Mietzinserhöhung – Rechtslage, Informationen & Gründe

Eine Mietzinserhöhung ist auch in der Schweiz nicht missbräuchlich, wenn der Vermieter dafür Gründe hat. Diese müssen im Einzelnen erklärt werden. Grundsätzlich ist jeder Vermieter berechtigt, den Mietzins zu erhöhen und an seine steigenden Kosten anzupassen. Bei einer Mietzinserhöhung handelt es sich in jedem Fall um eine einseitige Vertragsänderung vonseiten des Vermieters. Der Mieter hat jedoch das Recht, diese Mietzinserhöhung anzufechten.

Inhaltsverzeichnis

Wann ist eine Mietzinserhöhung berechtigt?

Obwohl es sich bei einer Mietzinserhöhung um eine einseitige Vertragsänderung handelt, hat sie doch ihre Berechtigung, wenn folgende Gründe vorliegen:

  • die Teuerungsrate ist gestiegen
  • die Betriebs- und Unterhaltskosten der Immobilie sind gestiegen
  • die regionalen Mietpreise verzeichnen einen Anstieg
  • der Referenzzinssatz wurde erhöht
  • es wurde eine umfassende Sanierung durchgeführt.

Damit der Vermieter diesen höheren Mietzins durchsetzen kann, muss er ein amtliches Formular nutzen. Dieses sendet er an die Mieterschaft. Für die Erhöhung des Mietzinses benötigt der Vermieter eine Begründung. Die Erhöhung des Referenzzinssatzes wäre eine solche.

Die Gründe, um den Mietzins erhöhen zu können im Detail

Es gibt also ganz legitime Gründe, damit ein Vermieter den Mietzins erhöhen kann. Im Einzelnen sind das die Folgenden:

  • Die Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten kann vom Vermieter effektiv und pauschal geltend gemacht werden. Bei der Berechnung als Pauschale werden plötzliche Anhebungen des Mietzinses weitestgehend vermieden. Je nach Region und Gemeinde kann die Pauschale unterschiedlich hoch sein. Die Teuerungsrate liegt in Bern beispielsweise bei etwa einem Prozent.
  • Investitionen, die den Wert der Immobilie erhöhen, können ebenfalls zu einer Mietzinserhöhung führen. Das kann der Anbau eines Wintergartens sein oder der Einbau moderner Haushaltsgeräte. Dabei handelt es sich nicht um Ersatzinvestitionen, sondern um neue. Werterhaltende Investitionen werden immer mit dem Nettomietzins berechnet und an den Mieter weitergegeben.
  • Dabei wird die Mietzinserhöhung berechnet, indem der Anteil am Mehrwert, die Lebensdauer, die Höhe des Referenzzinssatzes und ein Pauschalwert für die Verwaltung, das Risiko und den Unterhalt miteinander gekoppelt werden. Bei einer neuen Investition beträgt der zugrundeliegende Mehrwert 100 Prozent.
  • Ersatzinvestitionen hingegen erhöhen den Mietzins nur, wenn sie einen wertvermehrenden Anteil besitzen. Die Mietzinserhöhung ist dann nur in der Höhe des Umfangs des Mehrwerts berechtigt. Wird beispielsweise der Lift aufgrund seines Alters ausgetauscht, so liegt der Mehrwert zwischen 40 und 80 Prozent der investierten Kosten.
  • Eine umfassende Überholung liegt dann vor, wenn Teile im Inneren des Gebäudes oder an der Gebäudehülle in einem Jahr erneuert werden. Das gilt zum Beispiel für Fassadenrenovationen, die Spenglerarbeiten beinhalten und das Auswechseln der Fenster. Dieser finanzielle Aufwand gilt in der Regel in einer Größenordnung zwischen 50 und 70 Prozent als wertvermehrend.
  • Steigt der Referenzzinssatz, so steigt auch der Zinsaufwand für alle Investitionen, die den Wert der Immobilie erhöhen. Dadurch fällt auch die Mietzinserhöhung höher aus. Mit fortschreitender Amortisation reduziert sich der Zinsaufwand zwar, aber das ist in den Annuitäten bereits berücksichtigt.
  • Neue Investitionen bringen auch neue Kosten für die Verwaltung, den Unterhalt und das Risiko der Immobilie mit sich. Das Risiko für den Mietzins steigt. Für diese Kosten wird ein pauschaler Zuschlag zu den Annuitäten berechnet. Damit sind diese dann abgegolten. Von den gesamten Investitionskosten werden ein bis zwei Prozent als Pauschale berechnet.
  • Um die Teuerungsrate auszugleichen, darf die Erhöhung des Mietzinses um bis zu 40 Prozent der Teuerungsrate erhöht werden. Als Grundlage dient stets der Landesindex der Konsumentenpreise. Steigen die Preise beispielsweise um 20 Prozent, so darf der Mietzins um 8 Prozent erhöht werden.
  • Auch die Erhöhung des Hypothekarzinssatzes berechtigt den Vermieter dazu, den Mietzins zu erhöhen. In der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen im Artikel 13 wurde das klar fixiert. Wurde der Hypothekarzinssatz um 0,25 Prozent erhöht, so steigt der Mietzins bei Zinssätzen von mehr als sechs Prozent um zwei Prozent. Liegt der Zinssatz zwischen fünf und sechs Prozent, so sind es 2,5 Prozent Erhöhung des Mietzinses und bei weniger als fünf Prozent liegt die Mietzinserhöhung bei drei Prozent.
Begründung der Mietzinserhöhung

Der für die Mietzinserhöhung herangezogene Grund muss auf Nachfrage des Mieters nachweisbar belegt werden können. Um Streit mit dem Mieter zu vermeiden, empfiehlt es sich, diesen Nachweis direkt mit der Information über die Erhöhung des Mietzinses an den Mieter zu übermitteln.

