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Untermiete – Rechtliches, Zustimmung des Vermieters & mehr

Oftmals macht eine Überlegung Sinn, einen Teil der eigenen Wohnung durch eine Untermiete weiterzuvermieten um Mietkosten zu teilen. Dabei ist die Untermiete in der Schweiz grundsätzlich zulässig, es sind jedoch einige Bedingungen zu beachten. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wann eine Untermiete erlaubt ist, wie sich das Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter, Untermieter und Vermieter gestaltet und welche rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten sind.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zur Untermiete

Eine Untermiete unterliegt genauso wie andere Vermietung dem geltenden Obligationenrecht, wo sie in Art. 262 OR geregelt ist. Dabei ist für eine rechtmässige Untervermietung vorausgesetzt, dass bestimmte Bedingungen eingehalten werden.

Für Familienmitglieder, Ehe- und Konkubinatspartner ist ein Untermietvertrag jedoch nicht nötig. Ferner ändert sich durch das Untervermieten auch der Status als Mieter, denn mit Beginn einer Untervermietung ist dieser nicht mehr nur Mieter, sondern rechtlich gesehen auch Vermieter. Damit muss man dann auch z. B. kantonale Meldegesetze berücksichtigen und einen Untermieter anmelden.

Um eine klare Bezeichnung in diesem Beitrag, wird der Mieter einer Wohnung im Folgenden als Hauptmieter, sein Mieter als Untermieter und der Wohnungsinhaber als Vermieter bezeichnet. Die Untermiete ist in der Schweiz grundsätzlich erlaubt. Jedoch muss die Zustimmung des Vermieters für ein Hauptmieter Untermieter Verhältnis eingeholt werden, wenn nicht bereits durch den Mietvertrag eine Untervermietung ausdrücklich erlaubt ist. Allerdings kann ein Vermieter eine Untervermietung nur in besonderen Fällen verweigern. Dies ist immer dann möglich , wenn

  • Die Bedingungen zur Untermiete dem Vermieter gegenüber nicht klar dargelegt werden. Dies ist zB. gegeben, wenn der Hauptmieter die Personalien des Untermieters nicht bekannt gibt oder dem Vermieter keine Kopie des Untermietvertrages zukommen lässt.
  • Eine Untervermietung missbräuchlich betrieben wird. Hierbei ist dies z. B. geben , wenn der Hauptmieter durch die Untervermietung Gewinn erwirtschaftet.
  • Dem Vermieter durch die Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen. Dies kann vorliegen, wenn z. B. eine Überbelegung der Wohnung die Folge der Untervermietung ist.

Die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete

Die Zustimmung des Eigentümers des Mietobjektes ist eine wichtige Voraussetzung für die Untervermietung. Dabei sollte man diese möglichst schon vor der Suche nach einem Untermieter einholen, jedoch spätestens vor Abschluss des Untermietvertrages. Generell empfiehlt es sich, die Zustimmung schriftlich unter Angabe der wichtigsten Eckpunkte für das Untermietverhältnis zu tun. Diese sind z. B. die Anzahl der Räume, die untervermietet werden sollen, welchen Mietzins man dafür erheben möchte und wer ggf. als Untermieter einziehen soll.

Falls der Vermieter den Untervermieten zustimmt, gilt eine Untervermietung dann bis zum Ende des Untermietvertrages als genehmigt. Bei einem Wechsel des Untermieters muss wiederum eine Zustimmung des Vermieters zum Untermieten eingeholt werden, die er jedoch nur verweigern kann, wenn gesetzlich zulässige Gründe geben sind.

Für den Fall, dass der Vermieter nicht einverstanden ist mit einer Untermiete, sind immer seine angeführten Gründe maßgeblich. Ablehnen darf er die Untervermietung nur aus den gesetzlich verankerten Gründen, die oben beschrieben wurden. Allerdings kann ein Vermieter seine Zustimmung durchaus von der konkreten Person des Untermieters abhängig machen. Für den Fall, dass ein Mietobjekt z. B. nur für bestimmte Zielgruppen vorgesehen ist, wie z. B. Studenten oder Senioren, muss er einen abweichenden Untermieter auch nicht akzeptieren.

Folgen, wenn die Zustimmung des Vermieters nicht eingeholt wird

Hat man als Hauptmieter vor Abschluss eines Untermietvertrages keine Zustimmung zum Wohnung untervermieten durch den Vermieter eingeholt, so kann dies weitreichende Konsequenzen haben. Falls man die Zustimmung des Vermieters erst nach Abschluss des Untermietvertrages einholt, so ist dieser dann auch rechtsgültig. Dies gilt übrigens auch für den Fall, dass der Vermieter zwar nicht einverstanden ist mit dem Untervermieten, jedoch keinen rechtswirksamen Grund für die Ablehnung anführt.

