Mietzinsreduktion berechnen – Mängel, Referenzzinssatz & mehr
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- Das Wichtigste in Kürze
- Eine Mietzinsreduktion berechnen kann man bei missbräuchlichem Mietzins, einer Senkung des Referenzzinssatzes oder bei Mängeln am Mietobjekt.
- Eine Mietzinsreduktion greift immer erst zum nächstmöglichen Kündigungstermin.
- Bei einem missbräuchlichen Mietzins kann das Mietzinsreduktion berechnen nach der absoluten oder relativen Methode erfolgen.
- Das Begehren auf eine Mietzinsreduktion muss vom Mieter innerhalb von 30 Tagen gestellt werden.
- Als Massstab für das Mietzinsreduktion berechnen kann sowohl die Nettorendite, die Bruttorendite oder aber die Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses herangezogen werden.
- Beim Mietzinsreduktion berechnen aufgrund eines reduzierten Referenzzinssatzes wird auf den vierteljährlich aktualisierten Zinssatz abgestellt.
Rechtliche Grundlagen beim Mietzinsreduktion berechnen
Grundsätzlich kann ein Mieter eine Mietzinsreduktion verlangen nach dem Gesetz, wenn entweder ein missbräuchlicher Mietzins vorliegt, der Referenzzinssatz sich geändert hat oder wenn diese wegen Mängeln am Mietobjekt gerechtfertigt ist. Dabei orientiert sich in allen Fällen das Mietzinsreduktion berechnen an den konkreten Umständen des Einzelfalls. Somit kann eine Berechtigung zum Mietzinsreduktion berechnen vorliegen wenn,
- entweder der Vermieter gemäss Art 269 und 269a OR einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt,
- eine Mietzins Herabsenkung wegen einer Senkung des Referenzzinssatzes gerechtfertigt ist oder
- die Mietzinsreduktion möglich ist wegen Mängeln am Mietobjekt, die der Vermieter zu vertreten hat und nicht beseitigt.
Nach Art. 270 OR kann dabei ein Mieter einen Mietzins als missbräuchlich anfechten und eine Mietzinsreduktion verlangen zum nächstmöglichen Kündigungstermin, wenn er annehmen kann, dass der Vermieter aufgrund einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
Dabei muss dann der Mieter das Begehren auf eine Herabsetzung innerhalb von 30 Tagen beim Vermieter stellen. Für den Fall, dass der Vermieter hierauf nicht reagiert, kann der Mieter nach 30 Tagen eine Schlichtungsbehörde zur Klärung der Angelegenheit und zur Berechnung der Mietzinsreduktion anrufen. Allerdings kann er dies nicht in Anspruch nehmen, wenn ein Herabsetzungsbegehren gleichzeitig mit einer Anfechtung einer Mietzinserhöhung zusammenfällt. Dabei sollte er sich möglichst auch beim Mieterverband zur Mietzinsreduktion beraten lassen.
Ferner wird seit 10.09.2008 für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz auf einen einheitlichen “hypothekarischen Referenzzinssatz” abgestellt. Der Referenzzinssatz stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen Volumen gewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt ein Referenzzinssatz.
Dieser stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumen gewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird durch kaufmännische Rundung in Viertel Prozenten festgesetzt. Der zulässige Ertrag aus der Mietsache ist ein absoluter Mietzinsanpassungsgrund und der Ausgangspunkt um eine Mietzinsreduktion berechnen zu können. Der Vermieter darf auf seinem investierten Eigenkapital bloss einen Nettorendite Satz erzielen, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz des Bundesamtes für Wohnungswesens (BWO) liegt.
Will man eine Mietzinsreduktion infolge Mängeln am Mietobjekt nach Art. 256 und 257 g ff. berechnen, geht es immer um eine Abweichung des Ist-Zustandes der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Sollzustand. Hierbei fehlt die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch. Hierbei bezieht sich der Mangel immer auf körperliche und unkörperliche Eigenschaften der Mietsache.
Berechnung der Ansprüche auf Zinsreduktion während der Mietdauer
Will man als Mieter einen missbräuchlichen Mietzins anfechten, muss zunächst einmal eine Bewertung des Mietzinses erfolgen. Hierfür stehen zwei Methoden zur Verfügung, die man als absolute und relative Methode bezeichnet. Hierbei stellt die absolute Methode darauf ab, ob ein Mietzins generell missbräuchlich ist und mit der relativen Methode wird überprüft, ob ein Mietzins seit der letzten Mietzinsanpassung missbräuchlich geworden ist.
