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Eigenbedarf – Kündigung, Erstreckung, Widerspruch

Ein Eigenbedarf nach dem Mietrecht liegt immer dann vor, wenn ein Vermieter das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte beansprucht. Der Eigenbedarf im Mietrecht ist immer dann relevant, wenn es sich um die Kündigung eines Mieters aus diesen Gründen handelt. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen ausführen, wann ein berechtigter Eigenbedarf im Mietrecht vorliegt und wie dann auch unter welchen Bedingungen einem Mieter gekündigt werden kann.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Eigenbedarf im Mietrecht

Ein Eigenbedarf ist immer dann gegeben, wenn ein Vermieter sein Mietobjekt selbst benutzen möchte. Er liegt aber auch dann vor, wenn er es an Familienangehörige oder andere Angehörige des Haushalts vermieten möchte. Ferner gilt dies auch für die Kinder von Lebenspartnern sowie für Pflegepersonal, das eine Person aus dem Haushalt des Vermieters benötigt.

Wenn ein legitimer Eigenbedarf bei einer Wohnung vorliegt, hat ein Vermieter grundsätzlich das Recht, dem aktuellen Mieter zu kündigen und die Wohnung oder das Haus im beschriebenen Sinne zu nutzen. In diesem Falle muss er eine glaubhafte Begründung im Kündigungsschreiben angeben und er muss auch die reguläre Kündigungsfrist beachten.

Manchmal kommt es jedoch vor, dass ein vorgetäuschter Eigenbedarf für eine Wohnung vorliegt, um einen Kündigungsgrund zu finden. Falls er schon zum Zeitpunkt der Kündigung weiss, dass er die Wohnung nicht selbst zu nutzen oder an nahe Verwandte vermieten möchte ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf missbräuchlich. Oftmals wird ein eigener Bedarf an der Immobilie auch vorgeschoben, wenn bei einer niedrigen Miete sich diese erst bei einer Neuvermietung erhöhen lässt.

Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann ein Mieter die Kündigung anfechten. Hierfür hat er im Rahmen des Widerspruchsrechtes 30 Tage Zeit. Für den Fall, dass die Kündigung nicht innerhalb von 30 Tagen angefochten wird, ist sie erst einmal Allerdings hat der Vermieter durch den vorgetäuschten Eigenbedarf den Mietvertrag verletzt und deshalb können Mieter in diesem Ausnahmefall die Anfechtungsfrist wiederherstellen lassen. Ausserdem haben Mieter in manchen Fällen auch ein Anrecht auf Schadenersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf.

Kündigung bei Eigenbedarf im Mietrecht

Im Normalfall kann man wegen Eigenbedarf ein Mietverhältnis nicht vorzeitig auflösen und man muss die normalen Kündigungsfristen einhalten oder bei einem befristeten Mietverhältnis das Ende der Frist abwarten. Dabei ist immer zu beachten, dass ein befristetes Mietverhältnis in ein unbefristetes umgewandelt wird, wenn es stillschweigend einfach Aus diesem Grund ist es immer empfehlenswert, einen Mieter schriftlich und eingeschrieben mitzuteilen, wenn man das Mietverhältnis nach Ablauf der Frist nicht fortsetzen will.

Generell muss auch bei einer ordentlichen Kündigung kein Eigenbedarf im engeren Sinn vorliegen. Dabei muss nach OR Art. 271 die Kündigung eines Mietvertrags auch nur auf Verlangen begründet werden. Falls jedoch ein Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags nach OR Art. 271 a beantragt und der Vermieter das verhindern will, muss er dringenden Eigenbedarf nachweisen können. Der dringende Bedarf an einer Wohnung setzt nach der Rechtsprechung keine Zwangs- oder gar Notlage des Vermieters voraus.

Deshalb wird er immer dann angenommen, wenn es dem Eigentümer aus wirtschaftlichen oder auch anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Bei einer Entscheidung über diese Frage müssen alle erheblichen Umstände des Einzelfalls gewürdigt werden. Generell ist dabei dann das Erfordernis der Dringlichkeit nicht nur zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen. Hierbei müssen dann immer Gründe vorliegen, denen nach einer objektiven Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt. Liegt ein dringender Eigenbedarf des Vermieters vor, sind auch bei einer Mieterstreckung dessen Interessen gegenüber denen des Mieters abzuwägen.

