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Exmission – Rechtslage, Ablauf & Dauer der Mieterausweisung

Wird ein Mietverhältnis beendet, muss der Mieter zum Ende der Mietzeit das Mietobjekt an den Vermieter zurückzugeben. Für den Fall, dass er jedoch die von ihm gemieteten Räumlichkeiten nicht räumt und sie auch nicht zurück gibt, kann der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung und Rückgabe gerichtlich durchsetzen und die Ausweisung des Mieters verlangen. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wann eine Exmission zum tragen kommen kann und wie diese im Einzelnen abläuft.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zur Exmission

Verlässt ein Mieter zum Ablauf des Mietvertrages das Mietobjekt nicht freiwillig, kann der Vermieter ihn gerichtlich ausweisen lassen. Hierbei ergibt sich die Ausweisung aus der gerichtlichen Verpflichtung nach Art. 257 ZPO, die Mietsache zu räumen.

Dies ist verbunden mit einer Vollstreckungsanweisung an das Gemeinde- bzw. Stadtamt. In jedem Fall muss vor einem derartigen Entscheid geprüft werden, ob das Mietverhältnis auch tatsächlich beendet wurde. Generell kann ein Ausweisungsbegehren bei einem Einzelgericht in einem summarischen Verfahren oder aber bei einer Schlichtungsbehörde gestellt werden. 

Für den Fall, dass der betreffende Sachverhalt unbestritten ist und die Rechtslage klar ist, kann der Vermieter die Ausweisung des Mieters (Exmission) beim zuständigen Einzelgericht in einem summarischen Verfahren verlangen gemäß Art. 257 Abs. 1 ZPO. Ist die Beendigung des Mietverhältnisses hingegen umstritten und ist die entsprechende Beweislage unklar, muss zunächst vor einer Schlichtungsbehörde bzw. einem Mietgericht geprüft werden, ob das Mietverhältnis rechtsgültig beendet wurde und falls dies bestätigt wird, muss festgestellt werden, zu welchem Zeitpunkt dies gilt.

Falls ein Mieter bei der Schlichtungsbehörde die Kündigung in einem Kündigungsschutzverfahren angefochten hat, ist ebenfalls die Schlichtungsbehörde oder das zuständige Gericht für die Prüfung der Gültigkeit der Kündigung zuständig. Dabei ist eine Überweisung des Verfahrens von der Schlichtungsbehörde zu einem Einzelgericht im summarischen Verfahren seit dem Inkrafttreten der Zivilprozessordnung unzulässig.

Kündigungsschutzverfahren und Exmission

Generell kann ein Vermieter parallel zu einem vor Schlichtungsbehörde oder Mietgericht laufenden Kündigungsschutzverfahren ein Ausweisungsbegehren beim Einzelgericht im summarischen Verfahren stellen. Allerdings ist eine Exmission auf diesem Weg nur möglich, wenn ein klarer Fall vorliegt, also wenn der Sachverhalt der Beendigung des Mietverhältnisses unbestritten ist oder sofort bewiesen werden kann und die Rechtslage klar ist.

Im Falle einer Bestätigung der Ausweisung im summarischen Verfahren hat sich der Anfechtungsprozess vor Schlichtungsbehörde oder vor dem Mietgericht erübrigt. Für den Fall jedoch, dass es sich um ein nachträglich eingereichtes Ausweisungsgesuch im summarischen Verfahren handelt, kann dies zur Folge haben dass das ordentliche Verfahren bis zum Abschluss des summarischen Prozesses sistiert, d.h. unterbrochen wird.

Verfahrensarten der Exmission

Eine Exmission eines Mieters kann entweder in einem summarischen Ausweisungsverfahren oder in einem ordentlichen Ausweisungsverfahren beantragt werden. Dabei ist ein summarisches Ausweisungsverfahren jedoch nur zielführend, wenn ein klarer Fall vorliegt und die ausgesprochene Kündigung wirksam ist. Hingegen kommt ein ordentliches Ausweisungsverfahren immer dann zur Anwendung, wenn die Voraussetzungen für das summarische Ausweisungsverfahren nicht gegeben sind. Für den Fall, dass ein Vermieter gekündigt hat, wird das Verfahren nach einer erfolglosen Schlichtung in einem vereinfachten Verfahren durchgeführt. Bis zu einem Streitwert von CHF30‘000.00 wird es dabei in einem vereinfachten Verfahren und bei höheren Streitwerten in einem ordentlichen Verfahren durchgeführt.

Wann hat ein Ausweisungsverfahren Aussicht auf Erfolg?

Ein Ausweisungsbegehren vor Gericht wird nur dann Erfolg haben, wenn das Mietverhältnis tatsächlich abgelaufen ist und der Mieter trotzdem nicht auszieht. Deshalb ist es unerlässlich, dass eine Kündigung wirksam erfolgt ist und alle formellen Voraussetzungen eingehalten wurden. Ferner ist es auch wichtig, dass ein Vermieter ein vollständiges Ausweisungsbegehren stellt. Das hierfür vorgesehene Formular erhält man vom zuständigen Gericht am Ort der Mietwohnung.

