Schweizer Mietrecht – Grundlagen, Mieterrechte & Vermieterrechte

Das Schweizer Mietrecht ist ein Privatrecht. Grundsätzlich gilt jedoch die Vertragsfreiheit. Wesentliche Normen werden im Mietrecht der Schweiz jedoch als zwingend erklärt. Das dient dem Schutz des Mieters als schwächere Partei. In diesem Artikel werden diese Normen näher erläutert.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliche Grundlagen des Schweizer Mietrecht

Nach Art. 253 des Obligationenrechts (OR) in der Schweiz ist die Miete als Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt auf unbestimmte oder bestimmte Zeit definiert. Im Mietrecht sind die Pflichten und Rechte des Mieters, der Mieterin und des Vermieters geregelt.

Die den Mietvertrag unterzeichnenden Mietparteien verpflichten sich, alle Bestimmungen, die das Schweizer Mietrecht vorsieht, einzuhalten. Das gilt für die Wohn-, Geschäftsraum- und Untermiete gleichermaßen.

Der Mietvertrag nach Schweizer Mietrecht

Generell ist der Mietvertrag an keine Form gebunden und kann daher sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden. In der Regel verwendet man aber Formularmietverträge. Mietverträge haben überwiegend eine Mindestlaufzeit von einem Jahr. Der Mietvertrag beinhaltet immer auch die Hausordnung. Die Einhaltung derselben wird streng kontrolliert. Darüber hinaus regelt der Mietvertrag die Mieter- und Vermieterrechte und beinhaltet im Wesentlichen dabei folgendes:

  • Wer sind die Mietparteien? Im Vertrag vereinbarte Pflichten und Rechte gelten nur, wenn der Mietvertrag als Mietpartei unterzeichnet wurde.
  • Um welche Mietsache handelt es sich? Festgehalten werden muss also, was genau dem Mieter oder der Mieterin zum Gebrauch überlassen wird. Dabei ist es wichtig, genau festzuhalten, welche Räumlichkeiten die Mietsache umfasst.
  • Wie lange ist die Mietdauer? Jeder Mietvertrag kann auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossen werden. Meist handelt es sich um unbestimmte Mietverträge. Die Kündigung kann in diesem Fall sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter nur unter Einhaltung bestimmter Fristen und Regeln erfolgen.
  • Wie setzt sich der Mietzins zusammen? Im Mietvertrag wird generell der monatliche Mietzins festgehalten. Dieser setzt sich aus dem Nettomietzins zuzüglich der Nebenkosten zusammen. Die Nebenkosten gelten dann als im Mietzins enthalten, wenn sie nicht aufgeführt werden.
  • Ist ein Mietzinsdepot erforderlich? Das auch als Kaution bekannte Mietzinsdepot muss nur vom Mieter gezahlt werden, wenn es im Mietvertrag auch vertraglich geregelt ist. Für den Vermieter stellt es eine Sicherheit dar. Er muss das Mietzinsdepot auf ein Mietkautionskonto einzahlen. Bei Wohnräumen darf es maximal drei Monatsmieten betragen. Die Höhe der Kaution wird im Mietvertrag festgehalten.
  • Darf der Wohnraum untervermietet werden? Stimmt der Vermieter zu, so dürfen Wohnungen untervermietet werden.

Mieterrechte im Allgemeinen und Besonderen

Die Mieterschaft ist gemäss Art. 257f Abs. 1 und 2 OR verpflichtet, die gemietete Wohnung mit Sorgfalt zu gebrauchen. Darüber hinaus, muss die Mieterin und der Mieter auf die anderen Hausbewohner Rücksicht nehmen. Verletzt die Mieterschaft die Sorgfaltspflicht, so räumt das Schweizer Mietrecht dem Vermieter die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung für den Fall der unzumutbaren Fortsetzung des Mietverhältnisses ein. Zudem sieht das Mietrecht für jeden schuldhaft verursachten Schaden an der Mietsache von der Mieterschaft zu leistenden Schadenersatz an den Vermieter vor.

Jeder etwas größere Schaden muss dem Vermieter gemeldet werden. Dieser wird diesen dann auf seine Kosten beseitigen. Ist der Schaden nur klein, so muss der Mieter diesen auf seine Kosten reparieren. Kleine Schäden oder Mängel müssen dem Vermieter nicht gemeldet werden. Diese liegen immer dann vor, wenn die Kosten für die Reparatur 100 CHF nicht übersteigen. Die Mieterschaft muss Reparaturarbeiten an der Mietsache dulden, wenn sie notwendig sind. Notwendig sind sie dann, wenn Mängel beseitigt oder Schäden vorgebeugt werden soll. Ist der Vermieter darauf angewiesen, die Wohnung zu besichtigen, so hat der Mieter oder die Mieterin das zu dulden.

