Mietvertrag -Vertragsverhältnis, Inhalt, Mietdauer & mehr

Im Obligationenrecht der Schweiz wird in Art. 253 der Begriff “Mietvertrag” klar definiert. Demnach verpflichtet sich ein Vermieter mit dem Mietvertrag einem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter hingegen verpflichtet sich dem Vermieter dafür einen Mietzins zu zahlen. Der Mietvertrag legt also die genauen Konditionen für ein Mietverhältnis fest.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage des Mietvertrags

Jeder Form des Mietvertrags ist in der Schweiz an das Obligationsrecht gebunden. Im Zentrum des Vertrages steht die Überlassung des Vertragsgegenstand. Dieser kann für einen Mietvertrag eine unbewegliche, aber auch bewegliche Sache sein. Ebenso sieht der Gesetzgeber vor, dass die Dauer des Vertrages unbestimmt oder bestimmt ausfallen kann. 

Das Vertragsverhältnis in einem Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Haus beinhaltet somit die Miete. Es hat die Überlassung von Wohnraum zum Gebrauch für eine Zeit gegen ein Entgelt zum Inhalt. Vertragsparteien sind der Vermieter auf der einen Seite und die Mieterschaft auf der anderen. Dabei überlässt der Vermieter die Wohnung oder das Haus als Vertragsleistung. Die Vertragsleistung des Mieters besteht in der Zahlung des Bruttomietzinses.

Form des Schweizer Mietvertrags

Das Mietrecht in der Schweiz lässt den formlosen Abschluss eines Mietvertrags zu. Damit ein Mietvertrag zustande kommt, reicht es, wenn beide Vertragsparteien gegenseitig übereinstimmend ihren Willen bekunden. Wurde der Mietvertrag unterzeichnet, so können die Rechte, die sich daraus ergeben, nur noch schriftlich oder auf einem amtlichen Formular ausgeübt werden. Das gilt für beide Seiten und trifft nicht nur für die Kündigung der Mietsache und für eine Mietzinserhöhung zu. Herrscht in einem Kanton Wohnungsmangel, so kann von Amts wegen, die Verwendung eines Formulars für den Abschluss eines Mietvertrages vorgeschrieben sein. Hier empfiehlt es sich also, sich bereits vor Abschluss genau zu informieren. Doch auch ohne eine solche Vorschrift ist es ratsam, den Mietvertrag schriftlich abzuschließen.

Mietvertragsdauer

Der Mietvertrag in der Schweiz kann auf eine bestimmte oder unbestimmte Dauer geschlossen werden. Nach dem Gesetz ist ein Mietvertrag befristet, wenn er ohne Kündigung mit Ablauf eines bestimmten Zeitraums endet. Das gilt auch für einen Untermietvertrag. Um ein befristetes Mietverhältnis anzunehmen, braucht es also drei wesentliche Faktoren:

  • die Vertragsparteien müssen die Befristung vereinbart haben
  • die Vereinbarung muss den genauen Zeitraum benennen (Beginn und Ende)
  • der Wille beider Vertragsparteien muss erkennbar sein, dass Mietverhältnis ohne Kündigung zu einem bestimmten Termin zu beenden.

Dem gegenüber steht das unbefristete Mietverhältnis. Das liegt vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses von einer Kündigung abhängt. Gleichzeitig muss eine feste Vertragsdauer im Mietvertrag angegeben sein. Meist werden in der Schweiz Formularmietverträge verwendet.

Inhalt eines Mietvertrags in der Schweiz

Ob nun Standard-Mietvertrag oder einfacher Mietvertrag, diese wichtigen Punkte sind in ihnen immer zu regeln:

  • Wer sind die Mietparteien? Dafür müssen Name und Adresse des Vermieters und Mieters genannt werden.
  • Was ist die Mietsache? Welche Räumlichkeiten werden der Mieterin oder dem Mieter zum Gebrauch überlassen?
  • Wie lang ist die Mietdauer? Hier gilt es festzulegen, ob der Mietvertrag auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossen wird.
  • Wie hoch ist der Bruttomietzins? Es muss die genaue Zusammensetzung und die Höhe des Mietzinses aufgeführt werden. (Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten) Sind keine Nebenkosten ausgewiesen, so sind diese im Mietzins enthalten.
  • Wie hoch ist die Mietkaution? In der Regel beträgt diese in der Schweiz höchstens drei Monatsmieten. Sie muss aber nur geleistet werden, wenn sie auch im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Mietkaution wird auf ein Sperrkonto eingezahlt. Das muss auf den Namen der Mieterschaft lauten. Die Höhe der Verzinsung muss ebenfalls schriftlich fixiert werden.
  • Die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung muss ebenfalls enthalten sein.
  • Schriftlich vereinbart wird auch die Kündigungsfrist. Diese beträgt zwischen drei und sechs Monaten.
  • Die Vereinbarung wann zu renovieren ist beim Ein- oder Auszug.
  • Für zukünftige Mieterhöhungen sind die Konditionen zu vereinbaren.
  • Bestandteil des Mietvertrags ist auch das Übergabeprotokoll. Das beinhaltet den Zustand der Wohnung beim Ein- und Auszug.
  • Wird der Wohnraum möbliert an die Mieterschaft übergeben, gehört zu einem Mietvertrag eine vollständige Auflistung aller Einrichtungsgegenstände. Beschädigungen müssen im Übergabeprotokoll festgehalten werden.
  • Teil des Mietvertrags ist auch immer die Hausordnung.
  • Eine genaue Vereinbarung darüber, wer welche Reparaturkosten wann zu tragen hat. Für den kleinen Unterhalt bis 100 CHF sorgt meist die Mieterschaft.
Empfehlung unserer Experten

