Anfechtung der Nebenkostenabrechnung § Gründe, Frist & mehr
- Redaktion
- Lesezeit: ca. 10 Minuten
- Teilen
- 5 Leser fanden diesen Artikel hilfreich.
Immer dann, wenn Mieter im Zuge der alljährlichen Abrechnung der Nebenkosten Fehler entdecken, gilt es umgehend die Nebenkostenabrechnung anzufechten. Denn eine nicht vom Mieter beanstandete Abrechnung der Neben oder Heizkosten gilt rein rechtlich gesehen als korrekt und muss somit fristgerecht vom Mieter beglichen werden. Im nun folgenden Artikel erfahren Sie, wie sie vorgehen müssen, um eine Nebenkostenabrechnung anfechten zu können, welche Fristen hierbei relevant sind und wann sie auch rückwirkend Berechnungsfehler beanstanden können.
- Das Wichtigste in Kürze
- Die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung vor der Schlichtungsstelle ist möglich, nachdem man im Vorfeld ergebnislos den Vermieter kontaktiert hat.
- Für die Anfechtung empfiehlt sich die Schriftform per Einschreiben.
- Eine gesetzliche Vorgabe zur Einsprache bei der Vermieterschaft gibt es nicht.
- Nachforderungen verjähren innert einer Frist von fünf Jahren nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung.
Grundsätzliches zur Anfechtung der Nebenkostenabrechnung
Grundsätzlich sieht das Schweizer Mietrecht vor, dass Vermieter immer dann, wenn Nebenkosten zum Bestandteil des Mietvertrags erklärt wurden, zumindest einmal jährlich eine entsprechende Nebenkostenabrechnung erstellen müssen.
Diese Abrechnung, in der alle Nebenkosten detailliert aufgelistet und abgerechnet werden, muss dem Mieter unaufgefordert übermittelt werden und kann von diesem, im Falle von ungerechtfertigten Nebenkosten oder Berechnungsfehlern beanstandet werden. Diese Beanstandung kann auch als Anfechtung der Nebenkostenabrechnung bezeichnet werden.
Gründe für die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung
Unstimmigkeiten in der Mietnebenkostenabrechnung gehen häufig zu Lasten der Mieterin und des Mieters. Werden diese festgestellt, so ist der erste Schritt, diese Fehler in der Abrechnung beim Vermieter zu melden und eine Korrektur zu verlangen. Es empfiehlt sich, das Schreiben per Einschreiben zu versenden. Auf jeden Fall aber sollte die Schriftform Anwendung finden. Reagiert der Vermieter nicht und nimmt er keine Korrektur der Nebenkostenabrechnung vor, so ist die Schlichtungsstelle der Ansprechpartner für eine aussergerichtliche Lösung. Das Verfahren ist kostenlos. Es empfiehlt sich jedoch, einen rechtlichen Beistand hinzuzuziehen.
Frist für die Anfechtung
Für die Nebenkostenabrechnung gibt es keinerlei gesetzlich vorgeschriebene Frist zur Einsprache beim Vermieter. Das gilt auch für die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung bei der Schlichtungsstelle. Auch das Anrecht der Mieterin und des Mieters auf eine Nebenkostenabrechnung im Detail oder die Einsicht in die Belege zur Abrechnung kann nicht befristet werden. Hat der Vermieter eine solche Klausel im Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung vermerkt, so ist diese rechtlich nicht wirksam.
Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung vonseiten des Vermieters, so verjährt diese nach fünf Jahren beginnend mit dem Zeitpunkt der Abrechnung. Wurde keine fristgerechte Nebenkostenabrechnung vom Vermieter gestellt, so beginnt die Frist von fünf Jahren mit dem Datum an dem die Abrechnung hätte erstellt werden müssen. Hat die Mieterschaft Nebenkosten irrtümlich gezahlt, so kann sie diese Zahlungen maximal zehn Jahre lang zurückfordern. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Zahlung der Nebenkosten.
