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Eigenbedarfskündigung – Gründe, Fristen & Vorgehen

Vermieter haben das Recht, Mietverhältnisse von Häusern, Wohnungen oder auch Geschäftsräumlichkeiten mit einer Eigenbedarfskündigung aufzulösen, wenn sie das Mietobjekt für sich selbst oder Verwandte nutzen wollen. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wie man bei einer Eigenbedarfskündigung vorgehen muss und worauf dabei zu achten ist. Ferner wollen wir auch aufzeigen, welche Möglichkeiten ein Mieter hat, sich dagegen zu wehren.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zu Eigenbedarfskündigung

Wenn ein Vermieter in sein eigenes, vermietetes Wohnobjekt einziehen möchten, muss er eine Kündigung aussprechen, damit der aktuelle Mieter auszieht. Die Eigenbedarfskündigung ist in der Schweiz rechtmässig und zählt als zulässiger Kündigungsgrund.

Das gilt auch für den Fall, dass der Eigentümer die Mietsache an Familienangehörige oder andere Angehörige des Haushalts vermieten möchte oder an Kinder von Lebenspartnern sowie für Pflegepersonal, das eine Person aus dem Haushalt des Vermieters benötigt.

Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung

Um eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich durchsetzen zu können, muss ein Vermieter dafür eine glaubhafte Begründung im Kündigungsschreiben liefern und die Eigenbedarfskündigung Fristen beachten. Für den Fall jedoch, dass ein Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat, liegen keine rechtmässigen Eigenbedarfskündigung Gründe vor. Falls er also schon zum Zeitpunkt der Kündigung weiss, dass er die Wohnung nicht für sich selbst oder nahe Verwandte nutzen möchte, ist die Eigenbedarfskündigung missbräuchlich.

In diesem Fall hat der Vermieter den Mietvertrag verletzt und ein Mieter kann die Kündigung anfechten. Hierfür hat er im Rahmen des Widerspruchsrechts 30 Tage Zeit nach Zugang der Kündigung. Normalerweise ist bei einem Verstreichen dieser Frist die Eigenbedarfskündigung gültig, durch die Verletzung des Mietvertrages lässt sich jedoch in Ausnahmefällen auch eine Anfechtungsfrist wiederherstellen und es kann sogar ein Recht auf Schadenersatz für den Mieter entstehen.

Vorgehen bei der Eigenbedarfskündigung

Ein wichtiger Punkt bei der Kündigung wegen Eigenbedarf ist die formale Korrektheit der Kündigung sowie auch die inhaltliche Aufbereitung, da der Kündigungsgrund ausreichend dargelegt und erklärt werden muss. Idealerweise kann man für die Begründung auch noch Beweismittel beifügen. Für den Fall, dass z. B. die Mietwohnung an mehrere Mieter vermietet wurde, muss jeder Mietpartei einzeln gekündigt werden. Hierbei muss man als Vermieter nachweisen können, dass alle einzeln adressierten Kündigungsschreiben auch beim Empfänger angekommen sind. Deshalb verschickt man eine derartige Kündigung am besten per Einschreiben.

Nach dem Obligationenrecht in der Schweiz ist auch die gesetzliche Kündigungsfrist hierzu geregelt, sofern es keine vertraglich länger vereinbarten Regelungen gibt. Danach können die Parteien eines Wohnungsmietvertrages mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keine Ortsregelungen gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Dabei ist nicht der Poststempel massgeblich, sondern immer das Datum, zu dem die Mietperson die Kündigung tatsächlich erhalten hat.

Beachten Sie:

Eine Eigenbedarfskündigung wird nicht in allen Fällen reibungslos ablaufen. Häufig wehren sich Mieter gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf und haben dabei auch entsprechend starke Mieterrechte auf ihrer Seite.

Wie muss die Eigenbedarfskündigung gestaltet sein?

Um eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen zu können, benötigt man als Vermieter ein vom zuständigen Kanton genehmigtes Kündigungsformular. Ferner ist auch die Schriftform ein Muss. Das Kündigungsformular muss vom Vermieter persönlich unterzeichnet werden. In Bezug auf den Kündigungsgrund sollte man ausführlich erklären, worin der Eigenbedarf besteht. Die einfache Angabe «Eigenbedarf» reicht hierbei nicht aus und man sollte ausführen, wer die Wohnung nutzen wird und in welchem Verhältnis man zueinander steht. Dabei sind sowohl wahre als auch plausible Gründe für den Eigenbedarf wichtig.

