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Nebenkosten § Umlageschlüssel, Berechnung & mehr

Die Nebenkosten sind ein fester Bestandteil der Zahlungspflichten vieler Mieter. Sie enthalten mitunter die Auslagen für Wasser, Müllentsorgung, Wartungsarbeiten aber auch Belastungen des Mieters in Verbindung mit einem Lift, Reinigungsdiensten für das Treppenhaus und mehr. Doch nicht jeder Aufwand, darf im Zuge der Nebenkosten dem Mieter verrechnet werden. In diesem Artikel möchten wir Ihnen aufzeigen, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, welche Kosten der Vermieter zu tragen hat und wie die Verrechnung in der Mietpraxis erfolgt.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage & Definition der Nebenkosten

Nebenkosten sind alle Kosten, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts direkt zusammenhängen. Es handelt sich dabei um das Entgelt für die Aufwendungen, die der Vermieter tatsächlich im Zusammenhang mit der Mietsache geleistet hat.

Dabei werden diese Ausgaben nur geschuldet, wenn sie auch ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Sie müssen jedoch in eben diesem Vertrag einzeln aufgelistet sein. Sind sie es nicht, so gelten sie als mit der Miete  abgegolten.

Geregelt ist das im Schweizer Obligationenrecht. Wer in einer gemieteten Wohnung lebt, zahlt dafür einen Mietzins. Doch der Vermieter hat noch andere Ausgaben für diverse Leistungen. So muss er beispielsweise für folgende Leistungen Ausgaben berücksichtigen:

  • Abwart
  •  Wasser und Abwasser
  • Warmwasser
  • Heizung
  • Aussenanlagen
  • Kehricht
  • Energie
  • Lift
  • Verwaltung der Liegenschaft.

Dabei handelt es sich um Mietnebenkosten, die der Mieterschaft in Rechnung gestellt werden können. Einmal im Jahr wird deshalb eine Nebenkostenabrechnung erstellt. Zuvor jedoch zahlt der Mieter Akontozahlungen an den Vermieter. Dabei handelt es sich um Vorauszahlungen, die die Mieterschaft monatlich gemeinsam mit dem Mietzins an den Vermieter überweist. In der Abrechnung werden diese Akontozahlungen dann den tatsächlich angefallenen Mietnebenkosten gegenübergestellt.

Was sind umlegbare Nebenkosten?

Ausgaben für die Liegenschaft sind immer dann umlagefähig, wenn es sich um Nebenkosten handelt, die dem Vermieter entstanden sind und mit dem Gebrauch der Mietsache im direkten Zusammenhang stehen. Es dürfen jedoch nur solche Ausgaben auf den Mieter umgelegt werden, die auch tatsächlich angefallen sind.

Die Nebenkosten im Mietvertrag

Wichtig ist, alle umlagefähigen Ausgaben müssen im Mietvertrag im Detail ausgewiesen sein. All jene Ausgaben, die nicht aufgeführt sind, müssen vom Mieter auch nicht gezahlt werden. Diese gelten als im Mietzins inbegriffen. Formulierungen wie sonstige Betriebskosten oder alle Nebenkosten gehen zu lasten der Mieterschaft und sind aus diesem Grund nicht erlaubt. 

Was sind keine Nebenkosten?

Aufwendungen, die aus dem Unterhalt, Reparaturen oder Anschaffungen entstehen, sind nicht als Nebenkosten auf den Mieter zu übertragen. Das gilt auch für Steuern, Versicherungen und Anschlussgebühren. Selbst wenn sie in der Nebenkostenabrechnung oder im Mietvertrag aufscheinen, müssen sie nicht gezahlt werden.

Die Auflistung der neben der Miete fälligen Nebenkosten muss direkt im Hauptformular des Mietvertrags erfolgen und nicht in den allgemeinen Vertragsbedingungen. Der richtige Platz ist dort, wo die Höhe des Mietzinses vermerkt wird. Das ist in jedem Fall zu beachten, wenn es um die umlegbaren Ausgaben im Zuge des Mietverhältnis geht.

