Nebenkosten – Rechtslage, Umlageschlüssel & Berechnung

Der Vermieter verlangt von der Mieterschaft nicht nur den monatlichen Mietzins, sondern auch die Zahlung der Nebenkosten. Geregelt ist das im Schweizer Mietrecht im Obligationenrecht. Doch welche Kosten gehören zu den umlegbaren Nebenkosten und nach welchem Umlageschlüssel darf verteilt werden? Diese Frage stellt sich nicht nur ein Vermieter, sondern auch der Mieter. Dieser Artikel klärt auf.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage & Definition der Nebenkosten im Obligationenrecht

Nebenkosten sind alle Kosten, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts direkt zusammenhängen. Es handelt sich dabei um das Entgelt für die Aufwendungen, die der Vermieter tatsächlich im Zusammenhang mit der Mietsache geleistet hat.

Dabei werden die Nebenkosten nur geschuldet, wenn sie auch ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Sie müssen jedoch im Mietvertrag einzeln aufgelistet sein. Sind sie es nicht, so gelten sie als mit dem Mietzins abgegolten.

Geregelt ist das im Schweizer Obligationenrecht. Wer in einer gemieteten Wohnung lebt, zahlt dafür einen Mietzins. Doch der Vermieter hat noch andere Kosten. So muss er beispielsweise bezahlen:

  • den Abwart
  • die Kosten für Wasser und Abwasser
  • die Warmwasserkosten
  • die Heizkosten
  • Kosten für die Aussenanlagen
  • die Kehrichtkosten
  • die Kosten für den Strom
  • Kosten für den Lift
  • die Kosten für die Verwaltung der Liegenschaft.

Dabei handelt es sich um Mietnebenkosten, die der Mieterschaft in Rechnung gestellt werden können. Einmal im Jahr wird deshalb eine Nebenkostenabrechnung erstellt. Zuvor jedoch zahlt der Mieter Akontozahlungen an den Vermieter. Dabei handelt es sich um Vorauszahlungen, die die Mieterschaft monatlich gemeinsam mit dem Mietzins an den Vermieter überweist. In der Nebenkostenabrechnung werden diese Akontozahlungen dann den tatsächlich angefallenen Mietnebenkosten gegenübergestellt.

Was sind umlegbare Nebenkosten?

Kosten für die Liegenschaft sind immer dann umlagefähig, wenn es sich um Nebenkosten handelt, die dem Vermieter entstanden sind und mit dem Gebrauch der Mietsache im direkten Zusammenhang stehen. Es dürfen jedoch nur solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die auch tatsächlich angefallen sind.

Die Nebenkosten im Mietvertrag

Wichtig ist, alle umlagefähigen Kosten müssen im Mietvertrag im Detail ausgewiesen sein. Kosten, die im Mietvertrag nicht aufgeführt sind, müssen vom Mieter auch nicht gezahlt werden. Diese gelten als im Mietzins inbegriffen. Formulierungen wie sonstige Betriebskosten oder alle Nebenkosten gehen zu lasten der Mieterschaft sind nicht erlaubt. Die umlegbaren Nebenkosten müssen im Einzelnen aufgeführt sein.

Was sind keine Nebenkosten?

Kosten, die aus dem Unterhalt, Reparaturen oder Anschaffungen entstehen, sind nicht als Nebenkosten auf den Mieter zu übertragen. Das gilt auch für Steuern, Versicherungen und Anschlussgebühren. Selbst wenn sie in der Nebenkostenabrechnung oder im Mietvertrag aufscheinen, müssen sie nicht gezahlt werden.

Die Auflistung der neben der Miete fälligen Kosten muss direkt im Hauptformular des Mietvertrags erfolgen und nicht in den allgemeinen Vertragsbedingungen. Der richtige Platz ist dort, wo die Höhe des Mietzinses vermerkt wird. Das ist in jedem Fall zu beachten, wenn es um die umlegbaren Nebenkosten geht.

