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Eigentümerwechsel – Mietverhältnisses, Kündigung, Mietzinserhöhung

„Kauf bricht Miete nicht“ – nach dem Gesetz geht ein bestehendes Mietverhältnis bei der Übertragung eines Mietobjektes auf einen Erwerber über, mit allen seinen Rechten und Pflichten. Jedoch hat ein neuer Eigentümer in bestimmten Fällen vorzeitige Kündigungsrechte. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, was ein Eigentümerwechsel für einen Mieter bedeutet, welche Rechte eine neuer Eigentümer wahrnehmen kann und wie man sich als Mieter vor einer vorzeitigen Kündigung schützen kann.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Eigentümerwechsel

Nach Art 261 OR ist klar definiert, dass bei einem Eigentümerwechsel das Mietverhältnis zusammen mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber übergeht. Er hat jedoch das Recht, bei einem dringenden Eigenbedarf bestehende Mietverhältnisse evtl. früher als vertraglich vereinbart, zu kündigen.

Hierbei kann er die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraummiete von 3 Monaten und für Geschäftsraummiete von 6 Monaten in Anspruch nehmen. Ferner steht ihm natürlich auch eine ordentliche Kündigung im Rahmen der vertraglichen Konditionen zu.

Für den Fall, dass bei Eigentümerwechsel eine verkürzte Kündigungsfrist in Anspruch genommen wird, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Ansonsten gehen alle alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis bei einem Eigentümerwechsel auf den Erwerber über. Dabei ist jedoch im Einzelfall zu betrachten, wie sich Themen wie Sperrfristen, laufende Schlichtungs – oder Gerichtsverfahren, ausstehende Mietzinse, Mietminderungsansprüche von Mietern, Ansprüche aus Mängeln oder auch Mietkautionsansprüche bei einem Eigentümerwechsel auswirken.

Der Übergang des Mietverhältnisses bei Eigentümerwechsel

Es ist bei Mietobjekten notwendig, dass der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen wird, um einen Eigentümerwechsel zu vollziehen. Dabei wird grundsätzlich auf das Datum der Grundbuchanmeldung abgestellt. Erst ab diesem Datum kann und darf der Erwerber über ein Mietverhältnis verfügen. Deshalb sind auch z. B. Kündigungen von Mietverträgen vor diesem Zeitpunkt nichtig und werden dann auch nicht durch den späteren Eigentumserwerb geheilt. Für den Fall, dass alter und neuer Eigentümer einen späteren Antritt der Liegenschaft mit entsprechenden Rechten und Pflichten vereinbaren, so ist dies lediglich im internen Verhältnis zwischen ihnen massgebend.

Gut zu wissen ...

Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der neue Eigentümer damit an die Vermieter Stelle des bisherigen Eigentümers. Deshalb ist der Mieter ihm gegenüber ab diesem Zeitpunkt aus dem Mietvertrag verpflichtet.

Auch alle weiteren gesetzlichen Pflichten muss der Mieter ab diesem Zeitpunkt gegenüber dem neuen Eigentümer erfüllen, wie z. B. die Hausordnung oder andere Vereinbarungen. Im Gegenzug gehen natürlich auch die Pflichten des bisherigen Vermieters auf den neuen Eigentümer über. Dabei muss er also dem Mieter die Mietsache weiterhin nach den mietvertraglichen Vereinbarungen zum Gebrauch überlassen und er ist an den Mietvertrag, der zwischen dem alten Eigentümer und dem Mieter geschlossen wurde, gebunden. Hierzu gehört auch die Vereinbarung zum Mietzins. Deshalb kann er zunächst auch keinen höheren Mietzins verlangen.

Der Mieter selbst hat im Verfahren über den Eigentümerwechsel keine Einflussmöglichkeiten und er kann sich auch nicht wehren gegen einen Eigentümerwechsel. Deshalb muss er den neuen Vermieter eben akzeptieren. Bei Vorliegen besonderer Bedingungen kann er sich allenfalls auf eine Kündigung nach OR Art. 266 g berufen aus wichtigen Gründen. Ob dabei ein Eigentümerwechsel ein wichtiger Grund sein kann, ist eher fraglich. Dies kann nur in Ausnahmefällen zum Tragen kommen, wenn z. B. der Mietvertrag mit Rücksicht auf die Person des bisherigen Vermieters eingegangen wurde.

