Die Warmmiete – Infos, Zusammensetzung & mehr

Mit der Warmmiete Definition muss sich jeder Mieter oder jede Mieterin in der Schweiz auseinandersetzen. Sei es das eine Wohnung gemietet werden soll oder man sie bereits gemietet hat, an der Warmmiete kommt niemand vorbei. Häufig ist sie Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten, da es sich nicht um einen klar definierten Rechtsbegriff handelt. Welche Kosten unter den Begriff Warmmiete fallen, ist nicht eindeutig definiert. Das kann zu Streitigkeiten führen.

Inhaltsverzeichnis

Definition & Zusammensetzung der Warmmiete

Im Mietvertrag ist die Warmmiete klar geregelt. Sie setzt sich aus zwei Komponenten zusammen, der eigentlichen Kaltmiete und den Betriebskosten.

Die Kaltmiete beinhaltet die Kosten für die eigentliche Überlassung der Mietsache zum Gebrauch. Sie wird anhand der zur Verfügung gestellten Quadratmeter berechnet. Zur Kaltmiete kommen die Nebenkosten. Diese werden in verbrauchsabhängige und nicht verbrauchsabhängige Kosten untergliedert.

Zu den nicht verbrauchsabhängigen Kosten zählen die Kosten für den Hauswart (Abwart), die Kosten für eine Pflege des Gartens und die Verwaltungspauschale. Selbst wenn die Mieterin oder der Mieter längere Zeit nicht anwesend sein sollten, werden diese berechnet. Demgegenüber stehen die verbrauchsabhängigen Kosten. Dazu zählen:

  • die Wasser- und Abwasserkosten
  • die Heizkosten
  • die Stromkosten
  • die Kehrichtabfuhr.

Die verbrauchsabhängigen Kosten fallen also nur an, wenn die Mieterschaft die Mietsache auch nutzt. Alle verbrauchsabhängigen Kosten steigen, wenn die Anzahl der Bewohner zunimmt, weil der Verbrauch steigt. Im Gegenzug sinken die Kosten, wenn sich die Anzahl vermindert. Das gilt übrigens auch im Falle von einem Untermietvertrag.

Welche Leistungen sind in der Warmmiete enthalten?

Der Betrag, der monatlich an den Vermieter überwiesen wird, ist also die Warmmiete. Diese setzt sich aus dem eigentlichen Mietzins (Kaltmiete) und der Vorauszahlung der Nebenkosten zusammen. Geregelt ist das im Schweizer Obligationenrecht. Der Mietzins ist abhängig von der Größe der Mietsache. Kaltmiete und Nebenkosten müssen im Mietvertrag getrennt voneinander ausgewiesen werden.

Die auf die Mieterschaft umgelegten Nebenkosten, wie:

  • Heizungskosten
  • Wasserkosten
  • Stromkosten
  • Kosten für den Abwart
  • Kosten für die Kehrichtabfuhr
  • Kosten für den Lift
  • Kosten für Radio/TV
  • die Verwaltungspauschale

hängen vom persönlichen Verbrauch der Mieterin und des Mieters ab. Wobei es zu beachten gilt, dass die Kosten für die Kehrichtabfuhr und die Reinigung der Straße und des Hauses zwischen der gesamten Mieterschaft eines Wohnhauses entsprechend der jeweiligen Wohnungsgröße aufgeteilt werden muss. In alten Häusern gibt es häufig keinen Zähler für die Heizung, sodass auch hier die gesamten Kosten für die Heizung zwischen den einzelnen Wohnungen nach Quadratmetern aufgeteilt wird.

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Die Nebenkosten in der Warmmiete nach Schweizer Mietrecht

Die häufigste Frage, die sich die Mieterin und der Mieter in der Schweiz wohl stellen, ist die, welche Leistungen der Vermieter wirklich abrechnen darf. Nach dem Mietrecht in der Schweiz versteht man unter Nebenkosten alle Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache im Zusammenhang stehen. Nicht abrechnen darf der Vermieter aller übrigen Kosten. Diese gelten nicht als Nebenkosten. Dazu gehören:

  • die Kosten für den Unterhalt der Mietsache
  • Anschaffungskosten für beispielsweise eine neue Küche
  • Reparaturkosten, die über kleine Reparaturen hinausgehen
  • Steuerzahlungen im Zusammenhang mit der Mietsache
  • die Anschlussgebühr für Kabel
  • Versicherungsprämien
  • die Anschlussgebühr an die Kanalisation.

Auch wenn diese übrigen Kosten im Mietvertrag genannt werden, müssen diese nicht bezahlt werden. Deshalb empfiehlt es sich bei der Nebenkostenabrechnung genau darauf zu achten, welche Aufwendungen sie umfasst.

Die Nebenkosten in der Warmmiete im Mietvertrag

Generell müssen in jedem Mietvertrag alle weiterberechneten Nebenkosten explizit genannt werden. Das gilt für den Mieter und Untermieter gleichermaßen. Weist der Vermieter die Nebenkosten jedoch als “sonstige Betriebskosten oder allgemeine Kosten” im Mietvertrag aus, muss die Mieterschaft sie nicht zahlen. Alle Nebenkosten müssen einzeln im Mietvertrag aufgeführt werden, damit sie nachvollziehbar sind. Eingetragen werden sie im Hauptformular des Mietvertrags. Ein bloßer Eintrag in den allgemeinen Vertragsbedingungen reicht nicht aus.

