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Renovierung bei Auszug § Abnutzung, Kosten & mehr

Eine neue Wohnung ist gefunden, doch bevor die Schlüssel der alten Wohnung abgegeben werden können, gilt es noch das Thema Renovierung bei Auszug abzuhaken. Denn manche Arbeiten müssen durchaus vom Mieter erledigt werden. Im nun folgenden Artikel zeigen wir Ihnen welche Renovierungsarbeiten der Mieter bei Auszug erfüllt haben muss und wofür nicht der Mieter sondern der Vermieter verantwortlich ist.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zur Renovierung bei Auszug

Das Schweizer Mietrecht regelt im Art. 257f die sogenannte Sorgfaltspflicht des Mieters, die explizit vorgibt, dass ein Mieter sorgfältig mit dem Mietobjekt umgehen muss. Darüber hinaus wird im Art. 259 konkret festgelegt, dass ein Mieter kleinere Mängel am, wie auch Ausgaben für eine  Reinigung der Mietwohnung  selbst zu tragen hat. Im Hinblick auf diese beiden Abschnitte des Schweizer Mietrechts offenbart sich schnell, wie die Rechtslage zur Renovierung bei Auszug aus zb. der Wohnung zu handhaben ist. Kleinere Mängel, Reinigung und Abnutzungserscheinungen die durch die Nutzung des Mietobjekts entstanden sind, hat der Mieter in jedem Fall selbst zu tätigen.

Einfluss von vertraglichen Vereinbarungen

Komplexer wird es, wenn Veränderungen an der Wohnung vorgenommen wurden oder der geschlossene Mietvertrag spezifische Vereinbarungen zur Renovierung beim Auszug aus der Mietwohnung enthält. So sind zum Beispiel, bauliche Veränderungen zwingend an die Zustimmung des Vermieters gebunden, was jedoch nicht heißt, dass diese beim Auszug nicht rückgängig gemacht werden müssen. Auch der Mietvertrag kann Regelungen zur Mängelbeseitigung vor dem Auszug enthalten. So kann vereinbart werden, dass der Mieter das gesamte Mietobjekt in einem bestimmten Farbton streichen muss. Es kann zudem im Mietvertrag explizit vereinbart werden, wer in welchem Ausmass für Schönheitsreparaturen zu leisten hat, oder ob der Mieter die Wohnung selbst renovieren darf oder hierfür ein unternehmen beauftragen muss.

Streitfall ordentliche und ausserordentliche Abnützung

Wirklich kritisch wird es aus Rechtssicht, wenn Vermieter und Mieter sich nicht einigen können. Denn obgleich das Mietrecht in der Schweiz klar vorgibt, dass der Reparaturaufwand für eine ordentliche Abnutzung vom Vermieter zu tragen ist, verschiebt sich die Pflicht zum renovieren beim Auszug im Falle einer ausserordentlichen Abnutzung auf den Mieter. Sind in diesem Fall im Mietvertrag keine klare Klauseln genannt, so kommt es schnell zum Rechtsstreit.

Abgrenzung ordentliche & ausserordentliche Abnutzung

Bei einer ordentlichen Abnutzung der Mietwohnung können Mieter – soweit nicht anders im Mietvertrag vereinbart – also nicht für das Streichen der Wände mit weißer Dispersionsfarbe herangezogen werden. Es ist jedoch schwierig, die ordentliche Abnutzung von der außerordentlichen Abnutzung klar abzugrenzen. Nutzung im Alltag entstanden sind, muss der Vermieter zahlen. Dazu zählen Laufspuren am Boden oder dem Teppich oder Dübellöcher. Alles, was darüber hinausgeht, zählt zur außerordentlichen Abnutzung. Das können Farbanstriche in ungewöhnlichen Farben wie rosa und schwarz sein. 

In so einem Fall kann der Vermieter die Mieter dazu auffordern, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen beziehungsweise sich anteilsmäßig an den Kosten für den Maler zu beteiligen. Handelt es sich um eine außerordentliche Abnutzung, so muss die Mieterschaft für den Zeitwert aufkommen. Der Betrag darüber hinaus muss vom Vermieter getragen werden. Durch diese Vorgehensweise wird das Lebensalter der Gegenstände in der Wohnung berücksichtigt. 

