Wegerecht bei Eigentümerwechsel – Grundbucheintrag, Notwegerecht & mehr
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Einige Immobilienbesitzer kommen ohne ein Wegerecht über das Grundstück eines Nachbarn gar nicht zu ihrer Liegenschaft. In solchen Fällen müssen die Nachbarn ein Wegerecht einräumen. Was aber passiert, wenn sich durch einen Eigentümerwechsel die handelnden Parteien ändern ? In diesem Beitrag wollen wir klären, wie Wegerechte vereinbart werden und was beim Wegerecht bei Eigentümerwechsel zu beachten ist.
- Das Wichtigste in Kürze
- Ein Wegerecht bei Eigentümerwechsel ist immer dann problematisch, wenn es nicht ins Grundbuch eingetragen wurde.
- Liegt nur ein Dienstbarkeitsvertrag zum Wegerecht zwischen dem alten Eigentümer und dem Nachbarn vor, so geht dieser nicht auf den neuen Eigentümer über.
- Ein Wegerecht aus Gewohnheit existiert nicht und kann jederzeit vom belasteten Eigentümer widerrufen werden.
- Fehlt eine Verbindung vom eigenen Grundstück zur nächsten öffentlichen Strasse, so kann ein Eigentümer ein Notwegerecht einklagen.
- Ein Eigentümer, der mit einem Notwegerecht belastet wird, muss dafür entschädigt werden.
- Bei Streitigkeiten bezüglich des Unterhalts eines Weges, wird auf die Vereinbarungen im Dienstbarkeitsvertrag abgestellt.
Rechtliches zum Wegerecht bei Eigentümerwechsel
Das Wegerecht ist ein beschränktes dingliches Recht auf Benutzung eines bestehenden Weges, der sich sowohl als Fussweg oder auch als Fuss- und Fahrweg darstellen kann. Normalerweise wird eine Dienstbarkeit wie ein Wegerecht durch den Abschluss einer öffentlichen Urkunde und den Eintrag ins Grundbuch begründet. Hierbei werden dann die Rechte und Pflichte, die daraus entstehen, in einem Vertrag festgehalten, der beim Grundbuchamt hinterlegt wird und auf Dauer einsehbar ist. Dem begünstigten Grundstück, bzw. dem jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks kommen damit eigentumsähnliche Nutzungsrechte am belasteten Grundstück zu.
Grundsätzlich besagt das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) in Artikel 694 dass jedes Grundstück Anspruch auf einen Anschluss an eine öffentliche Strasse hat. Für den Fall, dass die Erschliessung eines Grundstückes nicht über das eigene Grundstück erfolgen kann oder dies aufgrund der Lage nicht möglich bzw. unverhältnismässig wäre, weil die Distanz zu gross ist, kann der Grundeigentümer einen Notweg fordern, notfalls auch auf dem Gerichtsweg. Wenn das Recht auf einen Notweg ausgesprochen wird, ist der Berechtigte verpflichtet, das Recht von den betroffenen Grundeigentümern käuflich zu erwerben, damit er den Notweg auf eigene Kosten erstellen kann. Die allgemein vertretene Ansicht, dass derjenige, der ein Wegrecht besitzt, keinen Unterhalt leisten muss am berechtigten Weg, ist nicht richtig. Dies ist nur dann gültig, wenn bei der Begründung des Wegerechts derartiges ausdrücklich festgehalten wurde.
Exkurs: Wie entsteht ein Wegerecht durch Vertrag ?
Wegrechte erlauben das Überqueren eines Grundstückes; sei es zu Fuss oder mit Fahrzeugen. Sie können zugunsten eines Grundstückes errichtet werden oder aber, was selten vorkommt, zugunsten einer bestimmten Person. Sie zählen zu den Dienstbarkeiten und werden mit dem Abschluss eines notariellen Vertrages und dem Eintrag ins Grundbuch begründet. Bei Wegerechten ist klar zu definieren, wo und auch wie das betreffende Grundstück überquert werden darf. Dabei muss die genaue Lage und Breites des entsprechenden Weges auf einem Plan bestimmt werden, der dann Teil des Dienstbarkeitsvertrages wird.
