Mietzins – Gestaltung, Anpassung & mehr

Der Mietzins in der Schweiz kann generell bei seit Langem vermieteten Immobilien recht einfach gestaltet werden. Wechselt die Mieterschaft, so wird der bislang verlangte Mietzins auf den neuen Mieter übertragen. Bei einer erstmaligen Vermietung gestaltet sich die Mietzins-Berechnung schon etwas schwieriger. Dann muss nämlich genau berechnet werden, welcher Mietpreis je Quadratmeter verlangt werden kann.

Inhaltsverzeichnis

Die Faktoren bei der Gestaltung des Mietzinses

Für die Gestaltung des Mietzinses sind unterschiedliche Faktoren wichtig. Dazu zählen:

  • Deckt der Mietzins die Kosten der Immobilie?
  • Ist der Mietpreis in der Region üblich?
  • Ist die Höhe des Mietzinses rein rechtlich überhaupt erlaubt?

Nachdem die Mieterschaft jeden Anfangsmietzins bereits anfechten kann, sollte man ihn nicht ohne genaue Berechnungen an den Mieter weitergeben. Möchte ein Vermieter den Mietpreis für seine Immobilie nun festlegen, muss er diese Punkte berücksichtigen:

  • die Lage, die Größe, die Beschaffenheit und der Ausbaustandard der Mietsache
  • als Berechnungsgrundlagen dienen die Anlage- und Betriebskosten, der Landpreis, die Fremdkapitalkosten und der Eigenkapitalanteil
  • für die Berechnung der Mietzinshöhe ist auch die Kenntnis des Marktpreises wichtig.

Der freie Mietzins

Es dient dem Mieterschutz, dass ein Mietzins nicht missbräuchlich sein darf. Der Mietzins ist dann missbräuchlich, wenn ein übererhöhter Ertrag durch den Vermieter erzielt wird. Dabei ist es völlig unerheblich, welcher Mietzins in der Nachbarschaft erzielt wird oder wie der marktübliche Mietpreis ist. Angemessen ist ein Ertrag immer dann, wenn der Mietzins die Kosten des Vermieters deckt. Darüber hinaus darf ein angemessener Ertrag in Bezug auf die Investitionskosten erzielt werden. Dafür wird das prozentuale Verhältnis des Erlöses (Netto) zum eingesetzten Eigenkapital geprüft. Die Rendite (Netto) darf maximal einen halben Prozent über dem Hypothekarzinssatz liegen, also bei etwa 4 Prozent, wenn der Hypothekarzinssatz 3,5 Prozent beträgt. Berechnungsgrundlage sind dabei die Zahlen der Immobilie der letzten drei Jahre. Vom Gesetzgeber wird jedoch verlangt, dass jede Mietsache einzeln betrachtet wird.

Die indexierte und Staffel-Miete

Bei Geschäftsräumen machen Vermieter häufig von der gesetzlichen Möglichkeit gebrauch, eine indexierte oder Staffelmiete zu vereinbaren. Handelt es sich bei der Mietsache um Wohnraum, kommen diese Formen der Miete selten infrage. Gesetzlich erlaubt sind sie aber schon.

  • Die Indexierung kann im Mietvertrag nur festgeschrieben werden, wenn der Vertrag auf fünf Jahre fixiert ist. Als Index muss der Landesindex der Konsumentenpreise vereinbart sein.
  • Die Staffelmiete wird im Mietvertrag auf mindestens drei Jahre festgeschrieben. Die Anpassung des Mietzinses darf nur einmal im Jahr vorgenommen werden.

Die indexierte Miete darf nicht mit einer Staffelmiete kombiniert werden.

Die Anpassung des Mietzinses

Ein Mietvertrag ist generell ein Dauerschuldverhältnis. Deswegen wird es sowohl dem Vermieter als auch der Mieterschaft zugestanden, das Vertragsverhältnis, so es nötig ist, sich ändernden Verhältnissen anzupassen. Dabei handelt es sich bei einer Mietzinserhöhung immer um eine einseitige Anpassung des Vertrages. Demgegenüber steht die zweiseitige Mietzinserhöhung. Die ist immer dann gegeben, wenn ein Nachtrag im Mietvertrag aufgenommen werden muss.

Wann kann der Mietzins erhöht werden?

Für ein laufendes Mietverhältnis kann eine Mietzinserhöhung immer dann vorgenommen werden, wenn sich die Kosten für die Immobilie erhöht haben. Alternativ kann der Vermieter auch mehr Leistungen erbringen und diese zur Begründung der Mietzinserhöhung heranziehen.

Der Schweizer Gesetzgeber schreibt aber vor, dass die Mieterin und der Mieter über die Möglichkeit der Anfechtung der Mietzinserhöhung informiert werden muss. Die Mieterschaft kann auf die Anfechtungsmöglichkeit jedoch verzichten. Auf keinen Fall aber dürfen die Mieterin und der Mieter unter Druck gesetzt werden, die Mietzinserhöhung zu unterzeichnen. Die zweiseitige Mietzinserhöhung bietet sich zum Beispiel an, wenn es sich bereits um eine ältere Immobilie handelt, die einen gewissen Erneuerungsbedarf hat. In so einem Fall kann der Vermieter versuchen, einen neuen Mietvertrag auszuhandeln, wenn beispielsweise der Bodenbelag oder das Bad erneuert wurde.