Die Kosten für Warmwasser und die Heizkosten

In der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen ist vollumfänglich geregelt, in welcher Höhe die Kosten für Warmwasser und der Heizung abgerechnet werden dürfen. Heizkosten sind dahingehend definiert, dass umlagefähig alle Kosten sind, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der Warmwasseraufbereitung zusammenhängen. Zu diesen Kosten zählen beispielsweise:

  • die Kosten für den Strom und die Brennstoffe
  • die Stromkosten für Pumpen und Brenner
  • die Revision von Heizungstanks
  • die Reinigung der Kamine und der Heizanlage
  • der Abrechnungsservice für eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung einschließlich der Verbrauchserfassung
  • das Entkalken der Boiler, Rohre und der Anlagen
  • bestehende Versicherungen für die Heizungsanlage.

Bei den Wartungs- und Verwaltungskosten hat der Vermieter die Wahl der Mieterschaft, die Kosten, welche tatsächlich angefallen sind, zu berechnen oder eine Pauschale zu verlangen. Bei der Pauschale muss der Ansatz etwa bei drei Prozent der umlegbaren Nebenkosten liegen.

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Diese Kosten sind nicht umlagefähig

Es gibt Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen und deshalb auch nicht im Mietvertrag vermerkt werden müssen. So sind beispielsweise die Kosten für den Kaminfeger und dem Brennerservice bereits in den Heizkosten enthalten. Eine separate Auflistung im Mietvertrag braucht es daher nicht. Das Gleiche gilt für die Entkalkung des Boilers. Alle Kosten, die nicht mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, dürfen nicht umgelegt werden. Dabei handelt es sich um Kosten, die auch dann anfallen, wenn das Mietobjekt nicht bewohnt ist. Zu diesen Kosten zählen die Folgenden:

  • die Liegenschaftssteuer
  • die Gebäudeversicherung und andere Versicherungsprämien
  • Reparaturen
  • Investitionen in die Liegenschaft
  • Kosten für den Leerstand der Mietsache.

Die Möglichkeiten die Nebenkosten abzurechnen

Für die Abrechnung der umlagefähigen Nebenkosten hat der Vermieter zwei Möglichkeiten. In der Regel wird die Möglichkeit der Akontozahlung genutzt. Alternativ ist aber auch die Nebenkostenpauschale möglich. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Neben der Kaltmiete zahlt der Mieter bei einer Akontozahlung der Nebenkosten monatlich einen im Mietvertrag festgelegten Betrag zum Mietzins hinzu. Das ist dann die Warmmiete. Dieser Betrag soll den tatsächlich angefallenen Nebenkosten entsprechen. Nach Ablauf eines Jahres werden die Akontozahlungen den tatsächlich angefallenen Kosten gegenübergestellt. Daraus entsteht ein Guthaben oder eine Nachzahlung. Die Nachforderung wird vom Mieter ausgeglichen. Bei einem Guthaben überweist der Vermieter den Betrag an die Mieterschaft zurück.

Bei der Nebenkostenpauschale wird aus dem Kosten der umlegbaren Nebenkosten der Durchschnitt aus den letzten drei Jahren gebildet. Dieser Betrag wird auf die Mieterschaft umgelegt. Mit der Pauschale sind alle umlegbaren Nebenkosten vollständig bezahlt. Nachforderungen von seitens des Vermieters darf es nicht geben. Auch Rückforderungen durch den Mieter sind ausgeschlossen. Das Erstellen einer Nebenkostenabrechnung entfällt. Im Fall der Nebenkostenpauschale besteht jedoch das Risiko, dass die tatsächlich angefallenen Nebenkosten höher oder niedriger ausfallen können. Höhere Beträge können dann nicht nachgefordert werden. Im Gegenzug können geringere Beträge nicht zurückgefordert werden. Die Anpassung erfolgt erst nach Ablauf der drei Jahre, wenn ein neuer Durchschnittswert errechnet werden muss.

Was tun bei zu hoher Pauschale?

Besteht vonseiten der Mieterschaft die Vermutung, dass die Pauschale zu hoch angesetzt wurde, so kann er Einsicht in die Belege für die Nebenkosten verlangen. Diese Möglichkeit besteht unabhängig davon, ob die Pflicht zu einer Nebenkostenabrechnung besteht oder nicht.