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Die Mietzinserhöhung bei einem Mieterwechsel

Gerade wenn die Mieterschaft wechselt, nutzt ein Vermieter häufig die Gunst der Stunde, um einen höheren Anfangsmietzins im Mietvertrag zu verlangen. Gerade dort, wo Wohnungen sowieso schon knapp sind, kommt das häufig vor. Es dient dem Mieterschutz, dass die Mieterin und der Mieter das Recht haben zu erfahren, wie hoch der Mietzins des Vormieters war. Stellt sich heraus, dass der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins missbräuchlich ist, so kann die Mieterschaft diesen anfechten. Diese Anfechtung ist in diesen Fällen möglich:

  • das Angebot an Wohnungen ist so knapp in der Region, dass der Mieter den Mietvertrag unterschreiben musste
  • durch eine persönliche Notsituation war die Mieterin und der Mieter gezwungen, diesen Mietvertrag zu unterzeichnen
  • der Mietzins wurde um mehr als zehn Prozent erhöht, aber eine Sanierung wurde nicht durchgeführt
  • der Mietzins ist missbräuchlich.

Die Anfechtung der Mietzinserhöhung

Sind die Mieterin und der Mieter mit der Mietzins-Berechnung nicht einverstanden, so können sie die Schlichtungsstelle anrufen. Für die Anfechtung steht ein amtliches Formular zur Verfügung. Alternativ kann ein Einschreiben an den Vermieter gesendet werden. Für die Anfechtung hat die Mieterschaft 30 Tage ab dem Tag des Empfangs der Mietzinserhöhung Zeit. Wird die Mietzinserhöhung später angefochten, bleibt sie wirkungslos.

Wird das Schreiben des Vermieters vom Mieter nicht in Empfang genommen oder nicht von der Post abgeholt, so wird angenommen, dass die Mieterschaft die Erhöhungsanzeige am letzten Tag der Abholfrist erhalten hat. Es empfiehlt sich also nicht, sich zu weigern die Mietzinserhöhung in Empfang zu nehmen. Ist der letzte Tag ein Feiertag, Samstag oder Sonntag, endet die Frist am nächsten Werktag.

Kündigung im Zusammenhang mit einer Mietzinserhöhung

Den Mietvertrag kündigen kann auch ein Vermieter nicht ohne Grund. Der Kündigungsschutz ist fester Bestandteil des Mieterschutzes und wird bei einer Anfechtung der Mietzinserhöhung sogar noch verstärkt. Wird eine Kündigung im Zusammenhang mit einer Erhöhung des Mietzinses ausgesprochen, so kann sie angefochten werden. Dabei ist es völlig unerheblich, ob eine Kündigung mit der Erhöhung ausgesprochen wurde oder davor oder danach. 

Die Mieterschaft soll ohne jeden Druck vom Vermieter die Mietzinserhöhung anfechten können. Dieser Kündigungsschutz gilt für den gesamten Zeitraum, währenddessen das Gerichts- und Schlichtungsverfahren läuft. Eine Ausnahme besteht dann, wenn das Anfechtungsverfahren missbräuchlich eingeleitet wurde. Es empfiehlt sich also nicht, ein solches Verfahren anzustrengen, wenn man als Mieter bereits weiss, dass es rechtlich aussichtslos ist.

Auch noch drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gilt der verstärkte Kündigungsschutz. Dabei ist es nicht wichtig, wie das Verfahren letztendlich geendet hat. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Mieterschaft durch das Gerichtsverfahren nichts oder fast nichts gewonnen hat. Kommt es zwischen der Mieterschaft und dem Vermieter zu einem aussergerichtlichen Vergleich, der schriftlich geschlossen wurde, so genießen auch diese den vollen Kündigungsschutz. Innerhalb dieser Sperrfrist von drei Jahren haben Vermieter ganz enge Vorgaben für eine Kündigung. Legitime Kündigungsgründe können beispielsweise sein:

  • den Mieter kündigen wegen dringendem Eigenbedarf
  • die Nichtzahlung des Mietzinses trotz Mahnung
  • das die Mietsache nicht ordnungsgemäß gebraucht wird
  • auf andere Hausbewohner keine Rücksicht genommen wird
  • die Immobilie verkauft wird.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Mietzinserhöhung helfen?

Der Gesetzgeber gibt klare und unmissverständliche Regeln für die Mietzinserhöhung vor. Für Vermieter wie auch Mieter ist es jedoch dennoch nicht immer einfach, die Zulässigkeit einer angedachten Erhöhung des Mietzinses einzuschätzen. Hier kann ein Anwalt für Mietrecht gute Dienste leisten, da er ausführlich zur Rechtslage informiert, die Zulässigkeit der Erhöhung bewertet und auf Wunsch diese dem Mieter mitteilt oder gegen eine unzulässige Erhöhung beim Vermieter interveniert.

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FAQ: Mietzinserhöhung

Alle Kostensteigerungen, die ein Vermieter geltend machen will, müssen nachgewiesen werden.

Dafür muss der Vermieter ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular nutzen. Die Mietzinserhöhung muss begründet und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben werden.

Die Mietzinserhöhung kann innerhalb von 30 Tagen durch die Mieterschaft angefochten werden. Wird diese Frist versäumt, ist der höhere Mietzins zu zahlen.

Hat der Vermieter gute Gründe, kann er den Mietzins erhöhen. Dazu zählen die Steigerung der Teuerungsrate, die Steigerung der Betriebskosten, ein Anstieg der regionalen Mietpreise, eine Erhöhung des Referenzzinssatzes oder eine Sanierung wurde durchgeführt.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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