Gemeinsame Miete § Rechtliches, Regeln, Kündigung & mehr
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- Das Wichtigste in Kürze
- Von gemeinsamer Miete oder auch Solidarmiete spricht man immer dann, wenn mehrere Mieter gemeinsam einen Mietvertrag abschliessen.
- Bei einem gemeinsamen Mietvertrag haften die Mitmieter solidarisch für alle Forderungen aus dem Mietvertrag.
- Wenn bei einem gemeinsamen Mietvertrag einer nicht zahlt, müssen die Mitmieter für die offene Forderung einstehen.
- Dabei steht auch das Recht zur Kündigung nur allen Mitmietern gemeinsam zu, denn man kann einen gemeinsamen Mietvertrag nicht einzeln kündigen.
- Fehlt eine Unterschrift eines Mitmieters bei einer Kündigung, so ist diese unwirksam.
- Auch ein Vermieter muss eine Kündigung gegenüber allen Mitmietern aussprechen, bei Ehe- oder Lebenspartnern muss diese auch separat beiden Mitmietern zugehen.
Rechtliches zur gemeinsamen Miete
Gesetzlich ist die gemeinsame Miete in der Schweiz nicht abschliessend geregelt. Deshalb spielen in vielen Rechtsfällen zum Thema auch praxisgerechte Lösungen und die Rechtsprechung eine wichtige Rolle.
Dass es sich im Einzelfall tatsächlich um ein gemeinsames Mietverhältnis handelt, geht in den meisten Fällen aus dem schriftlichen Mietvertrag hervor, der die Mieter- und Vermieter Parteien ausdrücklich benennt. Grundsätzlich wird bei einem gemeinsamen Mietverhältnis zwischen dem Innen- und Aussenverhältnis unterschieden.
Dabei bezeichnet das Innenverhältnis die Mietergemeinschaft unter sich und das Aussenverhältnis die Beziehung zwischen der Mietergemeinschaft und dem Vermieter. Hierbei untersteht das Innenverhältnis generell den jeweiligen Bestimmungen der Gemeinschaft, wie z. B. Ehegemeinschaft, Erbengemeinschaft, einfache Gesellschaft etc. und das Aussenverhältnis untersteht dem Mietrecht.
Die gemeinsame Miete zum gemeinsamen Wohnen wird üblicherweise durch eine einfache Gesellschaft gebildet, wodurch die Mieter solidarisch bzw. beide alleine unbeschränkt für die ganze Forderung aus dem Mietvertrag haften. Daraus folgt auch, dass das Recht zur Kündigung nur allen Mitmietern gemeinsam zusteht. Hierzu ist jedoch nur ein einziges Kündigungsschreiben notwendig, das dann von allen Mitmietern unterschrieben wird. Für den Fall, dass die Unterschrift eines Mitmieters fehlt, ist die Kündigung ungültig. Ebenfalls gilt dies für eine Anfechtung einer Mietzinserhöhung oder eine Anfechtung der Kündigung durch den Vermieter.
Definition & Bedeutung der gemeinsamen Miete
Die Eine gemeinsame Miete entsteht immer dann, wenn alle Mietparteien einen Mietvertrag unterschreiben. Wer also auf einem Mietvertrag als Mieter festgehalten ist, hat die gleichen Rechte, aber auch die gleichen Pflichten wie alle anderen Mieter. Für einen Vermieter bedeutet hingegen eine gemeinsame Miete immer auch mehr Sicherheit. Für den Fall, dass einer der Mieter dabei seinen Anteil an der Miete nicht bezahlt, müssen alle anderen Mitmieter gegenüber dem Vermieter für den gesamten Betrag der Miete haften.
Ferner hat der Vermieter auch das Recht, bei nicht vollständigen Mietzahlungen oder nicht fristgerechter Mietzahlung allen Mitmietern zu kündigen, wenn er diese vorab abgemahnt hat. Deshalb kommt es in der Praxis häufig vor, dass die übrigen Mitmieter einem säumigen Mieter seinen fehlenden Mietanteil vorstrecken. Grundsätzlich muss ein Vermieter bei einer gemeinsamen Miete jedoch mit allen Mitmietern gleichzeitig kommunizieren.
