Der Untermietvertrag – Rechtslage, Inhalt & Besonderheiten

Eine Wohnung unterzuvermieten ist nach dem Schweizer Mietrecht generell erlaubt. Jedoch bedarf diese Untervermietung einerseits der Zustimmung des Vermieters und andererseits der vertraglichen Regelung der Untermiete. Doch was genau regelt der Untermietvertrag und welche Inhalte sollte diese vertragliche Vereinbarung in jedem Fall enthalten? Wir haben für Sie, die wichtigsten Fakten und Informationen zusammengetragen und zeigen Ihnen im nun folgenden Artikel worauf Sie in jedem Fall achten sollten, welche Inhalte in jedem Fall enthalten sein sollten und welche Besonderheiten vorstellbar sind.

Inhaltsverzeichnis

Das Recht, die Wohnung unterzuvermieten

Im Mietvertrag für eine Wohnung darf die Untervermietung nicht ohne einen triftigen Grund ausgeschlossen werden. Eine solche Klausel wäre unzulässig. Die Mietsache kann vollständig oder nur teilweise an einen Untermieter vermietet werden. Es gibt trotzdem drei Möglichkeiten für den Vermieter, um die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern.

  • der Hauptmieter weigert sich, den Untermietvertrag dem Vermieter gegenüber bekannt zu geben
  • die Hauptmieterin und der Hauptmieter erzielen einen Gewinn durch die Untervermietung (der Untermietvertrag ist damit missbräuchlich)
  • dem Vermieter entstehen Nachteile aus der Untervermietung, weil die Mietsache zweckentfremdet genutzt wird.

Liegt keiner dieser Gründe vor, kann der Vermieter die Zustimmung zu einem Untermietverhältnis nicht versagen. Solange die Mietsache nicht überbelegt ist, dürfen neben dem Untermieter auch der Ehegatte, Kinder und andere Familienangehörige mit einziehen. In jedem Fall aber sollten die Personalien der Untermieter dem Vermieter bekannt sein.

Den Vermieter informieren!

Die Zustimmung des Vermieters sollte immer schriftlich eingeholt werden. Versäumt die Mieterschaft die Einholung der Zustimmung, so droht im schlimmsten Fall die Kündigung. Es empfiehlt sich also nicht, den Vermieter nicht über das Untermietverhältnis zu informieren.

Welche Formalitäten sind bei Untermietverträgen einzuhalten?

Im Internet und bei den Mieterschutzverbänden sind Vorlagen für Untermietverträge erhältlich, die alle Formalien erfüllen. In einigen Kantonen jedoch ist für den Anfangsmietzins ein amtliches Formular vorgeschrieben. Dieses Formular gilt auch für Untermietverträge. Für eine Mietzinserhöhung oder die Kündigung vonseiten des Untervermieters, aber auch für alle anderen Vertragsänderungen braucht es stets das amtliche Formular. Ausgenommen davon sind Mietzinsreduktionen. Hier genügt eine Mitteilung in Schriftform.

Der Vermieter verweigert die Zustimmung zur Untervermietung

Generell darf der Vermieter die Zustimmung zum Untermietverhältnis nicht verweigern. Ausnahmen bestehen nur in Bezug auf die bereits genannten Fälle. Reagiert der Vermieter auf das Untermietverhältnis mit einem Kündigungsschreiben, so kann diese Kündigung angefochten werden. In diesem Fall ist die Kündigung des Mietvertrages missbräuchlich. Hauptmieter, die vollständig aus der Wohnung ausziehen, ist zu raten, eine Vertrauensperson zu benennen. 

Diese sollte die Vollmacht besitzen, fristgerecht rechtliche Schritte einleiten zu können. Können die Hauptmieterin und der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber jedoch nicht glaubhaft machen, dass sie in einem absehbaren Zeitrahmen wieder in die Wohnung zurückkehren, so kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Wird die Mietsache nach einer Kündigung durch den Mieter bis zum Ende der Kündigungsfrist untervermietet, da er bereits ausgezogen ist, darf die Untervermietung nicht verweigert werden.

Wann ist der Untermietzins missbräuchlich?

Der Mietzins für eine Untervermietung ist immer dann missbräuchlich, wenn er einen Gewinn für den Hauptmieter ergibt. Dabei muss der Mietzins immer in einem begründbaren Verhältnis zum Mietzins des Hauptmieters stehen. Er berechnet sich aus der vom Untervermieter genutzten Fläche der Mietsache zuzüglich der Nebenkosten und Zuschlägen für gemeinsam genutzte RäumlichkeitenWird Mobiliar mitvermietet, so können die Hauptmieterin und der Hauptmieter einen Möblierungszuschlag berechnen. Dieser darf aber nach der Schweizer Rechtsprechung nicht mehr als 20 Prozent des Mietzinses für das Untermietverhältnis betragen. Für die prozentuale Höhe ist das Alter und der Wert der Möbel entscheidend.

