Heizkostenabrechnung § Vorgaben, Umfang & Berechnung
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Die Heizkostenabrechnung wirft immer wieder Fragen auf, die zu Unsicherheiten führen. Die Mieterschaft fragt sich, ob die Heizkosten pro Monat überhaupt verursachergerecht abgerechnet werden und der Vermieter, welche Kosten er überhaupt abrechnen darf. Das Schweizer Mietrecht in Gestalt des Obligationenrechts hilft da weiter und gibt einen ersten Überblick. Schliesslich soll die Heizkostenabrechnung sicherstellen, dass die Mieterschaft nur das bezahlen muss, was sie auch tatsächlich verbraucht hat. Je nach Kanton gibt es jedoch unterschiedliche Regelungen.
- Das Wichtigste in Kürze
- Die Heizkostenabrechnung ist als Bestandteil der Nebenkostenabrechnung einmal im Jahr vom Vermieter zu erstellen.
- Für die Berechnung der Heizkosten stehen verschiedene Berechnungsmöglichkeiten zur Verfügung, eine davon ist die Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche.
- Der Mieter hat das Recht auf Einsicht in die Belege zur Heizkostenabrechnung.
Grundsätzliches zur Heizkostenabrechnung
Die Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten als Bestandteil der Nebenkostenabrechnung auf die einzelnen Mieter kann als individuelle, also verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen. Dabei wird der effektive Verbrauch je Mieter genau ermittelt und abgerechnet.
Im Schweizer Energiegesetz ist festgeschrieben, dass die Kosten der Nutzung von Energie entsprechend dem Verursacherprinzip zu verteilen ist. Die einzelnen Kantone erlassen dafür die entsprechenden Gebäudevorschriften. Dazu zählen auch die Vorschriften über die Abrechnung der verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten.
In der Regel ist in den Energiegesetzen der Kantone vorgeschrieben, dass die Heizkostenabrechnung individuell zu erfolgen hat. Das gilt auch für sanierte Mietobjekte. Abhängig ist diese Regelung von einer Mindestanzahl an Nutzern oder aber von einer festgelegten Quadratmeterzahl. Wichtig zu wissen ist, dass auch bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nicht alle Heizkosten verteilt werden dürfen. Die Grundkosten werden nach einem festgelegten Verteilerschlüssel auf die einzelnen Mietobjekte aufgeteilt. In der Regel liegt der Prozentsatz dabei zwischen 30 und 50 Prozent. Der Verteilerschlüssel richtet sich meist nach der Wohnfläche. Neben den Grundkosten fallen noch die Verbrauchskosten an. Diese werden anhand des tatsächlichen Verbrauchs der Mieterschaft berechnet. Dafür werden die entsprechenden Messgeräte benötigt.
Kann die Heizkostenabrechnung nicht individuell erfolgen, so ist ein entsprechender Verteilerschlüssel anzuwenden. Auch wenn dieser Verteilerschlüssel nicht bis in die letzte Konsequenz Gerechtigkeit zwischen der Mieterschaft herstellt, muss er doch sachgerecht durch den Vermieter erfolgen. Allgemein üblich ist die Anwendung der folgenden Abrechnungsmethode: Die Kosten für die Heizung und das Warmwasser werden nach der Fläche des Mietobjekts berechnet. Die Heizkosten pro Monat errechnen sich also nach den Quadratmetern der Wohnung. Am Ende der Abrechnungsperiode wird die Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche erstellt.
Gesetzliche Vorgaben zur Heizkostenabrechnung
In der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen ist genau festgelegt, welche Kosten zu den Heiz- und Warmwasserkosten zählen und wie diese abgerechnet werden müssen. Das gibt dem Vermieter die Sicherheit, wirklich alle Kosten erfasst zu haben. Entsprechend dieser Verordnung sind alle Kosten Heizkosten, die im direkten Zusammenhang mit dem Betrieb der Heizanlage oder der zentralen Warmwasseraufbereitung stehen. Im Einzelnen können das beispielsweise folgende Kosten sein:
- die Kosten für die Brennstoffe und den Stromverbrauch
- die Kosten für den Strom, um die Brenner und Pumpen betreiben zu können
- der Aufwand für das Reinigen der Heizanlage und des Kamins
- die wiederkehrenden Kosten für die Revision der Heizanlage und des Öltanks
- die Kosten für das Entkalken der Warmwasseranlage, dem Boiler und dem Leitungsnetz
- die Kosten für die Erfassung des Verbrauchs und den Abrechnungsservice bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung
- den Aufwand für den Unterhalt der notwendigen Ablesegeräte
- alle Versicherungsprämien, die sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage beziehen.
Wird die Heizkostenabrechnung verbrauchsabhängig erstellt, so kommen am Ende des Abrechnungszeitraums Ableser ins Haus, um die Mess- und Verteilgeräte abzulesen. Der Mieterschutz gebietet die Vereinbarung eines Termins mit der Mieterin und dem Mieter im Vorhinein. Die Erfassung der Verbrauchswerte erfolgt mit einem mobilen Endgerät. Zeitgleich werden die Messgeräte auf ihre Funktionsfähigkeit hin überprüft. Beim Einsatz von Funktechnik muss die Wohnung der Mieterschaft nicht betreten werden.
Bei den Kosten für die Wartung hat der Vermieter folgende Möglichkeiten:
- die Berechnung der tatsächlich angefallenen Kosten
- die Verrechnung als Pauschale.
