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Mieter § Mietrechte & Mieterpflichten

Das Schweizer Mietrecht gilt als überaus Mieterfreundlich und bietet in vielen mietrechtlichen Belangen einen Schutz für den Mieter. Dennoch gehen mit einem Mietverhältnis nicht nur Rechte sondern auch Pflichten einher, die jeder Mieter kennen sollte. Der folgende Artikel widmet sich ganz dem Mieter und seiner Rolle im Schweizer Mietrecht und zeigt auf welche Rechte und Pflichten Mieter im Zuge eines Mietverhältnisses erhalten.

Inhaltsverzeichnis

Der Mieter und das Mietrecht

Im internationalen Vergleich ist das Schweizer Mietrecht zweifelsohne als überaus mieterfreundlich zu bezeichnen. Denn dem Mieter kommt in der Schweiz ein starker Mieterschutz zugute, der im mietrechtlichen Alltag faire Verhältnisse schaffen soll.

Doch obgleich das Mietrecht in der Schweiz mieterfreundlich gestaltet ist, gilt es neben den Mieterrechten auch klar formulierte Mieterpflichten im mietrechtlichen Alltag zu beachten. Dies gilt natürlich nicht nur für Hauptmieter, sondern auch für Untermieter und unabhängig davon, ob es sich nun um eine Wohnraummiete, Geschäftsraummiete oder eine andere Form des Mietverhältnisses handelt.

Einfluss von Mietverträgen

Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis nur dann entstehen, wenn ein Mietvertrag geschlossen wird. Dieser Mietvertrag ist dann ,die Grundlage aller mietrechtlichen Aspekte die im direkten Zusammenhang mit der Vermietung stehen und nimmt somit massgeblichen Einfluss auf die Rechte und Pflichten des Mieters. Denn Mieter müssen in der Schweiz nicht nur gesetzlich verankerte Mieterrechte und Mieterpflichten beachten, sondern auch all jene Vereinbarungen, die im Zuge des Vertragsabschlusses zur rechtlichen Basis des Mietverhältnis erklärt wurden.

Mieterrechte in der Schweiz

Im mietrechtlichen Alltag zeigt sich oftmals, dass nur wenige Mieter in der Schweiz einen umfassenden Überblick über ihre Rechte im Bezug auf ein bestehendes Mietverhältnis kennen. Dass die eigene Mietwohnung als höchstpersönlicher Lebensraum besonders geschützt ist, dass wissen viele Bürger. Doch dass Mieter zum Beispiel auch Schadensersatzansprüche aus einem Mietverhältnis erlangen können, dass ist den bewusst. Vom Mietvertrag, über das Mietverhältnis bis hin zur Kündigung gibt es unterschiedlichste Aspekte, die als Mieterrechte definiert werden können. Zu den wichtigsten zählen:

  • Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen
  • Schutz vor Kopplungsgeschäften
  • Recht auf Mängelbeseitigung
  • Recht auf Herabsetzung des Mietzinses bei andauernden Mängeln
  • Recht auf Schadenersatz aufgrund Mängel am Mietobjekt
  • Kündigungsschutz

Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen

Eines der wichtigsten Mieterrechte im Schweizer Mietrecht ist der sogenannte Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Dieser Schutz vor ungerechtfertigt hohen Mietbelastungen begründet sich einerseits auf den Art. 269 Obligationsrecht wie dem Art. 10 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen). Denn in diesen beiden Abschnitten regelt der Gesetzgeber wann ein Mietzins als missbräuchlich angesehen werden muss und das dieser als unzulässig anzusehen ist. Sieht ein Mieter sich mit einem missbräuchlichen Mietzins konfrontiert, so steht es ihm zu, den Mietvertrag zu kündigen oder den Mietzins dahingehend abändern zu lassen, dass dieser wieder als zulässig und rechtskonform angesehen werden kann.

