Mietrückstand – Rechtliches, Kündigung & mehr
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Die meisten Vermieter haben früher oder später mit säumigen Mietern zu tun, die auf einmal den Mietzins nicht mehr bezahlen. Für Mietzinsausstand kann es vielfältige Gründe geben, jedoch ist gesetzlich klar geregelt, wie man als Vermieter und auch als Mieter gestellt ist und welche Massnahmen folgen können. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, welche rechtlichen Folgen ein Mietrückstand haben kann und wie man mit den Konsequenzen umgehen kann.
- Das Wichtigste in Kürze
- Wird die Miete nicht rechtzeitig gezahlt, muss ein Vermieter den Mieter wegen Zahlungsrückstand anmahnen.
- Dadurch wird der Mieter in Verzug gesetzt und muss bei einer späteren Zahlung Verzugszinsen bezahlen.
- Mietrückstände können seitens des Vermieters auch durch eine Beitreibung eingefordert werden
- Bei Mietrückständen muss ein Vermieter eine Zahlungsaufforderung mit einer Zahlungsfrist von 30 Tagen zustellen.
Rechtliches zum Mietrückstand
Ein Mietvertrag ist begründet auf einem Austausch von Leistungen. Dabei muss ein Vermieter dem Mieter die Mietsache zum bestimmungsgemässen Gebrauch überlassen und der Mieter ist verpflichtet, dafür dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen gemäss Art. 253 OR. In diesem Vertrag stellt die Zahlung des Mietzinses nicht die einzige, jedoch in jedem Fall die wichtigste Verpflichtung des Mieters dar.
Grundsätzlich gilt, dass eine Miete am Ende jeden Monats zu zahlen ist nach Art. 257 c OR, wobei jedoch in einem Mietvertrag davon abgewichen werden kann. In der Praxis werden z. B. für Gewerbemietverträge oftmals Quartalsmieten vereinbart.
In der Regel wird jedoch in einem Mietvertrag vereinbart, dass die Miete jeweils im Voraus zu bezahlen ist. Deshalb ist ein Mieter zumeist verpflichtet, seine Miete bis zum ersten eines Monats zu bezahlen, sonst befindet er sich im Zahlungsrückstand. Für den Fall, dass die Miete nicht pünktlich bezahlt wird, muss der Vermieter seinen säumigen Mieter wegen Mietzinsausstand mahnen. Dabei werden rechtlich solche Mieter erst durch die Mahnung in Verzug gesetzt nach Art. 102 Abs. 1 OR. Durch den Verzug ist der Mieter dann verpflichtet, für eine spätere Zahlung einen Verzugszins zu bezahlen, der nach Art. 104 Abs. 1 OR 5 % beträgt.
Allerdings existieren auch Ausnahmen hierzu, die den Mieter berechtigen, seinen Mietzins ganz oder teilweise nicht zu bezahlen an den Vermieter. Dies ist dann gegeben, wenn die Mietsache Mängel aufweist, die vom Vermieter zu beheben sind. Ist ein derartiger Fall gegeben, kann ein Mieter seinen Mietzins bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen nach Art. 259g ff. OR. Jedoch ist dabei vorausgesetzt, dass der Mieter den Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt hat und sich der Vermieter zu Unrecht weigert, eine Behebung des Mangels vorzunehmen. Für den Fall, dass ein Mieter aus diesem Grund den Mietzins hinterlegt, muss er allerdings auch innerhalb von 30 Tagen ein Verfahren einleiten, durch das er den Mietzins wegen des Mangels herabsetzen lassen will.
Mietkaution als Sicherheit für den Vermieter
Beim Abschluss eines Wohnungsmietvertrages wird der Mieter üblicherweise verpflichtet, eine Sicherheit von 3 Monatsmieten als Kaution zu hinterlegen. Dabei muss diese Sicherheitsleistung auf einem Konto angelegt werden, das auf den Namen des Mieters lautet. Der Vermieter hat auf dieses Konto nur dann einen Zugriff, wenn entweder der Mieter zustimmt oder aber ein Gericht dies anordnet. Allerdings bietet es sich nicht an, ein Sicherheitskonto während des laufenden Mietvertrags für die Zahlung von Mietzinsen zu beanspruchen, denn es reduziert die Sicherheitsleistung.
Beitreibung des Mietrückstandes
Auch kann ein Vermieter durch eine Beitreibung den Zahlungsrückstand vom Mieter einzufordern. Allerdings ist dies meist nicht erfolgreich und ein Mieter hat in diesem Fall auch die Möglichkeit, die Beitreibung zu stoppen, indem er bei der Zustellung des Zahlungsbefehls Rechtsvorschlag erklärt. Dabei kann in einigen Kantonen mit dem unterzeichneten Mietvertrag eine provisorische Rechtsöffnung durchgesetzt werden. Diese setzt allerdings voraus, dass der Mieter im Rechtsöffnungsverfahren keine Einwände geltend macht. Normalerweise bleibt jedoch nur ein ordentliches Gerichtsverfahren um eine ausstehende Miete einzutreiben. Allerdings gilt eine eingeleitete Betreibung auch als Mahnung und setzt damit die Zinspflicht für den Verzug in Kraft.