Die Haftung des alten Vermieters beim Eigentümerwechsel

Ist ein Eigentümerwechsel vollzogen, so ist auch die Haftung des bisherigen Vermieters deutlich beschränkt. Er haftet nach dem Eigentumsübergang gegenüber dem Mieter nur noch für Schäden, die diesem entstehen, wenn der neue Eigentümer ihm früher kündigt als es der ursprüngliche Mietvertrag mit dem alten Vermieter zugelassen hätte. Für alle anderen Schadensersatzansprüche, die einem Mieter aus dem Verhältnis zum neuen Vermieter entstehen können, kann der alte Vermieter nicht mehr belangt werden.

Der Mieter kann sich in diesen Fällen mit seinen Ansprüchen ausschließlich an den neuen Vermieter wenden. Vollständig aus der Haftung entlassen wird der alte Vermieter entlassen, wenn der neue Eigentümer mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag abschliesst und dabei festgehalten wird, dass dieser neue Mietvertrag den alten, mit dem alten Vermieter geschlossenen Vertrag ersetzt. Man nennt dies Novation.

Schadensersatzansprüche des Mieters

Bei einer Kündigung wegen dringenden Eigenbedarf durch einen neuen Eigentümer, ist der alte Eigentümer dem Mieter zu Schadenersatz verpflichtet, wenn hierdurch die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist unterschritten wird.

Handlungsmöglichkeiten des neuen Eigentümers

Häufig sind bei einem Eigentümerwechsel vorangegangene Vereinbarungen zu berücksichtigen sowie evtl. laufende Verfahren zu berücksichtigen. Auch müssen einige offene Vorgänge meist vom vorherigen Eigentümer übernommen und geregelt werden, wie z. B. noch ausstehende Mietzinse, Mietminderungsansprüche von Mietern, Ansprüche der Mieter aus Mängeln oder aber auch die Übernahme der Mietkautionen. Im Folgenden wollen wir die Prozesse und Abläufe hierzu näher erläutern.

Kündigungssperrfristen und Vormerkungen im Grundbuch

Wurden einem Mieter Kündigungssperrfristen durch einen bestehenden Mietvertrag eingeräumt, die auch beim Eigentümerwechsel noch laufen, so ist sich die Rechtsprechung einig, dass diese auch auf den neuen Eigentümer und Vermieter übergehen. In diesem Fall kann ein neuer Eigentümer einem Mieter nur dann kündigen nach dem Eigentumswechsel, wenn er einen dringenden Eigentümerwechsel Eigenbedarf geltend machen kann. Existiert hingegen eine Vormerkung im Grundbuch, die einem Mieter garantiert, dass auch bei einem Eigentümerwechsel der geschlossene Mietvertrag weiterhin Bestand hat, so ist in diesem Fall auch eine Kündigung wegen einem dringenden Eigentümerwechsel Eigenbedarf ausgeschlossen.

Laufende Schlichtungs- und Gerichtsverfahren

Wenn ein Mietobjekt während noch laufender Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren verkauft wird, die Ansprüche der Mietvertragsparteien aus dem Mietverhältnis zum Gegenstand haben, tritt der neue Eigentümer als neuer Vermieter in den Prozess ein. Allerdings gilt dies nur in den Fällen, in denen sich der Sachverhalt auch auf das neue Mietverhältnis auswirkt. Hierbei kann es sich z. B. um Verfahren zur Anpassung von Mietzinszahlungen handeln oder aber um Ansprüche aus Mängeln sowie Verfahren zur Kündigung und Erstreckung von Mietverhältnissen. Hierbei müssen dann auch alter und neuer Eigentümer Regelungen zur Abrechnung der anfallenden Kosten im Rahmen der Auseinandersetzung in diesen Verfahren finden.

Offene Mietzinszahlungen

Beim Eigentümerwechsel findet im Rahmen einer ausseramtlichen Abrechnung eine Saldoziehung zwischen Einnahmen und Ausgaben per Antrittstag zwischen dem alten Eigentümer und dem Erwerber statt. Dabei gilt dann, dass alle vor dem Eigentümerwechsel noch geschuldeten, jedoch noch nicht bezahlten Mietzinszahlungen vom alten Eigentümer beansprucht werden können. Diese Guthaben an Mietzinsen gehen nur mit einer ausdrücklichen Forderungsabtretung auf den neuen Eigentümer über. Allerdings kann auch der neue Eigentümer und Vermieter eine Frist setzen zur Bezahlung dieser ausstehenden Mietzinse. Ausserdem kann auch der neue Eigentümer einem Mieter kündigen, wenn dieser diese Mietzinszahlungen nicht nach Ablauf einer Zahlungsfrist leistet.

Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung

Da der neue Eigentümer in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eintritt, muss er sich auch um ein vom Mieter gestelltes Begehren auf eine Mietzinsherabsetzung kümmern. In diesem Fall muss also ein Mieter kein neues Begehren an den neuen Vermieter stelle, jedoch kann ein neuer Eigentümer hiergegen mit seiner Renditerechnung in Bezug auf sein eingesetztes Kapital argumentieren. Für den Fall, dass sich das Begehren auf eine Mietzinsreduktion auf einen Zeitpunkt vor der Eigentumsübertragung bezieht, so steht dem neuen Eigentümer der Einwand einer ungenügenden Rendite auf dem Kaufpreis nicht zu, da der Mieter in diesem Fall nur die Kapitalkosten des alten Eigentümers bei seinem Begehren zugrunde gelegt hat.

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Ansprüche wegen Mängeln an der Mietsache

Ein bestehender Anspruch auf Beseitigung von Mängeln richtet sich, auch wenn der Mangel vor dem Erwerb entstanden ist, gegen den neuen Eigentümer, da dieser ab dem Tag der Eigentumsübertragung die Verpflichtung hat, das Mietobjekt in einem zum vertragsgemässen Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Auch gilt dies für den Fall, dass ein Mieter bis zum Eigentumsübergang noch niemals eine Mängelrüge geltend gemacht hat. In diesem Fall sind die Ansprüche auf eine Beseitigung nicht verwirkt, den durch den Eigentümerwechsel ist kein neuer Mietvertrag zustande gekommen.

Grundsätzlich müssen also Ansprüche auf Mietzinsreduktion und Schadensersatz bei Mängeln bis zum Eigentümerwechsel beim alten Eigentümer geltend gemacht werden, da dieser sich ja in diesem Falle durch eine zu hohe Mietzinseinnahme ungerechtfertigt bereichert hat. Ausserdem gilt dies natürlich auch für eine Rückforderung bei einer nichtigen Mietzinserhöhung oder einer zu viel bezahlten Miete oder Nebenkosten.

Übergang der Mieterkautionen

Wurde im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, so muss sich der neue Eigentümer vergewissern, dass diese auch gesetzeskonform angelegt wurde im Sinne einer Kautionsübergabe bei Eigentümerwechsel. Falls dies nicht der Fall ist, so muss dieser Umstand bei einer ausseramtlichen Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer berücksichtigt werden. Hierbei kommt dann auch eine Kautionsrückgabe an den Mieter bei Eigentümerwechsel in Betracht, die dann neu geregelt werden muss. Ergibt aus dem Mietvertrag ein Anspruch auf eine derartige Sicherheitsleistung, die ein Mieter jedoch noch nicht geleistet hat, geht dieser Anspruch auf den neuen Eigentümer über und er kann eine Kautionsübergabe bei Eigentümerwechsel geltend machen.

Kündigungsmöglichkeiten und Mietzinsanpassungen

Nach einem Vermieterwechsel befürchten viele Mieter nicht zu Unrecht, dass evtl. Kündigungen oder Mieterhöhungen drohen könnten. Wann diese gerechtfertigt sind und in welchen Fällen sie ausgeschlossen sind, soll in diesem Abschnitt geklärt werden. Jedoch kann nicht unbedingt von einem hohen Kündigungsschutz bei Eigentümerwechsel gesprochen werden.

Mietzinsanpassungen nach dem Eigentümerwechsel

Bei einem laufenden Mietvertrag kann eine Mieterhöhung ausschließlich nach einer relativen Methode erfolgen und muss den normalen Regeln u Mietzinserhöhungen folgen. Absolute Erhöhungsgründe, können nur dann geltend gemacht werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag rechtsgültig so vereinbart wurde. Für den Fall, dass der alte Eigentümer vor dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhung ausgesprochen hat, so kann sich bei Vermieterwechsel auch der neue Eigentümer nur auf dieselben Gründe berufen, durch die der alte Eigentümer die Mieterhöhung gerechtfertigt hat.

Nach dem Eigentümerwechsel hat jedoch der neue Eigentümer das Recht, eine Anpassung nach der absoluten Methode vorzunehmen. Hierbei kommt nach Art. 269 OR eine Anpassung an den absoluten Ertrag, nach Art. 269a lit.a eine Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit oder aber auch nach Art. 269a lit. c eine Anpassung an eine kostendeckende Bruttorendite in Frage.

Kündigungsmöglichkeiten nach dem Eigentümerwechsel

Nach einem Eigentümerwechsel steht einem neuen Eigentümer natürlich das gleiche Kündigungsrecht zu wie dem alten Vermieter. Hierbei kann er also nach dem Eigentumsübergang z. B. eine ordentliche Kündigung zum nächsten, vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungstermin aussprechen und dies mit Eigenbedarf begründen. Bei einer ordentlichen Kündigung muss es sich dabei auch nicht um einen Eigenbedarf im engeren Sinne handeln. Für die Mieter gilt der übliche Kündigungsschutz bei Eigentümerwechsel.