Absolute Methode beim Mietzinsreduktion berechnen
Bei der absoluten Methode erfolgt eine Beurteilung im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu einem bestimmten Stichtag. Dabei bleibt dann eine frühere Mietzinsgestaltung unberücksichtigt und es handelt sich um eine Momentaufnahme. Hierbei wird dann geprüft, ob ein angemessener Ertrag und eine kostendeckende Bruttorendite erzielt wurde und ob der Mietzins im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegt.
Dies Methode kann angewendet werden werden, wenn ein Vermieter bei einer Neuvermietung den Mietzins festlegen will oder einen vereinbarten Erhöhungsvorbehalt ausschöpfen will. Ferner kann die Methode auch herangezogen werden, wenn sich ein Vermieter gegen eine geforderte Mietzinsherabsetzung eines Mieters wehren will oder den Einwand eines Mieters gegen eine Mieterhöhung entkräften will. Auch kann diese Vorgehensweise eingesetzt werden, wenn eine Reduktion bzw. Erhöhung abgewendet werden soll nach Ablauf einer Mindest Mietvertragsdauer bei einem Mietvertrag mit einer Staffel- oder Indexmiete.
Relative Methode bei der Berechnung der Mietzinsreduktion
Bei der relativen Methode wird auf eine Überprüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestlegung abgestellt. Dabei erfolgt die Beurteilung anhand der Veränderung bestimmter relativer Kriterien. Dabei kann ein Mietzins immer im laufenden Mietverhältnis beurteilt werden durch eine Entwicklung der festgelegten Kriterien zwischen der letzten Mietzinsfestlegung und dem neuen Mietzins.
Massgeblich hierbei ist immer entweder der Mietvertragsabschluss oder aber die letzte , nicht angefochtene tatsächliche Mieterhöhung oder ein gerichtlicher Vergleich. Ferner ist vorausgesetzt, dass sich die Gründe für eine Anpassung bereits verwirklicht haben, d. h. Dass z. B. bei Mehrleistungen des Vermieters alle Arbeiten bereits abgeschlossen sein müssen und die entsprechenden Belege vorliegen. Orientieren tut man sich dabei am letzten Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise und den allgemeinen Kostensteigerungen bis zum Anzeige Datum. Ferner kann auch der Hypothekarzinssatz per Anzeige Datum in Betracht gezogen werden.
Beurteilung des Mietanpassungsgrundes
Grundsätzlich ist der zulässige Ertrag aus der Mietsache ein absoluter Mietzinsanpassungsgrund. Deshalb darf ein Vermieter auf seinem investierten Eigenkapital bloss einen Nettorendite Satz erzielen, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz liegt. Dieser errechnet sich folgendermassen:
Nettorenditesatz = Nettoertrag x 100% / investiertes Eigenkapital
Hierbei entspricht der Nettoertrag den Nettomietzinseinnahmen minus dem Liegenschaftenaufwand. Die Nettomietzinseinnahmen ergeben sich aus den Mietzinseinnahmen ohne Betriebs- und Nebenkosten und der Liegenschaftenaufwand entspricht der Summe der tatsächlich anfallenden Ausgaben. Dabei werden die tatsächlichen Finanzierungskosten berücksichtigt, die durchschnittlichen Unterhaltskosten einer 3 bis 5-jährigen Periode, die durchschnittlichen Betriebskosten einer 3 bis 5-jährigen Periode, welche nicht dem Mieter separat in Rechnung gestellt werden und die Verwaltungskosten im Rahmen von max. 5% der Mietzinseinnahmen. Das investierte Eigenkapital ergibt sich aus den Anlagekosten minus Fremdkapital und die Ertragsrechnung hat sich auf ein konkretes Mietobjekt zu beziehen, wobei eine Aufteilung nach objektiven Kriterien wie Wohnfläche, Rauminhalt oder Anzahl der Zimmer erfolgt.
Kostendeckende Bruttorendite als absoluter Mietzinsanpassungsgrund
Auch die kostendeckende Bruttorendite kann als Massstab herangezogen werden, jedoch nur bei neueren Bauten, die Alter unter 10 bis 15 Jahren haben. In diesen Fällen darf ein Vermieter eine Bruttorendite erzielen, welche 2 % über dem Referenzzinssatz liegt. Hierbei ist die Bruttorendite als Nettomietzinseinnahme x 100% / Anlagekosten und die Nettokosten als Mietzinseinnahmen ohne Betriebs- und Nebenkosten definiert. Als Anlagekosten sind alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängenden Kosten definiert.