Wer kann ein Wegerecht ausüben ?
Wegerechte werden meistens zugunsten eines Grundstückes eingerichtet. Dies bedeutet, dass der entsprechende Eigentümer des berechtigten Grundstücks das Recht hat, den definierten Weg in der verabredeten Weise zu benutzen. Dabei ist das Recht als solches auch nur mit dem Eigentum am Grundstück übertragbar, wie z. B. bei einem Eigentümerwechsel durch einen Verkauf. Allerdings kann das Wegerecht auch von Nutzniessern ausgeübt werden, wie z. B. Mietern, Besuchern oder Lieferanten des berechtigten Grundeigentümers, wenn diese Ausübung in direktem Zusammenhang mit der im entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag vorgesehenen Nutzung des Grundstücks steht.
Probleme des Wegerechts bei Eigentümerwechsel
Bei dinglichem Recht gilt grundsätzlich der sogenannte Publizitätsgrundsatz, wonach es notwendig ist, dass Eigentum an einem Grundstück im Grundbuch eintragen lassen musst. Allerdings gilt dies nicht zwingend für ein Wegerecht, für das eine Eintragung im Grundbuch nicht zwingend vorgeschrieben ist. In diesem Fall reicht es also aus, einen einfachen Vertrag über das Wegerecht zu schliessen zwischen den Vertragsparteien.
Wegerecht bei Eigentümerwechsel ohne Grundbucheintrag
Für den Fall, dass zwar eine Wegerecht vertraglich vereinbart wurde zwischen Eigentümern betroffener Grundstücke, hat diese schuldrechtliche Vereinbarung jedoch nur Gültigkeit zwischen den beiden Vertragsparteien. Dabei werden diese schuldrechtliche Vereinbarungen jedoch gegenstandslos zum Wegerecht bei Eigentümerwechsel, da sie immer nur zwischen den konkreten Vertragspartnern gelten. Für ein Wegerecht bei Eigentümerwechsel müsste also der neue Eigentümer eines Grundstücks einen neuen Dienstbarkeitsvertrag mit dem Eigentümer des belasteten Grundstücks abschliessen.
Für den Fall allerdings, dass es sich bei dem Wegerecht bei Eigentümerwechsel um eine Grunddienstbarkeit handelt ( im Grundbuch eingetragen ), greift das dingliche Recht. Dadurch lastet das Wegerecht auf dem Grundstück, sodass das Wegerecht bei Eigentümerwechsel auch von einem neuen Eigentümer in Anspruch werden kann bzw. auch folgende Erwerber die Inanspruchnahme des Wegerechts bei Eigentümerwechsel akzeptieren müssen. Hierbei kann es sich z. B. um eine eine Zufahrt handeln aber auch um einen Wasseranschluss oder das Verlegen von Leitungen. Grundsätzlich werden die sich aus einem dinglichen Recht ergebenden Ansprüche in der Rechtsprechung dingliche Ansprüche genannt.
Wegerecht bei Eigentümerwechsel aus Gewohnheit ?
Ist ein Wegerecht nicht eingetragen und auch nicht vertraglich vereinbart und kann das Grundstück auch anders erreicht werden, kann ein eingeräumtes Wegrecht jederzeit widerrufen werden. Dabei steht selbst nach Jahren der Nutzung von Wegen niemandem ein Gewohnheitsrecht zu. Generell gibt es zwar ein sogenanntes Gewohnheitsrecht sowohl im öffentlichen als auch im privaten Recht. Jedoch setzt ein rechtlich durchsetzbares Gewohnheitsrecht das Bestehen einer Gesetzeslücke voraus. Allerdings gibt es bei Dienstbarkeiten wie dem Wegerecht keine Gesetzeslücke, da in den Art. 730ff.