Ferner gilt bei einem Vermieterwechsel ein Sonderkündigungsrecht für den neuen Eigentümer als ausserordentliches Kündigungsrecht. Dieses bezieht sich neben den gesetzlich geregelten Gründen beim Eigentumswechsel auch zusätzlich auf die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung wegen dringendem Eigenbedarf nach Art. 261 Abs. 2 OR. Der Eigentümerwechsel Eigenbedarf ermöglicht es ihm, unabhängig von vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen bei Wohn- oder Geschäftsräumen, den Mietvertrag wegen einem dringenden Eigenbedarf zum nächsten gesetzlichen Kündigungstermin zu kündigen. Ein dringender Eigentümerwechsel Eigenbedarf muss jedoch vom neuen Eigentümer klar nachgewiesen werden und der Eigenbedarf muss sich entweder den den Eigentümer selbst oder eine nahe verwandte oder verschwägerte Person beziehen.

Gegen eine Kündigung wegen Eigentümerwechsel Eigenbedarf kann ein Mieter widersprechen und diese anfechten, wenn er einen guten Grund dafür hat. Insbesondere wenn er einen Härtefall nachweisen kann, kann eine Anfechtung erfolgreich sein. Allerdings wird in den meisten hierbei wohl eine Klage auf Mieterstreckung sinnvoller sein, durch die ein Mietverhältnis z. B. bei einem Härtefall, bis zu 4 Jahre erstreckt werden kann. Diese Möglichkeiten bleiben dem Mieter im Rahmen des Kündigungsschutz bei Eigentümerwechsel.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Eigentümerwechsel helfen ?

Ein Eigentümerwechsel ist für einen Mieter immer eine ungewisse Veränderung und in vielen Fällen kann es sich anbieten bei einem Vermieterwechsel, sich von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht hierzu beraten zu lassen. Dabei kann ein Anwalt nicht nur darüber aufklären, welche Wirkungen der Eigentümerwechsel auf das konkrete Mietverhältnis seines Mandanten hat, sondern er kann natürlich auch unterstützend eingreifen, wenn z. B. beim Vermieterwechsel ein Sonderkündigungsrecht wahrgenommen wird oder eine Mieterhöhung ansteht nach dem Eigentümerwechsel.

In diesen Fällen wird er prüfen, ob z. B. eine Kündigung gerechtfertigt ist oder ob es realistische Möglichkeiten gibt, eine erfolgreiche Anfechtung durchzuführen oder ggf. eine Mieterstreckung zu erreichen. Hierfür wird er die Argumentationslage seines Mandanten vorbereiten und ihn auch in einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren unterstützen. Für den Fall, dass einem Mieter eine ausserordentliche Kündigung wegen einem dringenden Eigenbedarf droht, kann er auch eine entsprechende Schadenersatzforderung mit dem alten Eigentümer verhandeln. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Eigentümerwechsel.

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FAQ: Eigentümerwechsel

Nein. Kauf bricht Miete nicht. Laufende Mietverträge gehen bei einem Eigentümerwechsel automatisch auf den neuen Eigentümer über. Das heisst: An den Kündigungsfristen und -terminen ändert sich grundsätzlich nichts. Der Käufer des Hauses kann aber dringenden Eigenbedarf geltend machen, wenn er Ihre Wohnung für sich selber oder für nahe Angehörige benötigt. Dann kann er Ihnen mit einer Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen – unabhängig von den vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und -terminen. Der neue Eigentümer muss einen Eigenbedarf aber sofort nach dem Kauf geltend machen.
Der Käufer tritt automatisch mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Darum braucht es auch keine neuen Mietverträge. Es kommt zwar oft vor, dass neue Eigentümer auf diesem Weg versuchen, möglichst schnell höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Das müssen Sie aber nicht akzeptieren. Wenn man Ihnen etwa wegen einer ungenügenden Nettorendite die Miete erhöhen will, ist das zwar grundsätzlich möglich. Der Vermieter ist jedoch angehalten, die Mietzinserhöhung auf dem amtlichen Formular anzuzeigen.
Der neue Vermieter kann eine Mietzinsänderung nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin und mit einer zusätzlichen Bedenkfrist von zehn Tagen anordnen. Dadurch erhalten Sie die Möglichkeit, von sich aus den Mietvertrag zu kündigen, bevor die Erhöhung umgesetzt werden kann. Oder Sie können die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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