Ausgaben für Warmwasser und das Heizen

In der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen ist vollumfänglich geregelt, in welcher Höhe die Ausgaben für Warmwasser und der Heizung abgerechnet werden dürfen. Heizkosten sind dahingehend definiert, dass umlagefähig alle Kosten sind, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der Warmwasseraufbereitung zusammenhängen. Zu diesen Kosten zählen beispielsweise:

  •  Energie und Brennstoffe
  • Leistung von Pumpen und Brenner
  • Revision von Heizungstanks
  • Reinigung der Kamine und der Heizanlage
  • Abrechnungsservice für eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung einschließlich der Verbrauchserfassung
  • Entkalken der Boiler, Rohre und der Anlagen
  • bestehende Versicherungen für die Heizungsanlage.

Bei den Wartungs- und Verwaltungskosten hat der Vermieter die Wahl der Mieterschaft, die Kosten, welche tatsächlich angefallen sind, zu berechnen oder eine Pauschale zu verlangen. Bei der Pauschale muss der Ansatz etwa bei drei Prozent der umlegbaren Nebenkosten liegen.

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Umlagefähige Nebenkosten

Es gibt Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen und deshalb auch nicht im Mietvertrag vermerkt werden müssen. So sind beispielsweise die Ausgaben für den Kaminfeger und dem Brennerservice bereits in den Heizkosten enthalten. Eine separate Auflistung im Vertrag braucht es daher nicht. Das Gleiche gilt für die Entkalkung des Boilers. Alle Ausgaben, die nicht mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, dürfen nicht umgelegt werden. Dabei handelt es sich um Kosten, die auch dann anfallen, wenn zum Beispiel die Wohnung nicht bewohnt ist. Zu diesen Kosten zählen die Folgenden:

  • die Liegenschaftssteuer
  • die Gebäudeversicherung und andere Versicherungsprämien
  • Reparaturen
  • Investitionen in die Liegenschaft
  • Ausgaben für den Leerstand der Mietsache.

Möglichkeiten die Nebenkosten abzurechnen

Für die Abrechnung der umlagefähigen Nebenkosten hat der Vermieter zwei Möglichkeiten. In der Regel wird die Möglichkeit der Akontozahlung genutzt. Alternativ ist aber auch die Nebenkostenpauschale möglich. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Neben der Kaltmiete zahlt der Mieter bei einer Akontozahlung der Nebenkosten monatlich einen im Mietvertrag festgelegten Betrag zum Mietzins hinzu. Das ist dann die Warmmiete. Dieser Betrag soll den tatsächlich angefallenen Nebenkosten entsprechen. Nach Ablauf eines Jahres werden die Akontozahlungen den tatsächlich angefallenen Ausgaben gegenübergestellt. Daraus entsteht ein Guthaben oder eine Nachzahlung. Die Nachforderung wird vom Mieter ausgeglichen. Bei einem Guthaben überweist der Vermieter den Betrag an die Mieterschaft zurück.

Bei der Nebenkostenpauschale wird aus dem Kosten der umlegbaren Nebenkosten der Durchschnitt aus den letzten drei Jahren gebildet. Dieser Betrag wird auf die Mieterschaft umgelegt. Mit der Pauschale sind alle umlegbaren Nebenkosten vollständig bezahlt. Nachforderungen von seitens des Vermieters darf es nicht geben. Auch Rückforderungen durch den Mieter sind ausgeschlossen. Das Erstellen einer Nebenkostenabrechnung entfällt. Im Fall der Nebenkostenpauschale besteht jedoch das Risiko, dass die tatsächlich angefallenen Nebenkosten höher oder niedriger ausfallen können. Höhere Beträge können dann nicht nachgefordert werden. Im Gegenzug können geringere Beträge nicht zurückgefordert werden. Die Anpassung erfolgt erst nach Ablauf der drei Jahre, wenn ein neuer Durchschnittswert errechnet werden muss.

Was tun bei zu hoher Pauschale?

Besteht vonseiten der Mieterschaft die Vermutung, dass die Pauschale zu hoch angesetzt wurde, so kann er Einsicht in die Belege für die Nebenkosten verlangen. Diese Möglichkeit besteht unabhängig davon, ob die Pflicht zu einer Nebenkostenabrechnung besteht oder nicht.

