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Retentionsrecht – Rechtliches, Voraussetzung & Ablauf

Der Vermieter von Geschäftsräumen kann bei ausstehenden Mietzinsen den Mieter für diese Forderung auf Pfändung- bzw. Konkurs betreiben. Es steht ihm aber zusätzlich noch ein besonderes Recht zur Verfügung: das Retentionsrecht. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, was das Retentionsrecht für Möglichkeiten bietet und was dabei zu beachten ist für Vermieter und Mieter.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Retentionsrecht 

Dem Vermieter von Geschäftsräumen steht im Falle ausstehender Mietzinse neben der Einleitung der ordentlichen Betreibung oder der Anstrengung eines ordentlichen Zivilprozesses auch ein Retentionsrecht zu.

Dabei kann der Vermieter für den verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahres Mietzins ein Zurückbehaltungsrecht an beweglichen, sich in den Räumen befindlichen Sachen geltend machen. Die gesetzlichen Grundlagen des Retentionsrechts finden sich in den Artikeln 268 ff. bzw. Art. 299c OR.

Für den Fall, dass ein Mieter die Miete nicht bezahlt, darf der Vermieter Sachen im Mietobjekt zurückbehalten. Dieses gesetzliche Pfandrecht bzw. Retentionsrecht, soll den Mietzins und die Nebenkosten sichern, wenn Gefahr besteht, dass ihm ein finanzieller Nachteil droht . Um dieses Recht ausüben zu können, muss ein Vermieter sich an das zuständige Betreibungsamt wenden und ein Begehren um Aufnahme einer Retentionsurkunde stellen. Das Betreibungsamt nimmt dann ein Retentionsverzeichnis auf. In Betracht kommen pfändbare, bewegliche Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Gepfändet werden können z. B. Mobiliar, Maschinen, Ware aber auch Fahrzeuge, wenn diese nicht zwingend zur Ausübung des Berufs des Mieters gebraucht werden.

Sonderregelung für Mieter

Die gepfändeten Gegenstände werden wieder frei, wenn der Mieter beim Betreibungsamt eine Sicherheit in Höhe der Forderung des Vermieters leistet.

In der Schweiz ist der Begriff der Retention im Recht weiterhin geläufig und wird entsprechend unter der Bezeichnung angewendet. Das Retentionsrecht soll vor allem den Gläubiger schützen und die Zahlungsmoral des Schuldners verbessern. Eine Sache darf so lange einbehalten werden, bis die Schuld und Forderung beglichen ist. Bei einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners darf der Gläubiger das Pfand behalten oder weiter veräussern.

Juristische Definition des Retentionsrecht

Nach der Retentionsrecht Definition hat ein Gläubiger in bestimmten Situationen das Recht oder auch die Befugnis, vom Schuldner eine fremde Sache zurückzubehalten, bis seine Forderung erfüllt wurde. Dabei kann dies ähnlich wie ein Faustpfand im Betreibungsverfahren stattfinden. Generell ist das Retentionsrecht ein dingliches Verwertungsrecht einer fremden Sache, bis die Forderung sichergestellt ist. Die moderne Bezeichnung ist das Zurückbehaltungsrecht. Alle beweglichen Sachen und Wertpapiere, die der Schuldner dem Gläubiger zur Verfügung stellt, kann dieser dann zurückbehalten. Hierbei gilt dies auch, wenn eine Sache im guten Glauben empfangen wurde und eigentlich nicht dem Schuldner gehört.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme durch den Vermieter

Damit man das Retentionsrecht anwenden kann und eine Rechtswidrigkeit vermeidet, sind bestimmte Voraussetzungen notwendig. Zunächst einmal ist nach der Retentionsrecht Definition dieses auf Schuldverhältnisse aller Art anwendbar und es ermöglicht eine Einigung zwischen Gläubiger und Schuldner. Das Retentionsrecht setzt voraus, dass der Schuldner gleichzeitig der Gläubiger der Gegenforderung ist, während der Gläubiger ein Schuldner der Gegenforderung bleibt. Hierbei bedarf es immer einer wechselseitigen Forderung und dem Anspruch auf eine verwertbare Sache. Ferner muss auch eine Fälligkeit und Rechtswirksamkeit des Gegenanspruchs und die Fälligkeit der zu sichernden Forderung gegeben sein sowie eine Besitzübertragung am Retentionsobjekt stattfinden.

