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Mieterinvestition – Zustimmung des Vermieters & Entschädigung des Mieters

Mieter möchten manchmal ihre Mietsache durch Ausbauten oder Umbauten umgestalten und sind bereit, dafür auch Investitionen zu tätigen. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, was bei mieterseitigen Investitionen und Ausbauten zu beachten ist und welche Vereinbarungen zu Mieterinvestitionen auch mit dem Vermieter getroffen werden können.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zur Mieterinvestition

Will ein Mieter eine Mieterinvestition in seiner Wohnung tätigen, wie z. B. die Verlegung eines neuen Bodens oder der Einbau einer neuen Küche, braucht er hierfür die schriftliche Zustimmung seines Vermieters.

Wurden keine weiteren Vereinbarungen hierzu getroffen, hat ein Mieter dann bei seinem Auszug gemäss Art. 260a OR das Recht, eine Entschädigung für den entstandenen Mehrwert zu verlangen. Durch eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter über die Mieterinvestition kann z. B. auch eine Rückbaupflicht bei Auszug (Entfernung der mieterseitigen Investition sowie eine konkrete Entschädigung beim Hinterlassen des Mehrwerts im Falle des Auszugs.

Ohne eine schriftliche Zustimmung des Vermieters kann dieser den Mieter im Falle eines Auszuges auch verpflichtet werden, die Ausbauten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Neben einer Entschädigung oder einem Rückbau ist natürlich auch eine Weitergabe an einen Nachmieter möglich. Eine Mieterinvestition schützt einen Mieter natürlich nicht vor einer Kündigung. Deshalb sollte für den Fall einer Kündigung – egal von welcher Seite – immer unbedingt eine Vereinbarung zu den Mieterinvestitionen getroffen werden, um zu vermeiden, dass man sein Geld umsonst investiert hat und ggf. auch noch einen aufwändigen Rückbau betreiben zu müssen.

Für den Fall, dass der Vermieter keine Zustimmung zur mieterseitigen Investition erteilen möchte, sollte man diese auch nicht tätigen, denn nach Art. 260a OR sind bauliche Maßnahmen des Mieters ohne eine schriftliche Zustimmung des Vermieters gar nicht erlaubt. Hierbei kann es durchaus ernsthafte Konsequenzen haben, wenn man sich dieser Vorschrift widersetzt. Neben einer ordentlichen Kündigung kann auch eine fristlose Kündigung möglich sein, für den Fall, dass durch die Bauarbeiten die Mietsache einen ernsthaften Schaden erlitten hat. In jedem Fall kann er jedoch verlangen, dass die baulichen Maßnahmen am Ende des Mietverhältnisses wieder rückgängig gemacht werden.

Schriftliche Vereinbarung zur Mieterinvestition

Idealerweise setzt man mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung auf, in der genau geregelt wird, wie viel Geld bei der Mieterinvestition investiert wird und wie hoch der Entschädigungsanspruch bei einem Auszug ist. Dabei wird dann normalerweise eine Altersentwertung berücksichtigt. Für den Fall z. B. dass ein Mieter im Wert von 5000 Franken kann er dann nach einem Auszug nach 15 Jahren z. B. noch eine Mehrwertentschädigung in Höhe von 2500 Franken verlangen, da bei einem Steinboden nach der paritätischen Tabelle des Hauseigentümer- und Mieterverband es von einer 30-jährigen Lebensdauer ausgegangen wird.

Allerdings hat man auch dann einen Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung, wenn man in der schriftlichen Vereinbarung mit dem Vermieter keine konkreten Entschädigungszahlungen vereinbart hat. Allerdings kann eine angemessene Entschädigung dann schwer zu bestimmen sein. Für den Fall, dass hierbei keine Einigung zwischen Mieter und Vermieter zustande kommt, muss man zur Klärung die Schlichtungsbehörde anrufen und ggf. auch vor Gericht gehen. Auch in diesen Verfahren wird dann eine Altersentwertung nach der paritätischen Lebensdauertabelle berücksichtigt. Deshalb wird die Entschädigung also umso geringer ausfallen, je länger man selber als Mieter die mieterseitige Investition auch genutzt hat.

Manchmal erteilen Vermieter eine schriftliche Zustimmung jedoch nur, wenn sich der Mieter verpflichtet bei einem Auszug die mieterseitige Investition rückgängig zu machen. Dies ist nach den gesetzlichen Regelungen immer dann möglich, wenn der Mieter dieser Rückbauverpflichtung ausdrücklich zugestimmt hat. Deshalb kann ein Vermieter auch nicht in jedem Fall auf einem Rückbau bestehen, wenn er nur einen entsprechenden Vorbehalt in seiner schriftlichen Zustimmung vermerkt hat. Er kann dies nur in jedem Fall verlangen, wenn der Mieter dem schriftlich zugestimmt hat oder der Vermieter anderweitig beweisen kann, dass der Mieter damit einverstanden war.