Hingegen hat eine rechtswirksame Ablehnung des Vermieters nach Vertragsabschluss weitreichende Konsequenzen. In diesem Fall muss der Mietvertrag rückabgewickelt werden. Hierbei ist dann der Hauptmieter auch dem Untermieter gegenüber schadenersatzpflichtig. Für den Fall, dass man als Hauptmieter den Vermieter überhaupt nicht in das Wohnung untervermieten eingebunden hat und ihn auch nicht informiert hat, können die Konsequenzen noch drastischer sein. In diesem Fall ist der Vermieter sogar berechtigt, den Mietvertrag des Hauptmieters zu kündigen.

Der Untermietvertrag

Rein rechtlich ist es nicht vorgeschrieben, einen Untermietvertrag schriftlich abzuschliessen, es ist aber aus beweis technischen Gründen unbedingt zu empfehlen. Dabei ist der Vertrag an sich nicht an formale Vorgaben gebunden alle wichtigen Konditionen beinhalten, wie jeder andere Mietvertrag auch. Generell darf auch der Mietzins, den der Untermieter zu bezahlen hat, nicht unverhältnismässig sein. Deshalb empfiehlt es sich immer, die Untermiete nach den beanspruchten Quadratmeters des Mietobjektes zu berechnen.

Ferner müssen natürlich auch Nebenkosten und ggf. Telefon- und Internetgebühren berücksichtigt werden. Für den Fall, dass man beim Untervermieten eine Kaution verlangt, so muss auch diese auf ein spezielles Mietzinskonto eingezahlt werden und diese darf nicht mehr als 3 Monatsmieten betragen. Grundsätzlich kann ein Untermietvertrag natürlich auch nur für die Laufzeit eines Hauptmietvertrages abgeschlossen werden. Für den Fall, dass dieser befristet ist, endet also auch ein Untermietvertrag automatisch mit dem Ablauf dieser Frist.

Pflichten des Hauptmieters aus dem Untermietvertrag

Durch den Abschluss eines Untermietvertrages übernimmt der Hauptmieter gegenüber seinem Untermieter alle Rechte und Pflichten eines Vermieters. Dabei beinhaltet dies z. B. , dass er vom Untermieter gemeldete Mängel zu beheben hat, eine Erhöhung des Mietzinses rechtzeitig und formell korrekt mitzuteilen hat und auch dem Untermieter rechtzeitig und formell korrekt kündigen muss. Da der Hauptmieter weiterhin der einzige Vertragspartner des Vermieters ist , haftet er diesem gegenüber sowohl für den gesamten Mietzins als auch für evtl. entstehende Schäden. Zahlt ein Untermieter also seine Miete nicht oder beschädigt die Wohnung, so muss der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter dafür gerade stehen. Er kann dies jedoch von seinem Untermieter zurückfordern.

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Wieviel Miete darf man von einem Untermieter verlangen?

Ein Hauptmieter darf durch eine Untermiete keinen Gewinn erzielen, da dies dann rein rechtlich missbräuchlich wäre. Finanziellen Nutzen aus einer Vermietung darf grundsätzlich nur der Eigentümer ziehen. Deshalb darf die Untermiete auch nicht höher sein als die Miete, die der Hauptmieter selbst bezahlt. Hierzu gehören neben dem Brutto Mietpreis auch alle dazugehörigen Nebenkosten. Für den Fall jedoch, dass die untervermieteten Räume möbliert weitervermietet werden, darf ein Aufschlag von maximal 20 % erhoben werden. Höhere Aufschläge wären hingegen unzulässiger Gewinn.

Formularpflicht für den Anfangsmietzins bei Untermiete

Die Einhaltung der Mietzinserhebung bei Untermiete wird in einigen Kantonen streng überwacht. Hierbei existiert z. B. in Genf oder Zürich eine Formularpflicht, durch die nach Art. 270 OR eine schriftliche Angabe des Anfangsmietzinses zu erfolgen hat. Falls ein Hauptmieter es in diesen Fällen unterlässt, diese Mitteilung einzureichen, kann ein Anfangsmietzins bei Untervermietung angefochten werden und dann gerichtlich geklärt werden. Ggf. muss in solchen Fällen ein Hauptmieter dann die erzielten Gewinne zurückzahlen.

Sind die Einnahmen aus Untermiete steuerpflichtig ?

Generell sind die Einnahmen aus Untermiete für den Hauptmieter nicht steuerpflichtig, sofern er kostendeckend vermietet. Für den Fall jedoch, dass der Hauptmieter Gewinn erzielt oder kostenpflichtige Nebenleistungen anbietet, kann eine Steuerpflicht bestehen. Hierbei kann es sich z. B. um eine regelmässige Reinigung der untervermieteten Räume handeln oder auch um ein Angebot von Mahlzeiten. Diese Einnahmen müssen dann als Nebeneinkünfte versteuert werden.