Wurde der Mietvertrag für die Wohnung oder das Haus unterzeichnet, sind die vertraglich geschlossenen Vereinbarungen für beide Seiten bindend. Es ist daher ratsam, sich alle Punkte vor der Unterzeichnung im Detail anzusehen. Werden Punkte nicht verstanden, so sollten diese geklärt werden, damit es zu keinen Streitigkeiten kommt.

Die Kaution im Mietvertrag nach Schweizer Recht

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages wird so im Vertrag vereinbart, die Mietsicherheit fällig. Die Mietkaution erhält die Mieterin und der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurück. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, sollten Schäden auftreten, die von der Mieterschaft verursacht wurden. Sie dient auch dem Ausgleich von Mietrückständen. In der Regel ist die Höhe auf maximal drei Monatsmieten begrenzt.

Die Angaben zur Höhe des Mietzinses

Wie bereits erwähnt, ob Standard-Mietvertrag oder einfacher Mietvertrag, die Höhe des Brutto-Mietzinses muss fixiert werden. Dabei wird üblicherweise die Warmmiete genannt. Diese setzt sich aus der Kaltmiete oder dem Netto-Mietzins und den Nebenkosten zusammen. Die Nebenkosten werden generell separat im Mietvertrag für Haus und Wohnung ausgewiesen. Diese richten sich zumindest teilweise nach dem persönlichen Verbrauch. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, die Kosten anteilsmäßig nach der Wohnfläche aufzuteilen. Erwartet wird meist vom Vermieter, dass der monatliche Mietzins per Dauerauftrag oder Bankeinzug gezahlt wird. Generell ist das jedoch Verhandlungssache. Barzahlungen sind eher unüblich.

Sie benötigen einen Anwalt?
Finden Sie in unserem Anwaltsverzeichnis Ihren passenden Rechtsanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.
Anwalt-beauftragen

Die Hausordnung als Teil des Mietvertrags

Unterzeichnet die Mieterschaft den Mietvertrag, so unterschreibt sie meist auch die Hausordnung. In der Hausordnung sind häufig folgenden Punkte geregelt:

  • Die Ruhezeiten, die üblicherweise von 22 Uhr bis 6 Uhr bestehen und die Mittagsruhe von 13 Uhr bis 14 Uhr.
  • Das Verbot zu duschen und zu baden zwischen 22 Uhr und 6 Uhr.
  • Für Kinder Verbote, wie zum Beispiel auf dem Rasen Fußball zu spielen.
  • Das Verbot, Schuhe vor die Tür zu stellen.
  • Die Aufforderung, den Müll zu trennen, mit einer genauen Anleitung.
  • Sollten Gemeinschaftsräume vorhanden sein, die Regeln für deren Nutzung.

Die Hausordnung ist Vertragsbestandteil und ihre Nichteinhaltung kann deshalb zu einer fristlosen Kündigung führen. Es ist ratsam, sich als neuer Mieter den alten Mietern nach dem Einzug kurz vorzustellen. Es ist in der Schweiz zwar nicht unbedingt Standard, wirkt aber manchmal Wunder. In der Hausordnung oder im Mietvertrag ist auch das Halten von Haustieren geregelt. In jedem Fall aber sollte man die Anschaffung eines Haustieres als Mieterschaft mit seinem Vermieter besprechen.

Den Mietvertrag kündigen

Zu den Mieterrechten, aber auch Vermieterrechten gehört die Einhaltung der Kündigungsfrist. Es gehört zum Schweizer Mieterschutz, dass der Vermieter die Wohnung nicht ohne Grund kündigen kann. Das gilt selbst dann, wenn er die Kündigungsfrist einhalten würde. In diesem Fall kann die Mieterschaft die Kündigung anfechten. Die Kündigungsfrist beträgt meist drei Monate zum Ende des Monats. Es kann auch vorkommen, dass das Ende des Quartals angegeben wurde. Empfehlenswert ist eine Kündigung immer per Einschreiben zu versenden. Wichtig ist auch, dass sie von allen Vertragspartnern aufseiten der Mieter und Vermieter unterzeichnet wurde.