Problematik mündlicher Vereinbarungen

Häufig nehmen Mieter auch Ausbauten vor in ihrer Wohnung, denen der Vermieter nur mündlich zugestimmt hat. Dies ist jedoch nach den gesetzlichen Regelungen nicht ausreichend. Gemäss Art. 260a OR Wird ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung verlangt. Somit ist eine mündliche Zustimmung im Prinzip nichts wert und kann dazu führen, dass ein Mieter im Zweifelsfall bei seinem Auszug die mieterseitige Investition rückgängig machen muss und natürlich auch keine Entschädigung beanspruchen kann.

Hat sich ein Mieter auf die mündliche Zustimmung des Vermieters verlassen und viel Geld investiert kann er sich eventuell auf den Notbehelf des Rechtsmissbrauchs stützen. Dieser sieht sieht in Art. 2 ZGB vor, dass der offene Missbrauch eines Rechtes keinen Rechtsschutz findet. In manchen Fällen kann sich ein Mieter darauf berufen, er sollte sich jedoch nicht darauf verlassen, denn ein Rechtsmissbrauch wird nur in wenigen Einzelfällen anerkannt.

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Welche Investitionen bedürfen keiner Zustimmung?

Das Schweizer Mietrecht schreibt grundsätzlich vor, dass für Erneuerungen, Änderungen oder Ausbauten an der Mietsache eine schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden muss. Für den Fall, dass man dies versäumt, kann der Vermieter auf jeden Fall bei einem Auszug die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des Mieters zu verlangen. Allerdings braucht es auch nicht für jede kleine Veränderung eine schriftliche Zustimmung des Vermieters, denn der Mieter hat das ja das Recht, die Mietsache zu gebrauchen. Hierzu gehört es auch, dass ein Mieter z. B. ein Regal an die Wand schrauben darf.

Generell sind also alle Veränderungen, die die Bausubstanz nicht verändern sowie keine Schäden verursachen und ausserdem leicht wieder rückgängig gemacht werden können kein Problem. Um im Zweifelsfall jedoch spätere Streitigkeiten zu vermeiden ist es allerdings immer ratsam, im Zweifelsfall eine Einwilligung des Vermieters einzuholen. Dabei werden die meisten Vermieter für grössere Ausbauten ihre Zustimmung wohl auch nur geben, wenn der Mieter gewährleistet, dass die anstehenden Arbeiten auch fachmännisch ausgeführt werden.

Sonderfall

Für den Fall, dass der Mieter diese handwerklichen Fähigkeiten nicht besitzt oder der Vermieter ihm dies nicht zutraut, kann er auf jeden Fall verlangen, dass die entsprechenden Arbeiten von einem Fachmann ausgeführt werden. Dies wird er vermutlich insbesondere dann verlangen, wenn der Mieter bei einem Auszug nicht den ursprünglichen Zustand wieder herstellen muss.

Welche Arbeiten muss ggf. sowieso der Vermieter übernehmen ?

Bei vielen Arbeiten in einer Mietwohnung oder bei einem gemieteten Haus gilt es zunächst einmal zu klären, ob diese nicht grundsätzlich zu den gesetzlichen Unterhaltspflichten eines Vermieters gehören. Für den Fall, dass z. B. ein Teppichboden vollkommen ausgetreten ist oder die Wand stärkere Vergilbungen aufweist, ist ein Vermieter verpflichtet, einen neuen Boden zu verlegen oder auch einen neuen Anstrich durchführen zu lassen.

Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, Schönheitsrenovationen vorzunehmen und er muss sie auch nicht bezahlen. Darunter fallen auch kleinere Reparaturen bis 150 Franken im Rahmen des kleinen Unterhalts, die ein Mieter selbst durchzuführen hat. Ein Mieter hat also nicht allein deshalb schon ein Recht auf einen neuen Anstrich, weil die Tapete zwar schon alt, aber noch in gutem Zustand ist. Will er in diesem Fall einen neuen Anstrich realisieren, hat er auch keinen Anspruch auf eine Kostenbeteiligung des Vermieters.

Wie kann eine Entschädigung für Mieterinvestitionen gestaltet werden ?

Hat ein Mieter durch Ausbauten oder eine anderweitige Mieterinvestition einen erheblichen Mehrwert geschaffen, kann er nicht nur eine Entschädigung bei einem Auszug verlangen, er kann auch mit dem Vermieter über eine Beteiligung an Kosten verhandeln. Für den Vermieter stellt die mieterseitige Investition einen Geldwert dar, der es ihm evtl. auch ermöglicht bei einer Neuvermietung einen höheren Mietzins zu verlangen. Grundsätzlich gibt es verschiedene Möglichkeiten, eine Abgeltung für eine Mieterinvestition zu gestalten. Dabei kommen in Frage:

