Mietzinsberechnung § Grundsätzliches, Nebenkosten & mehr
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Die Mietzinsberechnung nimmt im Schweizer Mietrecht eine wichtige Massnahme für Vermieter wie auch Mieter ein. Denn sie dient dem Vermieter einerseits zur Festlegung eines zulässigen Mietzinses und andererseits dem Mieter die Möglichkeit, diesen auf Zulässigkeit zu überprüfen. Doch wie genau wird die Höhe der monatlichen Miete berechnet und welchen Einfluss nehmen hierbei rechtliche Rahmenbedingungen, Nebenkosten und die Art des Mietverhältnisses? Im nun folgenden Artikel gehen wir auf all diese Fragen ein und zeigen Ihnen, wie die Berechnung des Mietzins erfolgen kann und worauf hierbei unbedingt geachtet werden sollte.
- Das Wichtigste in Kürze
- Jeder Mietzins, der nicht missbräuchlich ist, ist nach dem Schweizer Mietrecht zulässig.
- Die Mietzinsberechnung beinhaltet die Kaltmiete und die Nebenkosten.
- Bei einer Neuvermietung darf der Anfangsmietzins nicht höher sein als der vom Vormieter.
- Es dürfen nur die Nebenkosten mit in den Mietzins einfliessen, die dem Gebrauch der Mietsache dienen.
- Für Gewerbeimmobilien gelten die gleichen Regelungen wie für Wohnimmobilien bei der Berechnung der ortsüblichen Miete.
Grundsätzliches zur Mietzinsberechnung
Mit der Berechnung des Mietzinses, wird festgelegt, in welcher Höhe die monatlichen Mietzahlungen zu erfolgen haben. Grundsätzlich gilt hierfür, dass nach Schweizer Mietrecht der Mietzins zulässig sein muss, also nicht missbräuchlich sein darf. Dies wird im Art. 253b Obligationsrecht (OR) festgehalten.
An dieser rechtlichen Vorgabe orientiert sich auch die Mietzinsberechnung. Denn diese ermittelt anhand der frei vom Vermieter festlegbaren Kaltmiete und den für das Mietobjekt anfallenden Nebenkosten die sogenannte Warmmiete, die gleichzusetzen ist mit dem Mietzins.
Einfluss der Mietzins Arten auf die Berechnung
Massgeblichen Einfluss auf die Festlegung des Mietzinses, nehmen neben regionalen Einflüssen auch die Dauer der Vermietung und natürlich die Mietzinse Art. Denn das Schweizer Mietrecht kennt unterschiedliche Arten von Mietzinsen. Das gilt sowohl für Wohn- als auch Geschäftsräume. Zu ihnen zählen:
- Mietzins mit Nebenkosten-Pauschale
- Indexmiete
- Staffelmiete
- Umsatzmiete
- Anfangsmietzins
Abhängig von der Art des Mietzinses, der im Mietvertrag vereinbart wird, gilt es auch bei der Berechnung der konkreten monatlichen Höhe einiges zu beachten. So wird die Indexmiete immer an den Landesindex angeglichen, während sich die Staffelmiete regulär einmal im Jahr erhöht. Bedenkt man, dass Mietverhältnisse oftmals über mehrere Jahre eingegangen werden, wird deutlich, dass die Art des Mietzins deutlichen Einfluss auf die Berechnung der Miethöhe nimmt.
Mietzinsberechnung bei Neuvermietung
Gerade bei einer Neuvermietung versuchen Vermieter häufig eine höhere Miete durchzusetzen. Gebiete, die ein knappes Angebot an Wohnraum zur Verfügung haben, sind davon besonders betroffen. Der Mieterschutz in der Schweiz macht den Vermietern die Erhöhung des Anfangsmietzinses jedoch nicht so leicht. Die Mieterschaft hat ein Recht darauf zu erfahren, welcher Mietzins vom Vormieter gezahlt wurde. Ergibt sich aus dieser Auskunft, dass der Mietzins missbräuchlich ist, so kann der Mietzins vonseiten der Mieterschaft angefochten werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn:
- das Angebot an Wohnungen in der Region so knapp ist, dass die Mieterschaft den Mietvertrag unterzeichnen musste
- die Mieterin oder der Mieter sich aufgrund einer persönlichen Notlage dazu gezwungen sahen, diesen Mietvertrag zu unterzeichnen
- der Mietzins mehr als zehn Prozent über den des Vormieters liegt
- der Mietpreis weit über dem regionalen Niveau liegt.
Positionen zur Berechnung des Mietzinses
Der Brutto-Mietzins entspricht der Warmmiete. Diese setzt sich aus der Kaltmiete (Netto-Mietzins) und den Nebenkosten zusammen. Doch der Vermieter darf nicht alle Kosten, die in Bezug auf die Mietsache anfallen, an die Mieterschaft weiterberechnen. Ausgenommen und damit nicht zulässig sind folgende Positionen:
- die Steuern für den Wohnraum, wie beispielsweise die Liegenschaftssteuer
- die Kosten für Reparaturen
- die Beiträge für die Versicherung des Gebäudes
- die Hypothekarzinsen.