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Welche Regelungen gelten für den Untermieter?

Generell gelten für Untermietverträge keine anderen Regeln als für Mietverträge von Hauptmietern. Das bedeutet, dass auch ein Untermieter gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Rechte und Pflichten hat wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Die Nebenkosten müssen die Untermieterin und der Untermieter nur zahlen, wenn diese ausdrücklich im Untermietvertrag genannt wurden. Sie müssen im Einzelnen dort aufgeführt sein. Sind sie das nicht, so sind sie mit dem Untermietzins abgegolten.

Da der Hauptmieter mit der Untervermietung in die Rolle des Vermieters schlüpft, kann er auch eine Kaution verlangen. Diese muss im Untermietvertrag aufgeführt sein und darf maximal drei Monatsmieten betragen. Die Kaution muss auf ein Sperrkonto eingezahlt werden, das auf den Namen des Untermieters lauten muss. Kündigt der Hauptmieter seinen Mietvertrag, muss er auch den Untermietvertrag kündigen. Als Hauptmieter kann er dem Vermieter zwar vorschlagen, den Untermieter als Hauptmieter zu übernehmen. Der Vermieter ist jedoch nicht dazu verpflichtet, den Untermieter in das Mietverhältnis zu übernehmen.

Die Haftung gegenüber dem Vermieter

Auch wenn ein Untermietverhältnis begründet wurde, gegenüber dem Vermieter haftet immer der Hauptmieter. Er hat auch nach der Untervermietung alle Pflichten und Rechte gegenüber dem Vermieter. Das gebietet der Mieterschutz. Bleibt der Untermieter den Mietzins schuldig, so muss der Hauptmieter trotzdem weiter an den Vermieter zahlen. Auch für Schäden an der Mietsache, die durch den Untermieter verursacht wurden, haftet der Hauptmieter. Der Hauptmieter ist für den Vermieter der Garant dafür, dass die Wohnung nur in der im Hauptmietvertrag genannten Art und Weise durch den Untermieter genutzt wird.

Die Kündigung des Untermietverhältnisses

Die Wohnung wird also nur für eine bestimmte Zeitdauer untervermietet. Die Kündigungsfrist beträgt, genau wie im Hauptmietverhältnis:

  • für Wohnungen 3 Monate
  • für möblierte Zimmer 2 Wochen
  • für gewerbliche Zwecke 6 Monate.

Um den Mietvertrag zu kündigen, stehen amtliche Formulare der Kantone zur Verfügung. Es empfiehlt sich, diese zu verwenden. Gegenüber dem Hauptmieter hat der Untermieter auch das Recht, die Kündigung des Mietvertrags anzufechten. Auch die Erstreckung des Mietverhältnisses wäre möglich. Bei der Erstreckung des Untermietverhältnisses muss aber gesagt werden, dass sich dieses nicht über das Hauptmietverhältnis hinaus erstrecken darf. Spricht der Vermieter gegenüber dem Hauptmieter die Kündigung aus, so wird diesem keine Erstreckung gewährt, wenn die Mietsache untervermietet ist.

Der Untermieter zahlt den Mietzins nicht

Kommen die Untermieterin und der Untermieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, so kann der Hauptmieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen setzen und die Kündigung des Mietvertrages androhen. Kommt der Untermieter trotz Aufforderung seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses nicht nach, kann er fristlos zum Ende des folgenden Monats gekündigt werden. Es empfiehlt sich auch für diesen Fall das amtliche Formular zu nutzen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen zum Untermieter helfen?

Möchte man sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht verschaffen, so kann man das bei einem Anwalt für Mietrecht tun. Er kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf einen Untermietvertrag im Detail genau erklären. Sowohl der Untermieter als auch der Hauptmieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen einholen und sich beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt die Untermieterschaft und den Hauptmieter in allen Belangen gleichermaßen. Treten Fragen zum Untermietvertrag auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft oder des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ist für jede Vertragspartei da. Es empfiehlt sich, seine Erfahrung zu nutzen.

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FAQ: Untermietvertrag

Im Obligationenrecht der Schweiz ist festgelegt, dass die Untervermietung gestattet ist, solange diese kostendeckend ist.

Die Untervermietung muss im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt sein. Deshalb muss der Vermieter immer zustimmen.

Generell gibt es keine zeitliche Begrenzung. Eine Untervermietung kann also auch Jahre andauern. Allerdings muss beim Hauptmieter die Absicht bestehen, wieder in die Wohnung zurückkehren zu wollen.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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