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Nebenkostenabrechnung – Besonderheiten & Widerspruchsfrist

Wer in einer Mietwohnung in der Schweiz wohnt, wird spätestens nach einem Jahr mit ihr konfrontiert: der Mietnebenkostenabrechnung. Sowohl Vermieter als auch Mieter bereitet die Nebenkostenabrechnung häufig Kopfschmerzen. Dem Mieter schneit plötzlich eine Nachzahlung ins Haus und der Vermieter muss sich über die einzelnen Positionen in der Abrechnung sicher sein. Das Schweizer Mietrecht gibt hier jedoch ganz klare Vorgaben.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage und Besonderheiten der Nebenkosten­abrechnung

Die Mieterschaft muss nur die Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung zahlen, die auch im Mietvertrag vereinbart wurden und die dem Gebrauch der Mietsache dienen.

Festgelegt ist das im Artikel 257a Abs. 2 des Obligationenrechts. Zunächst hilft also der Blick in den Mietvertrag. Doch davon gibt es Ausnahmen. Kosten, die unzulässig sind, müssen nämlich nicht durch die Mieterin und den Mieter gezahlt werden. 

Das gilt selbst dann, wenn sie im Mietvertrag aufgeführt worden sind. Diese Passagen sind ungültig. Deshalb ist es für die Abrechnung der Nebenkosten in der Schweiz wichtig, den Unterschied zwischen zulässigen und unzulässigen Nebenkosten zu kennen. Bezahlt werden müssen nur die rechtlich zulässigen Nebenkosten. Generell sind Nebenkosten alle Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache in einem direkten Zusammenhang stehen. Sie werden jeden Monat vom Mieter zusätzlich zum Mietzins gezahlt. Fixiert sind sie im Detail im Mietvertrag. Dabei kann es sich um die folgenden zulässigen Kosten handeln:

  • Kosten für den Abwart (Hauswart): Dieser kümmert sich um die Liegenschaft im Hinblick auf Instandhaltungen, Reparaturen und der Reinigung. Die Kosten für den Hauswart gehören zu den Nebenkosten, jedoch nicht die Materialkosten.
  • Kosten für die Pflege der Aussenanlagen: Alle Anlagen, die das Mietobjekt umgeben, müssen gepflegt werden. Dazu zählt auch der Garten des Hauses. Neben dem Rasenmähen gehören also auch das Schneiden der Hecke und das Entfernen des Laubes im Herbst dazu.
  • Kosten für den Strom im Treppenhaus: Dazu zählen die reinen Stromkosten für das Treppenlicht, aber auch die Haustürbeleuchtung. Gibt es eine Waschküche im Haus, so wird das dafür benötigte Licht auch über diese Kosteneinheit abgerechnet.
  • Wasser- und Abwasserkosten: Hier fallen alle Kosten hinein für das im Haushalt verbrauchte Wasser zum kochen, Duschen, Toilettenspülung und so weiter. Auch die Verbrauchsgebühr für das Abwasser kommt dazu.
  • Die Kosten für die Räumung von Schnee im Winter: Auch wenn der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet ist, den Schnee selbst zu räumen, können die Kosten für die Schneeräumung und die dafür benötigten Materialien abgerechnet werden.
  • Die Kosten für einen Lift: Gibt es einen Lift im Haus, so können alle mit ihm im Zusammenhang stehenden Kosten in der Nebenkostenabrechnung vom Vermieter geltend gemacht werden. Das können Kosten für Instandhaltungsarbeiten sein, aber auch der Energieverbrauch.

Unzulässige Kosten in der Mietnebenkosten­abrechnung

Es kommt immer wieder vor, dass in der Abrechnung der Nebenkosten des Vermieters Kosten aufscheinen, die laut Obligationenrecht unzulässig sind. Dazu zählen Kosten für den Unterhalt und Kosten, die in keinem Bezug zum Mietobjekt stehen. Im einzelnen können das die folgenden Kosten sein:

  • Die Prämien für eine Gebäudeversicherung.
  • Alle öffentlichen Abgaben und die Grundsteuer.
  • Die Grundpfandzinsen.
  • Kosten für Reparaturen und den Unterhalt der Mietsache.

Es entspricht dem Mieterschutz, dass die Mieterin und der Mieter nur die Kosten zahlen müssen, die dem Gebrauch der Mietsache dienen und im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden. Wurden im Mietvertrag keine Nebenkosten aufgeführt, so ist es nach dem Schweizer Recht so, dass die Nebenkosten mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten sind.

Wie werden meine Heiz- und Warmwasserkosten berechnet?

Seit dem Jahr 1998 müssen für Neubauten die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig berechnet werden. Viele Kantone haben diese gesetzliche Vorgabe auch für Altbauten fixiert. Es ist also ratsam, sich sowohl als Mieter, aber auch Vermieter bei der kantonalen Energiefachstelle zu erkundigen, wie diese Kosten abgerechnet werden müssen.

Die pauschale Abrechnung der Nebenkosten

Neben der Akontozahlung der Nebenkosten kann der Vermieter auch eine pauschale Vereinbarung mit der Mieterschaft treffen. Als Pauschalbetrag wird der Durchschnitt der letzten drei Jahre berechnet. Herangezogen werden alle Nebenkosten für das Mietobjekt. Deckt sich die pauschale Berechnung nicht mit den tatsächlich entstandenen Kosten, so kann der Vermieter der Mieterschaft nicht sofort die ausstehenden Kosten auferlegen, da die Nebenkostenabrechnung entfällt.

Erst nach drei Jahren kann der Vermieter einen neuen Durchschnittswert errechnen. Ist dieser höher als der aktuelle Pauschalbetrag, so kann der Vermieter den Pauschalbetrag erhöhen. Für diese Mietzinserhöhung sind die gesetzlichen Termine und Fristen einzuhalten und das amtliche Mietzinsanpassungsformular zu nutzen. Natürlich muss die Anpassung gut begründet werden.