Eigenbedarf und Erstreckung des Mietverhältnisses

Ein Eigenbedarf auf die Wohnung schliesst nicht unbedingt eine Mieterstreckung aus, denn ein Mieter kann die Mieterstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist nach Art. 272 OR. Deshalb werden bei einer Interessenabwägung durch die zuständige Behörde immer die Umstände des Vertragsabschlusses und der Inhalt des Vertrags berücksichtigt sowie die Dauer des Mietverhältnisses beim Eigenbedarf anmelden.

Auch werden die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und ihr Verhalten sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume in Betracht gezogen. Dabei wird dann natürlich auch die Dringlichkeit des Bedarfs Anmeldens des Vermieters für sich oder nahe Verwandtes bewertet. Je dringender der Bedarf ist, desto kürzer wird eine Mieterstreckung ausfallen. Allerdings wird bei der Dringlichkeit dann auch ein Selbstverschulden des Vermieters geprüft.

Für den Fall, dass der Vermieter einer Drittperson die Wohnung oder das Haus zur Verfügung stellen will, liegt kein eigener Bedarf an der Wohnung vor. Jedoch kann auch dies als Erstreckung relevantes Vermieter Interesse bewertet werden nach Art. 272 OR. Grundsätzlich kann bei einem dringendem Eigenbedarf der Vermieter auch während eines laufenden Schlichtungs- bzw. Gerichtsverfahrens oder sogar während einer Sperrfrist gemäss Art. 271 a OR einen Mietvertrag auflösen.

Nachweispflicht des Vermieters

Generell muss der Vermieter den dringenden Eigenbedarf beweisen. Hierfür muss er die Gründe für die Kündigung klar benennen und auch alle verfügbaren Beweisstücke zur Verfügung stellen, die für eine Prüfung des Kündigungsgrundes notwendig sind nach Art. 274 OR.

Verkauf des Mietobjektes und Eigenbedarf

Wird ein Mietobjekt veräussert, durch einen Verkauf, eine Schenkung oder auch durch eine Erbteilung, gehen alle laufenden Mietverhältnisse im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den neuen Eigentümer über. Der neue Eigentümer kann bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis jedoch zum nächsten gesetzlichen Termin bei Wohnräumen mit einer Frist von 3 Monaten und bei Geschäftsräumen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.

Für den Fall, dass der neue Eigentümer diese Regelung in Anspruch nimmt, kann dies eine vorzeitige Vertragsauflösung in Bezug auf eine mietvertragliche Regelung bedeuten. In diesem Fall ist dann der Vermieter dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Allerdings kann ein Vermiete nicht im Vorfeld eines Verkauf des Mietobjektes das Interesse des neuen Eigentümers geltend machen und auch der neue Eigentümer kann nicht einen Bedarf des ehemaligen Vermieters durchsetzen.

Hierbei kann dies z. B. der Fall sein, wenn ein Einzelaktionär ein Mietobjekt auf die Aktiengesellschaft überträgt. Hierbei ist dann jedoch nicht eindeutig geklärt, ob eine Aktiengesellschaft sich z. B. auf einen dringenden Eigenbedarf des Aktionärs an der Nutzung des Mietobjektes berufen kann. In der Rechtsprechung wurde hierbei auch schon gegen eine derartige Forderung einer juristischen Person entschieden. In diesem Fall wurde argumentiert, dass der Aktionär eine von der Gesellschaft unabhängige Person ist und somit ein Eigenbedarf der Aktiengesellschaft nicht gerechtfertigt ist.

Eintragungen im Grundbuch

Gerade für gewerbliche Mieter kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei einer Geschäftsraummiete finanzielle Verluste zur Folge haben. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter auf den Standort angewiesen ist oder sehr viel in ein Mietobjekt investiert hat. Deshalb kann bei einer Anmietung auch vereinbart werden, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird nach Art. 261 b OR. Durch diese Vormerkung wird bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Mietobjekt entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen.

Wird ein Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt, muss ein neuer Eigentümer die vertragliche Kündigungsfrist einhalten und kann den Mietvertrag auch bei einem dringenden Eigenbedarf nicht vorzeitig kündigen. Für den Fall, dass es sich bei dem vorgemerkten Mietverhältnis um ein befristetes Mietverhältnis handelt, endet es auch erst mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer.

