Vermieter – Vermieterrechte, Vermieterpflichten & mehr

Ein Vermieter sollte seine Rechte bei der Vermietung seiner Immobilie in der Schweiz kennen. Im Obligationenrecht sind die Vermieterrechte im achten Kapitel genau geregelt. Auch wenn das Mietrecht in der Schweiz eher zugunsten der Mieterschaft ausgelegt ist, gibt es doch gesetzliche Bestimmungen, die ein Vermieter wissen sollte. Auch er hat nicht nur Pflichten, sondern auch Rechte. Im nun folgenden Artikel, widmen wir uns den Rechten und Pflichten des Vermieters und wie diese im Einzelnen gestaltet sind.
Inhaltsverzeichnis

Vermieterrechte im Überblick

Im Obligationenrecht sind, wie bereits gesagt, die Vermieterrechte in vollem Umfang geregelt. Die wichtigsten Rechte eines Vermieters sind dabei die Folgenden:

  • Als Vermieter kann man den Mietzins erhöhen. Die Gründe für diese Mietzinserhöhung müssen der Mieterschaft aber so erklärt werden, dass diese nachvollziehbar sind. Das Schweizer Mietrecht erlaubt eine Mietzinserhöhung allerdings nur mit eingeschränkten Vorgaben und zu bestimmten Fristen.
  • Alle Nebenkosten, mit Ausnahme der Kosten für die Verwaltung, dürfen an die Mieterschaft weitergegeben werden. Zu der Nebenkostenabrechnung müssen alle Ausgaben auch belegt werden.
  • Im Mietvertrag kann die missbräuchliche Verwendung der Wohnung untersagt werden. Eine gewerbliche Nutzung kann so ausgeschlossen werden.
  • Es gehört zu den Rechten des Vermieters mit Zustimmung der Mieterschaft die Wohnung betreten zu dürfen. Auch in Notfällen ist das Betreten möglich.
  • Es dient dem Vermieterschutz den Mietvertrag auflösen zu können. Das ist dann möglich, wenn die Wohnung für den eigenen Gebrauch benötigt wird oder die Mieterschaft den Mietzins nicht bezahlt. Die gesetzlichen Vorgaben und Fristen sind allerdings zu beachten.

Vermieterrecht Mietzinsdepot

Ein Vermieter ist gegen Schadenersatzansprüche, die sich durch die Nichtzahlung der Miete ergeben können, abgesichert, wenn er ein Mietzinsdepot vereinbart. Die maximale Höhe liegt derzeit bei drei Monatsmieten. Wird das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter eine Schlussabrechnung erstellen. Dabei werden alle Forderungen genau aufgelistet. Wer dieses Vermieterrecht bei Auszug gelten machen möchte, der darf während des Mietverhältnisses nicht auf die Mietkaution zugreifen. Selbst bei Mietschulden muss der Vermieter den Zugriff gerichtlich beantragen.

Kündigung des Mietvertrags

Der Vermieter hat in der Schweiz Kündigungsfreiheit. Wurde ein Mietvertrag unbefristet geschlossen, so kann dieser mit einer Frist von drei Monaten bei Wohnungen und sechs Monaten für Geschäftsräume auf einen ortsüblichen Termin gekündigt werden. So kein Ortsgebrauch vorhanden ist, kann der Mietvertrag auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer aufgekündigt werden. Dem Vermieterschutz dient es auch, wenn der Vermieter fristlos und außerordentlich kündigen kann. Das Schweizer Mietrecht sieht diese Möglichkeit vor. Möglich sind fristlose und außerordentliche Kündigungen dann, wenn:

  • die Mieterschaft den Mietzins schuldet und trotz einer Abmahnung nicht zahlt,
  • gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme und Sorgfalt vonseiten der Mieterschaft verstoßen wurde und nicht davon abgelassen wird,
  • dem Mietobjekt ein schwerer Schaden zugefügt wurde,
  • die Mieterschaft Konkurs ist und daraus resultierend keine Sicherheitsleistung für Mietzahlungen in der Zukunft geleistet werden kann.
Kündigung muss schriftlich erfolgen

Grundsätzlich muss die Kündigung eines Mietvertrags immer fristgerecht und zudem formgerecht erfolgen. Um einen Mietvertrag rechtsgültig aufkündigen zu können, muss die Kündigung dem Mieter auf dem Schriftwege bekanntgegeben werden.