In der Rechtspraxis zeigt sich oftmals, dass eine umgehende Beanstandung einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung zahlreiche Vorteile für den Mieter bieten. Neben einer schnellen Korrektur kann so auch ein langer Rechtskonflikt vermieden werden.
Nebenkostenabrechnung rückwirkend anfechten
Im Schweizer Mietrecht und in der Rechtsprechung gibt es keine gesetzliche Vorschrift, dass die Mieterschaft die Nebenkostenabrechnung innert 30 Tagen anfechten muss. Besteht im Mietvertrag eine solche Klausel, so muss diese nach der Rechtsprechung klar formuliert sein. Auf keinen Fall aber darf sich die Frist zur Anfechtung der Nebenkostenabrechnung mit der Frist zur Einsicht in die Belege oder der Zahlung der Nebenkosten vermischen. Gesetzlich geregelt ist das in den Art. 257a und 257b Obligationenrecht. Darüber hinaus auch im Art. 4 Abs. 1 VMWG.
Die Definition der Nebenkosten – rechtliche Vorgaben
Im Art. 257a Abs. 1 Obligationenrecht ist fixiert, dass es sich bei den Nebenkosten um das Entgelt handelt, welches für Leistungen des Vermieters, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen von der Mieterschaft gezahlt wird. Dabei handelt es sich bei den Nebenkosten um die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters, wie Wasser- und Abwasserkosten, Kehrichtgebühren, Kosten für den Lift und ähnliche Betriebskosten.
Der Mieter muss die Nebenkosten nur zahlen, wenn diese auch im Mietvertrag detailliert vereinbart wurden. Auch die monatliche Akontozahlung und der Termin für die Nebenkostenabrechnung müssen dort genannt sein.
Einzelne Klauseln im Mietvertrag aus rechtlicher Sicht
Ist im Mietvertrag vereinbart worden, dass die Mieterschaft innert von 30 Tagen ab Zustellung der Nebenkostenabrechnung berechtigt ist, die Belege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen und Nachzahlungen sowie Guthaben innert von 30 Tagen zu zahlen sind, so sind diese Klauseln wirksam. Die Möglichkeit der Anfechtung der Nebenkostenabrechnung bleibt davon aber unberührt, sodass die Nebenkostenabrechnung auch noch nach einer Frist von 30 Tagen angefochten werden kann.
Eine Nachforderung, die sich aus der Nebenkostenabrechnung ergibt, wird nur fällig, soweit sie auch besteht. Das bedeutet, es muss sich in der Nebenkostenabrechnung um zulässige Kosten handeln. Werden einzelne Posten bestritten oder sind nicht klar verständlich formuliert, muss zunächst einmal geklärt werden, ob sie zulässig sind. Des Weiteren muss die Höhe der Nebenkosten geprüft werden. Aus der Rechtsprechung ergibt sich, dass Forderungen, die sich aus Nebenkostenabrechnungen ergeben, nach fünf Jahren verjähren. Das gebietet der Art. 128 Abs. 1 Obligationenrecht. Zulässig im Mietvertrag sind Vereinbarungen, wonach die Nebenkostenabrechnung als genehmigt gilt, wenn sie nicht innert einer bestimmten Frist angefochten wurde.
Die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung vor der Schlichtungsstelle
Es entspricht dem Mieterschutz, Fehler und Unstimmigkeiten zunächst seinem Vermieter zu melden. Doch erfolgt keine Reaktion von seiner Seite, so ist die Schlichtungsstelle der nächste Schritt in Bezug auf die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung. Hierbei ist es wichtig, die Frist nicht zu verpassen. Vor der Anfechtung sollte man sich aber rechtlich beraten lassen. Das kann beim Mieterverband geschehen, aber auch bei einem Rechtsanwalt. Nebenkostenabrechnungen sind sehr komplex und schnell wird einmal etwas übersehen, sodass eine rechtliche Beratung bereits im Vorfeld Sinn macht.