Deshalb müssen auch z. B. bei Mietzinserhöhungen oder Kündigungen alle Mitmieter diese unterschreiben. Allerdings können sich die Mitmieter einer gemeinsamen Mieter in diesen Fällen auch einfacher wehren, da sie durch eine fehlende Zustimmung eines Mitmieters den Prozess auch aufhalten oder anfechten können. Ferner ist die gemeinsame Miete auch dadurch charakterisiert, dass Entscheidungen grundsätzlich gemeinsam getroffen werden müssen. Allerdings kann bei dringenden Angelegenheiten, wie z. B. einem Wasserrohrbruch auch ein einzelner Mitmieter alleine handeln, jedoch sollte er dann im Nachgang eine Vollmacht seiner Mitmieter einholen.
Für den Fall, dass ein Mitmieter für eine längere Zeit abwesend ist, ist es sinnvoll, den Mitmietern eine Vollmacht für Wohnungsangelegenheiten auszustellen.
Kündigung und Anfechtung der Kündigung bei gemeinsamer Miete
Bei einer gemeinsamen Miete kann der Mietvertrag nur gemeinsam gekündigt werden und auch können einzelne Mitmieter nicht einfach aus dem Vertrag aussteigen. Hierbei kann nur dann eine Ausnahme gemacht werden, wenn der Vermieter einem Ausstieg schriftlich zustimmt. Eine vom Vermieter ausgehende Kündigung muss sich ebenfalls an alle Mitmieter richten, kann aber mit einem einzigen amtlich genehmigten Kündigungsformular ausgesprochen werden, wenn alle Namen der Mieter aufgeführt sind.
Für den Fall jedoch, dass die Mitmieter verheiratet sind, kommen die speziellen Bestimmungen über die Familienwohnung zur Anwendung. Dabei muss ein Vermieter, der einer Mietergemeinschaft als Ehepaar kündigen will, dies auf einem amtlichen Kündigungsformular tun und jedem Ehegatten das Kündigungsschreiben separat zustellen. Für den Fall, dass der Vermieter diese Kündigungsvorschriften nicht erfüllt, ist eine Kündigung immer von Anfang an ungültig.
Anfechtung der Kündigung
Generell kann eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung einer Mietergemeinschaft auch nur von allen Mitmietern gemeinsam angefochten werden. Falls also eine Anfechtung bei einer Schlichtungsbehörde nur von einem Mitmieter angestrengt wird, wird die Klage automatisch abgewiesen. Hierbei wird nur eine Ausnahme gemacht, wenn sich die Anfechtungsklage auch noch gegen die eigenen Mitmieter richtet.
Eine Ausnahme besteht allerdings auch hier, falls es sich bei der Kündigung um eine Familienwohnung handelt. Hierbei kann im Gegensatz zu zB. einer WG- Mietergemeinschaft auch ein einzelner Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner die Kündigung alleine anfechten. Dies ist auch unabhängig davon, wer den Mietvertrag unterzeichnet hat. Hingegen ist die Kündigung einer Familienwohnung durch nur einen Mieter nur durch eine ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehepartners oder eingetragenen Lebenspartners möglich. Erfolgt eine Kündigung ohne Zustimmung des Partners, ist auch diese ungültig.
Also muss bei einem gemeinsamen Mietvertrag immer darauf abgestellt werden, wer die Vertragsparteien sind. Handelt es sich bei der Mietergemeinschaft nicht um eine Familienwohnung, so muss die Mietergemeinschaft bei einer Anfechtung oder Kündigung immer als Gesamtheit agieren und vom Vermieter bei der Kündigung auch als solche behandelt werden. Hingegen hat bei einer Familienwohnung der Vermieter die Kündigung immer an beide Ehepartner separat zuzustellen und diese kann auch durch einen Partner alleine angefochten werden.
Welche Regeln gelten, wenn ein Lebenspartner einzieht ?
