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Heizkostenabrechnung prüfen § Rechtslage, Art & mehr

Der Vermieter kann von der Mieterschaft nicht nur den monatlichen Mietzins verlangen, sondern auch die Nebenkosten. Eine zulässige Position ist dabei die Heizkostenabrechnung. Wichtig zu wissen ist, welche Kosten als Heizkosten abgerechnet werden dürfen. Enthält die Heizkostenabrechnung nämlich Fehler und fällt zu hoch aus, so kann sie durch die Mieterschaft angefochten werden. Entsprechend wichtig ist es, die Heizkostenabrechnung zu prüfen. Wie sie hierbei vorgehen und welche Aspekte beim Überprüfen der Abrechnung wichtig sind, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum Heizkosten­abrechnung prüfen

In welchem Umfang die Kosten für das warme Wasser und die Heizkosten abgerechnet werden dürfen, regelt die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. 

Demnach zählen zu den Heizkosten nicht nur die Kosten für den Brennstoff, sondern alle Aufwände, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage im direkten Zusammenhang stehen. Das gilt auch für die zentrale Warmwasseraufbereitungsanlage. Im Detail aufgeführt sind alle Kosten im Art. 5 Abs. 1 VMWG. Die wichtigsten Kosten dürften sein:

  • die Brennstoff- und Energiekosten
  • der Energieverbrauch für den Brenner und die Pumpe
  • die Reinigungskosten für den Kamin und die Heizungsanlage
  • die Kosten für die Revision des Öltanks und der Heizanlage
  • die Kosten für das Entkalken des Boilers, der Leitungen und der Warmwasseranlage
  • die Kosten für den Abrechnungsservice und die Verbrauchserfassung
  • die Unterhaltskosten für die Geräte zur Verbrauchserfassung
  • Versicherungsprämien für die Heizanlage.

Entsprechend wichtig ist es für Mieter, zunächst einmal die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben der Heizkostenabrechnung zu prüfen und somit gegebenenfalls bereits zu diesem Zeitpunkt erste Mängel an der Abrechnung ausmachen zu können. Grundsätzlich gilt als wichtige Grundlage für die Prüfung der Mietvertrag, denn in diesem müssen klare Angaben zur Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten enthalten sein.

Art der Heizkosten­abrechnungen prüfen

Generell gibt es nur drei Möglichkeiten für die Heizkostenabrechnung. Der Vermieter kann die Aufwände mithilfe einer Pauschale, einem Verteilerschlüssel für die Heizkosten oder verbrauchsabhängig berechnen. Die Kosten für die Heizung und das Warmwasser können im Mietzins enthalten sein als Pauschale. Diese darf man nicht mit den Akontozahlungen verwechseln. Wer seine Heizkosten als Pauschale zahlt, der sollte vom Vermieter detaillierte Angaben über die Berechnung verlangen. Sie sollten daher unbedingt darauf achten, welche Art der Heizkostenabrechnung vereinbart wurde und prüfen, ob diese nun auch vereinbarungsgemäss vorgenommen wurde.

Zudem haben Sie als Mieter auch das Recht Einsicht in die Belege und die Grundlagen der Berechnung zu nehmen. Generell ist es so, dass sich die Pauschale an den tatsächlichen Kosten orientieren muss. Sie basiert auf dem Durchschnittswert der letzten drei Jahre. Eine andere Möglichkeit ist der Verteilerschlüssel für die Heizkosten. Bei dieser Variante werden die Heizkosten und die Kosten für das Warmwasser nach einem Schlüssel auf die Mieterin und den Mieter umgelegt. Üblicherweise basiert der Verteilerschlüssel auf eine Verteilung nach:

  • Wohnfläche (m²)
  • Rauminhalt (m³)
  • Heizkörperfläche (m²)
  • mithilfe eines Zählers (teilweise verbrauchsabhängig zuzüglich der Lage der Mietsache).

Meist werden bei dieser Abrechnungsvariante Akontozahlungen im laufenden Jahr erhoben. Nach Ablauf des Jahres erhalten die Mieterin und der Mieter eine jährliche Heizkostenabrechnung. Auch bei dieser hat die Mieterschaft das Recht zur Einsicht in die Berechnungsgrundlagen. Je nachdem in welchem Kanton die Immobilie liegt, ist diese Form der Abrechnung für Neubauten und wesentlich sanierte Bauten nicht mehr erlaubt, wenn diese mehr als vier Wohnungen hat.

Verbrauchsabhängige Abrechnung ist die Norm

Allgemein üblich ist inzwischen die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung. Bei dieser Möglichkeit werden die gesamten Kosten in die Grundkosten und die verbrauchsabhängigen Kosten aufgeteilt. Für die Grundkosten gilt, dass diese mithilfe eines Verteilerschlüssels auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Zu ihnen zählen die Verwaltungskosten, die Heizungskosten für Gemeinschaftsräume und Ähnliches. Die Verteilung erfolgt nach Wohnfläche, Rauminhalt oder der Heizkörperfläche. Der zweite Kostenanteil, die verbrauchsabhängigen Kosten, werden über Zähler für Wasser oder Wärme berechnet.

