Mietzinsberechnung – So wird der fällige Mietzins berechnet!

Nach Schweizer Mietrecht ist jeder Mietzins zulässig, der nicht missbräuchlich ist. Das ist im Obligationenrecht geregelt. An diesem Rechtsbegriff orientiert sich auch die Mietzinsberechnung. Dabei setzt sich der Mietzins aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Die Höhe ist ein wesentlicher Faktor im Mietvertrag während der Dauer des Mietverhältnisses. Wie die Mietzinsberechnung genau erfolgt, welche rechtlichen Rahmenbedingungen hierbei zum Tragen kommen und welche Aspekte auf die Berechnung Einfluss nehmen, erfahren Sie im nun folgenden Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Den ortsüblichen Mietzins berechnen

Im Schweizer Mietrecht ist genau geregelt, wann ein Mietzins als nicht missbräuchlich anzusehen ist. Das ist der Fall, wenn:

  • die Berechnung des Mietzinses den ortsüblichen und quartiersüblichen Berechnungen für Wohnraum entspricht
  • ein Vermieter die Teuerungsrate ausgleichen will
  • die in Rahmenverträgen gegebenen Empfehlungen für die Berechnung eingehalten werden.

Demgegenüber steht der Art. 269 des Obligationenrechts. Er bestimmt, dass ein Mietzins dann missbräuchlich ist, wenn:

  • ein überhöhter Gewinn beziehungsweise Rendite aus der Immobilienvermietung durch den Vermieter erzielt wird
  • die Berechnung des Mietzinses auf der Basis eines überteuerten Kaufpreises vorgenommen wurde.

Will ein Vermieter einen Mietzins festlegen, kann er Immobilieninserate für ähnliche Objekte zur Berechnung heranziehen. Auf diese Beträge werden dann Zu- oder Abschläge aufgerechnet. Auch Immobilienmakler können Auskunft über die ortsübliche Mietzins-Berechnung geben. Dieser Wert wird dann mit den zur Verfügung gestellten Quadratmetern der Wohnung multipliziert.

Die Mietzinsberechnung bei Neuvermietung

Gerade bei einer Neuvermietung versuchen Vermieter häufig eine höhere Miete durchzusetzen. Gebiete, die ein knappes Angebot an Wohnraum zur Verfügung haben, sind davon besonders betroffen. Der Mieterschutz in der Schweiz macht den Vermietern die Erhöhung des Anfangsmietzinses jedoch nicht so leicht. Die Mieterschaft hat ein Recht darauf zu erfahren, welcher Mietzins vom Vormieter gezahlt wurde. Ergibt sich aus dieser Auskunft, dass der Mietzins missbräuchlich ist, so kann der Mietzins vonseiten der Mieterschaft angefochten werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn:

  • das Angebot an Wohnungen in der Region so knapp ist, dass die Mieterschaft den Mietvertrag unterzeichnen musste
  • die Mieterin oder der Mieter sich aufgrund einer persönlichen Notlage dazu gezwungen sahen, diesen Mietvertrag zu unterzeichnen
  • der Mietzins mehr als zehn Prozent über den des Vormieters liegt
  • der Mietpreis weit über dem regionalen Niveau liegt.

Die einzelnen Positionen zur Berechnung des Mietzinses

Der Brutto-Mietzins entspricht der Warmmiete. Diese setzt sich aus der Kaltmiete (Netto-Mietzins) und den Nebenkosten zusammen. Doch der Vermieter darf nicht alle Kosten, die in Bezug auf die Mietsache anfallen, an die Mieterschaft weiterberechnen. Ausgenommen und damit nicht zulässig sind folgende Positionen:

  • die Steuern für den Wohnraum, wie beispielsweise die Liegenschaftssteuer
  • die Kosten für Reparaturen
  • die Beiträge für die Versicherung des Gebäudes
  • die Hypothekarzinsen.

Die Rolle der Nebenkosten in der Mietzinsberechnung

Die gesamten Kosten, die tatsächlich vom Vermieter aufgewendet werden, um den Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen oder zu erhalten, sind als Nebenkosten in die Berechnung mit aufzunehmen. Diese Nebenkosten sind von der Mieterschaft immer dann zu zahlen, wenn es im Mietvertrag so vereinbart wurde. Wurden im Mietvertrag keine Nebenkosten ausgewiesen, so kann ein Mieter davon ausgehen, dass diese mit dem Mietzins abgegolten sind.

Grundsätzliches zur Nebenkostenabrechnung

Im Schweizer Mietrecht ist festgelegt, dass der Vermieter zumindest einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen hat. Diese muss er dem Mieter zusenden. Dabei sind dem Mieter nur die tatsächlich angefallenen Kosten in Rechnung zu stellen. Wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung keinen Gewinn erzielen darf. Zu erstellen ist die Nebenkostenabrechnung innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode.