Eine Mieterin oder ein Mieter können in einem berechtigten Fall eine Mietzinssenkung beantragen. Dieser Antrag muss mittels eines eingeschriebenen Briefes dem Vermieter zugehen. Ein solcher Fall könnte vorliegen, wenn sich die Grundlage für die Berechnung des Mietzinses wesentlich geändert hat. Das ist bei einer Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes beispielsweise der Fall. Nach Eingang des Antrags zur Mietzinsreduktion hat der Vermieter 30 Tage Zeit, um Stellung zu nehmen. Wer beim Bezug seiner Wohnung plötzlich feststellt, dass er deutlich mehr bezahlt als der Vormieter oder die Vormieterin, der kann den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen anfechten. Das Gleiche gilt, wenn eine persönliche Notlage eintritt oder man sich zum Vertragsabschluss gezwungen sieht, weil der örtliche Wohnungsmarkt keine andere Möglichkeit hergibt. Der Mietzins muss auch, während der Antrag läuft, weitergezahlt werden. Hat die Wohnung einen Mangel, so kann laut Schweizer Mietrecht der Mietzins solange herabgesetzt werden, bis er behoben ist.

Die Vermieterrechte im Überblick

Die Vermieterrechte sind ebenfalls im Obligationenrecht geregelt. Zu den wichtigsten gehören:

  • das Recht zur Kündigung der Mietsache
  • bei einer Gewerbevermietung das Retentionsrecht
  • das Recht, den Mietzins anzupassen
  • in bestimmten Fällen das Zutrittsrecht.

 

Sie benötigen einen Anwalt?
Finden Sie in unserem Anwaltsverzeichnis Ihren passenden Rechtsanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.
Anwalt-beauftragen

Die Mietzinsanpassung durch den Vermieter

Bestimmte Gegebenheiten wie die Steigerung der Kosten für die Vermietung oder Arbeiten an der Mietsache, die den Wert erhöhen, können dazu führen, dass der Mietzins angepasst werden muss. Dieses Recht steht dem Vermieter zu. Diese Anpassung muss jedoch auf einem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen. Wichtig ist, die Anpassung des Mietzinses gut zu begründen. Zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist muss das Schreiben über die Mietzinserhöhung der Mieterschaft zugehen.

Vermieter und Mieter haben Rechte

Die Mietzinsanpassung wird oftmals mit der Mieterhöhung gleichgesetzt. Jedoch gilt das Recht auf eine Anpassung des Mietzinses auch in die gegengesetzte Richtung. Bei Mängeln besteht nämlich auch für den Mieter ein Recht auf Mietzinssenkung!

Die Mietsache betreten

Will der Vermieter das Haus verkaufen, welches vermietet ist, so muss die Mieterschaft Besichtigungen erlauben. Es besteht für den Vermieter allerdings die Pflicht, diese im Voraus anzukündigen. Der Mieter kann bei diesen Besichtigungen zugegen sein. Für die eingeschränkte Privatsphäre während des Besichtigungszeitraums kann die Mieterschaft allerdings den Mietzins reduzieren. Nur im äußersten Notfall darf die Mietsache auch ohne Ankündigung betreten werden.

Eine Mietzinserhöhung und nun?

Immer, wenn der nächstmögliche Kündigungstermin da ist, kann der Mietzins erhöht werden. Die Mieterrechte erlauben jedoch, gegen eine Mietzinserhöhung vorzugehen. Dabei sind bezüglich der Mietzinserhöhung jedoch vonseiten des Vermieters einige Bestimmungen des Mietrechts einzuhalten. So braucht er ein vom Kanton genehmigtes Formular mit einer entsprechenden klaren Begründung. Gründe, um den Mietzins erhöhen zu können, könnten sein: die allgemeine Teuerungsrate, ein erhöhter Referenzzinssatz, eine Wertvermehrung durch den Einbau eines neuen Bades oder eine Steigerung der Unterhaltskosten. Die Frist beläuft sich generell auf drei Monate und zehn TageIst die Mieterin oder der Mieter im Zweifel, ob die Mietzinserhöhung rechtmäßig ist, so kann er diese innerhalb von 30 Tagen anfechten. Wird der Mietzins angefochten, ist der Mieter vor einer Kündigung geschützt. Allerdings muss der Mietzins auch während der Anfechtung weiter an den Vermieter gezahlt werden.