Mögliche Umlageschlüssel

Welchen Umlage- oder Verteilerschlüssel ein Vermieter wählt, darüber kann er frei entscheiden. Der Umlageschlüssel muss lediglich in der Nebenkostenabrechnung gut nachvollziehbar sein. Aus diesen Möglichkeiten kann der Vermieter wählen:

Aufteilung nach Verbrauch:

Bei dieser Variante wird zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Nebenkosten unterschieden. Verbrauchsabhängig sind beispielsweise Heizkosten, Warmwasserkosten, Leistungen für Wasser und Abwasser und Energiekosten. Der Vermieter rechnet in diesem Fall je Wohneinheit ab, und zwar das, was der Mieter wirklich verbraucht hat. Dafür ist es notwendig, je Wohneinheit eigene Zähler zu installieren. Für den Energieverbrauch im Treppenhaus beispielsweise stehen andere Möglichkeiten zur Verfügung. Diese Kosten zählen nicht zu den verbrauchsabhängigen Kosten.

Aufteilung nach dem Anteil der Wohnfläche:

Zunächst muss der Vermieter die Gesamtwohnfläche für die Wohnungen ermitteln, für die die Nebenkosten anfallen. Das sind dann 100 Prozent der Kosten aller Mietobjekte. Der Anteil einer Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche aller Wohnungen ist dann der Anteil der Nebenkosten, den die darin wohnende Mieterschaft tragen muss. Bei älteren Liegenschaften wird diese Methode gern angewendet.

Aufteilung nach der Anzahl der Personen:

Hierbei werden die gesamten Nebenkosten durch die Anzahl der im Haus lebenden Mieter geteilt und mit der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Anzahl der Mieter wieder multipliziert. Damit hat ein Mietobjekt mit drei Mietern eine dreimal so hohe Nebenkostenabrechnung wie ein Ein-Personen-Haushalt.

Aufteilung zu gleichen Teilen auf die einzelnen Mietobjekte:

Bei dieser Variante macht es sich der Vermieter einfach. Die gesamten Nebenkosten werden einfach durch die Anzahl der Mietobjekte dividiert. Jede der Mietparteien zahlt dann unabhängig von der Wohnfläche und der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen den gleichen Anteil an den Nebenkosten. Dieser Umlageschlüssel wird häufig als ungerecht empfunden. Empfehlenswert ist diese Möglichkeit nur, wenn alle Wohnungen einen ähnlich hohen Verbrauch aufweisen. Es kommt sonst schnell zu Streitigkeiten.

So kann ein Anwalt bei Fragen zu den Nebenkosten behilflich sein!

Anfallende Nebenkosten sind für den Mieter ein fester Bestandteil seiner vertraglichen Pflichten, doch die Übersicht welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht, ist oftmals schwer im Blick zu behalten. Ein Anwalt für Mietrecht kann hier Klarheit verschaffen. Er klärt über die rechtlichen Grundsätze der Nebenkosten auf, informiert welche Kosten vom Vermieter umgelegt werden dürfen und zeigt auf welche Nebenkosten zu Unrecht im Zuge der Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt wurden. Zudem prüft er auf Wunsch die jährige Abrechnung und interveniert im Falle von Unstimmigkeiten, um Ihnen so unberechtigte Nebenkosten zu ersparen.

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FAQ: Nebenkosten

Zahlt die Mieterschaft die Nebenkosten nicht, so kann der Vermieter die Betreibung einleiten. Das gilt auch dann, wenn die Forderung keinerlei Berechtigung hat. Die Mieterschaft kann dagegen Rechtsvorschlag erheben. Dadurch ist die Betreibung gestoppt. Der Vermieter muss die Schlichtungsbehörde anrufen.

Leistungen für die Revision eines Heizöltanks zum Beispiel oder den Kaminfeger fallen nicht jedes Jahr an. Diese Kosten müssen vom Vermieter auf die einzelnen Jahre aufgeteilt werden. Kommt der Kaminfeger also nur alle zwei Jahre, so sind die Kosten auf zwei Jahre aufzuteilen.

Der Vermieter ist verpflichtet, Einsicht in die Belege für die Nebenkosten zu gewähren. Hier sollte man sich rechtlichen Beistand holen, wenn der Vermieter die Einsicht verweigert.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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