Erstreckung des Mietverhältnis – Rechtslage, Gründe & Fristen
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Eine Wohnungskündigung seitens des Vermieters kann für einen Mieter einen Härtefall bedeuten. Deshalb sieht das Mietrecht in der Schweiz für derartige Fälle eine Erstreckung des Mietverhältnisses vor, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wann eine Erstreckung des Mietverhältnisses in Frage kommt und wie dabei vorzugehen ist.
- Das Wichtigste in Kürze
- Die Erstreckung eines Mietverhältnisses soll einem Mieter Zeit verschaffen, eine neue Wohnung zu finden.
- Nach Art. 272 ff. kann eine Mieterstreckung immer dann beantragt werden, wenn eine wirksame Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen wurde.
- Ein Mietverhältnis kann maximal 4 Jahre bei Wohnmietverhältnissen und maximal 6 Jahre bei Geschäftsmietverhältnissen erstreckt werden.
Rechtliches zur Erstreckung des Mietverhältnisses
Eine Erstreckung des Mietverhältnisses soll einem Mieter Zeit geben, eine neue Wohnung oder auch ein neues Haus zu finden. Für den Fall, dass ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigt, kann ein Mieter grundsätzlich die Kündigung anfechten oder aber auch, wenn er die Kündigung grundsätzlich akzeptiert, eine Mieterstreckung beantragen nach Art 272 ff. OR. Dabei ist immer vorausgesetzt, dass der Vermieter den Mietvertrag formgültig und rechtskonform auf einem amtlichen Formular gekündigt hat. Generell ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses ein Aufschub und sie kann deshalb auch nur beantragt werden, wenn das Mietverhältnis bereits ordentlich beendet wurde oder auch ausserordentlich aufgelöst wurde.
Grundsätzlich ist dann keine Erstreckung möglich, wenn ein Mieter bereits in einem Zahlungsrückstand mit der Miete ist nach Art 257d OR. Ferner ist diese auch nicht möglich, wenn ein Mieter bereits seine Sorgfalts- oder Rücksichtnahmepflichten schwer verletzt hat oder auch Konkurs angemeldet hat. Ausserdem wird auch keine Erstreckung gewährt, wenn ein Mietvertrag nur für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, bis geplante Umbau- oder auch Abbrucharbeiten beginnen.
Eine Mieterstreckung soll generell einem Mieter mehr Zeit geben, eine neue Wohnung oder ein neues Haus zu finden. Jedoch muss er auch nachweisen können, dass eine Vertragsauflösung des alten Mietvertrages für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die nicht durch die Interessen des Vermieters zu rechtfertigen ist. Dabei gilt als eine Härte immer der Umstand, dass es dem Mieter sehr schwer fällt oder gar unmöglich ist, bis zum Ablauf des Mietverhältnisses ein geeignetes anderes Mietobjekt zu finden.
Den Antrag auf Mieterstreckung muss ein Mieter bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen lassen. Bei unbefristeten Mietverträgen muss er dabei den Antrag spätestens 30 Tage nach der Kündigung stellen, bei befristeten Mietverträgen spätestens 60 Tage vor Vertragsablauf. Für den Fall, dass er diese Fristen verpasst, hat er sein Recht auf eine Mieterstreckung verloren. Im Ablauf lädt dann die Schlichtungsbehörde die beiden Parteien vor um eine gütliche Einigung zu finden. Für den Fall, dass sich Vermieter und Mieter nicht einigen können, trifft die Behörde eine Entscheidung.
Grundsätzlich können Mietverhältnisse höchstens zweimal erstreckt werden. Dabei beträgt die maximale Erstreckungsdauer bei Wohnraummiete bis zu vier Jahren und für Geschäftsräume bis zu sechs Jahren. Diese Maximaldauer wird jedoch nur selten gewährt, zumindest nicht in einem ersten Schritt. Nach dem Gesetz kann nach Ablauf der ersten Erstreckung eine zweite verlangt werden.
Dabei dürfen jedoch beide Erstreckungen zusammen die gesetzliche Maximaldauer von vier bzw. sechs Jahren nicht überschreiten. Für eine zweite Erstreckung muss ein Mieter allerdings sehr gewichtige Gründe vorbringen können. Wird im Schlichtungsverfahren ausdrücklich nur eine einmalige Erstreckung festgelegt, ist eine Zweite Erstreckung ausgeschlossen. Falls eine Partei mit der Entscheidung der Schlichtungsbehörde nicht einverstanden ist, kann sie innerhalb von 30 Tagen eine Klage dagegen beim zuständigen Gericht einreichen.