Den Mietvertrag kündigen

Jede Mieterin oder Mieter hat das Recht, einen Mietvertrag, der unbefristet geschlossen wurde, auf einen festgelegten Kündigungstermin hin aufzulösen. Die im Mietvertrag festgelegten oder im Schweizer Mietrecht geregelten Kündigungsfristen sind dabei einzuhalten. Der Mietvertrag muss immer schriftlich und fristgerecht gekündigt werden. Wobei sich die Zusendung an den Vermieter per Einschreiben empfiehlt. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Genau einen Tag vor dem Beginn der Kündigungsfrist muss die Kündigung beim Vermieter sein. 

Wer einen Mietvertrag unterzeichnet hat, für den gelten die im Vertrag vereinbarten Kündigungstermine. Deshalb empfiehlt sich eine Vertragsunterzeichnung erst, wenn man sicher ist, die Wohnung auch beziehen zu wollen. Von einem unterzeichneten Mietvertrag kann man nach dem Mietrecht in der Schweiz nicht zurücktreten. Will eine Mieterin oder ein Mieter die Wohnung vorzeitig verlassen, kann ein Nachmieter als neuer Mieter vorgeschlagen werden. Dieser muss solvent und zumutbar sein. Der Nachmieter übernimmt den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen. Die Vermieterrechte beinhalten, dass der Vermieter das Recht hat, 30 Tage lang zu prüfen, ob der vorgeschlagene Nachmieter die Regelungen des Mietvertrages erfüllen kann.

Was, wenn der Vermieter kündigt?

Natürlich kann auch der Vermieter den Mietvertrag auflösen. Die vertraglich vereinbarten und gesetzlichen Kündigungsfristen muss er jedoch einhalten. So ist die Mieterschaft vor einer missbräuchlichen Kündigung geschützt. Immer muss der Vermieter auch die Kündigungsform wahren. Die Kündigung selbst muss er auf Mieterwunsch hin begründen. Die Vermieterrechte verlangen, dass die Kündigung auf einem Formular bekannt gegeben werden muss, dass vom Kanton genehmigt wurde. Die Kündigungsfrist beträgt auch für die Vermieterin oder den Vermieter mindestens drei Monate.

Kündigungen, die gegen Treu und Glauben verstoßen, dürfen angefochten werden. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn der Mietvertrag gekündigt wird, weil die Mieterschaft ihre Rechte wahrgenommen hat. Stellt die Kündigung für die Mieterschaft eine unzumutbare Härte dar, kann die Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt werden. Das ist dann der Fall, wenn Wohnungsnot für die Mieterschaft eintreten würde oder sie in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Die Anfechtung der Kündigung darf nur von der Hauptmieterschaft vorgenommen werden.

Die Beendigung des Mietvertrags

Nach Beendigung der Mietsache hat die Mieterin oder der Mieter die Wohnung in jenem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem Gebrauch laut Mietvertrag ergibt. Das bestimmt Art. 267 und 267a OR. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung zu prüfen und allfällige Mängel der Mieterschaft mitzuteilen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?

Das Schweizer Mietrecht ist komplex und umfangreich und nicht selten von kantonalen Einflüssen geprägt. Entsprechend schwer kann es Vermietern wie auch Mietern fallen, den Überblick über Ihre Rechte und Pflichten zu behalten. Ein Anwalt für Mietrecht schafft hier rechtliche Abhilfe. Er informiert über die Rechtslage, berät hinsichtlich der bestehenden Rechte und Pflichten und tritt im Streitfall vertretend auf. Zudem bietet ein erfahrener Experte für Mietrecht auch die Garantie für rechtsgültige und sichere Mietverträge ohne juristisches Konfliktpotenzial.

Anwalt-beauftragen
Fragen zum Schweizer Mietrecht?
Unsere Anwälte für Mietrecht informieren Sie ausführlich zu allen Themen rund um das Mietrecht in der Schweiz und beantworten alle Ihre Fragen.

FAQ: Schweizer Mietrecht

Das Mietrecht ist in der Schweiz grundsätzlich in Art. 253 des Obligationenrechts (OR) geregelt. Hier finden sich alle rechtlichen Vorgaben, Rechte und Pflichten, die im Zuge eines Mietverhältnisses zur Geltung kommen. 

Der Gesetzgeber hat sich bewusst für einen starken Schutz der Mieter im Obligationsrecht entschieden und gilt das Mietrecht der Schweiz somit als eines der Mieterfreundlichsten in Europa. Dennoch haben auch Vermieter Rechte und Schutzmöglichkeiten gemäß Mietrecht. 

Grundsätzlich regelt das Schweizer Mietrecht alle grundsätzlichen Aspekte eines Mietverhältnisses. Hierzu zählen: die Form und den Inhalt von Mietverträgen, die Rahmenbedingungen für Kündigungen, Mietzinserhöhungen, Mietzinssenkungen und vieles mehr.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion

Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

Weitere interessante Beiträge zum Thema: Mietrecht
+2-02 ratings
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email