Mietvertrag kündigen – Infos, Form, Kündigungsfristen & mehr

Ob nun der Mieter oder der Vermieter den Mietvertrag kündigen, eines gilt für beide, es gibt Regeln einzuhalten. Fehler bei der Kündigung können teuer werden. Wird der Mietvertrag ordentlich gekündigt, müssen die vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine eingehalten werden. Erfolgt die Kündigung jedoch nicht frist- oder termingerecht, ist sie trotzdem wirksam. Allerdings erst auf den nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt. Die Wohnungskündigung ist immer an die Schriftform gebunden.

Inhaltsverzeichnis

Die Form der Wohnungs­kündigung

Dem Mieter kündigen erfordert die Schriftform. Das Gleiche gilt für den Mieter. Der Vermieter muss für die Kündigung die amtlichen Formulare im jeweiligen Kanton benutzen. Der Mieter kann die Kündigung der Wohnung schriftlich vornehmen, muss diese dann aber eigenhändig unterschreiben. 

Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses reicht die mündliche Form nicht. Auch die Kündigung per Mail ist nicht möglich. Es ist daher ratsam, dem Vermieter die Kündigung schriftlich per Einschreiben zukommen zu lassen. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterzeichnet, so müssen diese auch die Kündigung unterschreiben.

Das Mietverhältnis wirksam kündigen

Es dient dem Mieterschutz, das Kündigungsschreiben per Einschreiben an den Vermieter zu versenden. Gibt man die Kündigung per Einschreiben in die Post, so wird der Empfang dort quittiert. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

  • Die Kündigung der Wohnung mittels eines Einwurf-Einschreibens: Dieses Einschreiben erhält der Vermieter nur gegen seine Unterschrift oder ein Bevollmächtigter mit einer Zustellgenehmigung. Damit ist die Zustellung juristisch nachgewiesen.
  • Die Wohnungskündigung per Einschreiben mit Rückschein: Der Postbote übergibt dem Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses persönlich. Der Empfang muss vom Vermieter quittiert werden. Als Mieter erhält man mit dem Rückschein die schriftliche Bestätigung über die Zustellung.
  • Den Mietvertrag kündigen mittels Einschreiben mit Zusatzleistung Eigenhändig: Hierbei wird die Kündigung persönlich und nur an den in der Adresse genannten Adressaten ausgehändigt. Es besteht auch die Möglichkeit, einen Rückschein zu vereinbaren.

Als Alternative bietet sich an, dass Kündigungsschreiben höchstpersönlich in den Postkasten des Vermieters zu werfen. In diesem Fall sollte man aber darauf achten, einen Zeugen mitzunehmen. Dieser kann in einem Streitfall bestätigen, dass das Kündigungsschreiben auch tatsächlich im Briefkasten gelandet ist. Spricht nichts dagegen, so kann die Wohnungskündigung auch direkt und persönlich dem Vermieter übergeben werden. Den Empfang lässt man sich dann als Mieter am besten quittieren.

Der Inhalt der Wohnungs­kündigung

Für die Mieterschaft ist es wichtig zu wissen, was in dem Kündigungsschreiben für die Mietsache stehen muss. Als Mieter kann man generell formlos die Mietsache kündigen. Der Vermieter muss ein amtliches Formular für die Kündigung des Mietvertrags Wohnung verwenden. Das Kündigungsschreiben muss an den Vermieter adressiert und mit den Unterschriften aller Mieter versehen sein. Einen Kündigungsgrund muss die Mieterschaft nicht angeben. Es ist trotzdem ratsam, wichtige Informationen mit in die Wohnungskündigung aufzunehmen. So kommt es gar nicht erst zu Streitigkeiten. Wichtig sind in jedem Fall die Adresse der Mietsache und der Zeitpunkt der Kündigung.

