Wohnraummiete – Rechtslage, Gestaltungsmöglichkeiten & Konditionen
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Die Wohnraummiete in der Schweiz unterliegt einigen besonderen gesetzlichen Bestimmungen, die in diesem Artikel erläutert werden sollen. Dabei beziehen sich diese insbesondere auf die Gestaltung des Mietzinses sowie den Kündigungsschutz und die formalen Bedingungen zur Kündigung. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, welche Regelungen für die Wohnraummiete gültig sind und was es als Mieter dabei zu beachten gibt.
- Das Wichtigste in Kürze
- Generell bezeichnet Wohnraummiete die Überlassung einer Mietsache zum Gebrauch gegen die Zahlung eines Mietzinses.
- Der Wohnraum Mietvertrag regelt den Nettomietzins Satz, die Nebenkosten sowie die Kündigungsfristen und – termine.
- Bei der Wohnraummiete darf eine Mietkaution maximal 3 Monatsmieten betragen.
- Ein Anfangsmietzins darf nicht missbräuchlich sein und darf max. 10 % über dem Mietzins des Vormieters liegen, sofern der Vermieter keine wertsteigernden Veränderungen vorgenommen hat.
Rechtliches zur Wohnraummiete
Die rechtlichen Regelungen zur Wohnraummiete in der Schweiz finden sich in erster Linie im Obligationenrecht, das die wichtigsten Bestimmungen zu allen Themen rund um das Thema Mietrecht enthält.
Zudem existieren noch die Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), die Verordnung des EVD über die Erhebung über die Erhebung des für die Mietzinse massgebenden hypothekarischen Durchschnittszinssatzes (Zinsverordnung) sowie das Bundesgesetz über Rahmenverträge und deren Allgemeinverbindlichkeitserklärung.
Nach Art. 253 OR wird ein Mietvertrag gesetzlich folgendermassen definiert: «Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.» Dabei werden in einem Mietvertrag der Nettozinssatz, die Nebenkosten sowie die Kündigungsfristen und – termine klar geregelt. Dabei darf ein Mietzins nach dem Gesetz nicht missbräuchlich sein, d. h. Der Vermieter darf mit dem Mietzins keinen überhöhten Ertrag erwirtschaften.
Grundsätzlich kommt ein Mietvertrag über einen Wohnraum zustande, indem die verhandelnden Parteien eine Vereinbarung für die Überlassung eines Wohnraumes gegen die Bezahlung eines Mietzinses schliessen.
In Bezug auf die Kündigungsfristen sieht das Gesetz eine Mindestkündigungsfrist von 3 Monaten vor, die auch durch individuelle Regelungen in einem Mietvertrag nicht unterschritten werden darf. Allgemeine Vertragsbedingungen (AGB) gelten nur, wenn diese im Mietvertrag erwähnt werden. Vertragsbedingungen, die vom zwingenden Gesetz abweichen, sind dabei ungültig, d. h. dass diese trotz Unterschrift nicht gelten. Ferner muss ein Vermieter dem Mieter alle Änderungen eines Mietvertrags mit einem amtlichen Formular bekanntgeben. Dabei wird auf diesem Formular auch darauf hingewiesen, dass Mieter die Vertragsänderung innerhalb von 30 Tagen bei einer Schlichtungsbehörde anfechten können, z. B. bei einer Mietzinserhöhung.
Dauer des Mietverhältnisses
Ein Mietvertrag kann nach Art. 255 OR von unbestimmter Dauer oder von Anfang an auf befristete Zeit vereinbart werden. Hierbei ist ein Mietvertrag nach dem Gesetz immer dann befristet, wenn er ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer beendet werden soll. Damit nach der gesetzlichen Definition ein befristetes Mietverhältnis vorliegt, müssen also folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Es muss eine entsprechende Vereinbarung zum Mietverhältnis vorliegen;
- diese muss explizit eine befristete Dauer des Mietverhältnisses aussprechen und
- sie muss zusätzlich den Willen der Parteien zum Ausdruck bringen, das Mietverhältnis zu einem von ihnen bestimmten Zeitpunkt unter gegenseitigen Verzicht auf eine Kündigung zu beenden.
Für den Fall, dass ein Mietvertrag zwar eine feste Vertragsdauer enthält, jedoch gleichzeitig die Vertragsbeendigung von einer Kündigung abhängig macht, gilt das Mietverhältnis als ein unbefristetes Mietverhältnis.
Gestaltungsmöglichkeiten und gesetzliche Vorgaben zu den Konditionen bei der Wohnraummiete
Die Gestaltung einer Vereinbarung über eine Wohnraummiete lässt viele Varianten zu. Allerdings gibt es in bestimmten Punkten auch gesetzliche Vorgaben, die durch eine individuelle Vereinbarung nicht ausser Kraft gesetzt werden können. Im folgenden sollen die Rahmenbedingungen für z. B. Mietkaution, Nebenkosten, Kündigung, Anfangsmietzins oder Mängeln in der Wohnung dargestellt werden.