Wenn die Immobilie verkauft wird

Der Vermieter einer Immobilie hat besondere Rechte, wenn er die Immobilie verkauft. Wurde der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, so kann dieser gekündigt werden. Die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungsfristen sind aber einzuhalten. Ist der Mietvertrag befristet geschlossen worden, kann er diesen nicht einfach so kündigen. Allerdings kann der Käufer Eigenbedarf geltend machen. Dann ist das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Frist kündbar. Vermietete Wohnungen sind daher eher für Kapitalanleger interessant, als für Selbstnutzer.

Vermieterpflichten im Allgemeinen

Natürlich hat ein Vermieter nicht nur Rechte. Er hat auch Pflichten. Zu jeder Immobilienvermietung gehört ein Mietvertrag, der zwischen Vermieter und Mieterschaft abgeschlossen wird. Entsprechend dem Schweizer Mietrecht kann dieser formlos geschlossen werden. Es empfiehlt sich aber trotzdem, den Mietvertrag schriftlich niederzuschreiben. Das hat den großen Vorteil, dass alle Rechte und Pflichten, die sich aus der Vermietung ergeben, klar geregelt sind. Das Mietrecht ist eine komplexe Angelegenheit, auch wenn es Musterverträge gibt. Aus dem Mietvertrag ergeben sich also auch die Vermieter-rechte und -pflichten. Zu den Pflichten zählen diese:

  • Die Immobilie ist der Mieterin oder dem Mieter zur Verfügung zu stellen. Das bedeutet, dass mit Vertragsbeginn die Schlüssel auszuhändigen sind. Damit hat die Mieterschaft das Hausrecht inne.
  • So wie die Mieterschaft, die Wohnung gemietet hat ist sie ihnen auch zu übergeben. Alle vorhandenen Schäden müssen bei Mietbeginn beseitigt sein.
  • In der Heizperiode muss sichergestellt sein, dass die Heizung ohne Probleme funktioniert. Die Heizperiode läuft vom 1. Oktober bis 30. April des Folgejahres. Der Mieterschaft muss es möglich sein, die Wohnung auf 20 Grad heizen zu können.
  • Das Mietobjekt darf nicht überbelegt werden. Trotzdem muss es der Mieterschaft gestattet sein, die Wohnung mit Familienangehörigen teilen zu dürfen. Allerdings nur insoweit, als es nicht zu einer Überbelegung kommt.
  • Hat die Mieterin oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung des Mietobjekts, so muss ihm diese gestattet werden. Ein möglicher Grund wäre ein längerer Aufenthalt im Ausland. Als Vermieter hat man aber das Recht zu erfahren, wer der Untermieter oder die Untermieterin ist.

Den Mietvertrag vermieterfreundlich gestalten

Die in der Schweiz weitverbreiteten Formularmietverträge haben häufig Bestimmungen, die zugunsten der Mieterschaft ausgelegt sind. Als Vermieter ist man deshalb gefordert, sich für jeden neuen Mietvertrag ausreichend Zeit zu nehmen, um ihn Punkt für Punkt zu bearbeiten. So kann man die für sich wichtigen Punkte regeln und vermeidet Streit. Natürlich muss man sich als Vermieter dabei an den gesetzlichen Vorgaben orientieren. Eine freie, individuelle Gestaltung ist nicht möglich. Trotzdem kann man seine Rechte als Vermieter wahren. Für den Mietvertrag sind als Vermieterschutz folgende Punkte wichtig:

  • Jeder Mietvertrag muss eine klare Regelung zu den Nebenkosten und der Abrechnung derselben enthalten. Dann kann der Vermieter einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Abrechenbar sind alle Nebenkosten, die im Mietvertrag aufgeführt und zulässig sind.
  • Um sich für Schäden abzusichern, sollte im Mietvertrag ein Mietzinsdepot, auch Mietkaution genannt, vereinbart werden. Diese darf bei Wohnungen bis zu drei Monatsmieten hoch sein.
  • Zu den Rechten eines Vermieters zählt auch, die Haustierhaltung zu regeln. Ist keine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag vorgesehen, so ist diese generell erlaubt. Gegen die Haltung kleinerer Haustiere kann ein Vermieter keine Einwände geltend machen. Größere Haustiere können aber der Zustimmung des Vermieters bedürfen.
  • Auch im Mietvertrag geregelt werden sollten die Bestimmungen zum kleinen Unterhalt. Das bedeutet, dass die Mieterschaft verpflichtet wird, kleinere Reparaturen selbst auf eigene Kosten vornehmen zu lassen.
  • Möglich ist auch die Aufnahme eine Indexklausel, um eine Mietzinsanpassung vornehmen zu können.
  • Für bauliche Veränderungen sollte vereinbart werden, dass immer die Zustimmung des Vermieters einzuholen ist.
Sie benötigen einen Anwalt?
Finden Sie in unserem Anwaltsverzeichnis Ihren passenden Rechtsanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.
Anwalt-beauftragen

Was ist einem Vermieter nicht gestattet?