Mietdauer und Beendigung des Mietverhältnisses bei Untermiete

Hat der Vermieter der Untermiete zugestimmt, so kann der Hauptmieter so lange untervermieten, wie er selbst dauerhaft in dem Mietobjekt wohnt. Allerdings kann der Vermieter bei einem Untermieterwechsel auch seine erneute Zustimmung verweigern, wenn er einen gesetzlich gültigen Grund geltend macht. Auch für den Fall, dass der Vermieter feststellt, dass die Räume gewinnbringend statt kostendeckend durch den Hauptmieter weitervermietet wurden, kann er dem in nach hinein widersprechen und den Mietvertrag kündigen. Den dabei durch die Untervermietung erzielten Gewinn kann er in diesem Fall für sich beanspruchen.

Generell endet eine Untervermietung nicht nur durch einen Auszug oder eine Kündigung des Untermieters, sondern grundsätzlich auch durch den Auszug des Hauptmieters. Für den Fall also, dass er selbst die Wohnung kündigt oder ihm gekündigt wird, ist davon auch das Untermietverhältnis betroffen. In diesem Fall darf ohne eine Zustimmung des Vermieters auch ein Untermieter nicht weiterhin in den Räumen wohnen. Falls ein Hauptmieter es versäumt, im Zuge seiner eigenen Kündigung den Untermieter ebenfalls zu kündigen, ist er diesem gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet.

Was ist zu tun, wenn der Untermieter die Miete nicht bezahlt ?

Generell ist ein Hauptmieter für Probleme mit seinem Untermieter alleine verantwortlich, da der Vermieter ja nur mit dem Hauptmieter einen Mietvertrag abgeschlossen hat. Der Vermieter hat also mit dem Untermieter kein Rechtsverhältnis. Aus diesem Grund hat der Vermieter auch auf jeden Anspruch auf seinen Mietzins, selbst wenn ein Untermieter seine Miete nicht bezahlt. Außerdem ist der Hauptmieter auch dafür verantwortlich, dass die Mietsache in dem vertraglich vereinbarten Zustand bleibt und er haftet auch für Schäden, die der Untermieter verursacht hat, gegenüber dem Vermieter.

Für den Fall, dass der Untermieter den Mietzins nicht bezahlt, kann der Hauptmieter nach einer verstrichenen Mahnfrist dem Untermieter kündigen. Dafür setzt man idealerweise dem Untermieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen, nach deren Verstreichen man dann kündigen kann. Ein Untermietverhältnis kann nach Art. 257 OR fristlos auf das Ende eines Monats gekündigt werden. Hierbei muss, wie bei anderen Mietverträgen auch, bei Ehepaaren oder eingetragenen Lebenspartnerschaften die Kündigung jedem Partner einzeln zugestellt werden.

Grundsätzlich hat auch ein Untermieter dieselben Rechte wie jeder Mieter, z. B. auf Mängelbeseitigung, Mietzinsanpassung und Schadensersatz gegen den Hauptmieter. Auch kann sich der Untermieter bei einer Kündigung an eine Schiedsstelle wenden. Bei einer Kündigung muss der Hauptmieter, wie bei anderen Mietverhältnissen auch, das amtliche Kündigungsformular verwenden.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Untermiete helfen ?

Untermiete kann ein heikles Thema sein und es empfiehlt sich durchaus, im Vorfeld solcher Aktivitäten die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht zu suchen. Hierbei kann dieser zur rechtlichen Lage für Untermietverhältnisse aufklären und auch auf die besonderen Fallstricke hinweise. Ferner unterstützt er natürlich auch bei der Anfertigung eines Untermietvertrages und bei der Berechnung eines passenden Mietzinses.

Auch für den Fall, dass sich Probleme aus einem Untermietverhältnis ergeben, kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ein zuverlässiger Partner sein. Hierbei kann immer versuchen, aussergerichtliche Lösungen herbeizuführen oder im Zweifelsfall auch seinen Klienten bei einer Schlichtungsstelle oder bei Gericht vertreten. Für den Fall, dass ein Vermieter eine Untervermietung ablehnt, kann er auch prüfen, ob ein rechtmässiger Grund hierfür vorliegt. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Untermiete.

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FAQ: Untermiete

Untermiete liegt vor, wenn die gesamte Sache oder ein Teil davon gegen Entgelt einem Dritten überlassen wird. Dem Vermieter gegenüber haftet der ursprüngliche Mieter weiter wie bisher, vor allem, was die pünktliche und vollständige Mietzahlung angeht. Der “alte” Mietvertrag bleibt unangetastet.
Der Hauptmieter haftet für die ganze Miete, auch wenn der Untermieter seinen Anteil nicht bezahlt. Der Vermieter kann dem Hauptmieter kündigen, wenn dieser in Zahlungsverzug gerät. Dann muss auch der Untermieter die Wohnung verlassen, selbst wenn er dem Hauptmieter die Miete pünktlich einbezahlt hat. Bezahlt der Untermieter seinen Anteil nicht pünktlich, so kann der Hauptmieter dem Untermieter kündigen.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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