Berechnung der Heizkosten
Die Kosten für die Brennstoffe und der Heiznebenkosten werden anhand der vorliegenden Belege vom Vermieter als Nebenkosten berücksichtigt. Dabei werden die Kosten der Heizanlage aufgeteilt in reine Heizkosten und die Kosten für Warmwasser. Daraus resultieren zwei Kostenblöcke. Der erste Block ist der Grundkostenanteil. In ihm werden die Kosten für die Bereitstellung der Wärme berücksichtigt, aber auch die Kosten für die Leitungsverluste. Die vom Vermieter oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung kann einen Prozentanteil zwischen 30 und 50 Prozent wählen. Verteilt werden die Heizkosten meist nach Wohnfläche. Der Grund dafür ist, dass diese Kosten nicht durch das Verhalten der Mieter beeinflusst werden können.
Der verbleibende Prozentanteil bis zu 100 Prozent liegt also zwischen 50 und 70 Prozent. Das sind die Verbrauchskosten. Auf die Höhe dieser Kosten hat die Mieterin und der Mieter direkten Einfluss. Nach der Ablesung der Messgeräte erhält der Vermieter oder die Hausverwaltung durch das beauftragte Unternehmen eine Gesamtabrechnung für die gesamte Liegenschaft, aber auch die Einzelabrechnung für die einzelnen Mietobjekte. Diese wird dann auch der Mieterschaft zugesendet.
Pauschale Abrechnung der Heizkosten
Nur in ganz seltenen Fällen wird auf die individuelle Abrechnung der Heizkosten verzichtet und eine Pauschale vereinbart. Trotzdem kommt es vor, dass eine solche Vereinbarung im Mietvertrag geschlossen wurde. Diese Pauschale darf nicht verwechselt werden mit einer Akontozahlung. Die Mieterschaft hat allerdings das Recht, Einsicht zu nehmen in die Berechnungsgrundlage dieser Pauschale. Der Vermieter ist verpflichtet, Einsicht zu gewähren. Die Berechnung der Pauschale hat sich in jedem Fall an den tatsächlich anfallenden Kosten zu orientieren. Berechnet wird sie auf der Basis der letzten drei Jahre. Bei Neubauten oder erneuerten Liegenschaften mit mehr als vier Wohnungen ist sie in einzelnen Kantonen jedoch nicht mehr erlaubt.
Verteilerschlüssel für Heizkosten
Alle Kosten für die Heizung und dem Warmwasser werden mittels eines Verteilerschlüssels auf den Mieter umgelegt. Die Verteilung ist möglich nach:
- Wohnfläche (m²)
- Rauminhalt (m³)
- der Fläche der Heizkörper (m²)
- oder einem Zähler.
In der Regel werden vonseiten des Vermieters Akontozahlungen erhoben. Obligatorisch ist das jedoch nicht. Hier hilft ein Blick in den Mietvertrag. Der Vermieter ist verpflichtet, einmal jährlich mindestens eine Heizkostenabrechnung zu erstellen und der Mieterschaft zukommen zu lassen. Ist die Mieterschaft erst eingezogen oder gerade ausgezogen, so spielt die Gewichtung eine grosse Rolle. In dem Fall muss der Verteilerschlüssel nämlich gewichtet werden. Das verhindert, dass der Verteilerschlüssel angepasst werden muss. Je nach Verteilerschlüssel erfolgt die Gewichtung jedoch unterschiedlich. Für die Heiz- und Warmwasserkosten wird die Heizgradtabelle herangezogen. Die Tabelle ist immer Bestandteil des Mietvertrages. Wird verbrauchsabhängig abgerechnet, muss nicht gewichtet werden.
Fälligkeit der Heizkostenabrechnung
Wurde im Mietvertrag vonseiten der Vertragsparteien kein Zeitpunkt für die Abrechnung vereinbart, so gilt nach Obligationenrecht der Ortsgebrauch als massgeblicher Abrechnungszeitpunkt. In der Mietrechtspraxis sind verschiedene Termine üblich. Meist ist es jedoch der 30. Juni, der 31. Dezember oder der 31. März. Der Vermieter muss der Sorgfaltspflicht genüge tun. Vergisst er einzelne Positionen aufzuführen, so kann er diese später nicht mehr nachberechnen und nachfordern. Der sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebende Saldo ist 30 Tage nach dem Zugang bei der Mieterschaft fällig. Lässt der Mieter diese Zahlungsfrist verstreichen, so kann der Vermieter unter Androhung der Kündigung eine Frist zur Zahlung setzen.
Wie kann ein Anwalt bei der Heizkostenabrechnung behilflich sein?
Es ist leicht, sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht zu verschaffen, wenn man einen Anwalt für Mietrecht zu Rate zieht. Dieser kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf die Heizkostenabrechnung im Detail genau erklären. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen zum Thema Heizkostenabrechnung einholen und sich natürlich auch beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt immer beide Vertragsparteien. Treten Fragen zur Heizkostenabrechnung auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft und des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ist für beide Vertragsparteien ratsam. Deshalb kann es hilfreich sein, diese Erfahrungen zu nutzen.
FAQ: Heizkostenabrechnung
Je Quadratmeter Wohnfläche muss man in der Schweiz mit etwa 15 CHF an Heizkosten rechnen. Ist das Mietobjekt schlecht isoliert oder die Heizung nicht optimal für das Gebäude sind die Kosten deutlich höher.
Nicht abrechenbar sind die Kosten für die Erneuerung und Reparatur der Heizanlage. Darüber hinaus auch die Zinsen für die Anschaffung der Anlage und die Abschreibung auf die Investitionskosten.
Alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Betrieb der Heizungsanlage anfallen, können abgerechnet werden. Dazu zählen auch die Wartungskosten.
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