In jedem Fall hat sich auch ein Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben zu halten. Deshalb dürfen im Mietvertrag nur Regelungen aufgenommen werden, die mit dem Gesetz und der Rechtsprechung vereinbar sind. Es dient dem Vermieterschutz, unzulässige Klauseln erst gar nicht im Mietvertrag aufzunehmen. Man kann so späteren Streitigkeiten aktiv vorbeugen. Diese Klauseln sind unzulässig:

  • Ein generelles Rauchverbot ist nach der aktuellen Rechtsprechung in der Schweiz unzulässig. Die Persönlichkeitsrechte der Mieterschaft werden dadurch verletzt.
  • Auch wenn sich eine Mieterin oder ein Mieter rücksichtsvoll gegenüber den anderen Hausbewohnern und Nachbarn verhalten müssen, ist ein definitives Verbot des Musizierens nicht erlaubt. Rücksichtsvoll muss sich die Mieterschaft trotzdem verhalten, weswegen extrem laute Musikinstrumente verboten sind.
  • Der Vermieter ist vom Gesetzgeber her verpflichtet, die Mietsache zu erhalten. Deshalb ist die Klausel, dass die Mieterschaft beim Auszug die Wohnung zu streichen hat, nicht erlaubt. Wurde die Wohnung jedoch übermäßig abgenutzt, kann der Vermieter anteilige Kosten für den Neuanstrich vom Mieter zurückverlangen.
  • Ein generelles Untermietverbot ist ebenfalls nicht zulässig. Es gibt nur ganz wenige Fälle, wo das möglich ist, und die sind in Art. 262 des Obligationenrechts aufgezählt.

So kann ein Anwalt für Mietrecht Vermieter unterstützen

Wer sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht verschaffen möchte, kann das bei einem Anwalt für Mietrecht tun. Er kann auch über die Vermieterrechte im Detail genau aufklären und auf individuelle Anliegen eingehen. Jeder Vermieter, aber auch potenzieller Vermieter kann sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen einholen und sich beraten lassen. Dabei unterstützt der Jurist den Vermieter in allen Belangen und erstellt für diesen auch einen formgültigen Mietvertrag. Treten Fragen in Bezug zu einer Vermietung oder Kündigung auf, kann ein Anwalt die Interessen des Vermieters zudem aussergerichtlich wie auch gerichtlich vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht berät auch Sie. Nutzen Sie diese Möglichkeit jetzt.

Anwalt-beauftragen
Fragen zu den Rechten & Pflichten von Vermietern?
Unsere Anwälte für Mietrecht informieren Sie ausführlich zu Ihren Rechten und Pflichten als Vermieter und unterstützen Sie zudem bei allen rechtlichen Angelegenheiten.

FAQ: Vermieter

Nach Schweizer Mietrecht muss ein Mietvertrag zwingend abgeschlossen werden. Dieser ist aber an keine Form gebunden. Der Mietvertrag kann somit in schriftlicher wie auch mündlicher Form vereinbart werden. Es empfiehlt sich jedoch der Abschluss eines schriftlichen Vertrages.

Das ist möglich durch die Vereinbarung einer Mietkaution. Diese wird zu beginn des Mietverhältnisses eingehoben und vereinbarungsgemäss hinterleget. Die maximale Höhe beträgt aktuell drei Monatsmieten und soll mögliche Schäden am Mietobjekt ebenso absichern, wie einen möglichen Ausfall der Mietzahlung. 

In der Schweiz herrscht für den Vermieter Kündigungsfreiheit. Das bedeutet, dass auch der Vermieter das Mietverhältnis auflösen darf, wenn er die gesetzlichen Vorgaben einhält. Wichtig hierbei ist, die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten und im Falle einer Anmeldung des Eigenbedarfs, die dafür nötigen Voraussetzungen nachweisbar zu erfüllen.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion

Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

Weitere interessante Beiträge für Vermieter
+2-13 ratings
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email