Des Zivilgesetzbuches geregelt ist, wie Dienstbarkeiten begründet werden. Darunter fällt auch das Wegerecht. Es liegt also keine Gesetzeslücke vor und damit auch kein Gewohnheitsrecht. Für den Fall also, dass kein Grundbucheintrag besteht und auch keine vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, kann ein Grundstücksbesitzer das Betreten einem Nachbarn von einem Tag auf den andern verbieten. Nur bei einer Grundbucheintragung hat der Berechtigte einen gesetzlichen Anspruch darauf, und das Wegerecht bei Eigentümerwechsel bleibt bestehen.
Ohne einen Grundbucheintrag können zwei Parteien zwar schriftlich ein Wegrecht vereinbaren. Falls jedoch der Wegrechtsgeber z. B. sein Haus verkauft, gilt diese Vereinbarung nicht mehr, denn daran gebunden sind nur jene Parteien, die den Vertrag unterzeichnet haben. Deshalb kann ein neuer Eigentümer das Betreten seines Grundstücks sofort verbieten.
Fehlt jedoch eine Wegverbindung zwischen einer Liegenschaft und einer öffentlichen Strasse, z. B. nach Verlegung einer öffentlichen Strasse oder durch eine Parzellierung eines Grundstücks, besteht ein Anspruch auf ein Notwegerecht über das Land eines Nachbarn.
Das Notwegerecht
Eine rechtliche Besonderheit stellt das sogenannte Notwegerecht dar. Es ist in Art. 694 ZGB geregelt und verschafft dem Grundstück mit einem ungenügenden Zugang zur öffentlichen Strasse ein ins Grundbuch einzutragendes Wegerecht. Diese Wegnot kann einvernehmlich mit einem Dienstbarkeitsvertrag geregelt werden, der die Eintragung ins Grundbuch vorsieht. Wenn eine vertragliche Einigung nicht möglich ist, z. B. nach einem Eigentümerwechsel, kann Klage erhoben werden. Mit dem Urteil kann das Wegerecht direkt ins Grundbuch eingetragen werden, wobei es erst mit der Eintragung ins Grundbuch entsteht.
Typische Streitpunkte bei den Notwegen sind die Fragen, wer der verpflichtete Nachbar ist, wie die Linienführung des Weges festgelegt werden kann und in welchem Umfang das Wegerecht entsteht. Hierzu gibt es keine besonderen gesetzlichen Vorgaben, sondern es werden die Grundsätze für die Dienstbarkeiten herangezogen, Art. 730 ff. ZGB. Die Erfolgsaussicht für die Durchsetzung von Notwegerechten ist daher relativ schwierig zu beurteilen. Oft wird bei den Notwegeprozessen übersehen, dass bei einer Klage die Einräumung des Notwegerechts nur gegen Zahlung einer Entschädigung verlangt werden kann, sonst wird sie abgewiesen nach Art. 694 Abs. 1 ZGB.
Eine weitere Besonderheit stellt das sogenannte Durchleitungsrecht nach den Art. 691, 692 und 693 ZGB dar. Dieses Recht gilt für Leitungen aller Art, also Wasserleitungen, Elektroleitungen, Drainageröhren usw. Es ist ein zivilrechtliches Notleitungsrecht, also ähnlich wie der Notweg, ist es nur begründet, wenn eine Notlage des Grundstücks bei fehlendem Leitungsrechte besteht. Der Rechtsbegriff der Durchleitung umfasst unterirdische und oberirdische Durchleitung als auch die diskutierten oberirdischen Stromleitungen. Bei den Wege- und Leitungsrechten sind in der Regel Entschädigungen an den Grundstückseigentümer zu zahlen, dessen Grundstück belastet wird. Meist wird auch vertraglich vereinbart, dass die Wege- oder Leitungs Nutzer die Kosten für den Ausbau und die Instandhaltung tragen. Entsprechendes gilt für die Gefahr (Haftung) für die Nutzung, besonders wenn die Nutzung durch mehrere Nutzer erfolgt.