Grundsätzlich handelt es sich bei Personenangaben in einem Mietvertrag um einen unverbindlichen Richtwert. Für den Fall, dass also eine Wohnung nicht überbelegt ist, kann ein Vermieter auch hat Zusammenleben mit dem Partner zu verbieten. Hingegen stellt sich der Fall anders dar, wenn man als Mieter einen Untermieter aufnehmen will. Hierfür benötigt man die Erlaubnis vom Vermieter. Grundsätzlich gilt jedoch ein Lebenspartner nicht als Untermieter, auch wenn er einen Teil der Miete bezahlt. Falls jedoch ein Lebenspartner von ausserhalb des EU/EFTA-Raums stammt, kann das Migrationsamt eine Aufenthaltsbewilligung davon abhängig machen, dass eine bedarfsgerechte Wohnung zur Verfügung steht. Dabei kann auch unter bestimmten Umständen eine Einwilligung des Vermieters verlangt werden.
Grundsätzlich kann man als Mieter keinen neuen Mietvertrag verlangen, wenn ein Lebenspartner mit in die Wohnung eingezogen ist. Will man eine Mietvertrag für eine gemeinsame Miete abschliessen in diesem Fall, bedarf es immer der Zustimmung aller Vertragsparteien. Für den Fall, dass jedoch der alte Mietvertrag bestehen bleibt, hat auch nur der im Mietvertrag eingetragene Mieter die Rechte aus dem Vertrag, falls er nicht seinem Lebenspartner eine Vollmacht erteilt. Sind jedoch die Partner verheiratet oder leben in einer eingetragenen Partnerschaft, so kann auch der nicht im Mietvertrag inkludierte Partner gewisse Mietrechte geltend machen.
Fallbeispiel
Bei einem Ehepaar oder einer eingetragenen Partnerschaft kann auch der nicht im Mietvertrag erwähnte Partner eine Kündigung seitens des Vermieters anfechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Die Kündigung durch den Vermieter ist in diesem Fall eben auch nur gültig, wenn sie beiden Partners separat auf dem amtlichen Formular zugestellt wurde.
Macht eine gemeinsame Miete Sinn ?
Ein gemeinsamer Mietvertrag hat immer eine gewisse Symbolkraft. Jedoch kann dieser bei einer Trennung auch zu einem Hindernis werden, denn er kann nur gemeinsam gekündigt werden. Ein Partner kann also nicht ohne die Zustimmung des anderen Partners und auch des Vermieters aus einem gemeinsamen Mietvertrag aussteigen. Ausserdem sollte man einen neuen gemeinsamen Mietvertrag auch dann prüfen, wenn der Vermieter darauf drängt. In manchen Fällen sollen dabei neue und ungünstigere Bedingungen vertraglich fixiert werden. Alternativ zu einem neuen gemeinsamen Mietvertrag kann man auch den Lebenspartner in einem Zusatz zum Mietvertrag zum Mitmieter erklären lassen.
Der Unterschied zwischen Untermiete und gemeinsamer Miete
Grundsätzlich stellen sowohl Lebenspartner als auch Wohngemeinschaften oft vor der Frage, ob sie einen gemeinsamen Mietvertrag anstreben sollten oder lieber einen Untermietvertrag. Generell unterschreibt bei der Untermiete ein Hauptmieter den Vertrag und übernimmt dadurch auch die Haftung für Mietausfälle oder Mängel, die die Mitbewohner verursachen können. Hierbei sind dann die Mitbewohner Untermieter des Hauptmieters und haben mit ihm, nicht aber mit dem ursprünglichen Vermieter, einen Vertrag.
Ein Untermietverhältnis ist nicht in jedem Fall erlaubt. Deshalb sollte man vor Abschluss einer Untermiete sicherstellen, dass diese im Mietvertrag nicht ausgeschlossen wurde oder den Vermieter um eine schriftliche Erlaubnis hierfür bitten.
Problempunkte und Lösungen bei der gemeinsamen Miete
Ein gemeinsamer Mietvertrag ist nicht so flexibel wie ein Einzelmietvertrag. Für den Fall z. B. dass ein WG- Mitglied aus einem Mietvertrag aussteigen möchte und einem Nachmieter seinen Platz überlassen, so muss ein Vermieter eine Überschreibung des Mietvertrages auf den neuen Bewohner nicht erlauben. Wenn ein Vermieter jedoch einer Vertragsänderung zustimmt, gibt es immer noch einige Punkte zu beachten, die damit einhergehen können.