Gründe für eine Mieterstreckung
Wer eine Kündigung anficht, muss kein separates Begehren um Erstreckung zu stellen, denn die Schlichtungsbehörde und das Gericht prüfen bei gültigen Kündigungen automatisch, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann gemäss Art. 273 Abs. 5 OR. Deshalb sollte ein Mieter im Zweifelsfall nicht nur die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, sondern auch die Kündigung anfechten. Generell stellen sich missbräuchliche Kündigungsmotive häufig erst im Laufe des Verfahrens heraus, wenn die Frist für eine Anfechtung bereits abgelaufen ist.
Grundsätzlich muss eine Schlichtungsbehörde bei der Erstreckung eines Mietverhältnisses abwägen, ob die Härte für den Mieter durch die Kündigung den Vermieter Interessen überwiegt. Je gewichtiger hierbei die Argumente des Mieters sind, desto grösser sind seine Chancen auf einen Aufschub. In den meisten Fällen geht es darum, dass die Zeit bis zum Kündigungstermin nicht ausreicht, um eine neue Wohnung zu finden. Dies kann z. B. aus folgenden Gründen der Fall sein:
- Ein Mieter muss aus finanziellen Gründen eine günstige Wohnung finden.
- Das Alter des Mieters bereitet ihm Schwierigkeiten ein neue passende Wohnung zu finden.
- Der Mieter lebt schon sehr lange im Quartier und ist dort stark verwurzelt.
- Ein Familienmitglied oder der Mieter selbst ist krank und kann einen Umzug nur schwerlich meistern.
- Die Kinder des Mieters gehen im Quartier zur Schule und ein Umzug wäre deshalb problematisch.
- Der Mieter kann keine vergleichbar günstige Wohnung am Wohnort finden.
In jedem Fall muss ein Mieter seinen Härtefall begründen können. Deshalb sollte er auch alle Dokumente zur Verhandlung mitbringen, die dies belegen können, wie zB. Lohnausweise oder Arztzeugnisse. Ausserdem ist es auch wichtig, Belege für die Suche nach einer Wohnung zu sammeln, wie z. B. Bewerbungen, Absagen oder auch Telefonprotokolle. Generell wird von einem Mieter erwartet, dass er sich trotz Aussicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses um eine Wohnung bemüht. Dies sollte auch immer in seinem eigenen Interesse sein, da die Schlichtungsbehörde seinen Antrag ja auch ablehnen könnte und er dann am Kündigungstermin auf der Strasse stehen könnte.
Erstreckung befristetes Mietverhältnisses
Ein befristeter Mietvertrag braucht keine Kündigung für seine Beendigung, denn er endet grundsätzlich mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer. Das Gesetz gibt aber auch einem solchen Mieter die Möglichkeit sein befristetes Mietverhältnis erstrecken zu lassen. Hierfür muss er nach Art. 273 Abs. 2 lit. b OR 60 Tage vor dem Ablauf der vereinbarten Mietdauer bei der Schlichtungsbehörde ein Gesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses einreichen. Dies gilt auch für eine eventuelle zweite Erstreckung.
Dabei bewirkt die erste Erstreckung, dass das gekündigte Mietverhältnis für die Dauer der Erstreckung wiederum zu einem befristeten Mietverhältnis wird, das ebenfalls 60 Tage vor Ablauf ein zweites Mal erstreckt werden kann nach Art. 273 Abs. 3 OR. Allerdings ist ein Vermieter auch berechtigt, den Mieter zum Verzicht auf seinen gesetzlichen Anspruch auf eine zweite Erstreckung zu bewegen, um eine bessere Planungs- und Rechtssicherheit zu erreichen. Dabei kann ein Vermieter in der Verhandlung bei der Schlichtungsbehörde darauf hinwirken, dass im Entscheid der Schlichtungsbehörde vermerkt wird, dass es sich nur um eine ein- und letztmalige Erstreckung handelt. Er darf jedoch nicht den Mieter vertraglich dazu drängen, einen Verzicht auf seinen weiteren Erstreckungsanspruch zu unterschreiben.
