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Räumungsklage bei Eigentümerwechsel – Ablauf & Kosten

Bei einem Eigentümerwechsel eines Mietobjektes kommt es häufiger vor, dass Kündigungen ausgesprochen werden, die die Mieter nicht akzeptieren wollen oder Kündigungstermine ignorieren. In vielen Fällen kommt es dabei dann zu einer Räumungsklage nach dem Eigentümerwechsel. In diesem Beitrag wollen wir darstellen, wann eine Räumungsklage bei Eigentümerwechsel berechtigt ist und wie man sich als Mieter dagegen wehren kann.

Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtliches zur Räumungsklage bei Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel eines Mietobjektes kommt es häufiger vor, dass ein neuer Eigentümer von seinen Kündigungsrechten Gebrauch macht und insbesondere auch ein Sonderkündigungsrecht wegen dringendem Eigenbedarf nach Art. 261 OR dabei nutzt, das im evtl. kürzere Kündigungsfristen nach den gesetzlichen Vorgaben ermöglicht. Auch können in der Vergangenheit vom alten Eigentümer tolerierte unregelmässige Mietzahlungen oder auch eine Verletzung von Sorgfaltspflichten des Mieters dabei schnell zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen.

In vielen Fällen wollen bei einem Eigentümerwechsel die neuen Eigentümer bestimmte Mieter schnell loswerden. Wenn Mieter keinen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen oder ein Widerspruch nicht begründet oder wirksam ist und trotzdem nicht zum Kündigungstermin ausziehen, kann ein neuer Eigentümer ein Ausweisungsbegehren stellen auf einem gerichtlich vorgeschriebenen Formular.

Grundsätzlich kann ein Ausweisungsbegehren, bzw. eine Räumungsklage bei Eigentümerwechsel, immer dann gestellt werden, wenn der Rückgabetermin der Wohnung abgelaufen ist, also nach Ablauf der Kündigungs- und Erstreckungsfrist. Für den Fall, dass das Gericht einen Ausweisungsbefehl und eine Vollstreckungsanweisung erteilt, kann ein Vermieter dann die Wohnung räumen lassen. Wie lange dies dauert, bis es zu diesem Schritt kommt, ist immer von der individuellen Sachlage abhängig.

Kündigung bei Eigentümerwechsel

Der häufigste Grund für die Kündigung eines Mieters bei Eigentümerwechsel ist der Eigenbedarf des neuen Eigentümers. In diesem Fall will der neue Eigentümer die betroffene Mieteinheit entweder für sich selbst oder aber zumeist für eine nah verwandte oder verschwägerte Person nutzen. In diesen Fällen kann er als neuer Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht nutzen, wenn ein dringender Eigenbedarf besteht. 

Diesen muss er jedoch begründen und nachweisen können. In diesem Fall kann er sich auf die gesetzlich definierte Kündigungsfrist berufen (Wohnungen 3 Monate, Geschäftsräume 6 Monate) unabhängig von den vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Ferner kann er jedoch auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, für die er auch nicht einen Eigenbedarf im engeren Sinne geltend machen muss. In diesen Fällen muss er sich dann aber an die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen halten, wenn diese längere Fristen als die gesetzlichen Vorgaben vorsehen.

Eine Kündigung muss immer auf einem amtlich vorgeschriebenen Formular erfolgen. Leben mehrere Mieter oder z. B. Ehepaare oder eingetragene Partner in der betreffenden Mieteinheit, so muss die Kündigung auch jedem einzelnen Partner separat zugestellt werden. Wurde eine Kündigung rechtmässig ausgesprochen und ist auch ein Widerspruch des Mieters nichtig oder unwirksam, so ist der Mieter verpflichtet, wird das Mietverhältnis zum Kündigungstermin beendet und der Mieter hat Mietobjekt an den Vermieter zurückzugeben. Für den Fall, dass der Mieter die gemieteten Räumlichkeiten jedoch nicht räumt und auch nicht zurückgibt, kann der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung und Rückgabe gerichtlich durchsetzen und die Ausweisung des Mieters verlangen. Jedoch ist eine Ausweisung des Mieters nur dann möglich, wenn der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel erhalten hat.