Neuer Mietvertrag bei Mieterwechsel
Falls ein Vermieter einer Vertragsüberschreibung zustimmt, hat er in diesem Fall immer die Möglichkeit, mit dem neuen Mietvertrag zugleich den Anfangsmietzins zu erhöhen, da es sich um ein neues Vertragsverhältnis handelt. Hierdurch kann er dann letztendlich Mehrkosten für alle Mitbewohner verursachen. Man kann jedoch bei einem gemeinsamen Mietvertrag von vornherein festlegen, dass man bei einer Vertragsüberschreibung die Erhöhung des Mietzinses anfechten kann.
Austausch eines Mitbewohners
In manchen Wohngemeinschaften entscheiden sich die Mitbewohner dafür, einen neuen Mitbewohner aufzunehmen ohne eine Mietvertragsänderung herbeizuführen. In diesem Fall muss man jedoch wissen, dass der vorherige Mitbewohner als Mitmieter im Mietvertrag auch weiterhin haftet, auch wenn er ausgezogen ist. Rein rechtlich gesehen ist also der neue Mitbewohner dann ein Untermieter, was nicht immer erlaubt ist. Deshalb ist es immer günstiger, einen neuen Mitbewohner auch als Mitmieter im Mietvertrag aufzunehmen.
Die Kaution bei der gemeinsamen Miete
Bei der Auflösung eines gemeinsamen Mietverhältnisses kann auch die Kautionsrückzahlung problematisch werden. Die Kaution steht immer demjenigen Mieter zu, der diese auch eingezahlt hat auf ein Sperrkonto im Namen des jeweiligen Mieters. Für den Fall, dass diese Kaution jedoch von allen Mitmieters gemeinsam aufgebracht wurde, empfiehlt es sich immer, eine entsprechende Vereinbarung zu erstellen, die klar stellt, wer welchen Teil der Kaution eingebracht hat , damit bei einem Auszug die entsprechenden Anteile auch an die Einzahler zurückfliessen können.
Die Kündigung in einem Konkubinatsverhältnis
Hat man als Paar einen gemeinsamen Mietvertrag abgeschlossen, ist man ein sogenanntes Konkubinatsverhältnis eingegangen. Dabei ist bei einer Trennung eine einseitige Kündigung des Mietvertrages durch nur einen Partner nicht möglich und die Kündigung muss gemeinschaftlich erfolgen. Auch nach einer Trennung sind die Partner weiterhin für die Mietzinszahlungen und den Zustand der Wohnung verantwortlich. Deshalb sollte man immer anstreben, einen ausziehenden Partner auch aus dem gemeinsamen Mietvertrag zu entlassen und den Mietvertrag auf den verbleibenden Partner zu überschreiben. Damit ist dann auch eine Schuldübernahme verbunden, die ebenfalls schriftlich fixiert werden sollte.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der gemeinsamen Miete helfen ?
Will man eine Wohngemeinschaft gründen oder mit dem Lebenspartner zusammenziehen kann es durchaus sinnvoll sein, eine Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu suchen, bevor man einen Mietvertrag unterschreibt. Hierbei kann dieser über die Gestaltungsmöglichkeiten eines Mietverhältnisses aufklären und auch die jeweiligen Vor- und Nachteile von gemeinsamer Miete, Untermiete oder Einzelverträgen aufzeigen. Dabei kann er seine Klienten beraten, welche Form von Mietverhältnis im Einzelfall geeignet ist und auch beim Abschluss eines Mietvertrages beratend zur Seite stehen.
Ferner wird ein erfahrener Anwalt für Mietrecht natürlich auch tätig werden, wenn ein gemeinsamer Mietvertrag aufgelöst werden soll und Probleme mit dem Einverständnis der Mitmieter auftreten. In diesen Fällen kann ein Anwalt für Mietrecht vermitteln zwischen den Parteien und auch die Kommunikation mit dem Vermieter übernehmen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zur gemeinsamen Miete.
FAQ: Gemeinsame Miete
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