Mietkaution
Ein Vermieter kann bei Abschluss eines Mietvertrages ein Mietzinsdepot verlangen. Hierbei gilt für die Wohnraummiete, dass diese Mietkaution maximal 3 Monatsmieten betragen darf. Hierbei muss der Mieter die Mietkaution dann spätestens beim Antritt seines Mietverhältnisses überwiesen haben. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Mietkaution auf ein Mietzinskaution Konto einzuzahlen, das ausschliesslich auf den Namen des Mieters lautet und der Vermieter kann dann nicht ohne die Zustimmung des Mieters auf dieses Konto zugreifen. Für die Dauer des Mietverhältnisses bleibt das Konto also für beide Seiten gesperrt. Für den Fall, dass ein Vermieter kein derartiges Konto bei Mietantritt eingerichtet hat, muss der Mieter auch die Einzahlung der Mietkaution nicht leisten, bis ein entsprechendes Konto zur Verfügung steht. Generell kann der Mieter also eine Barzahlung oder Überweisung auf das private Konto des Vermieters ablehnen.
Mietkautionsversicherungen
Alternativ zur Einzahlung der Mietkaution kann ein Mieter auch eine sogenannte Mietkautionsversicherung abschliessen. Dabei muss dann ein Mieter anstelle eines Mietzinsdepots eine jährliche Prämie an die Bank oder Versicherung bezahlen. Entsteht ein Schadensfall, den der Mieter zu vertreten hat, gleich die Versicherung dann die Rechnung des Vermieters aus, verlangt dann aber von den Versicherten das Geld umgehend wieder zurück. Somit ist eine Mietkautionsversicherung also keine Haftpflichtversicherung. Die Mietkautionsversicherung bietet somit nicht wirkliche Vorteile. Bei einem Mietzinsdepot muss die Kaution am Ende des Mietverhältnisses mit Zinsen wieder zurückerstattet werden, hingegen verfallen die Prämien für eine Kautionsversicherung. Wenn eine Mietkaution auf einem entsprechenden Sperrkonto hinterlegt wurde, kann ein Mieter diese erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangen.
Betriebskosten
Zusätzlich zur Zahlung des Mietzinses wird auch die Zahlung der Nebenkosten geregelt. Dabei kann ein Vermieter diese sowohl pauschal oder aber auch akonto abrechnen. Grundsätzlich sind folgende Modelle denkbar:
- Akontozahlung: In diesem Modell zahlt der Mieter jeden Monat einen Betrag im Voraus und erhält dann vom Vermieter eine konkrete Jahresabrechnung.
- Pauschalbetrag: Hierbei zahlt der Mieter einen Pauschalbetrag und erhält dann auch keine Jahresabrechnung. Dabei sollte sich der Betrag an den Durchschnittskosten der letzten drei Jahre orientieren.
- Inklusivmiete: In diesem Fall werden keine separaten Nebenkosten abgerechnet und diese sind dann im Mietzins bereits enthalten.
Anfangsmietzins
Bei der Neuanmietung einer Wohnung ist es durchaus sinnvoll nach der Miete des Vormieters zu fragen. Dabei steht einem neuen Mieter dieses Recht zu und in einigen Kantonen existiert sogar eine Formularpflicht, nach der ein Vermieter den alten Mietzins auf einem amtlichen Formular offenlegen muss. Grundsätzlich kann ein Anfangsmietzins als missbräuchlich eingestuft werden bei der Neuanmietung wenn er stark erhöht wurde im Vergleich zum Vormieter und dabei mehr als 10 % nach oben abweicht. In diesem Fall können Mieter diesen überhöhten Anfangszins innerhalb der ersten 30 Tage nach der Schlüsselübergabe anfechten.
Wichtig zu wissen ist aber, dass ein missbräuchlicher Mietzins von über 10 % Aufschlag zur Vormiete nur dann vorliegt, wenn ein Vermieter vor der Neuvermietung keine wertvermehrenden Investitionen vorgenommen hat.
Eine Anfechtung des Anfangsmietzinses ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Hierbei ist diese nur dann erlaubt, wenn
- ein Mieter wegen Wohnungsknappheit oder einer persönlicher Notlage zum Abschluss des Mietvertrags gezwungen war oder,
- der Mietzins gegenüber dem Vormieter um mehr als 10% erhöht worden ist, ohne dass der Vermieter die Wohnung saniert hat und
- der Mietzins grundsätzlich missbräuchlich ist. Als missbräuchlich einen Mietzins immer dann, wenn der Vermieter mit der Wohnung eine zu hohe Rendite erzielt oder wenn die Wohnung teurer ist, als Wohnungen in vergleichbarem Zustand im Quartier.