Räumungsklage durch den neuen Eigentümer

Für den Fall, dass eine wirksame Kündigung vorliegt und Mieter nicht freiwillig zum Kündigungstermin auszieht, können Vermieter eine Ausweisung vor Gericht erwirken. Hierfür muss ein Vermieter nachweisen, dass eine gültige Kündigung vorliegt und das Mietverhältnis auch tatsächlich beendet ist. Das Begehren auf eine Ausweisung, bzw. eine Räumungsklage, ist dann in Abhängigkeit vom Sachverhalt auf zweierlei Arten möglich:

  • Ist die Beendigung des Mietverhältnisses unbestritten kann sich ein Vermieter an das Einzelgericht wenden und die Ausweisung des Mieters in einem summarischen Verfahren beantragen.
  • Für den Fall, dass die Beendigung des Mietverhältnisses umstritten ist, gelangt der Fall zunächst einmal vor eine Schlichtungsbehörde, die dann prüft, ob das Mietverhältnis tatsächlich beendet ist und auch zu welchem Datum.

Durch eine Räumungsklage hat der Vermieter gemäss Art. 267 OR die Möglichkeit, eine Rückgabe der Mietsache zu verlangen und kann den Auszug eines Mieters dann auch gerichtlich erzwingen.Jedoch darf er auch bei einer erfolgreichen Räumungsklage niemals den Mieter selbst aus der Wohnung verweisen oder eigenhändig z. B.ein Türschloss austauschen.

Rechtliche Grundlage der Räumung

Ein Vermieter darf die Räumung einer Wohnung nie ohne Rechtstitel vornehmen oder anordnen. Hierbei würde er sich, auch wenn er bei einer Räumungsklage auf Eigenbedarf recht bekommt, strafbar machen, z. B. wegen Hausfriedensbruch oder Nötigung. Deshalb ist der Weg über das Gericht für Vermieter die einzige Chance, die Wohnung legal zu räumen.

Ablauf der Räumungsklage bei Eigentümerwechsel

Für den Fall, dass der Sachverhalt zur Kündigung klar ist, kann eine Räumungsklage sehr schnell durchgeführt werden. Zunächst einmal muss der neue Vermieter nach einem Eigentümerwechsel abwarten, bis der Kündigungstermin bzw. Rückgabetermin verstrichen ist. Es ist also immer vorausgesetzt, dass der Mieter nach Ablauf der Kündigungs- oder auch Erstreckungsfrist die Wohnung nicht an den Vermieter zurückgegeben hat.

Für den Fall, dass die Sachlage klar ist, wendet er sich an ein Einzelgericht am Standort der vermieteten Immobilie. Hier muss er das Ausweisungsbegehren beantragen, das sich gegen den alle Mieter des Mietobjektes richten muss, die in dem Mietobjekt leben. Dabei muss er auch in einer schlüssigen Begründung den Sachverhalt darstellen und ggf. Beweismittel anführen. Diese Begründung sollte immer möglichst ausführlich sein und als Beweismittel eignen sich z. B. der Mietvertrag, Abmahnungen sowie Zustellung Belege für die Kündigung.

Im weiteren prüft dann ein Richter die Wirksamkeit der Kündigung und auch die Missbräuchlichkeit der Mietsache durch den Mieter. Wird dies bestätigt, erteilt das Gericht einen Ausweisungsbefehl und eine Vollstreckungsanweisung, mit der der Vermieter dann die Wohnung räumen lassen kann. Das Ausweisungsbegehren kann ein zuständiges Gericht normalerweise nur dann ablehnen, wenn die Kündigung unwirksam ist. Dies ist dann der Fall, wenn z. B. die Kündigung rechtlich nicht durchsetzbar ist, weil der Vermieter anstelle des amtlichen Formulars einen gewöhnlichen Brief an den Mieter gesendet hat oder weil z.B. ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt.

Wie lange dauert das Ausweisungsverfahren?

Die Dauer eines Ausweisungs Verfahrens richtet sich ganz besonders danach, welchen Rechtsweg man einschlägt. Wenn die Sachlage eindeutig ist und eine Ausweisung nach dem summarischen verfahren gemäss Art. 257 ZPO angestrengt wird, entfällt die Schlichtungsverhandlung bei einer Schlichtungsbehörde. Ferner bedarf es in diesem Fall auch keines zeitaufwendigen Beweisverfahrens. Hingegen gestaltet sich das Ausweisungsverfahren deutlich zeitaufwändiger, wenn keine wirklich klaren Verhältnisse gegeben sind und der Mieter die Ausweisung anfechtet. In diesem Fall muss der ordentliche Prozessweg gegangen werden, der deutlich mehr Zeit in Anspruch nimmt. Hierbei kann es dann durchaus mehrere Monate dauern, bis ein Gericht eine Entscheidung zum entsprechenden Fall trifft.