Für Wandanstriche gilt, dass ihre Lebensdauer zwischen 8 und 15 Jahren liegt. Ist der Wandanstrich älter, so muss sich die Mieterschaft nicht anteilsmässig an den Auslagen beteiligen. War der Wandanstrich noch nicht so alt, so werden die Mieterin und der Mieter anteilsmässig beteiligt. Alternativ können sie natürlich auch selbst streichen bei Auszug. Ähnlich verhält es sich bei Reparaturen wie auch sogenannten Schönheitsreparaturen. Hier nimmt kommt es je nach Wert und Lebensdauerbemessung zu einer anteiligen oder vollständigen Kostenübertragung auf den Mieter. Kommt der Mieter in einem solchen Fall nicht seiner Pflicht nach, so kann der Vermieter in letzter Konsequenz die angefallenen Auslagen aus dem Mietzinsdepot decken.

Definition ordentliche Abnutzung 

Nachdem niemand über dem Boden schweben kann und die Wohnung genutzt wird, ist es völlig normal, dass Gebrauchsspuren entstehen. Diese sind mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten. Deshalb verbleiben in jeder Wohnung Mängel und Schäden bei Auszug, die einer Reparatur bedürfen. Viele Vermieter sind in der Annahme, dass die Mieterschaft für diese Kosten aufkommen muss. Doch das ist ein Irrtum, der der Mieterschaft teuer zu stehen kommen kann. Im Art. 256 Obligationenrecht wird der Vermieter zum Unterhalt der Mietsache verpflichtet. Die normalen Gebrauchsspuren muss er beseitigen. Dazu zählen:

  • Dübellöcher, die fachmännisch zugespachtelt wurden. Es dürfen aber nicht sehr viele sein.
  • Durch Bilder und Möbel entstandene Schatten an den Wänden.
  • Tapeten, die vergilbt sind
  • Laufwege auf dem Teppich und dem Parkett.

Definition & Folgen außerordentliche Abnutzung

Ist die Wohnungskündigung erfolgt und die Wohnungsabgabe steht vor der Tür, so muss die Mieterschaft selbst für Schäden, die durch eine außerordentliche Abnutzung entstanden sind, meist nur anteilsmässig aufkommen. Das gilt auch bei einer vollständigen Renovierung bei Auszug. Diese Regelungen gelten für den nicht sorgfältigen Gebrauch des Mietobjekts. Deshalb ist auf Sorgfalt zu achten und der Vermieter bei grossen Schäden zu informieren. Eine außerordentliche Abnutzung bei Auszug könnte beispielsweise sein:

  • Kratzspuren von Haustieren im Parkett, an der Wand oder den Türen
  • Flecken an den Wänden und den Teppichen, die großflächig sind
  • tiefe Kratzer im Parkett von beispielsweise heruntergefallenen Gegenständen
  • Wände, die durch Nikotin gelblich verfärbt sind
  • Kindermalereien auf der Tapete oder den Wänden
  • Haushaltsgeräte, die durch unsachgemäßen Gebrauch beschädigt wurden.

Ob es sich jetzt um Schönheitsreparaturen, Malerarbeiten oder Reparaturen an Haushaltsgeräten handelt, wichtig ist immer die Altersentwertung, wenn es um die Kosten bei einer außerordentlichen Abnutzung geht. Mithilfe der Lebensdauertabelle kann die Altersentwertung genau berechnet werden. Der Beginn der Altersentwertung ist nicht der Zeitpunkt, an dem die Mieterschaft in die Wohnung eingezogen ist. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt des letzten Anstrichs oder der Anschaffung der Haushaltsgeräte. Der Vermieter ist gehalten, diesen Zeitpunkt der Mieterschaft nachzuweisen. Für viele Schäden, die durch den nicht sachgemäßen Gebrauch entstehen, kommt jedoch die Privathaftpflichtversicherung auf. Es ist also ratsam, eine solche abzuschliessen und die Versicherung im Schadenfall zu informieren.