Mängel in der Wohnung
Auch in einer neu bezogenen Wohnung oder während einer Mietzeit können Mängel in einer Wohnung auftreten wie z. B. eine defekte Heizung, Schimmelpilz oder Ungeziefer. Deshalb bietet es sich als Mieter immer an, beim Einzug eine Mängelliste zu erstellen, die man dem Vermieter melden kann. Grundsätzlich hat ein Mieter zwar keinen Anspruch auf Schönheitsreparaturen, jedoch müssen grössere Mängel vom Vermieter behoben werden innerhalb einer gesetzten Frist. Für den Fall, dass der Vermieter die Beseitigung der Mängel unterlässt, so kann ein Mieter den Mietzins hinterlegen und eine Mietzinsreduktion beantragen bei einer Schlichtungsbehörde.
Kündigung des Mietvertrages
Ein Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag immer auf einen Kündigungstermin hin auflösen, wobei jedoch die gesetzliche oder vertraglich festgelegte längere Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Hierbei muss die Kündigung schriftlich erfolgen und am besten per Einschreiben.
Für den Fall, dass der Mieter verheiratet ist oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, ist eine Kündigung nur dann gültig, wenn beide Partner diese unterschrieben haben. Generell beträgt die Kündigungsfrist für Wohnungen mindestens drei Monate. Deshalb ist es auch wichtig darauf zu achten, dass die Kündigung rechtzeitig beim Vermieter eintrifft, also spätestens einen Tag vor Beginn der Kündigungsfrist. Die gültigen Kündigungstermine sind entweder im Vertrag festgehalten oder es gelten die ortsüblichen Termine, die man bei den zuständigen Schlichtungsbehörden in Erfahrung bringen kann.Der Rücktritt von einem kürzlich unterzeichneten Mietvertrag
Hat man einen Mietvertrag unterzeichnet, gelten die im Vertrag vereinbarten Kündigungstermine. Deshalb sollte man den Vertrag auch erst unterschreiben, wenn man ganz sicher ist, dass man das Mietobjekt auch beziehen will. Die verbreitete Meinung, dass man innerhalb von 5 Tagen von einem unterzeichneten Mietvertrag noch zurücktreten kann, ist rechtlich nicht gedeckt und damit falsch.
Die vorzeitige, ausserterminliche Kündigung
Will man eine Mietwohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist verlassen und dabei vermeiden, dass man den Mietzins noch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bezahlen muss, kann man dem Vermieter einen akzeptablen Nachmieter vorschlagen. Dabei muss dieser sowohl zahlungsfähig sein als auch bereit sein, den bestehenden Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen akzeptieren. In diesem Fall hat der Vermieter hat bis zu 30 Tage Zeit, um zu überprüfen, ob der vorgeschlagene Nachmieter den Mietvertrag erfüllt und den Mietzins bezahlen kann.
Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter
Vermieter müssen immer gewisse Formen bei der Kündigung einhalten und auf Wunsch des Mieters die Kündigung auch begründen. Generell muss der Vermieter dem Mieter die Kündigung auf einem vom Kanton genehmigten Formular bekannt geben. Auch er muss dabei die gesetzlich oder vertraglich festgelegten Fristen und Termine einhalten, also mindestens 3 Monate, so wie es das Gesetz vorschreibt.
Der Mieter hat das immer das Recht, den Grund für die Kündigung zu erfahren. Hierbei können Kündigungen, die gegen Treu und Glauben verstossen bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Solche Gründe sind z. B. gegeben, wenn eine Kündigung erfolgt, weil der Mieter seine Mieterrechte geltend macht oder diese ausgesprochen wird, weil sich die familiären Verhältnisse des Mieters verändern. Ein amtlich genehmigtes Kündigungsformular enthält dafür die notwendigen Angaben, wie der Mieter bei einer Anfechtung der Kündigung vorgehen muss.
Stellt eine Kündigung durch den Vermieter für den Mieter eine Härte dar, weil sie ihn in finanzielle oder familiäre Schwierigkeiten bringt oder ihm Wohnungsnot droht, so kann er bei der Schlichtungsbehörde eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Ferner hat auch ein Untermieter den gleichen Kündigungsschutz wie alle anderen Mieter. Für den Fall, dass der Eigentümer dem Hauptmieter kündigt, kann jedoch auch nur dieser die Kündigung als missbräuchlich anfechten.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Wohnraummiete helfen ?
Sowohl für Mieter als auch für Vermieter kann es sinnvoll sein, sich vor Abschluss eines Mietvertrages von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Dabei kann dieser nicht nur umfangreich über die gesetzlichen Bestimmungen und Gestaltungsmöglichkeiten zur Wohnraummmiete informieren, sondern auch Mietverträge gestalten und prüfen. Für den Fall, dass sich Streitigkeiten in einem Mietverhältnis ergeben zwischen Mieter und Vermieter, kann er versuchen eine aussergerichtliche Einigung zu finden oder auch eine Beschwerde bei der Schlichtungsbehörde vorbereiten sowie seinen Mandanten bei Gericht vertreten. Gerade bei der Durchsetzung von Mietzinssenkungen ist ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ein wichtiger Partner. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Wohnraummiete.
FAQ: Wohnraummiete
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