Prüfung der Erstreckungsgründe
Die Erstreckungsgründe bei einem befristeten Mietverhältnis sind dieselben wie bei einem unbefristeten Mietverhältnis. Dabei werden ebenfalls die vom Mieter vorgebrachten Gründe in einer Interessenabwägung dem Interesse des Vermieters an einer Auflösung des Mietverhältnisses entgegengesetzt. Generell berücksichtigt die Schlichtungsbehörde nach Art. 272 Abs. 2 OR immer die Umstände des Vertragsabschlusses sowie den Inhalt und die Dauer des Mietvertrages.
Auch spielen die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien eine Rolle. Ferner wird auch ein eventueller Eigenbedarf des Vermieters berücksichtigt sowie die örtlichen Marktverhältnisse für Wohn- oder Geschäftsräume. Ausserdem muss sich der Mieter auch in diesem Fall unmittelbar nach der Kündigung um eine neue Wohnung kümmern und dementsprechende Suchbemühungen nachweisen können. Andernfalls wird eine Erstreckung nicht gewährt. Jedoch wird in der Praxis bei befristeten Mietverhältnissen eine Erstreckung nur relativ selten gewährt.
Fristen für das Gesuch um Erstreckung des befristeten Mietverhältnisses
Wie bereits angesprochen, muss ein Mieter 60 Tage vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses ein Erstreckungsbegehren bei der zuständigen Schlichtungsbehörde stellen. Hierbei handelt es sich um eine so genannte negative Verwirkungsfrist und die Berechnung der Frist erfolgt vom Beendigungstag an rückwärts. Für den Fall, dass der letzte Tag der Frist auf einen Wochenendtag fällt, muss der Mieter sein Gesuch um Erstreckung durch Übergabe an eine Poststelle oder an die Schlichtungsbehörde am vorhergehenden Werktag eingereicht haben.
Generell kann diese Frist weder ruhen noch unterbrochen werden. Für den Fall, dass ein Mieter diese Frist verpasst, hat er seinen Anspruch auf eine Erstreckung verwirkt.
Eine Sonderregelung bezüglich der Fristen gilt dann, wenn das Mietverhältnis wegen dem Eintritt eines besonderen Ereignisses enden soll, wie z. B. bei einem geplanten Verkauf der Liegenschaft. In diesem Fall wäre es denkbar, dass ein Mieter weniger als 60 Tage vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses davon erfährt. In diesem Fall würde dem Mieter sein gesetzlich verankerter Erstreckungsanspruch verwehrt.
In diesem Fall gilt dann ein Erstreckungsbegehren als rechtzeitig eingereicht, wenn es innerhalb von 7 Tagen nach dem Bekanntwerden des Vertragsendes eingereicht wird.
Jedoch ist der Mieter in diesem Fall dazu verpflichtet, nachzuweisen, dass es ihm aufgrund der Umstände nicht möglich war, das Gesuch um Erstreckung spätestens 60 Tage vor Eintritt des Ereignisses zu stellen. Allerdings ist eine Erstreckung eines befristeten Mietverhältnisses immer dann ausgeschlossen nach Art. 272a Abs. 1, wenn diese wegen geplanter Abbruchs- oder Umbauvorhabens nicht zumutbar ist.
Wie kann ein Anwalt bei der Erstreckung eines Mietverhältnisses helfen?
Ist eine Kündigung eines Mietverhältnisses problematisch für einen Mieter, sollte er sich von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Dabei kann ein spezialisierter Anwalt im Einzelfall prüfen, ob eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu argumentieren ist und ob die entsprechenden Fristen eingehalten werden können. Ferner wird ein Anwalt natürlich auch für seinen Mandanten auf Wunsch eine Begründung für das Gesuch formulieren.
Ferner kann er auch prüfen, ob eine Anfechtung der Kündigung sinnvoll ist und diese ggf. unwirksam ist. Für den Fall, dass keine Einigung mit dem Vermieter erzielt werden kann, kann ein Anwalt für Mietrecht auch eine Klage bei Gericht einreichen um entweder eine Erstreckung des Mietverhältnisses durchzusetzen oder aber auch um eine Kündigung anzufechten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Erstreckung des Mietverhältnisses.
FAQ: Erstreckung des Mietverhältnis
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