Rolle der Nebenkosten in der Mietzinsberechnung
Die gesamten Kosten, die tatsächlich vom Vermieter aufgewendet werden, um den Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen oder zu erhalten, sind als Nebenkosten in die Berechnung mit aufzunehmen. Diese Nebenkosten sind von der Mieterschaft immer dann zu zahlen, wenn es im Mietvertrag so vereinbart wurde. Wurden im Mietvertrag keine Nebenkosten ausgewiesen, so kann ein Mieter davon ausgehen, dass diese mit dem Mietzins abgegolten sind.
Im Schweizer Mietrecht ist festgelegt, dass der Vermieter zumindest einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen hat. Diese muss er dem Mieter zusenden. Dabei sind dem Mieter nur die tatsächlich angefallenen Kosten in Rechnung zu stellen. Wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung keinen Gewinn erzielen darf. Zu erstellen ist die Nebenkostenabrechnung innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode.
In der Schweiz ist es üblich, die Nebenkostenperiode vom 01.07. bis 30.06. des Folgejahres oder vom 01.01. bis 31.12. des laufenden Jahres festzulegen. Berechnen darf der Vermieter nur die Kosten, die vom Gesetzgeber zugelassen wurden. Alle weiterberechneten Betriebskosten müssen im Zusammenhang mit der Mietsache stehen. Auf den Mieter umlegbar sind auch alle Kosten, die der Wartung und der Kontrolle der Mietsache dienen.
Mietzins bei Gewerbeimmobilien
Für die Berechnung des Mietzinses bei Gewerbeimmobilien gelten dieselben Regelungen wie bei der Vermietung von Wohnräumen. Meist wird der Quadratmeterpreis pro Jahr als Mietzins angegeben. Das gilt insbesondere bei grossen Bürogebäuden. Bei Gewerbeimmobilien, die noch ausgebaut werden müssen, wird der Mietzins für den Rohbau angegeben.
Muss die Gewerbeimmobilie noch ausgebaut werden, kommt für die Kosten meist der Vermieter auf. Diese Ausbaukosten werden dann auf den Mieter über den Mietzins umgelegt. Auch gewerbliche Mieterinnen und Mieter müssen eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten leisten. Nach Ablauf des Jahres erstellt der Vermieter dann eine Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr. Eine entsprechende Vertragsklausel muss im Mietvertrag allerdings vorhanden sein.
Festlegung Mietzins für möblierte Immobilie
Stellt ein Vermieter den Wohnraum möbliert zur Verfügung, verdient er zusätzlich. Gerade in städtischen Gebieten ist dieser Wohnraum bei Geschäftsreisenden, Studenten und Wohnungssuchenden besonders beliebt. Auch Untermieter ziehen häufig eine möblierte Bleibe vor. Bei der Berechnung des Mietzinses muss man jedoch aufpassen. Mehr als 20 Prozent Möblierungsaufschlag darf ein Vermieter nämlich nicht in Rechnung stellen. Wie gross dieser Zuschlag ist, hängt von der Qualität und der Grössenordnung der Möbel ab. Wichtig ist auch, in welchem Zustand sie sich befinden. Wurde die Wohnung gerade neu möbliert, ist der Aufschlag deutlich höher als bei einer alten Ausstattung anzusetzen.
Mietzinserhöhung durch neue Nebenkosten
Fallen neue Nebenkosten an, die auf den Mieter zulässigerweise umgelegt werden können, so handelt es sich um eine Mietzinserhöhung. Hier gelten die Regeln für eine Mietzinserhöhung. Verlangt der Vermieter aufgrund höherer Nebenkosten eine Erhöhung, so muss er dafür das amtliche Mietanpassungsformular nutzen. Dabei ist zu beachten, dass die Termine und Fristen einzuhalten sind. Dem Mieter ist die Begründung für die Mietzinserhöhung im Detail mitzuteilen.
Wie kann ein Anwalt bei der Mietzinsberechnung helfen?
Die Berechnung des Mietzinses ist nicht immer einfach und bedarf eine einer umfassenden Wissensgrundlage welche Kosten in den Mietzins angerechnet werden dürfen und welche Rahmenbedingungen der Gesetzgeber für die Berechnung vorgibt. Sowohl die Mieterinnen als auch die Mieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen zur Mietzinsberechnung einholen und sich beraten lassen. Dabei unterstützt er Mieterschaft und Vermieter in allen Belangen gleichermassen. Treten Fragen in Bezug zu einer Berechnung auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft oder des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht berät und informiert auch Sie. Deshalb gilt es diese Möglichkeit zu nutzen. Sie schützt vor finanziellen Verlusten.
FAQ: Mietzinsberechnung
Der Brutto-Mietzins setzt sich aus der Kaltmiete (Netto-Mietzins) und den Nebenkosten zusammen. Nicht alle anfallenden Kosten der Immobilie darf der Vermieter an die Mieterschaft weitergeben.
Das Bundesamt für Wohnungswesen legt den hypothekarischen Referenzzinssatz fest. Dieser findet in der gesamten Schweiz Anwendung.
Zunächst einmal die Lage der Wohnung oder des Hauses. Darüber hinaus auch eine bestehende regionale Wohnungsknappheit.
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