Gut zu wissen

Hingegen kann das Retentionsrecht nicht geltend gemacht werden, wenn ein gesetzlicher oder rechtsgeschäftlicher Ausschluss der Retention vorliegt. Außerdem sollte der Gegenanspruch des Schuldners immer voll wirksam entstanden sein und sich nicht auf künftige oder bedingte Ansprüche beziehen. Ferner wird auch verlangt, dass beide Parteien aus einheitlichen Lebensverhältnissen stammen, wodurch der Begriff der Konnexität hier rechtsgültig ist.

Ein Vermieter kann das Retentionsrecht jedoch nur anwenden, wenn es im Mietvertrag so vereinbart wurde. Dabei darf er dann entsprechend der ausstehenden Miete die Sachen des Mieters einbehalten, bis die Mietforderungen beglichen wurden, im Sinne des Vermieterpfandrechts. Gleiches Recht hat aber auch der Mieter, denn der Vermieter muss ihm nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung zur Verfügung stellen. Für den Fall, dass er das nicht tut, kann der Mieter die Nebenkosten aussetzen, bis der Vermieter die Abrechnung geschickt hat und somit seiner Vermieter Pflicht nachgekommen ist. Grundsätzlich können rechtliche Informationen zum Zurückbehaltungsrecht von beiden Parteien vorab geklärt und auch vertraglich festgelegt werden.

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Welche Realsicherheit bietet das Retentionsrecht?

Das Retentionsrecht kann einem Vermieter bei Geschäftsraummiete eine gesetzlich gewährleistete Realsicherheit bieten, wenn der Mieter verwertbare Gegenstände zur Verfügung hat, die als eine Art Pfand für die Zahlungsverpflichtung gelten können und einbehalten werden dürfen. Hierbei hat dann der Vermieter immer die Realsicherheit, diese Gegenstände bei einer Nichterfüllung der Forderung verwerten zu können und so seine finanziellen Verluste ausgleichen zu können.

Jedoch wird in der Praxis aus Unkenntnis der Retentionsrecht Bedeutung und seiner Zurückbehaltungschance dieses nicht umfangreich genutzt werden. Hierbei kommt es zwar häufiger vor, dass für die Begleichung z. B. einer Mietforderung ein Retentionsgut vereinbart wird, jedoch der Vermieter bei Fälligkeit daran keinen Besitz mehr hat. Allerdings ist eine Realsicherheit auch nur dann gegeben, wenn sich z. B. ein Vermieter auch vorab über den Wert des Retentionsgegenstands informiert hat.

Worauf müssen Vermieter achten?

Nimmt ein Vermieter das Retentionsrecht in Anspruch, muss er den Gegenstand der Retention erst dann an den Mieter oder einen Dritten herausgeben, wenn die Schuld beglichen ist. Allerdings ist er auch verpflichtet, in Bezug auf den Gegenstand der Retention einige rechtliche Grundsätze zu beachten. Dabei muss er beim Gebrauch seines Retentionsrechts z. B. nach Treu und Glauben handeln in Bezug auf die Auswahl der beweglichen Sache, den Umfang des Pfandes, die sorgfältige Behandlung und Verwahrung des Retentions Gegenstandes und auch eine verhältnismässige Herausgabe bei einer Teilzahlung oder anderen Sicherstellung des Mieters. Dabei sollten beide Parteien diese allgemeinen Regelungen beachten und diese betreffen auch eine weiteres Verwertungsrecht. Hierbei hat der Vermieter immer das Recht, den Retentionsgegenstand wie ein Faustpfand zu verwerten, wenn der Mieter Bescheid gibt, dass er die offene Forderung nicht erfüllen kann.

Beachten Sie...

In Bezug auf die Auswahl des Retentions Gegenstandes gilt bei Geschäftsraummiete grundsätzlich, dass sich der Gegenstand in den Mieträumen befinden muss. Hierbei kann es sich also auch um Einrichtungsgegenstände handeln oder aber Sachen Dritter bzw. Sachen eines Untermieters.

