Die Kaltmiete – Definition, Mietzinserhöhung & mehr

Jeden Mieter und jede Mieterin in der Schweiz interessiert die Antwort auf die Frage, wie der Vermieter eigentlich die Kaltmiete berechnet. Die Frage lässt sich für die Schweiz leicht beantworten, denn die Kaltmiete ist über den Referenzzinssatz ziemlich klar geregelt. In den einzelnen Regionen der Schweiz gibt es aber starke Unterschiede in Bezug auf die Höhe der Kaltmiete.

Inhaltsverzeichnis

Definition Kaltmiete

Als Kaltmiete in der Schweiz, auch Mietzins (Netto) genannt, bezeichnet man die bloße Miete für den Gebrauch der Mietsache. Die Nebenkosten sind in der Kaltmiete nicht enthalten. Die Höhe der Kaltmiete berechnet sich nach der Anzahl der Quadratmeter, die vom Vermieter zum Gebrauch überlassen wurden.

In der Schweiz sind die Kaltmieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Das freut natürlich die Vermieter. Eine hohe Nachfrage garantiert hohe Kaltmieten. Geregelt ist die Kaltmiete über die «Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen».

Wie wird die Kaltmiete in der Schweiz bestimmt?

Eindeutig geregelt ist der Mietzins, wie bereits gesagt, in der «Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen». Entsprechend dieser Verordnung ist die Kaltmiete an den hypothekarischen Referenzzinssatz gebunden. In jedem einzelnen Quartal des Jahres wird dieser vom Schweizer Bundesamt für Wohnungswesen ermittelt. In der Regel entspricht er dem Durchschnittszinssatz für Immobilienkredite.

Die maximale Kaltmiete orientiert sich also an dieser Verordnung. Dabei gibt sie für jeden einzelnen Kanton die Zahlen vor. Der Referenzzins beträgt derzeit 1,25 Prozent. Die Rendite aus der Miete darf höchstens 0,5 Prozent über dem Referenzzins liegen. Die Investitionskosten des Vermieters sind ebenfalls eine wichtige Berechnungsgrundlage für die Zusammensetzung der Kaltmiete. Um den individuellen Mietpreis zu berechnen, werden diese und der Referenzzins herangezogen.

Was beinhaltet der Schweizer Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist das Verzeichnis der Mietpreise in der Schweiz. Hier kann sich jede Mieterin und jeder Mieter vor Abschluss eines Mietvertrags darüber informieren, wie hoch die durchschnittlichen Kaltmieten in der Region oder Stadt sind. Auf eine Rechtsverbindlichkeit kann die Mieterschaft allerdings nicht vertrauen. Im Zweifel handelt es sich um bloße Richtwerte, die auch nach oben abweichen können.

Berechnungsgrundlage ist der Referenzzinssatz

Vertrauen können die Mieterin und der Mieter jedoch darauf, dass für die Berechnung der Kaltmiete immer der Referenzzinssatz ausschlaggebend ist. Der Referenzzinssatz kann monatlich angehoben werden, weshalb es sein kann, dass der Vermieter eine Nachzahlung verlangt.

Mieterschutz für Kaltmieten?

Die «Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen» funktioniert als Bremse für die Kaltmiete. Sie dient damit als Mieterschutz. Die quartalsweise vorgenommene Anpassung des Referenzzinssatzes sorgt nämlich dafür, dass die Kaltmiete immer an die aktuelle Entwicklung des Zinses gebunden ist. Dadurch wird eine Explosion der Mietpreise verhindert. Wichtig ist das vor allem für neue Vermietungen. Die Mietpreisbremse gilt für fünf Jahre. Die Hoffnung ist, dass der Wohnungsmarkt in der Schweiz sich entspannt. Gerade in den großen Städten kann der Wohnungsmarkt so entlastet werden. Eine ähnliche Wirkung erzielt jedoch die Tatsache, dass der Referenzzinssatz an die Kaltmiete gekoppelt ist. Das Schweizer Mietrecht ist sehr mieterfreundlich.

In der Schweiz ist es auch möglich, den Mietzins auf ein Drittel des zur Verfügung stehenden Einkommens festzulegen. Das kann gerade in großen Städten für Entlastung sorgen. In Basel haben die Bewohner dafür gestimmt, dass die Belastung durch die Miete nicht mehr als 33 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens je Haushalt betragen darf. Gesetzlich verankert ist das allerdings nicht.

Kann der Mietzins erhöht werden?

Die Kaltmiete kann zwar auch in der Schweiz angehoben werden, aber eine solche Erhöhung unterliegt einem strengen Reglement. Die Gründe, um eine Mietzinserhöhung zu rechtfertigen, können Folgende sein:

  • der Referenzzinssatz wird angehoben
  • eine steigende Teuerungsrate
  • die Mietsache wird umgebaut oder vollständig renoviert
  • die Unterhalts- und Betriebskosten steigen
  • es muss eine Anpassung aufgrund der Örtlichkeit vorgenommen werden.