Hingegen wird eine Exmission keine Aussicht auf Erfolg haben, wenn der Mieter die Kündigung wirksam anfechten kann und das zuständige Gericht die Kündigung dann aufhebt. Hierbei kann ein solcher Fall immer dann vorliegen, wenn die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt. Dabei darf eine Kündigung weder unverhältnismäßig erfolgen, noch darf sie ohne schützenswertes Interesse ausgesprochen werden.

Beachten Sie...

Ein Mieter bekommt Nachwuchs und erhält deshalb von seinem Vermieter die Kündigung, da dieser keine kleinen Kinder in seinem Mietobjekt haben möchte. Eine derartige Kündigung kann man vor Gericht als Mieter anfechten.

Ablauf des Ausweisungsverfahrens

Für den Fall, dass die Sachlage klar ist und und eine Kündigung wirksam ist, kann ein Ausweisungsverfahren sehr schnell ablaufen. Dabei werden im einzelnen folgende Schritte durchlaufen:

Das Ausweisungsbegehren

Das Begehren auf Mieterausweisung kann ein Vermieter erst dann stellen, wenn der Rückgabetermin des Mietobjektes bereits verstrichen ist. Deshalb ist also Voraussetzung für eine Ausweisung, dass der betreffende Mieter nach Ablauf der Kündigungs- und Erstreckungsfrist die Wohnung nicht an den Vermieter zurückgegeben hat. Ist der Fall klar, so richtet der Vermieter das Ausweisungsgesuch an das Einzelgericht. Hierbei ist immer das Gericht zuständig, das sich am Standort der vermieteten Immobilie befindet. Dabei richtet sich das Ausweisungsbegehren gegen den Mieter und es sind alle Mieter namentlich aufzuführen, die die betroffene Wohnung bewohnen.

Das Ausweisungsgesuch

Dieses muss eine schlüssige Begründung enthalten und dabei auch Bezug auf Beweismittel nehmen. Ferner muss man in der Begründung des Ausweisungsgesuchs die Situation beschreiben in einer chronologischen Reihenfolge und die Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses klar benennen. Dabei sollte die Begründung möglichst ausführlich ausfallen, dass das zuständige Gericht zu einem späteren Zeitpunkt zumeist keine weiteren Angaben zulässt.

Sind alle Beweise zusammengestellt , werden diese zusammen mit der Begründung bei Gericht eingereicht. Dabei gehören zu den Beweismitteln u. a. der Mietvertrag, die Abmahnung an den Mieter und die Zustellung Belege für die ausgesprochene Kündigung. Sind die Unterlagen vollständig eingereicht, prüft d ein Richter die Wirksamkeit der Kündigung und dann ebenso die Missbräuchlichkeit der Mietsache durch den Mieter.

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Ausstellung des Ausweisungsbefehls

Wird die Rechtmässigkeit des Ausweisungsgesuchs bestätigt, so erteilt das zuständige Gericht einen Ausweisungsbefehl und eine Vollstreckungsanweisung. Hiermit kann der Vermieter dann die entsprechende Wohnung räumen lassen.

Ablehnung des Ausweisungsbegehrens

Generell kann ein Gericht ein Ausweisungsbegehren nur dann ablehnen, wenn die Kündigung unwirksam ist. Hierbei ist eine Kündigung z. B. dann rechtlich nicht durchsetzbar, wenn der Vermieter anstelle des amtlichen Formulars einen gewöhnlichen Brief an den Mieter versendet hat oder die Mahn- und Kündigungsfristen nicht eingehalten wurden. Der Vermieter kann gegen ein derartiges Urteil grundsätzlich in Berufung gehen und sich dabei an das Obergericht und das Bundesgericht wenden. Jedoch sind derartige Prozesse sehr zeitraubend und auch mit hohen Kosten verbunden. Deshalb ist es grundsätzlich besser, vorab klare Verhältnisse zu schaffen und die Ausweisung in einem summarischen Verfahren zu beantragen.

Dauer des Ausweisungsverfahrens

Generell richtet sich die Dauer des Ausweisungsverfahrens in erster Linie danach, welchen Rechtsweg man einschlägt. Ist die Sachlage eindeutig, kann man nach Art. 257 ZPO die Ausweisung im summarischen Verfahren beantragen. In diesem Fall entfällt die Schlichtungsverhandlung bei der Schlichtungsbehörde. Ferner bedarf es in diesem Fall auch keines zeitaufwendigen Beweisverfahrens. Deshalb läuft hierbei das Ausweisungsverfahren insgesamt schneller ab und die Ausweisung wird dann auch schneller vorangetrieben.

Sonderfall unklare Verhältnisse

Für den Fall, dass keine klaren Verhältnisse vorliegen und der entsprechende Mieter die Ausweisung anfechtet, muss der ordentliche Prozessweg beschritten werden, der deutlich mehr Zeit beansprucht. In diesem Fall kann es mehrere Monate dauern, bis das Gericht eine Entscheidung trifft.

