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Schweizer Mietrecht § Grundlagen, Rechte & Pflichten & mehr

Das Schweizer Mietrecht ist ein sogenanntes Privatrecht und aus diesem Grunde im Achten Teil des Obligationsrecht (OR) geregelt. Grundsätzlich gilt jedoch auch bei mietrechtlichen Belangen die Vertragsfreiheit. Zeitgleich erklärt der Gesetzgeber wesentliche Normen im Mietgesetz der Schweiz als zwingend. Im folgenden Artikel zeigen wir ihnen auf, was das Mietrecht in der Schweiz vorgibt, welche Regelungen für Mieter wie auch Vermieter vorgegeben werden und welchen Einfluss diese rechtlichen Rahmenbedingen auf Mietverhältnisse nehmen.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliche Grundlagen des Schweizer Mietrecht

Nach Art. 253 des Obligationenrechts (OR) ist die Miete in der Schweiz als Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt auf unbestimmte oder bestimmte Zeit definiert.

So regelt bereits dieser Abschnitt die klare Abgrenzung zwischen mieten und pachten, denn im Gegensatz zur Miete geht mit der Pacht nicht nur die Nutzung sondern auch der Gebrauch einher. Darüber hinaus regelt der Gesetzgeber im Achten Teil des Obligationenrechts umfassend alle Rahmenbedingungen die mit einem Mietverhältnis gleich welcher Art einhergehen.

Das Schweizer Mietgesetz regelt Rechte und Pflichten von Mieter wie auch Vermieter, den Mieterschutz, Rahmenbedingungen für Kündigung und Vertragserstellung und vieles mehr und greift hierfür auf unterschiedliche Rechtsgrundlagen zurück, zu diesen zählen:

  • Achter Teil Obligationsrecht (OR) (Die Miete)
  • Obligationenrecht (OR) (SR 220)
  • Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) (SR 221.213.11)
  • Verordnung des EVD über die Erhebung des für die Mietzinse massgebenden hypothekarischen Durchschnittzinssatzes (Zinsverordnung) (SR 221.213.111)
  • Bundesgesetz über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung (SR 221.213.15)
  • Systematik des OR Allgemeine Bestimmungen (Art. 253 ff. OR)
  • Systematik des OR Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff. OR)
  • Systematik des OR Kündigungsschutz bei der Miete (Art. 271 ff. OR)

Definition der Arten von Mietverhältnissen

Neben wichtigen allgemeinen Rahmenbedingungen rund um das mieten oder vermieten von Wohn- wie auch Geschäftsräumen, definiert der Gesetzgeber klar und eindeutig welche Arten der Miete es in der Schweiz gibt und welche rechtlichen Besonderheiten an die Art des Mietverhältnis gebunden sind. Konkret wird in der Schweiz zwischen den folgenden Vermietungsarten unterschieden:

Aufbauend auf dieser Unterscheidung der Mietform, regelt der Gesetzgeber auch wichtige Rahmenbedingungen für alle Personen, die mit dem Abschluss eines Mietverhältnisses in der Schweiz Rechte und Pflichten erhalten. So unterscheidet man rein rechtlich zwischen:

Der Mietvertrag als Basis des Mietverhältnis

Generell ist der Mietvertrag trotz klarer mietrechtlicher Rahmenbedingungen dank der Vertragsfreiheit an keine Form gebunden . Er kann daher sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden und individuell an das Mietverhältnis angepasst ausgestaltet werden. Da der Mietvertrag jedoch als rechtliche Grundlage des Mietverhältnis gilt, gibt der Gesetzgeber klare Rahmenbedingungen für dessen Ausgestaltung, Inhalt und Umfang. Zu den wichtigsten Inhalten Schweizer Mietverträge zählen:

  • Wer sind die Mietparteien
  • Um welche Mietsache / Art der Miete handelt es sich? 
  • Wie lange ist die Mietdauer
  • Wie setzt sich der Mietzins zusammen? 
  • Ist ein Mietzinsdepot erforderlich? 
  • Darf der Wohnraum untervermietet werden? 