Dazu kommt die Lage des Mietobjekts, also südseitig oder innen liegend beispielsweise. Der Anteil für die Grundkosten schlägt im Allgemeinen mit zwischen 30 und 50 Prozent zu Buche. Demgegenüber steht der verbrauchsabhängige Anteil mit etwa 50 bis 70 Prozent. Auch bei dieser Berechnungsmethode für die Heizkostenabrechnung werden meist über das Jahr Akontozahlungen vom Vermieter erhoben. Verpflichtend ist das jedoch nicht. Trotzdem ist der Vermieter verpflichtet, eine jährliche Abrechnung zu erstellen und die Mieterschaft Einsicht in die Berechnungsgrundlagen zu gewähren.

Die Heizkostenabrechnung in älteren Liegenschaften

Für ältere Liegenschaften ist die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nicht vorgeschrieben. Der Vermieter ist in diesem Fall frei in seiner Entscheidung, welchen Verteilerschlüssel für Heizkosten er anwendet. Meist findet jedoch die Aufteilung nach dem Anteil der Wohnfläche je Mieter statt. Die Gesamtfläche aller Mietwohnungen wird zu der Wohnfläche der einzelnen Wohnung ins Verhältnis gesetzt. Dabei entspricht die Gesamtwohnfläche 100 Prozent der Heizkosten. Der Anteil der Wohnung an der Gesamtwohnfläche ist der Anteil an den Heizkosten, den die Mieterin und der Mieter zu tragen haben.

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Wenn die Heizkosten­abrechnung zu hoch ist

Sind die Mieterin und der Mieter der Meinung, dass die Heizkostenabrechnung zu hoch ausgefallen ist, wenden sie sich am besten an den Vermieter. Ist die Summe der Heizkostenabrechnung im Vergleich zum Vorjahr stark angestiegen, sollte man als Mieter misstrauisch sein. Liegt der durchschnittliche Heizkostenbetrag über 15 CHF pro Quadratmeter, ist es als Mieterschaft ratsam, eine detaillierte Abrechnung zu verlangen. Auch der Blick auf die Belege kann sinnvoll sein. Geregelt ist dieses Recht der Mieterschaft in Art. 257b Obligationenrecht. Die detaillierte Abrechnung sollte man per Einschreiben vom Vermieter einfordern.

Empfehlung der Redaktion

Stellt sich nach dem Blick in die Belege heraus, dass die Heizkostenabrechnung tatsächlich zu hoch ist, muss die Mieterschaft zunächst vom Vermieter eine korrigierte Abrechnung verlangen. Das Ansinnen sollte begründet werden. Erstellt der Vermieter keine neue Abrechnung, kann die Mieterschaft diese bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Im Vorfeld sollte man jedoch als Mieter eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen.

Die Mieterin und der Mieter müssen nämlich genau erläutern, welche Position der Heizkostenabrechnung nicht in Ordnung ist und natürlich auch, warum. Ist die Heizkostenabrechnung zu hoch, würde auch die Möglichkeit bestehen, sie nicht zu bezahlen. Da die Mieterschaft dann aber mit der Betreibung durch den Vermieter rechnen muss, ist diese Vorgehensweise nicht empfehlenswert, auch wenn man als Mieter in so einem Fall Rechtsvorschlag erheben könnte.

Wie kann ein Anwalt beim Heizkosten­abrechnung prüfen helfen?

Allem voran wenn Mieter den Verdacht hegen, dass die Heizkostenabrechnung nicht korrekt erfolgte, ist es Ratsam den Mieterschutz oder einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren um die Heizkostenabrechnung professionell prüfen zu lassen. Experten können schnell erkennen, ob die Abrechnung rechtmässig ist oder aber ein nachweisbarer Grund für eine Anfechtung der Abrechnung gegeben ist

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FAQ: Heizkosten­abrechnung prüfen

Zu den Kosten für das Warmwasser zählt der Stromverbrauch zum Aufwärmen des Wassers, die Kosten für das Entkalken des Boilers und der Leitungen sowie die Servicearbeiten für den Boiler. Zudem gilt, dass wenn die Kosten für das Warmwasser und die Heizkosten im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt wurden, diese bereits im Nettomietzins enthalten sind.

Ist die Heizkostenabrechnung unverständlich, so kann vom Vermieter eine detaillierte Aufstellung, einschließlich der Belege verlangt werden.

Zunächst einmal können die Mieterin und der Mieter eine Korrektur vom Vermieter verlangen. Erfolgt diese nicht, kann man sich an die Schlichtungsbehörde wenden und die Heizkostenabrechnung anfechten. Ratsam ist jedoch eine vorausgehende Rechtsberatung.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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