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Für den Fall, dass man eine Alternativwohnung besitzt, die man dem Mieter anbieten kann, muss auch dies im Kündigungsschreiben erwähnt werden. Dabei sollte man die Konditionen dieser Wohnung mitteilen und auch erklären, warum die Wohnung nicht für sich selbst oder nahe Verwandten, die in die zu kündigende Mietwohnung einziehen möchten, geeignet ist. Ausserdem sollte man auch auf das gesetzlich vorgeschriebene Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen. Dieses besagt, dass ein Mieter auf Wunsch spätestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist seinen Widerspruch schriftlich erklären darf. Dabei hat also der Mieter mit dem Eingang des Kündigungsschreibens 30 Tage Zeit für seinen Widerspruch.

Kündigungsschutz für Mieter bei Eigenbedarfskündigung

Trotz einem starken Mieterschutz in der Schweiz haben Mieter bei Eigenbedarfskündigungen nur wenige Möglichkeiten, sich effektiv zu wehren. Eine Möglichkeit besteht darin, dem Vermieter einen vorgeschobenen Eigenbedarf nachzuweisen. In diesem Fall benötigt ein Mieter eindeutiges Beweismaterial dafür, dass ein derartiger Kündigungsgrund nie bestanden hat, was in der Praxis sehr schwierig zu belegen ist. Hingegen liegt eine gute Möglichkeit, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu schützen, in der Tatsache, einen Härtefall begründen zu können. Dabei werden folgende Härtefälle im Regelfall sowohl vom Vermieter oder später auch von einem Gericht akzeptiert:

  • Das hohe Alter des Mieters
  • Eine schwere körperliche Behinderung des Mieters
  • Eine schwere Krankheit des Mieters
  • Die Schwangerschaft einer Mieterin
  • Der Fall, dass kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen verfügbar ist.

Jedoch gibt es auch in sogenannten Härtefällen keine Sicherheit dafür, dass ein Mieter einen Kündigungsschutz zugesprochen bekommt. Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung wird in diesem Fall immer zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters abgewogen. Aber auch für den Fall, dass der Kündigungsschutz für den Mieter greift, ist dieser meist nicht für eine längere Zeit aufrechtzuerhalten. Hierbei ist eine Mieterstreckung des Mietverhältnisses zu erwarten oder im Zweifelsfall auch eine Verlängerung einer Räumungsfrist, bis für den Mieter eine akzeptable Alternative zu finden ist.

Wichtig für betroffene Mieter

Statt diese Themen vor Gericht zu verhandeln, ist es meist für beide Parteien viel einfacher und günstiger, sich aussergerichtlich und damit gütlich zu einigen. Hierbei kann man z. B. verlängerte Kündigungsfristen vereinbaren, evtl. eine Alternativwohnung anbieten oder auch eine Abfindung für den Mieter vereinbaren.

Widerspruch gegen eine Kündigung aufgrund Eigenbedarf

Will ein Mieter die Eigenbedarfskündigung Gründe nicht akzeptieren, so muss er innerhalb von 30 Tagen nach dem Eingang der Kündigung Widerspruch dagegen einlegen. Allerdings geht dies nur dann, wenn er einen guten Grund dafür hat. Hierbei kann er z. B. einen Härtefall geltend machen oder auch eine formal nicht korrekte Kündigung. Allerdings bieten Formfehler bei der Kündigung keinen wirklich wirkungsvollen Grund, da der Vermieter in diesem Fall einfach eine erneute Kündigung zu einem späteren Zeitpunkt zustellen kann und die Kündigung wäre damit nur aufgeschoben. Deshalb bietet die Geltendmachung eines Härtefalls immer noch die aussichtsreichste Option für einen erfolgreichen Widerspruch. Dabei muss jedoch die Härte für den Mieter auch schwerer wiegen als die berechtigten Interessen des Vermieters, was von einem Gericht dann abzuwägen ist.