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Die Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter

Erstellt der Vermieter die Mietnebenkostenabrechnung, so müssen in dieser Abrechnung folgende Angaben zwingend enthalten sein:

  • die detaillierte Aufzählung aller Nebenkosten (Art und Betrag)
  • die gesamten Nebenkosten
  • der Verteilungsschlüssel für die einzelnen Mieter
  • die Summe des geschuldeten oder zu erstattenden Betrages.

Die Mieterin und der Mieter können vom Vermieter verlangen, dass sie Einsicht in die Belege zur Abrechnung der Nebenkosten erhalten. Die Kosten für Kopien sind jedoch von der Mieterschaft zu tragen. Der Vermieter hat diesem Ansinnen stattzugeben. Im Zweifel sollte man rechtlichen Rat einholen.

Die Nebenkosten­abrechnung ist falsch – was tun?

Ist der Mieter der Meinung, dass die Mietnebenkostenabrechnung Fehler hat, ist es ratsam, den Vermieter zu kontaktieren. Das Gleiche gilt, wenn man sich einzelne Positionen nicht erklären kann. Es empfiehlt sich, die folgenden Punkte in der Abrechnung einer genauen Überprüfung zu unterziehen:

  • Den Zeitraum: Festgehalten ist auf der Abrechnung, für welchen Zeitraum sie erstellt wurde. Meist handelt es sich dabei um den Zeitraum Januar bis Dezember, aber auch April bis März des Folgejahres. Gestartet wird meist mit dem Monat des Einzugs. Beim Auszug aus der Wohnung sollte man deshalb etwas genauer hinsehen. Meist handelt es sich dann nämlich nicht um genau zwölf Monate.
  • Handelt es sich um zulässige Nebenkosten?: Die einzelnen Punkte auf der Abrechnung der Nebenkosten für den Mieter müssen genau aufgelistet und namentlich benannt sein. Die gleichen Kosten müssen im Mietvertrag aufgeführt worden sein. Sind Kosten aufgeführt, die nicht im Mietvertrag stehen, sollte man diese auf ihre Zulässigkeit hin überprüfen.
  • Den Umlageschlüssel prüfen: Wer in einem Haus mit mehreren Mietparteien lebt, dem werden die Nebenkosten per Verteiler- oder Umlageschlüssel berechnet. Dabei entspricht der berechnete Anteil meist der Quadratmeterzahl der Wohnung in Bezug zur Gesamtwohnfläche. Doch es gibt für den Vermieter auch andere Möglichkeiten. Das ist gesetzlich erlaubt. Jedoch sollte der Verteilerschlüssel nachvollziehbar sein.
  • Die Verrechnung der Akontozahlungen: Rechenfehler passieren schnell einmal und deshalb sollte man als Mieter genau überprüfen, ob die im Voraus geleisteten Akontozahlungen auch in der gezahlten Höhe von den Gesamtkosten in Abzug gebracht wurden.

Ratsam ist auch, die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit denen der Vorjahre so vorhanden zu vergleichen. Sind aktuell Kosten aufgeführt, die es in früheren Abrechnungen nicht gab oder weicht die neue Abrechnung in den abgerechneten Positionen stark ab, sollte man den Vermieter nach der Ursache befragen.

Ergibt sich aus der Überprüfung, dass sich tatsächlich ein Fehler in die Abrechnung eingeschlichen hat, so kann die Mieterschaft eine neue Abrechnung verlangen. Der Vermieter ist gehalten, die Mietnebenkostenabrechnung seiner Mieterschaft innerhalb von sechs Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode zu erstellen.

Widerspruchsfrist der Nebenkosten­abrechnung

In der Schweiz gibt es für die Abrechnung der Nebenkosten keinerlei Frist zur Einsprache beim Vermieter. Das gilt auch für die Anfechtung bei der Schlichtungsstelle. Davon betroffen ist auch das Recht der Mieterin und des Mieters, Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung zu nehmen.

Wie kann ein Anwalt Sie bei der Nebenkosten­abrechnung unterstützen?

Sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht zu verschaffen ist wichtig, wenn man Wohnraum in der Schweiz gemietet hat. Es empfiehlt sich, bei Problemen einen Anwalt für Mietrecht zu rate zu ziehen. Er kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf die Abrechnung der Nebenkosten im Detail erklären. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen einholen und sich beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt immer die Mieterschaft und den Vermieter gleichermassen. Treten Fragen zu der Nebenkostenabrechnung auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft oder des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ist empfehlenswert für beide Vertragsparteien. Seine Erfahrung in Sachen Mietrecht sollte man nutzen.

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FAQ: Nebenkosten­abrechnung

In der Abrechnung der Nebenkosten sind alle Kosten enthalten, die mit dem Gebrauch der Mietsache in Zusammenhang stehen. Dazu zählen neben den Kosten für Wasser und Abwasser auch das Warmwasser, der Abwart, Energiekosten, Kosten für den Lift, die Kehrichtabfuhr und eine Verwaltungspauschale von etwa drei Prozent.
Nein, Unterhaltskosten, aber auch Anschaffungs- und Reparaturkosten sind keine Nebenkosten und dürfen deshalb auch nicht über die Abrechnung der Nebenkosten abgerechnet werden.
Hat ein Vermieter mit der Akontozahlung zu hohe Nebenkosten von der Mieterschaft verlangt, so kann die Mieterschaft die zu viel gezahlten Mietnebenkosten innerhalb eines Jahres zurückfordern. Der Vermieter hat für die Einforderung der Nebenkosten fünf Jahre Zeit.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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