Ablauf eines Retentions Verfahrens bei Mietzinsrückstand

Wenn ein Mieter von Geschäftsräumlichkeiten mit den Mietzinszahlungen stark in Rückstand geraten ist, kann der Vermieter beim zuständigen Betreibungsamt die sogenannte Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses verlangen, in welchem die ins Mietobjekt verbrachten Gegenstände aufgeführt und bewertet werden. Das Betreibungsamt hat grundsätzlich einem solchen Begehren sofort stattzugeben und die sich in den Mieträumlichkeiten ohne Vorankündigung darin befindlichen Gegenstände in einer Urkunde amtlich aufzuzeichnen (sog. Retentionsurkunde). Diese Urkunde wird anschliessend dem Gläubiger und dem Mieter zugestellt. Dem Mieter wird dabei ein Verbot über die Verfügung über der retinierten Gegenstände auferlegt, mit einem Hinweis auf Straffolgen im Falle der Nichtbeachtung.

Von der Stellung des Begehrens um Aufnahme einer Retention bis zur Zustellung der Retentionsurkunde sollten nur einige wenige Tage vergehen und die Aufzeichnung sollte für den Mieter überraschend erfolgen. Die Möglichkeit der Retention steht jedoch nur für Mietzinsforderungen in einem gewissen Zeitraum zur Verfügung. Der Vermieter kann das Retentionsrecht beanspruchen für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins.

Im weiteren ist es für eine erfolgreiche Geltendmachung des Retentionsrechts notwendig, dass sich in den gemieteten Geschäftsräumlichkeiten tatsächlich retinierter Objekte befinden (Retention Gegenstand). Bei bereits leerstehenden Mieträumlichkeiten macht deshalb eine Retention wegen fehlenden Sicherung Substraten keinen Sinn. Auch kann der Mietzins Schuldner die Retention der sich in den Mieträumlichkeiten befindlichen Gegenstände durch eine anderweitige Sicherheitsleistung (wie z.B. durch seine Kaution) abwenden.

Retention und das Betreibungsverfahren

Liegt eine Retention Forderung im dargestellten Sinne vor, stehen ausserdem auch Retention Gegenstände zur Verfügung und leistet der Schuldner keine anderweitige Sicherheit, so sind die Grundvoraussetzungen für die Aufnahme einer Retention gegeben. Dieses Retentionsrecht ist eine reine Sicherungsmassnahme, denn bis zum Vollzug der Retention ist über keine materiellrechtliche Frage wie z. B. Bestand und Höhe der Mietzinsforderung, Eigentumsverhältnisse an den retinierten Gegenständen usw. entschieden worden.

Deshalb kann darauf gestützt auch keine Entscheidung über das weitere Schicksal der Retention Objekte gefällt werden. Das Verzeichnis mit den amtlich aufgezeichneten Gegenständen kann damit nur der Sicherheit des Vermieters dienen, welcher im anschließenden Betreibungsverfahren seine vorerst behaupteten Forderungen erst einmal erfolgreich durchsetzen muss. Gelingt ihm dies, so kann er die retinierten Gegenstände verwerten lassen und sich aus deren Erlös (vorab) für seine Mietzinsforderungen bedienen. Das zur Befriedigung des Vermieters dienende Retentionsgut des Mieters wird zu Beginn des Verfahrens amtlich festgestellt und dieses darf grundsätzlich nicht verändert bzw. vermindert werden.

Dem Mieter wird meistens schon beim Vollzug der Retention oder aber spätestens mit der Zustellung der Retentionsurkunde die Entfernung der retinierten Gegenstände aus dem Mietobjekt unter Hinweis auf die Strafbestimmungen untersagt, wohingegen der gewöhnliche Gebrauch (z. B. von Maschinen) dem Mieter weiterhin erlaubt ist. Da die Retention reinen Sicherungscharakter hat, muss der Gläubiger nach der Zustellung der Retentionsurkunde jedoch aktiv werden.

Er muss innerhalb von zehn Tagen die Betreibung der Mietschulden anstossen. Die Retention muss somit durch den Vermieter aufrechterhalten werden. Jedoch kann auch das Betreibungsbegehren gleichzeitig mit dem Begehren um Aufnahme einer Retentionsurkunde gestellt werden. Da das für die Mietforderung haftende Gut des Schuldners bereits feststeht – die im Retentionsverzeichnis aufgeführten Gegenstände – ist eine Betreibung auf Faustpfandverwertung einzuleiten. Die Betreibung als solche nimmt generell den gleichen Verlauf auf einer Betreibung wie die Pfandverwertung:

  • Stellung des Betreibungsbegehrens
  • Zustellung des Zahlungsbefehls an den Mieter
  • bei einer Erhebung von Rechtsvorschlag ist ein Rechtsöffnungsverfahren durchzuführen
  • Ist der Zahlungsbefehl rechtskräftig, so kann der Vermieter das Verwertungsbegehren stellen

Die im Retentionsverzeichnis aufgeführten Gegenstände werden zwangsverwertet und der erzielte Erlös fällt bis zur Höhe der retention gesicherten Forderung zuzüglich Kosten an den Vermieter.