In der Schweiz ist es üblich, die Nebenkostenperiode vom 01.07. bis 30.06. des Folgejahres oder vom 01.01. bis 31.12. des laufenden Jahres festzulegen. Berechnen darf der Vermieter nur die Kosten, die vom Gesetzgeber zugelassen wurden. Alle weiterberechneten Betriebskosten müssen im Zusammenhang mit der Mietsache stehen. Auf den Mieter umlegbar sind auch alle Kosten, die der Wartung und der Kontrolle der Mietsache dienen. Zu den umlegbaren, zulässigen Nebenkosten zählen daher Folgende:

  • die Heiz- und Warmwasserkosten
  • alle Kosten für die Heizung (dazu zählen die Wartung, die Reinigung und die Versicherungsprämie)
  • die Kosten für den Abwart oder Hauswart (der Bruttolohn, das Material, aber nicht die Kosten für benötigte Werkzeuge und Maschinen)
  • Kosten für Strom, Gas, Lüftungsanlagen, den Lift, die TV-Antennenanlage
  • Abwassergebühren und andere öffentlich rechtliche Gebühren
  • die Kosten für die Treppenhausreinigung
  • die Garten- und Außenanlagenpflege
  • die Kosten der Schneeräumung
  • Beleuchtungskosten
  • die Verwaltungspauschale (meist 3 % der Nebenkosten je nach Region).
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Die Mietzins-Arten im Überblick

Je nach Vereinbarung im Mietvertrag gibt es in der Schweiz verschiedenen Arten von Mietzinsen. Das gilt sowohl für Wohn- als auch Geschäftsräume. Zu ihnen zählen:

  • Mietzins mit Nebenkosten-Pauschale: Alle Nebenkosten sind bereits im Mietzins enthalten und damit mit dessen Zahlung abgegolten. Der Vermieter darf keine Nebenkostenabrechnung stellen.
  • Indexmiete: Der Mietzins kann erhöht werden, wenn sich der Landesindex erhöht.
  • Staffelmiete: Je nach der Vereinbarung im Mietvertrag erhöht sich die Miete jährlich.
  • Umsatzmiete: Ein Teil des Mietzinses ist umsatzabhängig. So wird der Vermieter am Umsatz eines Unternehmens beteiligt.
  • Anfangsmietzins: Das ist der Mietzins, der bei einer Neuvermietung im Mietvertrag schriftlich fixiert wird.

Der Mietzins bei Gewerbeimmobilien

Für die Berechnung des Mietzinses bei Gewerbeimmobilien gelten dieselben Regelungen wie bei der Vermietung von Wohnräumen. Meist wird der Quadratmeterpreis pro Jahr als Mietzins angegeben. Das gilt insbesondere bei großen Bürogebäuden. Bei Gewerbeimmobilien, die noch ausgebaut werden müssen, wird der Mietzins für den Rohbau angegeben.

Muss die Gewerbeimmobilie noch ausgebaut werden, kommt für die Kosten meist der Vermieter auf. Diese Ausbaukosten werden dann auf den Mieter über den Mietzins umgelegt. Auch gewerbliche Mieterinnen und Mieter müssen eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten leisten. Nach Ablauf des Jahres erstellt der Vermieter dann eine Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr. Eine entsprechende Vertragsklausel muss im Mietvertrag allerdings vorhanden sein.

Die möblierte Immobilie

Stellt ein Vermieter den Wohnraum möbliert zur Verfügung, verdient er zusätzlich. Gerade in städtischen Gebieten ist dieser Wohnraum bei Geschäftsreisenden, Studenten und Wohnungssuchenden besonders beliebt. Auch Untermieter ziehen häufig eine möblierte Bleibe vor. Bei der Berechnung des Mietzinses muss man jedoch aufpassen. Mehr als 20 Prozent Möblierungsaufschlag darf ein Vermieter nämlich nicht in Rechnung stellen. Wie groß dieser Zuschlag ist, hängt von der Qualität und der Grössenordnung der Möbel ab. Wichtig ist auch, in welchem Zustand sie sich befinden. Wurde die Wohnung gerade neu möbliert, ist der Aufschlag deutlich höher als bei einer alten Ausstattung anzusetzen.

Die Mietzinserhöhung durch neue Nebenkosten

Fallen neue Nebenkosten an, die auf den Mieter zulässigerweise umgelegt werden können, so handelt es sich um eine Mietzinserhöhung. Hier gelten die Regeln für eine Mietzinserhöhung. Verlangt der Vermieter aufgrund höherer Nebenkosten eine Erhöhung, so muss er dafür das amtliche Mietanpassungsformular nutzen. Dabei ist zu beachten, dass die Termine und Fristen einzuhalten sind. Dem Mieter ist die Begründung für die Mietzinserhöhung im Detail mitzuteilen.

Wie kann ein Anwalt bei der Mietzinsberechnung helfen?

Die Berechnung des Mietzinses ist nicht immer einfach und bedarf eine einer umfassenden Wissensgrundlage welche Kosten in den Mietzins angerechnet werden dürfen und welche Rahmenbedingungen der Gesetzgeber für die Berechnung vorgibt. Sowohl die Mieterinnen als auch die Mieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen zur Mietzinsberechnung einholen und sich beraten lassen. Dabei unterstützt er Mieterschaft und Vermieter in allen Belangen gleichermaßen. Treten Fragen in Bezug zu einer Berechnung auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft oder des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht berät und informiert auch Sie. Deshalb gilt es diese Möglichkeit zu nutzen. Sie schützt vor finanziellen Verlusten.

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FAQ: Mietzinsberechnung

Der Brutto-Mietzins setzt sich aus der Kaltmiete (Netto-Mietzins) und den Nebenkosten zusammen. Nicht alle anfallenden Kosten der Immobilie darf der Vermieter an die Mieterschaft weitergeben.

Das Bundesamt für Wohnungswesen legt den hypothekarischen Referenzzinssatz fest. Dieser findet in der gesamten Schweiz Anwendung.

Zunächst einmal die Lage der Wohnung oder des Hauses. Darüber hinaus auch eine bestehende regionale Wohnungsknappheit.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion

Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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