  • Eine Sofortzahlung, dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten eine vereinbarte Summe überweist.
  • Eine Mietzinsreduktion, bei der der Mieter die vollen Kosten für die Mieterinvestition zwar selber trägt, jedoch dafür eine Mietzinsreduktion vom Vermieter erhält. Diese berechnet sich zumeist aus den Kosten für die Investition, die dann durch die Lebensdauer der Baumassnahme geteilt wird unter Anrechnung der Zinsen und ggf. auch Unterhaltungskosten. Diese Kosten werden dann auf den monatlichen Mietzins umgelegt . Allerdings ist diese Form der Entschädigung nur dann sinnvoll, wenn der Mieter beabsichtigt langfristig im Mietobjekt wohnen möchte und auch vor einer Kündigung durch den Vermieter geschützt ist.
  • Eine Mietzinserhöhung, wenn der Vermieter die vollen Kosten für die Investition übernimmt und dann den Mehrwert dem Mieter über eine Erhöhung des monatlichen Mietzinses in Rechnung stellt.
  • Die Entschädigung bei Auszug, wenn der Mieter die Kosten für die Ausbauten voll übernimmt und der Vermieter sich im Gegenzug verpflichtet, beim Auszug dann eine entsprechende anteilige Entschädigung für den dann noch anrechenbaren Mehrwert zu bezahlen.

Grundsätzlich wichtig bei jeder Art von Vereinbarung zu einer Abgeltung der mieterseitigen Investition ist es immer, dass eine Vereinbarung mit dem Vermieter eine genaue Beschreibung der geplanten Investitionen beinhaltet.

Berechnung des bestehenden Mehrwertes bei gerichtlichen Auseinandersetzung

In der Rechtsprechung werden verschiedene Methoden angewendet, wie durch mieterseitige Investitionen eine geschaffener Mehrwert berechnet werden kann. Dabei kann z. B. darauf abgestellt werden, dass der Betrag der Mieterinvestition auf die Lebensdauer der baulichen Maßnahme linear amortisiert wird. Eine andere Methode stellt hingegen auf den objektiv geschaffenen Mehrwert ab und ermittelt den Mehrwert auf der Basis eines höheren Mietertrags, der sich aufgrund der Mieterinvestition erzielen lässt.

Generell hat sich das Bundesgericht in der Rechtsprechung dabei nicht auf eine bestimmte Methode festgelegt jedoch definiert, dass der Mehrwert grundsätzlich dem Wertzuwachs entspricht, sofern dieser noch nicht amortisiert ist nach einer Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei wird der Wertzuwachs als objektive Grösse betrachtet, wobei sowohl die Investitionen des Mieters berücksichtigt werden als auch der Geldwert, der für den Vermieter entsteht.

Achtung

Um gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist es Mietern und Vermietern immer zu empfehlen, in der schriftlichen Vereinbarung ganz eindeutig zu regeln, ob und in welchem Umfang eine Mieterinvestition bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu entschädigen ist.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Mieterinvestition helfen ?

Gerade bei Mieterinvestitionen können häufig Streitfälle bei einer Auflösung des Mietverhältnisses auftreten, wenn keine klare Vereinbarung zu einer entsprechenden Entschädigung getroffen wurde. Hierbei kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht bereits helfen , diese zu vermeiden, indem er Mieter und Vermieter bei der Formulierung einer entsprechenden Vereinbarung unterstützt. Ferner kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch in einem Streitfall versuchen eine aussergerichtliche Lösung für die Parteien zu finden oder eben seinen Mandanten in einem Schlichtungsverfahren oder einen Gerichtsverfahren unterstützen und vertreten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mieterinvestition.

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FAQ: Mieterinvestition

Kleinere Änderungen sind zulässig, solange sie keine Schäden an der Wohnung verursachen und leicht rückgängig gemacht werden können. Dazu gehören insbesondere einzelne Dübellöcher in der Wand. Bewegliche, demontierbare Gegenstände darf man im Rahmen Ihres Gebrauchsrechts anschrauben. Von einer baulichen Erneuerung oder Veränderung geht man erst aus, wenn die Arbeiten in die Bausubstanz der Wohnung eingreifen – etwa der Ausbau der Küchentür samt Rahmen, um den Durchgang zu vergrössern.
Für den Fall, dass der Vermieter von einer baulichen Maßnahme erfährt, die er nicht genehmigt hat, kann er verlangen dass diese rückgängig gemacht wird. Ist die Wohnung durch die Baumaßnahme beschädigt worden oder sind die Arbeiten nicht fachmännisch durchgeführt worden, kann er ausserdem Schadenersatz verlangen und ggf. auch eine Kündigung aussprechen.
Das Gesetz sagt zwar klar, dass der Mieter nur bei schriftlicher Zustimmung des Vermieters von der Pflicht befreit ist, die Räume in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Doch darf der Vermieter nicht missbräuchlich handeln: Hat er mit seinem Verhalten das Anliegen unterstützt – etwa tatkräftig oder finanziell beim Umbau mitgeholfen, gilt dies als Zustimmung und ein Rückbau bei Auszug kann nicht mehr verlangt werden.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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