Recht auf Mängelbeseitigung

Tritt im Mietverhältnis ein Mangel am Mietobjekt auf, so hat der Mieter diesen Mangel umgehend dem Vermieter anzuzeigen. Sobald der Mieter dieser Pflicht nachgekommen ist, hat er ein Anrecht darauf, dass der Mangel behoben wird. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nach, so kann der Mieter abhängig vom Einzelfall entweder das Mietverhältnis aufgrund der Nichterfüllung des Vermieters aufkündigen oder aber die Behebung des Mangels auf Kosten des Vermieters beheben lassen. Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass nicht jeder Schaden gleich ein Mangel ist, den der Vermieter zu beheben hat. Der kleine Unterhalt regelt hierfür, dass kleine Reparaturleistungen dem Mieter zumutbar sind.

Mietzinsreduktion & Schadenersatzansprüche

Hat ein Mieter einen Mangel am Mietobjekt angezeigt und wird dieser nicht durch den Vermieter behoben, so kann der Fall eintreten, dass der Mieter einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses (Mietzinsreduktion) erhalten. Darüber hinaus, kann es dazu kommen, dass durch anhaltende schwerwiegende Mängel dem Mieter ein Schaden entsteht, für den er gegenüber dem Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen kann. Hierfür ist der Mieter jedoch in der Nachweispflicht.

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Kündigungs- & Mieterschutz

Grundsätzlich darf im Zuge einer Vermietung auf das Prinzip von “Treue und Glauben” gebaut werden. Kündigt der Vermieter aus nicht zulässigen Gründen das Mietverhältnis auf, so kann im Zuge des Mieterschutzes auch ein Kündigungsschutz eintreten. Tritt dieser Fall ein, so hat der Mieter die Möglichkeit die Kündigung anzufechten oder auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu bestehen.

Recht auf vorzeitige Rückgabe

Der Mieter hat das Recht, die Mietsache vorzeitig zurückzugeben, wenn er einen Nachmieter vorschlägt. Kündigungsfristen und -termine sind dann nicht einzuhalten. Der Nachmieter muss für den Vermieter zumutbar sein. Deshalb muss dieser in der Lage sein, den Mietzins zu zahlen und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Ist das der Fall, so ist der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit.

Weitere Mieterrechte im Überblick

Natürlich gibt es noch zahlreiche weitere Mieterrechte. Dazu zählen mitunter die korrekte und fristgerechte Zusendung der Nebenkostenabrechnung, die Rückerstattung des Mietzinsdepots nach Rückgabe des Mietobjekts sowie die uneingeschränkte Nutzbarkeit der Mietsache. Ein weiteres wichtiges Mieterrecht ist das Anrecht auf ein Mietschlichtungsverfahren bei mietrechtlichen Konflikten. Darüber hinaus hat der Mieter oder die Mieterin aber noch folgende Rechte:

  • Gäste zu empfangen
  • Maklergebühren nicht zu zahlen
  • das Recht zu bestimmen, wer in die Wohnung darf
  • in Absprache mit dem Vermieter Mitbewohner aufzunehmen
  • die Mietsache einzurichten und zu gestalten

Mieterpflichten im Überblick

Ein Mieter hat in der Schweiz nicht nur Rechte, sondern eben auch Pflichten und auch diese sind klar im Obligationsrecht (OR) geregelt. Nach Schweizerischem Recht ist die Hauptpflicht des Mieters den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Zudem gilt im Falle von Reparaturen, das die dafür notwendigen Arbeiten zu dulden sind. Doch auch gegenüber dem Vermieter gibt es Verpflichtungen wie die Sorgfaltspflicht oder die Ermöglichung von Besichtigungen im Zusammenhang mit einer Weitervermietung oder dem unterhalten der Mietsache. Zu den wichtigsten Mieterpflichten zählen grundsätzlich:

  • Pflicht zur Zahlung des Mietzinses
  • Pflicht zur Sicherheitsleistung
  • Sorgfaltspflicht im Umgang mit der Mietsache
  • Meldepflicht bei Mängel am Mietobjekt
  • Duldungspflichten

Zahlung des Mietzins & Nebenkosten

In der Rechtspraxis gilt die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses wie auch Nebenkosten (nur wenn diese im Mietvertrag enthalten sind) als sogenannte Hauptpflicht eines Mieters. Die Mietzahlungen sind ein Dauerschuldverhältnis, dass fristgerecht und vollständig zu erfüllen ist. Wann der Mietzins zu bezahlen ist, in welcher Höhe und auf welche Art und Weise wird im Mietvertrag vereinbart.