Orts- und Quartierüblichkeit als absoluter Mietzinsanpassungsgrund
Die Orts- und Quartierüblichkeit wird vor allen Dingen bei Altbauten als Massstab herangezogen. Hierbei geht der Bewertung ein Vergleich mit mindestens 5 Vergleichsobjekten voraus. Dies müssen sich in gleicher Lage befinden, gleich gross sein, eine vergleichbare Ausstattung besitzen und in gleichem Zustand sein sowie auch aus der gleichen Bauperiode kommen. In Anbetracht dieser Voraussetzungen ist jedoch eine Bewertung nach diesen Kriterien sehr schwer zu führen.
Vorgehen des Mieters bei der Berechnung wegen missbräuchlichem Mietzins
Grundsätzlich muss ein Mieter ein Schreiben an seinen Vermieter mit seinem Herabsetzungsbegehren verfassen. Darin muss er seine seine Berechnung der Mietzinsreduktion entweder prozentual oder aber absolut beziffern. Ferner muss er eine 30-tägige Frist zur Stellungnahme setzen und das Schreiben idealerweise per Einschreiben versenden. Lehnt der Vermieter innerhalb der Frist das Begehren ab oder nimmt er gar keine Stellung dazu, so muss der Mieter innerhalb von 30 tagen nach Ablauf der Frist eine Herabsetzungsklage bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen.
Mietzinsreduktion berechnen wegen Senkung des Referenzzinssatzes
Die Mietzinsreduktion Referenzzinssatz stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen volumen gewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Verändert sich der Referenzzinssatz, kann der Mietzins im Rahmen der geltenden Überwälzungssätze erhöht oder entsprechend herabgesetzt werden, gemäss Art. 12a VMWG. Die Mietzinsreduktion Referenzzinssatz für Hypotheken stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumen gewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird durch kaufmännische Rundung in Viertel Prozenten festgesetzt und er wird durch das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) vierteljährlich bekannt gegeben.
Der Mieterverband zur Mietzinsreduktion stellt die aktuellen Zinssätze zur Verfügung. Wurden vom Mieter referenzsatz bedingte Mietzinsherabsetzungsmöglichkeiten oder vom Vermieter referenzzinssatz bedingte Möglichkeit der Mietzinsreduktion nicht wahrgenommen, können diese – ab dem Datum des Herabsetzungsantrags bzw. Mietzinserhöhungsmitteilung – kumuliert geltend gemacht werden. Dabei berechtigt eine Erhöhung des Referenzzinssatzes von einem Viertel Prozent normalerweise zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
- 2% bei Referenzzinssätzen von mehr als 6%
- 2.5% bei Referenzzinssätzen zwischen 5% und 6%
- 3% bei Referenzzinssätzen von weniger als 5%
Beispiel für die Berechnung
Eine Referenz Zinserhöhung von 3.5% auf 4.5% berechtigt zu einer Mietzinserhöhung von 4 x 3% = 12%. Bei Referenz Zinssenkungen sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen. Die Formel zur Berechnung der Senkung Sätze lautet:
- (Erhöhungssatz x 100 )/ (100 + Erhöhungssatz)= Senkungssatz
Beispiel: Eine Referenz Zinssenkung von 2.75% auf 1.75%, also von 4 Viertel Prozenten, verpflichtet demnach zu einer Senkung von 10.71%.
- ((4×3%)x100)/(100+(4×3))= 10,71%
Vorgehen bei Herabsetzungsbegehren wegen Änderung des Referenzzinssatzes
Ein Mieter kann während eines laufenden Mietverhältnisses nach Art. 270a OR die Senkung des Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin hin verlangen, wenn der Referenzzinssatz als einer der wichtigsten Kostenfaktoren gesenkt wurde. Dabei muss ein Mieter ein schriftliches Herabsetzungsbegehren an den Vermieter stellen auf Mietzinsreduktion Referenzzinssatz.
Für den Fall, dass der Vermieter die Mietzinsherabsetzung ablehnt oder nicht antwortet innerhalb einer Frist von 30 Tagen, kann der Mieter innerhalb von 30 Tagen bei der Mietschlichtungsbehörde auf Mietzinsreduktion wegen dem Referenzzinssatz klagen. Ausserdem kann ein Mieter eine weitere Mietzinsreduktion Referenzzinssatz auch verlangen, wenn der Vermieter den Mietzins von sich aus, jedoch in ungenügendem Umfang herabgesetzt hat.