Wurde der Widerspruch des Mieters akzeptiert, kommt es in den meisten Fällen zu einer Gerichtsverhandlung. Dabei wird zunächst versucht in einem Schlichtungsverfahren bei der Schlichtungsbehörde eine Einigung der Parteien zu finden. Für den Fall, dass dies nicht gelingt, wird die Angelegenheit bei Gericht behandelt und ein Richter wird dann die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abwägen. Das gerichtliche Urteil ist dann massgeblich. Zieht ein Mieter trotz einer entsprechenden richterlichen Entscheidung nicht aus, muss ein Vermieter eine Zwangsräumung in die Wege leiten. Hierbei kann sich dann der Kündigungsprozess des Mieters nochmals um einige Monate verzögern.

Sonderfall: Härtefall

Ist ein Härtefall anerkannt worden, so kann dem auch über eine Mieterstreckung und damit Ausweitung der Eigenbedarfskündigung Fristen begegnet werden.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Eigenbedarfskündigung helfen?

Geht es um eine Eigenbedarfskündigung, so kann sowohl für Vermieter als auch für Mieter der Gang zu einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht sehr sinnvoll sein. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht im konkreten Einzelfall prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung Gründe plausibel sind und er kann einem Vermieter dabei helfen, diese überzeugend in einer Kündigung darzulegen. Falls ein Mieter der Kündigung widerspricht, so kann ein Anwalt seinen Mandanten bei der Schlichtungsbehörde oder einem Gerichtsverfahren unterstützen und ihm helfen die Argumente des Mieters zu entkräften.

Für einen Mieter hingegen kann ein Anwalt für Mietrecht prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung Gründe evtl. zweifelhaft sind und ggf. einen Widerspruch für den Mieter vorbereiten. Ferner kann er natürlich auch aussergerichtlich z. B. versuchen, die Eigenbedarfskündigung Fristen für seinen Mandanten nochmals zu verhandeln. Geht die Angelegenheit vor Gericht, so kann ein Anwalt für Mietrecht einen Mieter dabei unterstützen, z. B. einen Härtefall plausibel darzustellen und ggf. zumindest eine Mieterstreckung für ihn zu erreichen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung.

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FAQ: Eigenbedarfskündigung

Formell korrekt ist die Kündigung wenn sie schriftlich erfolgt und das dafür durch den Kanton genehmigte Formular verwendet wurde. Ferner müssen die Eigenbedarfskündigung Fristen eingehalten werden. Ausschlaggebend ist hierbei nicht das Datum des Poststempels, sondern dass die Kündigung rechtzeitig beim Mieter angekommen ist. Ausserdem muss bei mehreren Mietern die Kündigung an sämtliche Mieter separat geht (bei Konkubinatspaaren, Ehegatten und Wohngemeinschaften).
Bei einem erfolgreichen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung kann die Behörde auch eine Erstreckung des Mietverhältnisses anordnen – sprich die Kündigung hinauszögern. Ob dies geschieht – und wie lange die Erstreckung dauert – hängt vom konkreten Fall ab. Ausschlaggebend ist z.B., ob der Mieter in der Lage ist, innerhalb der Kündigungsfrist eine vergleichbare neue Wohnung oder ein vergleichbares neues Haus zu finden. Für eine alleinstehende alte Frau oder eine Familie mit schulpflichtigen Kindern ist das z.B. schwierig. Berücksichtigt wird zudem, wie lange das Mietverhältnis bereits bestand hat und wie stark die Mieter mit der Ortschaft oder dem Quartier verbunden sind.
Auf der Vermieterseite wird die Dringlichkeit des Eigenbedarfs berücksichtigt, also ob der Vermieter die Wohnung oder das Haus auf einen bestimmten Zeitpunkt braucht, z.B. weil dann das Uni-Semester anfängt, jemand dann aus dem Ausland zurückkehrt oder weil dem Vermieter selbst die Wohnung auf diesen Termin hin gekündigt wurde. Jedoch sind nicht nur Notlagen Voraussetzung für eine Kündigung aus dringendem Eigenbedarf – dieser ist immer auch dann gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen, aber auch aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung der vermieteten Immobilie zu verzichten.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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