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Ausserterminliche Kündigung § Rechtslage, Nachmieter & mehr

Manchmal muss es einfach schnell gehen und Mieter wünschen eine ausserterminliche Kündigung ihres Mietvertrags. Ein längerer beruflicher Aufenthalt im Ausland oder die Traumimmobilie lassen sie notwendig werden. Was es auch immer ist, die alte Wohnung muss aufgegeben werden. Doch da gibt es eine Kündigungsfrist einzuhalten. Was also tun? Für so einen Fall sieht das Schweizer Mietrecht in Gestalt des Obligationenrechts die vorzeitige Rückgabe der Mietsache (Wohnung) vor. Der Ablauf ist jedoch an strenge Regeln geknüpft und die Grenzen sind eng. Vor dem eigentlichen Kündigungstermin haften nämlich die Mieterin und der Mieter für die Zahlung des Mietzinses.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zur ausserterminlichen Kündigung

Soll die Wohnung ausserterminlich gekündigt werden, so ist das nur aus ganz wichtigen Gründen möglich. Geregelt ist das im § 264 Obligationenrecht. Es handelt sich zwar um einen eleganten Weg, um aus dem Mietvertrag vor Ablauf der Kündigungsfrist zu kommen, aber er ist auch rechtlich sehr komplex. Juristisch wird die ausserterminliche Kündigung als vorzeitige Rückgabe der Mietsache bezeichnet. Möglich ist die vorzeitige Rückgabe  der Wohnung generell zu jedem Zeitpunkt, wenn ein Nachmieter gefunden wurde der vom Vermieter akzeptiert wird. 

Wohnung ausserterminlich kündigen

Wichtigster Punkt bei der ausserterminlichen Kündigung ist der Nachmieter. Dieser muss zahlungsfähig und zumutbar sein, um vom Vermieter akzeptiert zu werden. Darüber hinaus müssen wichtige Gründe vorliegen, um aus dem Mietvertrag ohne ordentliche Kündigung aussteigen zu können. Dafür hat der Schweizer Gesetzgeber enge Grenzen gesetzt, die es einzuhalten gilt. Weiter gibt es Ausnahmefälle, in denen die Mieterschaft ausserterminlich kündigen kann, ohne einen Ersatzmieter stellen zu müssen. Das ist dann der Fall, wenn:

  • Die Mieterin / der Mieter verstorben sind. In diesem Fall so können die Erben das Mietverhältnis entsprechend den vertraglichen Bedingungen oder mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen. Liegt ein wichtiger Grund vor, so kann auch jederzeit mittels der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt gekündigt werden.
  • Liegt ein schwerer Mangel an der Mietsache vor, so hat die Mieterschaft das Recht, das Mietobjekt fristlos zu kündigen.

Um die Wohnung ausserterminlich kündigen zu können, braucht es also wichtige Gründe. Gesetzlich geregelt sind diese in Art. 266g Obligationenrecht. Das können beispielsweise folgend Konstellationen sein:

  • Die Verschlechterung des gesundheitlichen Zustandes, aufgrund dessen keine Treppen mehr gestiegen werden können. Wohnt die Mieterschaft im obersten Stockwerk eines Hauses ohne Lift, so kann die ausserterminliche Kündigung erfolgen.
  • Wurde im Haus oder der Wohnung eingebrochen und fühlt sich die Mieterschaft nun in der Mietsache unwohl, so kann ebenfalls die Rückgabe (Kündigung) der Wohnung erfolgen.
  • Auch eine Scheidung kann ein Grund sein, um ausserterminlich kündigen zu können. In diesem Fall hängt es aber von den Umständen ab.
Grundsätzlich gilt

Ein wichtiger Grund für eine ausserterminliche Kündigung ist immer dann gegeben, wenn er nicht vorhersehbar war und die Mieterschaft nicht dafür verantwortlich ist.

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Ausserterminliche Kündigung mit Nachmieter

Das Gesetz schreibt nur einen Nachmieter vor. Wer aber ganz sichergehen will, schlägt dem Vermieter mehrere mögliche Interessenten vor. Die gesetzlichen Regelungen beinhalten dabei folgende Kriterien, die alle erfüllt sein müssen. Es muss sich um einen solventen und zumutbaren Nachmieter handeln, der alle vertraglichen Konditionen vollständig übernimmt. Schlägt man dem Vermieter gleich mehrere Ersatzmieter vor, so hat das den Vorteil, dass, wenn einer abspringt, die anderen Interessenten noch vorhanden sind. Man muss sich also nicht erneut auf die Suche begeben. Es kommt gar nicht so selten vor, dass der potenzielle Nachmieter schon vor der Unterzeichnung des Mietvertrages seine Zusage wieder zurückzieht. Seine Unterschrift auf dem Meldeformular sagt nämlich lediglich aus, dass er Interesse hat.