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Die Formalien bei einer Anpassung des Mietzinses

Die Mietzinserhöhung muss der Vermieter auf einem amtlichen Formular der Mieterschaft mitteilen. Damit das Formular seine Wirksamkeit entfaltet, muss es vom Vermieter unterschrieben sein. Wurde es nicht unterzeichnet, ist es nichtig. Wohnen in der Wohnung mehr als ein Mieter, so muss das Formular jedem einzelnen Mieter zugestellt werden. Das gilt auch für Ehepaare.

Die frühestmögliche Erhöhung des Mietzinses kann zum nächstmöglichen Kündigungstermin hin erfolgen. Die Erhöhung des Mietzinses ist also unzulässig, wenn der Mietvertrag noch läuft. Ausnahmen bestehen bei indexierten und gestaffelten Mietpreisen. Zehn Tage bevor die Kündigungsfrist zu laufen beginnt, muss die Erhöhung des Mietzinses bei der Mieterschaft eingetroffen sein. Trifft sie zu spät ein, gilt sie ab dem folgenden möglichen Kündigungstermin. Soll der Mietzins angepasst werden, besteht laut dem Schweizer Mietrecht eine Begründungspflicht:

  • es muss genau ausgeführt werden, welche erhöhten Kosten zu der Mietzinsanpassung führen
  • jeder einzelne Faktor ist mit einer Begründung zu versehen
  • die Mietzinserhöhung ist in Prozent oder CHF anzugeben
  • der bisherige und der neue Mietzins sind auszuweisen.

Die Mietzinserhöhung ist auch ohne Anfechtung unwirksam, wenn sie nicht ganz klar begründet wurde, nicht auf dem amtlich zugelassenen Formular erfolgt oder dem Mieter gekündigt wird. Als Mieterin und Mieter kann man die Mietzinserhöhung innerhalb von 30 Tagen anfechten. Dabei beginnt die Frist mit dem Tag zu laufen, an dem die Mietzinserhöhung erhalten wurde. Angefochten werden kann sie dann, wenn die Mieterschaft sie für ungerechtfertigt hält, da inhaltlich falsch. Verstreicht die Frist, so ist die Mietzinserhöhung wirksam.

Die Mietzinsreduktion

Die Mieterschaft kann in einigen Fällen eine Mietzinsreduktion beim Vermieter beantragen. Diesen Antrag sendet man am besten per Einschreiben an den Vermieter. Anschließend hat der Vermieter 30 Tage Zeit, über den Antrag auf Senkung des Mietzinses zu entscheiden. Nimmt der Vermieter keine Stellung, so kann die Schlichtungsbehörde angerufen werden. Gründe für eine Reduzierung des Mietzinses können die Folgenden sein:

  • die Berechnungsgrundlage für den Mietzins hat sich wesentlich geändert
  • der Referenzzinssatz wurde gesenkt
  • der Anfangsmietzins ist höher als der des Vormieters
  • eine persönliche Notlage hat zum Abschluss des Mietvertrags geführt
  • das knappe Wohnungsangebot hat den Vertragsabschluss notwendig gemacht

Wichtig zu wissen ist jedoch, dass auch bei einem Antrag auf Mietzinsreduktion oder einer Anfechtung der Mietzins weitergezahlt werden muss. Auch bei einem eingetretenen Mangel oder größeren Umbauarbeiten kann der Mieter eine Reduzierung des Mietzinses verlangen. Bis zur Behebung des Mangels oder der Beendigung der Umbauarbeiten kann die Mietzinsreduktion andauern.

Wie kann ein Anwalt bei Angelegenheiten zum Mietzins unterstützten?

Der Mietzins und dessen Gestaltung ist zahlreichen Rechtsgrundlagen unterworfen und somit nicht immer einfach nachzuvollziehen. Ein Anwalt für Mietrecht kann die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf die Mietzinsgestaltung im Detail genau erklären und zur konkreten Sachlage beraten. Dabei unterstützt der Anwalt den Mieter oder Vermieter in allen Belangen rund um die Mietzinsgestaltung. Treten Fragen zum Mietzins auf, vertritt der Anwalt die Interessen seines Mandanten im vor prozessualen wie auch prozessualen Kontext. 

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FAQ: Mietzins

In der Regel setzt sich der Mietzins aus dem Netto-Mietzins und den Nebenkosten zusammen. Nicht alle Kosten können vom Vermieter mit dem Mietzins an die Mieterschaft weitergegeben werden.

Sind die Nebenkosten im Mietvertrag nicht im Einzelnen aufgeführt, so kann die Mieterschaft davon ausgehen, dass sie im Mietzins pauschal enthalten sind.

Der indexierte Mietzins basiert zu 100 Prozent auf dem Landesindex der Konsumentenpreise. Der Hypothekarzins findet keine Anwendung.

In so einem Fall enthält der Mietvertrag eine Staffelungsklausel. Diese hat die Stufen und Perioden, in denen der Mietzins erhöht wird, zum Inhalt. Der Mietvertrag muss in diesem Fall auf mindestens drei Jahre geschlossen werden. Die Mietzinserhöhung darf aber nur einmal im Jahr erfolgen.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion

Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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