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Anfechtung des Mieters bei der Räumungsklage

Grundsätzlich kann ein Mieter die Ausweisung anfechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Dabei ist z. B. eine Erstreckung möglich, wenn der Mieter einen Härtefall geltend machen kann und seine Interessen daraus schwerer wiegen, als die des Vermieters. Für den Fall, dass eine Erstreckung genehmigt wird, verlängert sich das Mietverhältnis um die festgelegte Frist. Hierbei kann in Abhängigkeit von der Sachlage eine Erstreckung bis zu vier Jahre andauern

Auch für den Fall, dass noch nicht geklärt ist, ob eine Kündigung wirklich auch wirksam erfolgte, muss der Richter die Gültigkeit der Kündigung zunächst in einem ordentlichen Verfahren feststellen. Dabei ist es erst danach dann möglich, ein Ausweisungsverfahren einzuleiten. Falls eine Kündigung aus formellen Gründen nicht wirksam ist, kann der Vermieter allerdings einfach eine erneute Kündigung aussprechen und dabei die formalen Vorgaben einhalten. Geht es hingegen um den Kündigungsgrund, kann gerade bei einem Eigentümerwechsel geprüft werden, ob tatsächlich ein dringender Eigenbedarf vorliegt oder ob ein Eigenbedarf generell vorgeschoben wurde.

Was passiert nach einer erfolgreichen Räumungsklage?

Durch die richterliche Entscheidung einem Ausweisungsbegehren statt zu geben, erhält der Mieter eine Anordnung, die Wohnung an den Vermieter herauszugeben. Für den Fall, dass sich der Mieter dem widersetzt, kann der Vermieter eine Zwangsräumung vollstrecken lassen. Hierbei kommt dann das Betreibungsamt und die Polizei zum Räumungstermin zum Mietobjekt und begleitet den Mieter aus der Wohnung. Dabei wird dann der Hausrat des Mieters eingelagert, falls dieser noch keinen neuen Wohnsitz hat. Die Kosten für diese Zwangsräumung muss zunächst der Vermieter vorstrecken. Jedoch kann er die Ausgaben und Gerichtskosten für die Räumungsklage später vom Mieter zurückfordern. Ferner ist auch der neue Eigentümer berechtigt, eine Entschädigung für die Nutzung der Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses vom Mieter zu verlangen.

Wie kann ein Anwalt bei der Räumungsklage bei Eigentümerwechsel helfen?

Hat ein Mieter nach einem Eigentümerwechsel keinen Widerspruch gegen die Kündigung seines neuen Vermieters eingelegt und ist auch nicht zum Kündigungstermin ausgezogen, wird er meist sehr bald mit einer Räumungsklage konfrontiert. Hierbei ist es dann immer ratsam, sich von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Dabei kann dieser dann prüfen, ob die Kündigung überhaupt wirksam ist und ggf. eine wirksame Strategie entwickeln, wie eine Anfechtung der Räumungsklage vorbereitet werden kann, wenn die Kündigung als zweifelhaft bewertet wird.

Dabei können z. B. die Dringlichkeit eines Eigenbedarfs oder ein vorgeschobener Eigenbedarf in Frage gestellt werden und entsprechend vor einer Schlichtungsbehörde verhandelt werden. Aber auch für den Fall, dass die Kündigung rechtmässig ist, kann ein Anwalt für Mietrecht prüfen, ob ggf. eine Mieterstreckung im konkreten Fall in Frage kommt, wenn ein individueller Härtefall nachgewiesen werden kann. Hierdurch kann zwar eine Kündigung nicht im Nachhinein aufgehoben werden, jedoch kann ein Mieter auch noch im laufenden Ausweisungsverfahren eine Erstreckung von bis zu 4 Jahren für eine Wohnraummiete erreichen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Räumungsklage bei Eigentümerwechsel.

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FAQ: Räumungsklage bei Eigentümerwechsel

Ist der Eigentümerwechsel vollzogen und hat der neue Eigentümer eine wirksame Kündigung ausgesprochen, so kann unmittelbar, nachdem der Mieter zum Kündigungstermin die Wohnung nicht übergeben und geräumt hat, eine Räumungsklage beim entsprechenden Gericht einreichen. In Abhängigkeit vom Sachverhalt kann die Räumungsklage bereits nach wenigen Wochen zu einem Ausweisungsbefehl führen mit einer letzten Fristsetzung für den Auszug als richterliche Anordnung.
Für die Ausweisung muss die Rechtslage klar sein. Bestehen Zweifel an der Gültigkeit der Kündigung, findet zuerst ein ordentliches Gerichtsverfahren statt. Wird die Kündigung bestätigt, kann anschliessend ein Ausweisungsverfahren eingeleitet werden.
Ja. Er kann sich mit einer Beschwerde oder mit Berufung an die obere kantonale Instanz wenden. Dafür hat er ab Zustellung des begründeten Ausweisungsentscheids zehn Tage Zeit.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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