Formular zur Meldung von Nachmietern

Jeder potenzielle Ersatzmieter, der die Wohnung übernehmen möchte, sollte das Formular zur Meldung von Nachmietern unterzeichnen. Formulare halten die Mieterverbände oder der Vermieter bereit. Anschließend sendet man das ausgefüllte Formular mit einem Anschreiben an den Vermieter. Das sollte per Einschreiben erfolgen. Es ist ratsam, ebenfalls eine Kopie des Betreibungsregisterauszugs beizufügen. Im Anschreiben sollte der Zeitpunkt genannt werden, auf den der Ersatzmieter das Mietobjekt übernehmen möchte. Die Quittung der Post für das Einschreiben und eine Kopie der Dokumente sollte man aufbewahren. Unklarheiten und Streitigkeiten entstehen gar nicht erst, wenn die Mieterin und der Mieter alle Unterlagen in Kopie bei sich haben. Mit seiner Unterschrift unter das Formular für Nachmieter bestätigt der Interessent, dass er:

  • das Mietobjekt besichtigen konnte
  • die Mietsache zu den gleichen Bedingungen übernimmt
  • bereit ist, die Wohnung an dem genannten Termin zu übernehmen.

Der Interessent muss seine vollständigen Personalien angeben und Auskunft über seine finanziellen Verhältnisse geben. Ein aktueller Auszug aus dem Betreibungsregister ist in diesem Fall von großem Vorteil. Der Vermieter kann die Vorlage eines solchen verlangen. Solvent ist ein Nachmieter dann, wenn er in der Lage ist, den Mietzins vollständig und pünktlich zu leisten. Ist kein Nachweis über einen Lohneingang möglich, so kann eine Bestätigung der Sozialbehörde vorgelegt werden.

Das Schreiben, dass ein Ersatzmieter gefunden wurde und die ausserterminliche Kündigung somit möglich ist, sollte so früh wie möglich versendet werden. Ein Vermieter hat das Recht, sich mit der Prüfung der vorgeschlagenen Nachmieter 14 bis maximal 30 Tage Zeit zu lassen. Er muss den Nachmieter auch dann nicht akzeptieren. Wichtig zu wissen ist, dass wenn der Vermieter einen solventen und zumutbaren Nachmieter ablehnt, die Mieterschaft aus den Verpflichtungen des Mietvertrags befreit ist. Der Zeitpunkt ist in diesem Fall der, auf den der Nachmieter das Mietobjekt übernommen hätte.

Wichtiger Hinweis für den Mieter

Nach dem Ablauf von zehn Tagen kann die Mieterschaft eine schriftliche Bestätigung des Vermieters verlangen, dass sie aus dem Mietvertrag entlassen wurde. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, so sollte man sich rechtlichen Rat einholen. Lehnt der Vermieter den Nachmieter ab, so kann es wichtig sein, eine Begründung in Schriftform zu verlangen. Vom Ersatzmieter sollte man sich bestätigen lassen, dass er bereit gewesen wäre den Mietvertrag zu übernehmen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?

Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, sollte sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht verschaffen. Dafür ist es ratsam, einen Anwalt für Mietrecht zu rate zu ziehen. Dieser kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf die ausserterminliche Kündigung der Wohnung im Detail genau erklären. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen über die Form, die Frist und den Inhalt eines Kündigungsschreibens einholen und sich natürlich auch beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt immer beide Vertragsparteien. Treten Fragen zur vorzeitigen Rückgabe des Mietobjekts auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft und des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht empfiehlt sich immer für beide Vertragsparteien. Deshalb ist es ratsam, seine Erfahrung zu nutzen.

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FAQ: ausserterminliche Kündigung

Wird kein Nachmieter für die ausserterminliche Kündigung gefunden, so muss die Mieterschaft bis zum ordentlichen Kündigungstermin seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachkommen. Das gilt auch für den Fall, dass der Nachmieter seine Zusage zurücknimmt.

Ist der Nachmieter wirtschaftlich nicht dazu in der Lage, den Mietzins zu zahlen oder ist er unzumutbar, darf er vom Vermieter abgelehnt werden.

Natürlich können die Mieterin und der Mieter bereits vor der Kündigungsfrist ausziehen. Die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses und anderer, sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen bleiben aber bestehen.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion

Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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