Die Kündigungsfristen des Mietvertrags beachten

Das Kündigungsschreiben für die Auflösung des Mietverhältnisses sollte korrekt abgefasst sein. Darüber hinaus müssen aber auch die Kündigungsfristen und -termine eingehalten werden. Der Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis beendet ist. Die Kündigungsfrist dagegen ist der Zeitraum zwischen der Zeitpunkt der Kündigung und dem Kündigungstermin. Sowohl der Termin als auch die Frist sind im Mietvertrag in der Regel vereinbart worden. Diese sind verbindlich, solange die gesetzliche Kündigungsfrist nicht unterschritten wird. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Wurden keine Kündigungstermine im Mietvertrag vereinbart, so gelten die ortsüblichen Termine. Je nach Region und Kanton sind diese unterschiedlich. Die Wohnungskündigung muss einen Werktag vor dem Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. Dann ist sie rechtzeitig angekommen. Beträgt die Kündigungsfrist beispielsweise drei Monate und der Kündigungstermin ist der 30. September, so muss das Kündigungsschreiben spätestens am 30. Juni beim Vermieter eingetroffen sein. Entscheidend ist also der Zugang beim Vermieter und nicht der Poststempel. Empfehlenswert ist daher, dass Einschreiben drei Werktage vor dem Beginn der Kündigungsfrist bei der Post aufzugeben.

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Der Zeitpunkt für die Kündigung der Wohnung

Kündigt der Mieter seine Wohnung, so muss das Kündigungsschreiben spätestens einen Tag vor der Kündigungsfrist beim Vermieter eingetroffen sein. Wirksam ist die Wohnungskündigung erst dann, wenn sie im Zugriffsbereich des Vermieters angekommen ist. Dafür muss der Vermieter die Kündigung aber nicht persönlich in Empfang genommen haben. Auch seine Kenntnisnahme ist nicht notwendig. Konnte das Einschreiben dem Vermieter nicht ausgehändigt werden, so gilt es an dem Tag als ausgehändigt, an dem es erstmals auf der Post abgeholt hätte werden können. Um diesen Nachweis als Mieter führen zu können, empfiehlt sich der eingeschriebene Brief.

Die ausserterminliche Kündigung ohne Nachmieter

Den Mietvertrag kündigen kann auch ausserterminlich erfolgen. Hat die Mieterschaft das vor, so muss sie einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter stellen, der in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags eintritt. Doch von dieser Regelung gibt es Ausnahmen:

  • wenn der Mieter verstirbt
  • wenn es für die Mieterschaft wichtige Gründe gibt, die es ihm unmöglich machen den Mietvertrag fortzuführen
  • wenn die Mietsache an einem schweren Mangel leidet.

An die letztgenannten Punkte stellt das Schweizer Mietrecht hohe Anforderungen. Will die Mieterschaft das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, ist ein solventer Nachmieter eine gute Lösung. Der Vermieter hat dann 30 Tage Zeit, um zu prüfen, ob der potenzielle Mieter auch tatsächlich solvent und zumutbar ist. In der Mietrechtspraxis hat sich bewährt, dem Vermieter nicht nur einen Nachmieter vorzuschlagen, sondern gleich mehrere. Der Ablauf wird erleichtert, wenn bereits schriftliche Vereinbarungen vorliegen, dass der Nachmieter in das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten einsteigen möchte. Ziehen die Mieterin und der Mieter aus, muss der Tag des Umzugs dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt werden.

Die Wohnungskündigung bei einem schweren Mangel

Soll das Mietverhältnis wegen einem schweren Mangel gekündigt werden, so kann die Kündigung fristlos erfolgen. Ein schwerer Mangel liegt zum Beispiel vor, wenn die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung so hoch ist, dass sich Schimmel an den Wänden gebildet hat. Dieser ist schließlich gesundheitsgefährdend. Bevor der Mieter jedoch fristlos kündigen kann, muss er den Mangel schriftlich dem Vermieter melden. Innerhalb einer angemessenen Frist muss dieser Abhilfe schaffen. Tut er das nicht, so kann die Mieterschaft fristlos den Mietvertrag kündigen. Auch in diesem Fall empfiehlt sich das Einschreiben.