Alle Streitigkeiten, die sich im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis ergeben, können vor der Anrufung eines Gerichts über die Schlichtungsstelle gütlich geklärt werden. Das Verfahren ist kostenlos. Ziel ist es, eine einvernehmliche Einigung zwischen dem Mieter und dem Vermieter herbeizuführen. Erst wenn das nicht gelingt, muss ein Schweizer Gericht angerufen werden. In der deutschsprachigen Schweiz sind diese Verfahren aber kostenpflichtig.
Einleitung des Verfahrens der Schlichtungsstelle
Die Mieterschaft muss die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung in schriftlicher Form bei der Schlichtungsstelle einzureichen. Es empfiehlt sich, das per Einschreiben zu tun. Natürlich kann man als Mieter auch persönlich bei der Schlichtungsstelle vorstellig werden. Das Verfahren vor der Schlichtungsstelle ist nicht sehr formell. Die Behörde ist verpflichtet, solange alle Verfahrensbeteiligten zu befragen, bis der Sachverhalt klar auf dem Tisch liegt. Auch juristisch völlig unerfahrene Personen werden mit dieser Vorgangsweise nicht überfordert.
Das Ergebnis des Verfahrens vor der Schlichtungsstelle
Die vorrangige Aufgabe der Schlichtungsstelle ist es, möglichst eine gütliche Einigung, also einen Vergleich herbeizuführen. Wird diese Aufgabe erfüllt, so wird der geschlossene Vergleich schriftlich festgehalten. Beide Vertragsparteien müssen die erzielte Einigung unterzeichnen. Das Verfahren zur Anfechtung der Nebenkostenabrechnung ist damit abgeschlossen. Eine Anfechtung des Ergebnisses nicht mehr möglich. Ist man sich als Mieter unsicher darüber, ob man dem Vergleich zustimmen sollte, ist es ratsam, sich eine Bedenkfrist einräumen zu lassen.
Handelt es sich bei der Anfechtung um nicht mehr als 2’000 CHF, so kann die Schlichtungsbehörde einen Entscheid fällen. Zwingend ist das aber nicht. Voraussetzung ist, dass eine der klagenden Parteien einen solchen beantragt. Eine andere Möglichkeit ist, dass die Schlichtungsbehörde einen sogenannten Urteilsvorschlag erlässt. Dieser kommt einem Entscheid gleich. Ist eine der beiden Parteien nicht damit einverstanden, muss ein Schweizer Gericht angerufen werden. Ansonsten wird der Urteilsvorschlag rechtskräftig.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Anfechtung der Nebenkosten helfen?
Wer die Vermutung hat, dass die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt ist und somit ein legitimer Grund für eine Anfechtung vorliegt, der sollte diesen Schritt nicht voreilig vornehmen. Denn ob konkret ein Abrechnungsfehler vorliegt und wenn ja in welchem Ausmass dieser eine Anfechtung zulässt, ist oftmals eine schwer zu treffende Abwägung. Ein Anwalt für Mietrecht kann hier gute Dienste leisten. Denn er kann zum einen die Rechtsgrundlage der gelegten Abrechnung klären, Sie über ihre Pflichten wie auch Rechte im Bezug der Nebenkosten informieren und im Fall einer berechtigten Anfechtung diese in Ihrem Namen direkt beim Vermieter oder vor der Schlichtungsstelle vornehmen.
FAQ: Anfechtung der Nebenkostenabrechnung
Ab dem Zugang der Mietnebenkostenabrechnung bei der Mieterschaft hat diese ein Jahr Zeit, diese anzufechten.
Die Vermieterschaft muss einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Im Mietvertrag wird der genaue Termin dafür festgelegt. Wird die Abrechnung nicht erstellt, so kann die Mieterschaft sie dazu auffordern.
Die Mieterin und der Mieter müssen eine Nachzahlung, welche sich aus der Nebenkostenabrechnung ergibt, innert von 30 Tagen nach dem Erhalt der Abrechnung zahlen. Das Gleiche gilt für Erstattungen durch den Vermieter.
Sowohl für die Mieterschaft als auch für die Vermieterschaft verjähren Nachforderungen aus der Mietnebenkostenabrechnung innert von fünf Jahren nach dem die Abrechnung erstellt wurde.
Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.