Wichtige Ausnahme

Es ist dem Vermieter gestattet, beispielsweise die Kosten für den Kaminfeger oder den Brennerservice unter dem Punkt Heizkosten mit aufzuführen. Auch die Entkalkung des Boilers kann in den Warmwasserkosten mit aufgeführt werden. Ein separater Punkt ist nicht nötig. Bezahlen muss die Mieterin und der Mieter auch jene Kosten, die direkt vom Kabelnetzbetreiber oder einem Amt in Rechnung gestellt werden. Das gilt auch dann, wenn diese nicht direkt im Mietvertrag aufgeführt sind.

Ist die Einsicht in die Nebenkostenabrechnung möglich?

Sind die tatsächlichen Nebenkosten deutlich höher als im Vertrag angegeben, kann die Mieterschaft vom Vermieter Einsicht in die Belege verlangen. Hat der Vermieter wirklich viel höhere Kosten vom Mieter verlangt, als im Mietvertrag vereinbart wurde, muss sie die Mieterschaft trotzdem zahlen. Auch wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss wusste, dass die Nebenkosten zu niedrig angesetzt sind, stellt das kein Hindernis dar. Empfehlenswert ist deshalb, sich vom Vermieter in schriftlicher Form bestätigen zu lassen, dass die tatsächlichen Nebenkosten den im Vertrag genannten entsprechen.

Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Originalbelege, so kann die Mieterschaft diese einfordern. Es ist der Mieterin und dem Mieter gestattet, die Belege auf eigene Kosten zu kopieren. Steht im Mietvertrag, dass die Einsprachefrist nur 30 Tage gilt, so ist diese Klausel nicht zulässig. Die Nebenkostenabrechnung ist dann also nicht automatisch akzeptiert, nur weil man die Frist hat verstreichen lassen. Sollten Nebenkosten gezahlt worden sein, die nicht zulässig sind, so kann man diese innerhalb von einem Jahr zurückfordern.

Pauschalabrechnung versus Akonto

Wurde im Mietvertrag eine Pauschalabrechnung fixiert, so ist der jährlich zu zahlende Betrag für die Nebenkosten bereits im Vorhinein genau festgelegt. Ist die Akonto-Abrechnung festgelegt worden, kann der Vermieter alle angefallenen Nebenkosten an die Mieterschaft weitergeben. Voraussetzung ist, dass die einzelnen Posten im Mietvertrag aufgeführt wurden. Das dient dem Mieterschutz. Wer eine Pauschale für die Nebenkosten zahlt, der ist vor Nachforderungen des Vermieters geschützt. Abweichungen nach oben oder unten sind vom Vermieter zu tragen. Diese dürfen jedoch nicht übergroß sein. Der Vermieter ist verpflichtet, die Pauschale nach den tatsächlichen Kosten der vergangenen drei Jahre zu berechnen.

Nebenkosten, die nicht jedes Jahr anfallen

Es kann vorkommen, dass dem Vermieter Kosten entstehen, die nicht jährlich anfallen. Dazu gehören die Revision des Heizöltanks oder Arbeiten, die ein Kaminfeger durchführt. In so einem Fall ist der Vermieter gehalten, die Kosten auf die einzelnen Jahre zu verteilen. Kommt der Kaminfeger nur alle zwei Jahre vorbei, so sind die Kosten auf zwei Jahre und die gesamte Mieterschaft zu verteilen.

Fristen für die Rückforderung von Nebenkosten

Die Mieterin oder der Mieter können zu viel gezahlte Nebenkosten innerhalb eines Jahres zurückfordern. Der Vermieter auf der anderen Seite kann Nachzahlungen aufgrund zu wenig gezahlter Nebenkosten innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren einfordern. Werden Nebenkosten nicht von der Mieterschaft ausgeglichen, so kann der Vermieter die Betreibung einleiten. Das ist auch dann möglich, wenn seine Forderungen unberechtigt sind. Der Mieterin oder dem Mieter wird empfohlen, dagegen Rechtsvorschlag zu erheben. Die Betreibung ist so schnell gestoppt und der Vermieter muss tätig werden.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?

Allem voran vor dem Abschluss eines Mietvertrags ist es Ratsam die im Vertrag benannten und aufgelisteten Kosten zu prüfen, um unnötig hohe Mietkosten zu vermeiden. Ein Anwalt für Mietrecht informiert Sie ausführlich zum Thema Mietzins und Warmmiete, welche Nebenkosten der Vermieter umlegen darf und prüft auf Wunsch den vorgelegten Mietvertrag. Ebenso unterstützt er Vermieter dabei, einen rechtskonformen Mietvertrag mit formgerechter Gestaltung der Warmmiete zu erstellen.

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FAQ: Warmmiete

Die Warmmiete in der Schweiz umfasst die Kaltmiete und die Nebenkosten. Dabei zählen zu den Nebenkosten beispielsweise die Kosten für das Wasser, die Heizung, Lift, den Hauswart und Stromkosten.

Zu den Nebenkosten zählen alle Kosten, die dem Eigentümer der Wohnung durch den eigentlichen Besitz, die Verwaltung und die Instandhaltung entstehen. Kosten für Strom, Heizung, Wasser und Abwasser sowie Versicherungen werden deshalb an die Mieterschaft weitergegeben.

Die monatlich geleisteten Beträge für die Nebenkosten sind als Vorauszahlung zu sehen. Einmal im Jahr ist der Vermieter gehalten, diese in einer Nebenkostenabrechnung der Mieterschaft gegenüber abzurechnen. Daraus kann sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung ergeben. Aus dieser Nebenkostenabrechnung ergeben sich die neuen jährlichen Vorauszahlungen.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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