Ähnlich verhält es sich mit den Nebenkosten. Wurden diese im Mietvertrag explizit als Teil der Zahlungspflicht vermerkt, so müssen diese fristgerecht bezahlt werden. Hier kommt es auf die Vereinbarung im Vertrag an. Es kann eine pauschale Zahlung, Akontozahlung oder aber eine Zahlung nach Legung der Jahresabrechnung der Nebenkosten erfolgen.

Zahlungsrückstände können zur Kündigung führen

Mieter sollten ihrer Zahlungsverpflichtung immer vollständig und fristgerecht nachkommen. Denn ein Rückstand bei Mietzahlungen oder Nebenkosten kann durchaus dazu führen, dass der Vermieter den Mietvertrag ordentlich oder außerordentlich kündigt. Zudem kann es bei andauernder Nichtzahlung zu einem Mietzinsinkasso kommen.

Sorgfaltspflicht des Mieters

Die Wohnung muss von der Mieterschaft mit Sorgfalt behandelt werden. Darüber hinaus sind die Mieterin und der Mieter verpflichtet, auf die Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Die Verletzung der Sorgfaltspflicht kann eine fristlose Kündigung verursachen. Bei einer vorsätzlichen Verletzung der Wohnung ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den Schaden zu ersetzen. Zu den Pflichten des Mieters zählt auch, die Mietsache in dem Zustand an den Vermieter zurückzugeben, in dem sie übernommen wurde. Mit gewissen Abnutzungserscheinungen und Schäden muss der Vermieter allerdings rechnen. Die übermässige Nutzung der Mietsache geht zu lasten der Mieterschaft. Gibt die Mieterin oder der Mieter die Wohnung zu spät zurück, so sind sie verpflichtet, den für diese Zeit angefallenen Mietzins zu zahlen.

Pflicht eine Mietsicherheit zu leisten

Wenn es zwischen dem Vermieter und der Mieterschaft im Mietvertrag vereinbart wurde, so ist eine Mietkaution als Mietsicherheit zu hinterlegen. Für private Personen darf die Höhe drei Monatsmieten nicht überschreiten. Für Gewerbeobjekte ist das Mietzinsdepot frei verhandelbar. Verwendung findet die Mietsicherheit, wenn die Mieterschaft mit dem Mietzins und den Nebenkosten im Rückstand ist. Auch können mit ihr die Reparaturkosten ausgeglichen werden, die einem Schaden entspringen, den der Mieter schuldhaft verursacht hat.
Kaution niemals in Bar hinterlegen!

Auf keinen Fall sollte die Zahlung der Mietkaution in bar erfolgen. Für das Mietzinsdepot ist ein Sperrkonto bei einer Schweizer Bank einzurichten. Das muss auf dem Namen des Mieters lauten und Zinsen bringen. Die Freigabe kann nur durch die Mieterschaft und den Vermieter gemeinsam erfolgen. Das dient dem Schutz der Mieterin und des Mieters, falls der Vermieter in den Konkurs geht.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht dem Mieter helfen?

Jeder Mieter, aber auch potenzieller Mieter kann sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen einholen und sich über seine Rechte und Pflichten beraten lassen. Dabei unterstützt er die Mieterschaft in allen Belangen. Treten Fragen in Bezug zu einem Mietvertrag oder Kündigung auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht kann auch Sie beraten. Nutzen Sie das Angebot jetzt.

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FAQ: Mieter

Nach Schweizer Recht wird der Mietzins am Ende des Monats gezahlt.

Ein Mietzinsdepot ist nur dann zu hinterlegen, wenn es im Mietvertrag so vereinbart wurde. Sie beträgt für Privatpersonen maximal drei Monatsmieten.

Der Mangel muss dem Vermieter sofort angezeigt werden. Für die Dauer des Bestehens des Mangels kann eine Mietzinsreduktion vereinbart werden.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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