Anfechtung der Exmission durch den Mieter

Grundsätzlich kann ein betroffener Mieter eine Ausweisung anfechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Dabei ist eine Mieterstreckung immer dann möglich, wenn ein Härtefall vorliegt und deshalb die Interessen des Mieters daraus schwerer wiegen, als die des Vermieters. Wird die Erstreckung genehmigt, verlängert sich das Mietverhältnis um die festgelegte Frist. Je nachdem, wie die individuellen Verhältnisse bewertet werden, kann dann eine Erstreckung bis zu vier Jahre andauern.

Ist hingegen nicht ganz klar, ob eine Kündigung wirksam erfolgte, muss der zuständige Richter die Gültigkeit der Kündigung erst einmal in einem ordentlichen Verfahren feststellen. Erst im Anschluss kann dann ein Ausweisungsverfahren eingeleitet werden. Für den Fall, dass eine nicht wirksam ist, empfiehlt es sich für den Vermieter, eine Kündigung nochmals aussprechen und dabei dann einzuhalten. Wichtig ist dabei auch, dass der Vermieter die Kündigung auf dem geforderten amtliche genehmigten Formular anfertigt.

Ablauf nach Bestätigung des Ausweisbegehrens

Nach einem erfolgreichen Ausweisungsverfahren erhält der Mieter einen richterlichen Befehl mit der Anordnung, die Wohnung an den Vermieter herauszugeben mit einer allerletzten Frist. Für den Fall, dass sich der Mieter dieser Anordnung widersetzt, kann der Vermieter die Zwangsräumung vollstrecken lassen.

Hierbei wird dann das Betreibungsamt zusammen mit der Polizei zum Räumungstermin vor Ort den Mieter aus der Wohnung hinausbegleiten und der Hausrat des Mieters wird anschließend eingelagert, für den Fall, dass der Mieter noch keinen neuen Wohnsitz hat. Generell muss der Vermieter die Kosten für die Exmission und auch Zwangsvollstreckung zunächst einmal vorstrecken. Dabei kann er jedoch die Ausgaben und Gerichtskosten für die Räumungsklage aber später vom Mieter zurückfordern. Ferner ist der Eigentümer der Immobilie auch berechtigt, vom Mieter eine Entschädigung für die Nutzung der Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses zu verlangen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Exmission helfen ?

Ist ein Vermieter mit säumigen Mietern konfrontiert, die er unbedingt kündigen will, empfiehlt sich immer eine Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht einen Vermieter über die rechtlichen Rahmenbedingungen aufklären und besonders auch auf wichtige formale und fristbezogene Notwendigkeiten bei Mahnung und Kündigung hinweisen. Ferner kann er natürlich eine rechtswirksame Abmahnung und Kündigung formulieren und nach Ablauf der Kündigungsfrist ein schnelles summarisches Ausweisungsverfahren einleiten, wenn die Rechtslage klar ist.

Hierbei wird er sich um die Formulierung des Ausweisungs Gesuches kümmern und auch dafür sorgen, dass die geforderten Beweismittel vollständig anhängig sind. Wir einem Ausweisungsverfahren stattgegeben, so wird ein erfahrener Anwalt für Mietrecht außerdem eine evtl. notwendige Zwangsräumung begleiten und die Kommunikation und Koordination mit den Gerichten und dem Mieter übernehmen. Auch für den Fall, dass ein Vermieter eine Anfechtung durchführt oder eine Mieterstreckung einfordern, kann ein Anwalt für Mietrecht die Interessen des Vermieters vertreten und die Argumente der Gegenseite bestmöglich entkräften, bzw. zusätzliche rechtliche Maßnahmen einleiten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Emission.

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FAQ: Exmission

Alternativen zur Ausweisung gibt es für den Vermieter nicht wirklich, wenn er seine Wohnung zurückbekommen möchte. Selbsthilfe ist strafbar, weshalb nur das Ausweisungsverfahren auf dem Rechtsweg als zulässige Lösung infrage kommt. Der Vermieter und der Mieter können sich aber auch dazu entscheiden, dass Mietverhältnis weiterzuführen. Dazu sollten Sie eine schriftliche Vereinbarung treffen und die Kündigung aufheben.
Bei einer ordentlichen Kündigung warten Sie zunächst die dreimonatige Kündigungsfrist ab. Wenn der Mieter zum Auszugstermin die Wohnung nicht an Sie zurückgibt, können Sie ein Ausweisungsbegehren stellen. Wie bei der ordentlichen Kündigung kommt es auch bei der fristlosen Kündigung darauf an, dass Sie zunächst den Auszugstermin abwarten. Zieht der Mieter tatsächlich nicht aus, leiten Sie umgehend das Ausweisungsverfahren ein.
Ist die Beendigung des Mietverhältnisses unbestritten und die Rechtslage klar, wendet sich der Vermieter an das Einzelgericht und beantragt die Ausweisung des Mieters im summarischen Verfahren. Ist hingegen die Beendigung des Mietverhältnisses umstritten und der Sachverhalt unklar oder die Beweislage reicht nicht aus, gelangt der Fall zunächst vor die Schlichtungsbehörde. Die Schlichtungskommission prüft, ob das Mietverhältnis wirklich beendet ist und zu welchem Datum.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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