Kündigung als Folge des Mietrückstandes
Falls ein Mieter im Rückstand mit der Zahlung seiner Miete ist, kann er von seinem Vermieter ultimativ angemahnt werden, seinen Rückstand innerhalb von 30 Tagen auszugleichen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR. Dabei kann der Vermieter dem Mieter mit der Mahnung bereits androhen, dass er zum Ablauf der 30 Tage-Frist eine Kündigung des Mietvertrages aussprechen wird, falls bis dahin die säumige Miete nicht bezahlt wurde.
Für den Fall, dass der Mieter innerhalb der 30 Tage-Frist tatsächlich seinen Mietrückstand nicht begleicht, kann der Vermieter die angedrohte Kündigung realisieren und dem Mieter mit einer Frist von 30 Tagen zum Ende eines Monats ausserordentlich kündigen. Dabei muss die Kündigung seitens des Vermieters schriftlich mit einem amtlichen Formular erfolgen nach Art. 266l OR. Falls es sich um eine Familienwohnung des Mieters handelt, so muss auch dem Ehegatten des Mieters die Kündigung separat zugestellt werden.
Bei einer ausserordentlichen Kündigung müssen die Mietrückstände dann zumeist auf dem Gerichtswege eingeklagt werden. Hierbei dient jedoch die Mietkaution als Sicherheit und gewährleistet, dass der Vermieter auch zu seinem Geld kommt.
Jedoch kann auch ein Mieter, der den Mietzins immer mal wieder 10 bis 14 Tage zu spät bezahlt, vom Vermieter gekündigt werden. Dabei muss er dann allerdings die ordentliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten sowie die vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermine einhalten. Hierbei spricht man dann von einer Kündigung wegen «schleppendem Zahlungseingang». Jedoch ist eine Mieterstreckung ist in diesem Fall nicht ausgeschlossen, allerdings wird bei notorisch nachlässigen Zahlern die Mietschlichtungsbehörde das Mietverhältnis wohl nicht sehr lange erstrecken.
Beispiel für den Zeitablauf bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand :
- Keine Mietzinszahlung z.B. bis 5. Mai
- Mahnung (mit Zahlungsfrist) am 6. Mai
- Frist beginnt bei Abholung 7. Mai
- Frist läuft mindestens 30 T.
- Frist endet – keine Zahlung 6. Juni
- Kündigung wird versandt am 7. Juni
- (Kündigungs-)Frist beginnt 8. Juni
- (Kündigungs-)Frist läuft mindestens 30 T.
- Frist würde an sich enden 8. Juli
- Zulässiger Kündigungstermin erst 31. Juli
Anfechtung der Kündigung wegen Mietrückstand durch den Mieter
Mieter können eine Kündigung wegen Mietrückstand innerhalb von 30 Tagen nach Empfang bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Hierbei kommt eine Anfechtung entweder dann in Frage, wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert, weil die Fristen und Formalitäten nicht eingehalten wurden oder weil die Kündigung unverhältnismässig ist. Dabei kann eine Kündigung z. B. unverhältnismässig sein, wenn ein persönlicher Härtefall vorliegt, z. B. wegen dem hohen Alter eines Mieters, einer schweren Krankheit o. ä.
Generell beginnt die Anfechtungsfrist beginnt am Tag nach dem Empfang der Kündigung zu laufen. Für den Fall, dass ein Mieter z. B. eine per Einschreiben zugestellte Kündigung gemäss Abholschein der Post erst am 7. Juli abholen kann, so beginnt die 30-tägige Frist am 8. Juli, auch wenn die Kündigung erst später abgeholt wird. Generell empfiehlt es sich, um sicher zu gehen, die Anfechtung spätestens innerhalb von 20 Tagen nach der Abholung der Mitteilung an die Schlichtungsstelle für Mietsachen zu schicken.Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei einem Mietrückstand helfen?
Kann ein Mieter seine Miete nicht mehr bezahlen, sollte er sich umgehend über die rechtlichen Konsequenzen informieren. Dabei kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ein guter Partner sein, der seinen Mandanten umfassend über die Folgen und auch die Handlungsmöglichkeiten aufklären kann. Dabei kann er auch z. B. Verhandlungen mit dem Vermieter über Ratenzahlungen übernehmen oder angemessen auf eine Beitreibung reagieren.
Für den Fall, dass es zu einer Kündigung kommt, kann er prüfen, ob eine Anfechtung sinnvoll und aussichtsreich ist und entsprechende Massnahmen und Vorbereitungen einleiten, um eine entsprechende Argumentation für die Schlichtungsstelle oder ein Gericht aufzubauen, um eine Kündigung oder auch Zwangsräumung abwenden zu können. Ferner kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht auch dazu beraten, wo er im Zweifelsfall finanzielle Unterstützung für einen Ausgleich von Mietrückständen finden kann. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietrückstand.
FAQ: Mietrückstand
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