Darüber hinaus ist es Vermieter und Mieter möglich individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag festzuhalten. Hierbei gilt es jedoch darauf zu achten, dass der Vertrag mieterfreundlich und im Sinne des Mieterschutzes gestaltet wird. Mehr zu den Möglichkeiten der Ausgestaltung finden sie zum einen in unserem Leitartikel zum Thema Mietvertrag, sowie in den folgenden Artikeln:

Rechte und Pflichten im Mietrecht

Wie bereits eingangs erwähnt, regelt das Mietgesetz ausführlich die Rahmenbedingungen für ein Mietverhältnis und somit auch die Rechte und Pflichten die den Vertragsparteien mit dem Abschluss eines Mietvertrags entstehen. Hier unterscheidet der Gesetzgeber klar zwischen den:

Eine wichtige Besonderheit stellt hierbei der Untermieter dar. Denn seine Ansprüche und Verpflichtungen richten sich nicht allein gegenüber dem Hauptmieter als Vertragspartner, sondern in einzelnen Bereichen auch gegenüber dem Eigentümer als ursprünglichen Vermieter des Mietobjekts.

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Sonderechte im Schweizer Mietgesetz

Natürlich gibt es auch besondere Aspekte des Mietgesetz, die punktuell Anwendung finden. Sie kommen erst zum Tragen, wenn aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter oder aufgrund besonderer Umstände eine relevante Änderung am Mietverhältnis nötig wird. Zu diesen Rechten zählen mitunter:

Hierfür gibt das Gesetz Rahmenbedingungen vor, wann Anrechte bestehen, welche Möglichkeiten der Einsprache oder Anfechtung dem Vertragspartner zustehen und wie im Konfliktfall vergangenen werden kann. Hierbei kommt dann allem voran das Mietschlichtungsverfahren in den Fokus der aussergerichtlichen Konfliktlösung. Doch auch Mediationen und die Vermittlung von erfahrenen Anwälten für Mietrecht sind im Konfliktfall wichtige Aspekte des Mietgesetzes.

Beendigung des Mietverhältnis

Natürlich regelt das Mietgesetz nicht nur den Ablauf von Mietverhältnissen und deren Begründung, sondern auch deren Auflösung in Form von Kündigungen des Mietvertrags. Abhängig von der Art der Miete wie auch den Vereinbarungen im Mietvertrag, gilt es im Zuge der Kündigung wichtige Fristen, aber auch Rechte und Pflichten zu beachten. Konkret regelt das Gesetz im Art. 266 Obligationsrecht (OR) wie ein Mietverhältnis beendet wird, während es im Art. 271 ff. den sogenannten Kündigungsschutz regelt. Um Ihnen einen umfassenden Einblick über die unterschiedlichen Formen der Beendigung des Mietverhältnisses zu ermöglichen, haben wir für Sie folgende Beiträge aufbereitet:

Doch natürlich sieht das Mietgesetz auch Einsprachemöglichkeiten gegen eine Kündigung im Mietwesen vor. So kann ein Mieter zum Beispiel die Kündigung anfechten oder ein Vermieter die ausserterminliche Kündigung ohne Nachmieter ablehnen.

So kann ein Anwalt Ihnen rund ums Mietrecht helfen!

Das Schweizer Mietrecht ist ohne Zweifel ein umfassendes und zum Teil komplexes Rechtswerk, mit vielen Vorgaben, Einschränkungen, Rechten und Pflichten. Entsprechend schwer kann es für den Laien sein, sich im Fall eines Rechtsstreits zurecht zu finden. Hierbei kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht gute Dienste leisten. Er informiert und berät rund um Rechte und Pflichten im Mietrecht und bewertet konkret den Einzelfall seines Mandanten. So ist es ihm Möglich die besten Rechtsmittel zum rechten Zeitpunkt zu benennen und Ihre Rechte, Ansprüche und Interessen zu wahren und sicher zu stellen, dass sie im Sinne des Schweizer Mietgesetz fair und gerecht behandelt werden.

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FAQ: Schweizer Mietrecht

Das Mietrecht ist in der Schweiz grundsätzlich in Art. 253 des Obligationenrechts (OR) geregelt. Hier finden sich alle rechtlichen Vorgaben, Rechte und Pflichten, die im Zuge eines Mietverhältnisses zur Geltung kommen. 

Der Gesetzgeber hat sich bewusst für einen starken Schutz der Mieter im Obligationsrecht entschieden und gilt das Mietrecht der Schweiz somit als eines der Mieterfreundlichsten in Europa. Dennoch haben auch Vermieter Rechte und Schutzmöglichkeiten gemäß Mietrecht. 

Grundsätzlich regelt das Schweizer Mietrecht alle grundsätzlichen Aspekte eines Mietverhältnisses. Hierzu zählen: die Form und den Inhalt von Mietverträgen, die Rahmenbedingungen für Kündigungen, Mietzinserhöhungen, Mietzinssenkungen und vieles mehr.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion

Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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