Der Vermieter ignoriert die Kündigung der Wohnung

Der Mieter hat sich an alle Bestimmungen gehalten, aber der Vermieter ignoriert die Wohnungskündigung. Er nimmt das Einschreiben nicht an und lässt es einfach zurückgehen. In so einem Fall empfiehlt es sich die Bestätigung der Post, dass der Vermieter die Annahme verweigert hat aufzubewahren. Man kann dann als Mieterschaft noch einmal ein einfaches Einschreiben zusenden. Wer ganz sichergehen will, nimmt eine rechtliche Beratung in Anspruch.

Drohenden Rechtsstreit frühzeitig vermeiden!

Wenn der Vermieter schon bei der Annahme der Kündigung Konfliktpotenzial entstehen lässt, kommt es meist auch zu Streitigkeiten rund um die Rückerstattung der Kaution oder Abrechnungsangelegenheiten. Zeichnen sich derartige Rechtsstreitigkeiten ab, sollten frühzeitig ein Anwalt konsultiert werden, um die möglichen Rechtsfolgen und deren Kosten gering halten zu können.

Das Mietverhältnis ist beendet

Die Kündigung ist versendet und das Mietverhältnis wird beendet. Am letzten Tag, an dem das Mietverhältnis noch besteht, wird spätestens eine Wohnungsübergabe durchgeführt. Dabei wird ein Wohnungsübergabeprotokoll gefertigt. Die Übergabe kann aber auch bereits zu einem früheren Zeitpunkt erfolgen. Ärger und Kosten entstehen der Mieterschaft, wenn sie nicht zum vereinbarten Termin aus der Wohnung auszieht. In diesem Fall kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen. Schließlich erleidet er einen Mietausfall. Kann aus diesem Grund die Weitervermietung nicht zum vereinbarten Termin erfolgen, kann möglicherweise sogar ein Schadensersatz in Betracht kommen. Will die Mieterschaft also den Mietvertrag kündigen, so sollte sie sicher sein, dass sie auch ausziehen kann.

So kann ein Anwalt Sie bei der Kündigung des Mietvertrags unterstützen

Die Kündigung eines Mietvertrags scheint auf den ersten Blick hin keine komplexe Angelegenheit zu sein. Doch das Obligationsrecht gibt nicht nur dem Vermieter klare Regeln und Vorgaben, sondern eben auch dem Mieter. Aus diesem Grund ist es ratsam sich von einem erfahrenen Experten für Mietrecht im Vorfeld der Kündigung beraten zu lassen und so gleichermaßen alle nötigen Formvorgaben wie auch Fristen wahren zu können. Auf Wunsch übernimmt der Anwalt auch die Kündigung an sich und wickelt für Sie alle nötigen Formalitäten im Zuge der Auflösung des Mietverhältnisses ab.

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FAQ: Mietvertrag kündigen

Eine ausserterminliche Kündigung durch den Mieter ist möglich, wenn ein zahlungsfähiger und zumutbarer Nachmieter gefunden ist. Doch es gibt Ausnahmen, beispielsweise beim Tod des Mieters.

Grundsätzlich gilt, dass jede Vertragspartei (Mieterschaft) die auch den Mietvertrag unterschrieben hat, die Kündigung des Mietvertrags ebenfalls unterfertigen muss. Bei einem Ehepaar müssen daher stets beide Partner das Kündigungsschreiben unterzeichnen.

Laut dem Schweizer Mietrecht beträgt die Mindestkündigungsfrist drei Monate. Die tatsächliche Kündigungsfrist und den möglichen Kündigungstermin hängen jedoch ggf. auch von Vereinbarungen im Mietvertrag ab. 

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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