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Die Kosten für den kleinen Unterhalt

Es ist Sache des Vermieters, den Unterhalt des Mietobjekts zu gewährleisten. Mit dem Mietvertrag übernimmt die Mieterschaft jedoch gleichzeitig die Verpflichtung, für kleine Schäden und Reparaturen an der Mietsache selbst aufzukommen. Das bedeutet, die Kosten sind von der Mieterin und dem Mieter zu übernehmen. Die Rede ist vom kleinen Unterhalt. Hierbei dürfen diese Auslagen den Betrag von 100 CHF nicht übersteigen. Der Maximalwert liegt bei 150 CHF. Darüber hinaus muss es dem Mieter auch möglich sein, die Arbeiten selbst ausführen zu können. Zum kleinen Unterhalt zählen Arbeiten wie:

  • das Wechseln von Sicherungen
  • das Ersetzen von Backblechen
  • der Austausch von Seifenschalen
  • Scharniere zu ölen
  • lockere Schrauben festzuziehen
  • Abläufe zu reinigen
  • Zahngläser zu ersetzen.

Bedingung ist immer, dass die Arbeiten auch von der Mieterschaft selbst durchgeführt werden können. Fehlt die fachliche Kompetenz oder die notwendige Ausrüstung, so gehören selbst kleine Schönheitsreparaturen nicht zum kleinen Unterhalt. Dazu zählen beispielsweise das Ölen der Scharniere an den Fensterläden, wenn ein Gerüst benötigt wird oder die Reparatur eines Haushaltsgeräts.

Bedeutung der paritätischen Lebensdauertabelle 

Jeder Ausstattungsgegenstand in der Mietsache hat eine festgelegte Lebensdauer. Je älter der Gegenstand wird, umso mehr nimmt seine Lebensdauer ab. Jedes Jahr wird also der Restwert niedriger. Hat die Mieterschaft einen Schaden verursacht, so ist es genau dieser Restwert, der gezahlt werden muss. Ist die Lebensdauer bei null, so muss die Mieterschaft für den Schaden nicht mehr aufkommen. Wichtig für die Beurteilung ist die Lebensdauertabelle, die vom Hauseigentümerverband und dem Mieterverband für das Schweizer Mietrecht erarbeitet wurde.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?

Die Mieterschaft, aber auch der Vermieter sollten sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht verschaffen. Dabei ist ein Anwalt für Mietrecht ein sehr guter Ansprechpartner. Dieser kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf das renovieren bei Auszug im Detail genau erklären. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen zum Thema Renovierung bei Auszug einholen und sich natürlich auch beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt immer beide Vertragsparteien. Treten Fragen zur Renovierung bei Auszug auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft und des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht empfiehlt sich immer für beide Vertragsparteien. Es ist ratsam, seinen Ratschlägen zu folgen.

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FAQ: Renovierung bei Auszug

Bei der Wohnungsübergabe müssen die Wände mit weißer Dispersionsfarbe gestrichen sein. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde. Für den normalen Gebrauch haftet die Mieterschaft jedoch nicht. Für Wände gilt, dass diese entsprechend der Lebensdauertabelle eine Lebensdauer von beispielsweise acht Jahren haben können. Nach dieser Frist müssen die Kosten für den Anstrich vom Vermieter getragen werden.

Die Mieterschaft muss am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem sie übernommen wurde. Normale Gebrauchsspuren sind zu akzeptieren. Wurden die Wände aber vom Mieter bunt gestrichen, so müssen diese in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden.

Die Kratzspuren eines Haustieres gehören in den Bereich einer übermässigen Abnutzung. Schäden dieser Art müssen vom Mieter gezahlt werden. Hier empfiehlt sich der Abschluss einer Haftpflichtversicherung. Auf die Vertragsbedingungen ist jedoch zu achten.
Alle Reparaturen und Aufwände, die zu dem sogenannten kleinen Unterhalt zählen, müssen vom Mieter auch vor dem Auszug aus der Wohnung erledigt werden. Dazu zählen Dübellöcher in den Wänden, den Ablauf zu reinigen und fehlende Backbleche zu ersetzen.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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