Änderung des Nutzungszweckes eines Wegerechts bei Eigentümerwechsel
Generell darf der Nutzungszweck des Wegerechts nicht grundsätzlich geändert werden. Wenn z. B. für das Wegerecht bei Eigentümerwechsel in einer Wohnliegenschaft mit Wohnraummiete ein Verkaufsgewerbe mit entsprechend hoher Kunden- und Lieferanten Frequenz eingerichtet wird, entspricht dies nicht mehr der ursprünglichen Vereinbarung und der Eigentümer des wegerecht belasteten Grundstücks muss diese Mehrbelastung auch nicht dulden. Deshalb müsste z. B. bei einer derartigen Nutzungsänderung das Wegerecht bei Eigentümerwechsel auch neu vertraglich vereinbart werden und idealerweise auch ins Grundbuch eingetragen werden.
Nach Art. 739 ZGB kommt es bei der Bewertung eines geänderten Nutzungszweckes darauf an, ob die Nutzungsänderung zu einer Mehrbelastung des belasteten Grundstücks führt. Dabei scheint diese Regelung auf den ersten Blick eine Nutzungserweiterung des Wegerechts auszuschliessen. Allerdings geht die Rechtsprechung des Bundesgerichts dahin, dass im Rahmen des ursprünglich vereinbarten Nutzungszwecks des Weges eine Nutzungserweiterung geduldet werden muss, wenn sie sich aus der technologischen und wirtschaftlichen Fortentwicklung ergibt.
Bei Streitigkeiten über Wegerechte entscheiden Gerichte
Grundsätzlich ist es wichtig für Grundstückseigentümer, gerade bei Wegerechten, die Rechte und Pflichten beider Parteien in einem Dienstbarkeitsvertrag zu regeln. Für den Fall, dass sich ein Eigentümer weigert, z. B. ein Notwegerecht einzuräumen, muss ein Gericht über die Anspruchsberechtigung entscheiden. Hierbei gilt dann immer der Grundsatz, dass ein Eigentümer, der mit einem Notwegerecht belastet wird, für sämtliche Nachteile entschädigt werden muss.
Ferner ist der Dienstbarkeitsvertrag ist auch entscheidend, wenn es um eine Beteiligung am Unterhalt geht. Falls hierzu konkrete Angaben im Vertrag fehlen oder gar kein Vertrag vorliegt, muss grundsätzlich derjenige für den Unterhalt des Weges aufkommen, der ihn auch tatsächlich benutzt. Wenn dies sind beide Parteien, muss der Unterhalt entsprechend dem Verhältnis ihrer Nutzung aufgeteilt werden.
Wie kann ein Anwalt beim Wegerecht bei Eigentümerwechsel helfen?
Gerade Wegerechte bei Eigentümerwechsel können ein beliebter Streitpunkt werden. Oftmals bestanden Wegerechte des alten Eigentümers nur aus Gewohnheit oder ein Wegerecht wurde nur durch einen Dienstbarkeitsvertrag zwischen dem alten Eigentümer und dem betroffenen Nachbarn vereinbart. Hierbei hat dann für das Wegerecht bei Eigentümerwechsel ein neuer Eigentümer keine rechtliche Grundlage und sollte sich in einem solchen Fall von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Dies gilt auch in Fällen, in den zwar ein Wegerecht bei Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wurde, jedoch der neue Eigentümer einen anderen Nutzungszweck für das Wegerecht benötigt.
Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht prüfen, ob z. B. eine Nutzungsänderung durch das Wegrecht noch abgedeckt ist oder eine neue Vereinbarung geschlossen werden muss. Ferner kann er natürlich auch dabei unterstützen, zwischen Eigentümern eine vertragliche Regelung zum Wegerecht zu konzipieren oder eine vertragliche Vereinbarung mit einem alten Eigentümer auf einen neuen Eigentümer einzutragen. Falls es um die Durchsetzung von Notwegerechten geht, kann ein Anwalt für Mietrecht den Einzelfall prüfen und ggf. eine Klage bei Gericht vorbereiten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Wegerecht bei Eigentümerwechsel.
FAQ: Wegerecht bei Eigentümerwechsel
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