Allerdings kann in bestimmten Situationen auch eine Vormerkung im Grundbuch nicht vor einer vorzeitigen Kündigung schützen. Dies gilt z. B. im Falle eines Erwerbs in einem Zwangsverwertungsverfahren. Hierbei können nach Art. 959 ZGB Grundpfandgläubiger mit einem früheren Recht, die einer Vormerkung nicht zugestimmt haben, in einem Zwangsverwertungsverfahren einen Verkauf verlangen. Wird in diesem Fall das Mietobjekt ohne eine Vormerkung verkauft, wird diese dann gelöscht. In diesem Fall kann dann der Käufer die evtl. frühere gesetzliche Kündigungsfrist nutzen nach Art. 261 OR wegen dringendem Eigenbedarf. Ähnliches gilt im Falle einer Enteignung, durch die ein Mieter trotz Vormerkung dann auch nicht mehr besonders geschützt ist.

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Vormerkungen und Formalitäten

Eine Vormerkung Vereinbarung kann zwischen einem Vermieter und einem Mieter grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden, jedoch ist eine schriftliche Vereinbarung in jedem Fall vorzuziehen. Nach der Grundbuchverordnung ist auch eine schriftliche Vereinbarung der Vormerkung Voraussetzung für einen Eintrag. Generell sollte eine Vormerkung im Grundbuch bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages stattfinden, und der Eigentümer des Mietobjektes muss auch das Eintragungsformular beim Grundbuchamt mit unterschreiben. Für den Fall, dass der Eigentümer nicht zugleich auch Vermieter ist, ist für eine Vormerkung immer die schriftliche Zustimmung des Vermieters notwendig.

In der Vereinbarung zur Vormerkung muss auch vereinbart werden, wie lange diese im Grundbuch gültig sein soll, wobei das OR hier keine Beschränkungen vorsieht. Generell muss jedoch die Vormerk Frist immer der Dauer des Mietverhältnisses entsprechen. Wenn die Vormerk Frist abgelaufen ist, wird sie nach GBV Art. 72 von Amtes wegen gelöscht. Wird hingegen ein Mietverhältnis vor Ablauf der Vormerkungsdauer aufgelöst, so muss eine Löschung der Vormerkung durch den Mieter bewilligt werden.

Kündigungsschutz bei Eigenbedarf im Mietrecht

Obwohl in der Schweiz der Kündigungsschutz stark ausgeprägt ist, haben Mieter bei Eigenbedarfskündigungen nur wenig Aussicht auf eine erfolgreiche Abwehr. Dabei kann man jedoch versuchen, dem Vermieter einen vorgetäuschten Eigenbedarf nach zu weisen, wenn man als Mieter hierfür eindeutiges Beweismaterial vorlegen kann. In der Praxis ist dies jedoch zumeist schwer durchzuführen. Außerdem kann das Eigenbedarf anmelden auch bei einem Härtefall problematisch werden. Hierbei wurden in der Rechtsprechung z. B. ein sehr hohes Alter, eine schwere körperliche Behinderung oder Krankheit sowie eine Schwangerschaft als Härtefälle anerkannt.

Außerdem kann auch der Umstand, dass kein angemessenes alternatives Mietobjekt zur Verfügung steht als Härtefall gewertet werden. Jedoch ist es auch bei Härtefällen nicht garantiert, dass ein Mieter Kündigungsschutz bei Eigenbedarf erhält. Wird die Angelegenheit vor Gericht geklärt, findet immer eine Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen statt. Allerdings ist auch für den Fall, dass ein Kündigungsschutz zu rechtfertigen ist im Einzelfall, dieser zumeist nicht für allzu lange Zeit gewährt. Zumeist handelt es sich dann im Endeffekt um eine Verlängerung der Räumungsfrist, bis der Mieter eine akzeptable Alternative gefunden hat.

Gut zu wissen:

Anstelle einer gerichtlichen Klärung ist es bei Eigenbedarf zumeist sinnvoller für die beteiligten Parteien, sich gütlich zu einigen. Hierbei können dann entweder verlängerte Kündigungsfristen vereinbart werden, eine Alternativwohnung durch den Vermieter angeboten werden oder auch eine Abfindung gezahlt werden.

Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung

Will ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung nicht akzeptieren, kann er innerhalb einer Frist von einem Monat nach dem Eingang der Kündigung Widerspruch einlegen. Allerdings ist dies nur dann möglich, wenn ein triftiger Grund für einen Widerspruch gegeben ist. Dabei kann es sich dann z. B. um einen Härtefall handeln oder aber auch um eine formell nicht korrekte Kündigung handeln. Jedoch ist ein Widerspruch wegen Formfehlern bei Eigenbedarf Wohnung wenig sinnvoll, da ein Vermieter in diesem Fall einfach eine neue Kündigung aussprechen kann und dann die Kündigung einfach nach hinten geschoben wird, jedoch nicht vermieden wird.

Aus diesem Grund ist der Härtefall immer noch der beste Grund einer Kündigung wegen Eigenbedarf Wohnung zu widersprechen. Dabei sollte man jedoch im Vorfeld schon einschätzen, ob der eigene Härtefall gewichtiger sein wird als die berechtigten Interessen des Vermieters. Für den Fall, dass man erfolgreich Widerspruch einlegen konnte gegen die Eigenbedarfskündigung, wird normalerweise ein Gerichtstermin einberufen. Dabei wird zumeist vorab bei einem Schlichtungsgericht versucht, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Kann diese nicht erzielt werden, wird dann im Anschluss ein Gericht ein Urteil sprechen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Eigenbedarf im Mietrecht helfen ?

Steht eine Eigenbedarfskündigung an, so kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht sowohl für Vermieter als auch für Mieter tätig werden. Hierbei wird er einen Vermieter dahingehend beraten können, wie eine Kündigung wegen Eigenbedarf Wohnung formuliert sein sollte und wie diese auch formell korrekt erstellt wird. Ferner kann ein Anwalt für Mietrecht den Vermieter auch unterstützen, wenn ein Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegt und eine gute Begründung für die berechtigten Vermieterinteressen vorbereiten.

Ferner kann er natürlich auch alle aussergerichtlichen Verhandlungen mit einem Mieter übernehmen. Für einen Mieter kann ein Anwalt für Mietrecht eintreten, um gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen. Dabei kann er einen Widerspruch vorbereiten und die Mieterinteressen bei einem Schlichtungsverfahren oder bei Gericht vertreten. Ferner kann er natürlich auch im Mietinteresse aussergerichtliche Verhandlungen mit dem Vermieter führen.

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FAQ: Eigenbedarf im Mietrecht

Ein Vermieter muss bei einer Eigenbedarfskündigung verstärkt auf formale Korrektheit achten. Nur eine formell und inhaltlich korrekt erstellte Kündigung ist gültig. Wichtig ist insbesondere, dass der Kündigungsgrund dargelegt wird und ausreichend erklärt wird, am besten mit Beweisen. Für den Fall, dass eine Mietwohnung an mehrere Mieter vermietet ist, muss jeder Partei einzeln gekündigt werden. Dabei muss man auch nachweisen, dass alle einzeln adressierten Kündigungsschreiben bei den Adressaten angekommen sind. Das geht entweder per Einschreiben oder bei der persönlichen Übergabe der Kündigung in Anwesenheit eines Zeugen.
Falls der Mieter trotz richterlicher Anordnung nicht auszieht, haben Sie als Vermieter oft nur noch die Maßnahme eine Zwangsräumung zu beantragen. Im schlimmsten Fall verzögert die Zwangsräumung jedoch den Kündigungsprozess noch um einige Monate. Idealerweise kommt es natürlich gar nicht erst so weit, sondern der Mieter akzeptiert die Anmeldung des Eigenbedarfs.
Der dringende Eigenbedarf setzt nach der Rechtsprechung keine Zwangs- oder Notlage des Vermieters voraus. Er ist immer anzunehmen, wenn es dem Eigentümer aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Beim Entscheid über die Berechtigung müssen alle erheblichen Umstände des Falls gewürdigt werden. Die Dringlichkeit muss hierbei nicht allein zeitlich, sondern kann auch sachlich zu verstehen sein. Generell müssen Gründe vorliegen, denen nach objektiver Beurteilung eine bestimmte Bedeutung zukommt. Liegt ein dringender Eigenbedarf des Vermieters vor, sind in Bezug auf die Mieterstreckung dessen Interessen gegenüber denen des Mieters abzuwägen.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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