Mietzinsreduktion wegen Mängeln am Mietobjekt
Auch aufgrund von Mängeln am Mietobjekt, die der Vermieter zu vertreten hat, ist das Mietzinsreduktion berechnen möglich nach Art. 256 und 257 g ff. Dabei ist ein Mangel im Gesetz als Abweichung des Ist-Zustandes der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Sollzustand. Hierbei kann entweder die Tauglichkeit fehlen für den vorausgesetzten Gebrauch oder es fehlt eine zugesicherte Eigenschaft. Generell kann sich der Mangel sowohl auf eine körperliche als auch auf eine unkörperliche Eigenschaft der Mietsache beziehen.
Ausschlaggebend ist hierbei immer die konkrete Bezeichnung und Beschreibung der Mietsache im Mietvertrag sowie der Verwendungszweck. Ferner ist auch wichtig, ob ein Mieter in Kenntnis von einem Mangel war oder er diesen hätte kennen müssen. Generell wird dabei geprüft, ob es ggf. eine stillschweigende Kenntnis des Mieters bei der Vertragsunterzeichnung gab. Hierbei ist entscheidend, wie das Verhalten der Parteien bei Vertragsschluss z.B. bei der Besichtigung des Mietobjektes war, die Höhe des Mietzinses, der Zustand und das Alter der Liegenschaft sowie auch die Anforderungen und Bedürfnisse des Mieters.
Zugesicherte Eigenschaften hingegen beruhen nicht auf einer allgemeinen Gebrauchsvereinbarung, sondern immer auf speziellen vertraglichen Abreden. Hierbei kann sich dies auf Eigenschaften beziehen, welche mit dem vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, wie z.B. die Zusicherung, dass der Boden einer Lagerfläche eine bestimmte Tragkraft hat. Eine nichtige Vereinbarung liegt hingegen immer dann vor, wenn die Pflicht des Vermieters von Wohn- oder Geschäftsräumen, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten, ganz oder teilweise aufgehoben wurde, ohne dass dies bei der Vereinbarung des Mietzinses berücksichtigt wurde.
Grundsätzlich muss ein Mieter alle Mängel melden, die er nicht selber zu beseitigen hat. Für den Fall, dass er dies getan hat, kann er vom Vermieter verlangen, dass dieser den Mangel beseitigt. Für den Fall, dass dieser dies nicht tut, kann ein Mieter eine Mietzinsreduktion berechnen und ggf. auch Schadenersatz verlangen oder den Mietzins hinterlegen. Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. Hierbei haben sich in der Rechtspraxis folgende Mietpreisreduktionen durchgesetzt:
| Bezeichnung des Mangels: | Herabsetzung des Nettomietzins in Prozent |
|---|---|
| Zu tiefe Temperaturen im Winter | 20% |
| Wohnung infolge Brand unbenutzbar | 100% |
| Verschmutzter Innenhof, Eingang und Parkgarage bei Geschäftsräumen | 15% |
| Terrasse kann infolge Rauchimmissionen nur beschränkt benutzt werden | 5% |
| Massagesalon in Wohnliegenschaft | 35% |
| Fassadenrenovation und Lifteinbau bei Wohnliegenschaft | 10% |
| Umbauarbeiten in oberer Wohnung | 25% |
| Grossbaustelle ca. 50 Meter von Wohnliegenschaft entfernt, lange Bauzeit | 16% |
| Sehr naher Neubau auf Nachbargrundstück | 10% |
| Lärmimmissionen von Bar im gleichen Haus störend | 15% |
| Heizungslärm im Schlafzimmer | 15% |
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Mietzinsreduktion berechnen helfen ?
Eine Mietzinsreduktion sollte im Vorfeld immer in Bezug auf ihre Rechtmässigkeit und auch ihrer Höhe eingehend geprüft werden, um späteren Ärger zu vermeiden. Dabei ist ein erfahrener Anwalt für Mietrecht der richtige Partner. Er kann im Einzelfall analysieren, ob im konkreten Fall das Mietzinsreduktion berechnen berechtigt ist.
Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht auch anhand der Berechnungsgrundsätze je nach Ursache einer berechtigten Mietzinsreduzierung auch eine konkrete Berechnung der Mietzinsreduktion vornehmen um entsprechend eine Einlage vor einer Schlichtungsbehörde oder einem Gericht vorzubereiten. Ausserdem kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht auch prüfen, ob ein Mieter ggf. zusätzliche Schadenersatzansprüche geltend machen kann, sofern ihm aus einem Mangel an der Mietsache ein Schaden entstanden ist. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietzinsreduktion berechnen.
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