Bevor eine Mieterin oder ein Mieter eine solche Mietzinserhöhung annimmt, sollte man sich umfassend beraten lassen. Ein Vermieter braucht also gute Gründe, um die Kaltmiete erhöhen zu können. Hat der Vermieter Gründe, muss die Erhöhung für die Mieterschaft zumutbar sein. Sehr große Steigerungen sind nämlich nicht erlaubt. Den Nachweis, dass die Mietzinserhöhung gerechtfertigt ist, muss der Vermieter führen. Generell gilt als Faustregel in der Schweiz, dass die Erhöhung der Kaltmiete höchsten 0,5 Prozent über dem Referenzzinssatz liegen darf. Sinkt der Referenzzinssatz muss auch der Mietzins vonseiten des Vermieters reduziert werden.

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Welche Pflichten hat ein Vermieter bei einer Mietzinserhöhung?

Um eine Änderung der Zusammensetzung der Kaltmiete herbeiführen zu können, muss der Vermieter sich an einige Formalien halten. Gute Gründe zu haben ist zwar wichtig, aber die Dokumentation derselben ebenso. An Dokumenten muss der Vermieter die Folgenden bereithalten:

  • den Nachweis, dass sich der Referenzzinssatz aktuell erhöht hat
  • wurde eine Investition in die Mietsache vorgenommen, die genauen Berechnungen (Investitionskosten, anteilsmäßige Berechnung, Kosten der Unterhaltung, der aktuelle Referenzzinssatz, Nachweis der Lebensdauer)
  • den Nachweis, dass die Kosten für die Mietsache gestiegen sind
  • den Nachweis der Steigerung der Teuerungsrate (Landesindex der Konsumentenpreise)
  • wird der Mietpreis aufgrund der regionalen Gegebenheiten angepasst, werden die Daten von mindestens fünf Vergleichsobjekten benötigt (Grösse, Ausstattung, Bauzeitraum, Zustand und Lage).

Möchte ein Vermieter den Mietzins aufgrund der allgemeinen Teuerungsrate erhöhen, so darf die Steigerung maximal 40 Prozent der Erhöhung des Landesindexes betragen. Will der Vermieter eine angemessene Rendite aus der Mietsache erzielen, so ist eine Erhöhung nur bei einem Liegenschaftsverkauf oder einem ausgewiesenen Vorbehalt im Mietgrund möglich. Die Erhöhung des Mietzinses muss der Mieterschaft schriftlich auf einem amtlichen Formular zugehen. Diese muss spätestens zehn Tage vor Beginn der im Mietvertrag vereinbarten ordentlichen Kündigungsfrist bei der Mieterschaft vorliegen.

Die Kündigungsfristen und -termine sind jedoch von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Das gilt es zu beachten.
Nach Erhalt der Mietzinserhöhung kann die Mieterin und der Mieter die Ankündigung 30 Tage lang anfechten. Wird diese Frist verpasst oder akzeptiert die Mieterschaft die Erhöhung, so muss die neue Zusammensetzung der Kaltmiete dann auch gezahlt werden.

Kaltmiete und Nebenkosten

In jedem Schweizer Mietvertrag wird der monatliche Mietpreis festgeschrieben. Dieser setzt sich zusammen aus der Kaltmiete (Nettomietzins) zuzüglich der Nebenkosten. Daraus ergibt sich die Warmmiete oder der Bruttomietzins. Sind im Mietvertrag die Nebenkosten nicht gesondert aufgelistet, so kann die Mieterschaft davon ausgehen, dass sie im Mietzins enthalten sind. Zu den Nebenkosten zählen alle Leistungen, die notwendig sind, damit die Mietsache durch die Mieterschaft genutzt werden kann. Dazu zählen:

  • Kosten für die Heizung
  • Kosten für Wasser und Abwasser
  • Kosten für den Abwart
  • Energiekosten
  • Liftkosten
  • die Kosten für die Kehrichtabfuhr
  • die Verwaltungspauschale.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?

Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht kennt das Schweizer Mietrecht und die regionalen Besonderheiten allem voran im Bezug auf die Kaltmiete und informiert Sie ausführlich zu all jenen rechtlichen Aspekten, die hierbei für Sie relevant sind. Zudem kann er die von einem Vermieter veranschlagte Kaltmiete auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen und gegebenenfalls bei einer überhöhten Kaltmiete in Ihrem Namen intervenieren.

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FAQ: Kaltmiete

In der Schweiz gibt es große regionale Unterschiede in Bezug auf die Kaltmiete. Im Kanton Zug ist die Miete am teuersten. Im Durchschnitt jedoch zahlt man 1.370 Franken.

Ja, den gibt es. In ihm sind alle Mietpreise verzeichnet. So kann man leicht erfahren, wie hoch die Kaltmiete in der Region oder Stadt ist.

Die Quadratmeterpreise erhält man, wenn man einen Blick auf den Mietspiegel wirft. Dort sind sie ausgewiesen. Berechnet wird der Quadratmeterpreis, in dem man die Kaltmiete durch die gemietete Wohnfläche dividiert.

Über die «Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen». Dort ist die Kaltmiete ganz klar geregelt. Laut dieser Verordnung ist die Kaltmiete mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz verbunden.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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