Retentionsrecht und die Verwertung von Gegenständen Dritter

Für Gegenstände, welche sich in den betreffenden Mieträumlichkeiten befinden, aber Eigentum eines Dritten sind, findet Art. 268a OR Anwendung. Danach gehen die Rechte Dritter dem Retentionsrecht nur vor, wenn der Vermieter wusste oder wissen musste, dass die betreffenden Gegenstände nicht dem Mieter gehören.

Das Retentionsrecht kann somit ohne weiteres Dritteigentum (Retentionsrecht Beispiel: geleaste oder unter Eigentumsvorbehalt erworbene Gegenstände des Mieters) erfassen. Der Dritteigentümer ist deshalb gut beraten, sofort nach der Lieferung an den Mieter dem Vermieter anzuzeigen, welche Gegenstände sich noch in seinem Eigentum befinden. Dadurch kann der Vermieter diese nicht mehr in gutem Glauben veräussern, denn dann geht das dingliche Recht nach Art. 268a OR dem Retentionsrecht vor.

Sonderfall

Für den Fall, dass die Eigentums Mitteilung an den Vermieter durch den Dritten erst später erfolgt, verliert der Vermieter sein Retentionsrecht an diesen Gegenständen nicht rückwirkend, sondern erst für Forderungen, die nach diesem Zeitpunkt entstehen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Retentionsrecht helfen ?

Sind offene Mietzinszahlungen ein Thema bei der Geschäftsraummiete oder wurde bereits ein Retentionsverfahren eingeleitet, ist eine Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht wichtig. Dabei kann dieser z. B. einen Vermieter beraten, wie dieser ein Retentionsverzeichnis anfordern kann und wie dann auch eine Beitreibung seiner offenen Mietzinsforderungen durchführen muss.

Darüber hinaus wird er ihn informieren darüber, welche Dinge in Bezug auf Retention Gegenstände zu beachten sind und wie er mit Gegenständen im Eigentum von Dritten umzugehen hat. Ausserdem kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch einen betroffenen Mieter beraten, welche Möglichkeiten existieren, um z. B. eine Verwertung von Retentionsgegenständen zu vermeiden oder in einem früheren Stadium die Retention generell abzuwenden. Dabei kann er natürlich auch beide Parteien bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung vertreten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Retentionsrecht in Mietangelegenheiten bei Geschäftsraummiete.

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FAQ: Retentionsrecht

Ein Vermieter kann das Retentionsrecht anwenden, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde. Er darf entsprechend bei ausstehender Miete die Sachen des Mieters einbehalten, bis die Mietforderungen beglichen wurden. Dies fällt dann unter das Vermieterpfandrecht.
Zunächst muss ein Mietvertrag über Geschäftsräume bestehen für den offene Mietzinse inkl. Betriebs- und Nebenkosten, resp. laufende Mietzinse bestehen. Ferner muss ein Mieter bewegliche Sachen im Mietobjekt haben, welche ihm gehören oder einem Dritten gehören, der Vermieter aber annehmen muss, dass sie dem Mieter gehören. Dabei müssen diese Sachen einen direkten Bezug zum Gebrauch des Mietobjektes haben (z.B. Waren im Lager; Inneneinrichtung) und es besteht ein räumlicher Zusammenhang von gewisser Dauerhaftigkeit. Zusätzlich muss der Umstand erfüllt sein, dass der Mieter keine Sicherheit für ausstehende Mietzinse leistet.
Die Retention des Klein- und Grossinventars hindert die Betriebsfortführung nicht, da der normale Gebrauch desselben dem Mieter nach wie vor gestattet ist. Die Retention der Warenvorräte dagegen hätte eigentlich die sofortige Betriebseinstellung zur Folge. Da der Vermieter daran wohl in den meisten Fällen kein Interesse hat, sind hier praxisgerechte Lösungen zu suchen, wie z. B. eine Abtretung eines Teils der Einnahmen.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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