, dass die Anpassung aufgrund gestiegener oder gesunkener Zinssätze / Kosten zum jeweils nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen darf, die Anpassung in Folge von angezeigten Mängeln darf hingegen rückwirkend zum Zeitpunkt der Mängelanzeige erfolgen.

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Mietzinserhöhung durch den Vermieter

Wie bereits angeführt, darf der Vermieter bei gestiegenen Kosten und Auslagen, bei Investitionen, sowie im Zuge eines gestiegenen Referenzzinssatzes den Mietzins anheben. Zumindest wenn dies die gewählte Zinssatz zulässt. So kann zum Beispiel bei einem freien Mietzins im Zuge einer Investition in die Immobilie, von der der Mieter eine Wertsteigerung in der Nutzung der Mietsache erfährt, den Mietzins anheben. Aber auch bei steigenden Kosten für den Vermieter, ist es zulässig diese an den Mieter weiter zu geben.

Mietzinsreduktion durch den Mieter

Ähnlich dem Vermieter, hat auch der Mieter ein Anrecht auf eine Anpassung der Miethöhe, wenn diese veränderten Grundlagen entspricht. So kann eine Senkung des Referenzzinssatzes eine Mietminderung rechtfertigen. Doch auch Mängel am Mietobjekt, die nicht oder nicht zeitnah vom Vermieter behoben werden, können eine Reduktion des Mietzinses rechtfertigen. Wichtig für Mieter ist hierbei zu wissen, dass zunächst eine Mängelanzeige erfolgen muss und dem Vermieter ausreichend Zeit eingeräumt werden muss, um den Mangel zu beheben. Erst wenn er dieser Verpflichtung nicht nachkommt, ist die Reduktion zulässig.

Mietzinszahlung & Mietrückstände

Die fristgerechte und vollständige Zahlung des vereinbarten Mietzinses ist die zentrale Pflicht eines jeden Mieters. Wann und in welcher Höhe der Zins zu bezahlen ist, kann grundsätzlich dem Mietvertrag entnommen werden. Wird im Vertrag kein Zahlungsziel vereinbart, so greift automatisch der Art. 257c Obligationsrecht (OR) in dem festgelegt wird, dass die Zahlung des Mietzinses sowie etwaiger Nebenkosten zum Ende des Monats, spätestens jedoch zum ende des Mietverhältnisses zu begleichen sind. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, so tritt der Zahlungsverzug ein und der Mieter, der die Miete nicht bezahlt, hat gegenüber dem Vermieter einen Mietrückstand.

Mietzinsinkasso bei Mietrückstand

Tritt der Mietrückstand ein, so hat der Vermieter seinen Mieter gemäss Art. 257c hinsichtlich der ausstehenden Zahlungen zu ermahnen und ein ausreichendes Zahlungsziel für die Begleichung des Ausstands zu setzen. Im Falle wiederholter Rückstände oder aber dem Rückstand mit mehreren Mietzahlungen kann der Vermieter zudem eine Kündigung aufgrund Mietrückständen androhen. Doch Vermieter bieten sich darüber hinaus weitere Rechtsmittel, um die ausstehenden Zahlungen zu bewirken. Hierzu zählen:

Das Mietzinsinkasso ist in der Regel der einfachste Weg für Vermieter, ihre Mieter zur Zahlung zu bewegen. Erst wenn dieses nicht greift ist es durchaus sinnvoll weitere Rechtsmittel wie das Retentionsrecht oder aber die Anerkennungsklage der offenen Zahlungsbeträge in die Wege zu leiten.

Wie kann ein Anwalt bei Angelegenheiten zum Mietzins unterstützten?

Der Mietzins und dessen Gestaltung ist zahlreichen Rechtsgrundlagen unterworfen und somit nicht immer einfach nachzuvollziehen. Ein Anwalt für Mietrecht kann die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf die Mietzinsgestaltung im Detail genau erklären und zur konkreten Sachlage beraten. Dabei unterstützt der Anwalt den Mieter oder Vermieter in allen Belangen rund um die Mietzinsgestaltung. Treten Fragen zum Mietzins auf, vertritt der Anwalt die Interessen seines Mandanten im vor prozessualen wie auch prozessualen Kontext. 

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FAQ: Mietzins

In der Regel setzt sich der Mietzins aus dem Netto-Mietzins und den Nebenkosten zusammen. Nicht alle Kosten können vom Vermieter mit dem Mietzins an die Mieterschaft weitergegeben werden.

Sind die Nebenkosten im Mietvertrag nicht im Einzelnen aufgeführt, so kann die Mieterschaft davon ausgehen, dass sie im Mietzins pauschal enthalten sind.

Der indexierte Mietzins basiert zu 100 Prozent auf dem Landesindex der Konsumentenpreise. Der Hypothekarzins findet keine Anwendung.

In so einem Fall enthält der Mietvertrag eine Staffelungsklausel. Diese hat die Stufen und Perioden, in denen der Mietzins erhöht wird, zum Inhalt. Der Mietvertrag muss in diesem Fall auf mindestens drei Jahre geschlossen werden. Die Mietzinserhöhung darf aber nur einmal im Jahr erfolgen.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion

Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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