Die Bedingungen für den Auszug im Mietvertrag regeln

Die Mieterschaft ist generell verpflichtet, bei Auszug die Wohnung oder das Haus vollständig gereinigt zu übergeben. Sauberkeit wird in der Schweiz gross geschrieben, dessen sollte man sich bewusst sein. Damit eine mangelnde Reinigung keinen Hinderungsgrund für die Übergabe darstellt, ist es ratsam, einen Reinigungsservice zu beauftragen. Zu finden unter Umzugsreinigung. Im Mietvertrag ist genau geregelt, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben werden muss. Meist wird der renovierte Zustand für die Übergabe vereinbart. Muss renoviert werden, sollten folgende Leistungen ausgeführt werden:

  • Das Streichen und/oder Tapezieren der Wände und Decken.
  • Die Beseitigung von Bohrlöchern.
  • Das Entfernen von Kratzern in Laminat und Parkett.
  • Die Reparatur von abgesplitterten Fliesen.

Mängel an der Mietsache

Bevor man als Mieterschaft ans Einziehen denkt, sollte man mit dem Vermieter eine Begehung der Mietsache vornehmen. All Mängel wie Flecken, Kratzer und Risse müssen in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden. Das gehört zu den Mieterrechten. Tut man das nicht, kann es bei einem Auszug passieren, dass man als Mieter für Schäden haftbar gemacht wird, die der Vormieter zu verantworten hat. Die Folge könnte eine Reduktion der Mietkaution sein.

Das Übergabeprotokoll ist von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen. Es sollte gut aufbewahrt werden. Vor dem Auszug empfiehlt es sich wiederum, eine Begehung mit dem Vermieter durchzuführen. Sind neue Schäden hinzugekommen, haftet dafür die Mieterschaft. Sind keine Schäden vorhanden, wird das Übergabeprotokoll gefertigt und unterzeichnet, welches die schadenfreie Abnahme bestätigt. Gleichzeitig erhält man die Freigabe der Mietkaution.

Mehr zum Thema: Mängel am Mietobjekt

Die Schlüssel für die Wohnung oder das Haus

Ebenfalls im Mietvertrag geregelt ist die Anzahl der vom Vermieter übergebenen Haus- und Wohnungsschlüssel. Die Anzahl ist von der Mieterschaft zu überprüfen. Verlieren die Mieterin und der Mieter einen Schlüssel, so geschieht der Austausch des Schlosses zu lasten der Mieterschaft. Bei Gemeinschaftsschlüsseln kann das teuer werden. Das Nachmachen von Schlüsseln muss vom Vermieter genehmigt werden.

So kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?

Rechtsverbindliche Vereinbaren, wie es ein Mietvertrag ist, sollten immer vor Unterfertigung rechtlich geprüft und korrekt erstellt werden. Denn schnell übersieht man wichtige Vertragsklauseln und am Ende ist der Schaden nicht selten gross. Ein Anwalt für Mietrecht kann Vermieter ausführlich zu den rechtlichen Rahmenbedingungen für den Mietvertrag informieren und für Mieter den vorgelegten Mietvertrag prüfen. Auf diese Weise gewährleistet der erfahrene Jurist, dass ein Mietverhältnis rechtskonform und für beide Vertragspartner fair und gerecht eingegangen werden kann.

Anwalt-beauftragen
Fragen zum Mietvertrag?
Unsere Anwälte für Mietrecht informieren Sie ausführlich zu allen Themen rund um das Thema Mietrecht und Mietverträge und beantworten alle Ihre Fragen.

FAQ: Mietvertrag

Häufig wird in den Mietverträgen vereinbart, dass der Mietzins (Brutto) im Voraus zu zahlen ist. Das bedeutet zum jeweils Ersten des Monats. Die Zahlung muss also schon am Ende des Vormonats erfolgen.

Nein, es müssen nicht beide Partner den Mietvertrag unterzeichnen. Tun sie es aber, so haften sie solidarisch für den zu leistenden Mietzins und andere Forderungen des Vermieters. Hat nur ein Partner unterschrieben, so haftet nur dieser.

Der monatlich zu zahlende Mietzins setzt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Wobei es sich bei der Kaltmiete um den Nettozins handelt. Kaltmiete und Nebenkosten ergeben die Warmmiete oder den Bruttomietzins.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion

Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

Weitere interessante Beiträge zum Thema: Mietvertrag
+2-02 ratings
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email