Mögliche Umlageschlüssel

Welchen Umlage- oder Verteilerschlüssel ein Vermieter wählt, darüber kann er frei entscheiden. Der Umlageschlüssel muss lediglich in der Nebenkostenabrechnung gut nachvollziehbar sein. Aus diesen Möglichkeiten kann der Vermieter wählen:

Die Aufteilung der Kosten nach Verbrauch:

Bei dieser Variante wird zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Nebenkosten unterschieden. Verbrauchsabhängig sind beispielsweise Heizkosten, Warmwasserkosten, Kosten für Wasser und Abwasser und Energiekosten. Der Vermieter rechnet in diesem Fall je Wohneinheit ab, und zwar das, was der Mieter wirklich verbraucht hat. Dafür ist es notwendig, je Wohneinheit eigene Zähler zu installieren. Für den Stromverbrauch im Treppenhaus beispielsweise stehen andere Möglichkeiten zur Verfügung. Diese Kosten zählen nicht zu den verbrauchsabhängigen Kosten.

Die Aufteilung der Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche:

Zunächst muss der Vermieter die Gesamtwohnfläche für die Wohnungen ermitteln, für die die Nebenkosten anfallen. Das sind dann 100 Prozent der Kosten aller Mietobjekte. Der Anteil einer Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche aller Wohnungen ist dann der Anteil der Nebenkosten, den die darin wohnende Mieterschaft tragen muss. Bei älteren Liegenschaften wird diese Methode gern angewendet.

Die Aufteilung der Kosten nach der Anzahl der Personen:

Hierbei werden die gesamten Nebenkosten durch die Anzahl der im Haus lebenden Mieter geteilt und mit der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Anzahl der Mieter wieder multipliziert. Damit hat ein Mietobjekt mit drei Mietern eine dreimal so hohe Nebenkostenabrechnung wie ein Ein-Personen-Haushalt.

Die Aufteilung der Kosten zu gleichen Teilen auf die einzelnen Mietobjekte:

Bei dieser Variante macht es sich der Vermieter einfach. Die gesamten Nebenkosten werden einfach durch die Anzahl der Mietobjekte dividiert. Jede der Mietparteien zahlt dann unabhängig von der Wohnfläche und der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen den gleichen Anteil an den Nebenkosten. Dieser Umlageschlüssel wird häufig als ungerecht empfunden. Empfehlenswert ist diese Möglichkeit nur, wenn alle Wohnungen einen ähnlich hohen Verbrauch aufweisen. Es kommt sonst schnell zu Streitigkeiten.

So kann ein Anwalt bei Fragen zu den Nebenkosten behilflich sein!

Anfallende Nebenkosten sind für den Mieter ein fester Bestandteil seiner mietrechtlichen Pflichten, doch die Übersicht welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht, ist oftmals schwer im Blick zu behalten. Ein Anwalt für Mietrecht kann hier Klarheit verschaffen. Er klärt über die rechtlichen Grundsätze der Nebenkosten auf, informiert welche Kosten vom Vermieter umgelegt werden dürfen und zeigt auf welche Nebenkosten zu Unrecht im Zuge der Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt wurden. Zudem prüft er auf Wunsch die jährige Abrechnung und interveniert im Falle von Unstimmigkeiten, um Ihnen so unberechtigte Nebenkosten zu ersparen.

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FAQ: Nebenkosten

Zahlt die Mieterschaft die Nebenkosten nicht, so kann der Vermieter die Betreibung einleiten. Das gilt auch dann, wenn die Forderung keinerlei Berechtigung hat. Die Mieterschaft kann dagegen Rechtsvorschlag erheben. Dadurch ist die Betreibung gestoppt. Der Vermieter muss die Schlichtungsbehörde anrufen.

Kosten für die Revision eines Heizöltanks zum Beispiel oder den Kaminfeger fallen nicht jedes Jahr an. Diese Kosten müssen vom Vermieter auf die einzelnen Jahre aufgeteilt werden. Kommt der Kaminfeger also nur alle zwei Jahre, so sind die Kosten auf zwei Jahre aufzuteilen.

Der Vermieter ist verpflichtet, Einsicht in die Belege für die Nebenkosten zu gewähren. Hier sollte man sich rechtlichen Beistand holen, wenn der Vermieter die Einsicht verweigert.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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