Mietvertrag für Geschäftsräume – Rechtslage, Inhalt, Mietdauer & mehr

Ein Gewerbemietvertrag sollte niemals einseitig auf die Interessen einer Vertragspartei ausgelegt sein. Häufig sind unfaire und irreführende Bestimmungen im Mietvertrag für einen Laien nicht gleich erkennbar. Dazu zählen falsche Verlängerungsoptionen oder Mehrwertsteuerklauseln. Es lohnt sich also, einen Blick hinter die Kulissen des Schweizer Mietrechts für Geschäftsräume zu werfen.

Inhaltsverzeichnis

Der Inhalt eines Mietvertrags für Geschäftsräume

Im Wesentlichen weicht der notwendige Inhalt nicht von dem Inhalt eines Mietvertrags für Wohnraum ab. Doch es gibt einige Besonderheiten. Zunächst einmal muss das Mietobjekt genau beschrieben werden. Dazu gehören:

  • die Adresse
  • das Stockwerk
  • die Größe in Quadratmetern
  • die Anzahl der Räume und Nebenräume
  • der Zustand des Objekts.

Es empfiehlt sich bei dieser Beschreibung größte Sorgfalt walten zu lassen. Fehlt nur ein Detail, kann es später zu Streitigkeiten kommen. Insbesondere dann, wenn das Mietobjekt seinen Besitzer wechselt. Dann kann der Mietvertrag für Geschäftsräume nämlich vorzeitig gekündigt werden. Beispielsweise, wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet.  Es folgen der Name und die Anschrift des Vermieters oder seiner Vertretung. Ebenso der Name und die Anschrift des Mieters. Der Mieter sollte wissen, dass es großen Einfluss auf die Haftung hat, ob er als Einzelperson oder Unternehmen den Mietvertrag abschließt. 

Wer den Mietvertrag als Einzelperson oder einfache Gesellschaft schließt haftet mit seinem gesamten Privatvermögen für die Verbindlichkeiten, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Die Übertragung auf einen neuen Mieter lässt sich leichter vollziehen, wenn man als GmbH oder AG einen Mietvertrag unterzeichnet. Verwendungszweck im Mietvertrag muss genau benannt werden. Änderungen und Erweiterungen müssen immer schriftlich dem Vermieter mitgeteilt werden, denn sie brauchen seine Zustimmung. Der Vermieter kann die Zustimmung jedoch verweigern. Der Verwendungszweck kann beispielsweise die Nutzung als:

  • Büro
  • Praxis
  • Therapieräumen
  • Geschäftslokal
  • Werkstätte und Lager
  • Produktionsräume
  • Gastronomie und Hotel
  • Sporträume sein.

Schließlich werden noch der Mietbeginn, die Dauer des Mietvertrags und die Kündigungsfrist festgelegt. Zu guter Letzt folgt der Mietzins in der Höhe und den Berechnungsgrundlagen. Verlangt ein Vermieter eine Kaution, so wird auch diese im Mietvertrag für Geschäftsräume festgeschrieben. Das Gleiche gilt übrigens für einen Untermietvertrag für Geschäftsräume.

Die Mietdauer und die Kündigungsfrist

In der Regel sind Mietverträge für Geschäftsräume als unbefristetes Mietverhältnis angelegt. Dabei wird meist eine Mindestmietdauer vereinbart. In der Praxis werden häufig Mietverträge geschlossen, die eine echte Befristung aufweisen. Das hat den Nachteil für den Mieter, dass ein solcher Vertrag nicht gekündigt werden muss. Die Möglichkeit einer Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags besteht in so einem Fall also nicht. Eine Erstreckung wäre zwar möglich. Die Aussichten stehen bei einem echt befristeten Mietvertrag aber schlecht. Als Frist für die Beantragung der Erstreckung gelten 60 Tage vor Ablauf des Mietverhältnisses.

Gekündigt werden kann ein Mietvertrag oder Untermietvertrag für Geschäftsräume mit einer Frist von sechs Monaten. Dabei handelt es sich um eine ordentliche Kündigung und die Mindestfrist. Kürzer darf die Kündigungsfrist nicht sein. Eine längere Kündigungsfrist ist jedoch möglich. Neben der ordentlichen Kündigung ist auch die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Die Kündigung ist immer auf das Ende eines jeden Monats möglich. Eine Ausnahme besteht im Dezember. Werden im Mietvertrag keine Kündigungstermine fixiert, müssen die ortsüblichen Termine angewendet werden.

Die Miete für Geschäftsräume

Die Mietzins-Berechnung für Geschäftsmieten ist grundsätzlich der eines Wohnraummietvertrages ähnlich. Dabei errechnet sich der Mietzins aus der Kaltmiete und den Nebenkosten. Daneben kann die Miete für Geschäftsräume auch als indexierte Miete, Staffelmiete oder Umsatzmiete festgelegt werden. Eine Mietkaution ist dann zu leisten, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurde. Dafür wird ein Sperrkonto auf den Namen des Mieters eingerichtet. Die Nebenkosten können monatlich pauschal oder Akonto geleistet werden. Einmal im Jahr muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, aus der sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergeben kann. Um hohe Nachzahlungen zu vermeiden, ist es ratsam, sich bereits im Vorfeld beim Vermieter zu erkundigen, ob die Nebenkosten kostendeckend sind. Auch der Vormieter kann, so er bekannt ist, zu der Höhe befragt werden. Werden diese nicht explizit genannt, so sind sie bereits im Mietzins mit enthalten.

Zusammensetzung der Miete

Als Basis für die Berechnung der Miete für Geschäftsräume dient der Referenzzinssatz, Kostensteigerungen und der Landesindex für Konsumentenpreise. Ist im Mietvertrag nichts schriftlich darüber fixiert, kann angenommen werden, dass der Mietzins auf dem Wert basiert, der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bekannt war.

Bei einem indexierten Mietvertrag wird die Höhe der Miete an die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst. Wurde das Mietverhältnis auf fünf Jahre geschlossen, so kann der Mietzins innerhalb dieser Laufzeit einmal im Jahr zum 31.05. erhöht werden. Der Vermieter muss dem Mieter diese Erhöhung schriftlich mitteilen. Verwendet werden muss dafür das amtliche Formular der einzelnen Kantone.

Der Vermieter hat das Recht, die Mietsache der Mehrwertsteuerpflicht zu unterstellen. Hat er diese Option ausgeübt, so wird er die Mehrwertsteuer an den Mieter weitergeben. Zu dem Mietzins zuzüglich Nebenkosten kommt dann auch noch die gesetzliche Mehrwertsteuer. Dieser Mehrwertsteueraufschlag muss der Vermieter dem Mieter zumindest einen Monat vorher anzeigen. Der Mieter muss jedoch auch mehrwertsteuerpflichtig sein, um dieser Verpflichtung nachkommen zu müssen. Ist der Mieter pauschal besteuert und kann er die Mehrwertsteuer nicht als Vorsteuer in Abzug bringen, entfällt die Verpflichtung, diese zu zahlen. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Schadenersatz. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter alle Unterlagen zu überlassen, damit dieser den Sachverhalt beurteilen kann.

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Die Mietzinserhöhung

Hat der Mietvertrag eine Mindestfrist, so ist der Vermieter berechtigt bei Renovationen oder Investitionen, die wertvermehrend sind, eine Mietzinserhöhung vorzunehmen. Die Mietzinserhöhung muss der Mieterschaft auf einem amtlichen Formular nach Abschluss der Arbeiten mitgeteilt werden. Die Frist beträgt 30 Tage zum Monatsende. Bei indexierten Mietverhältnissen ist diese Regelung jedoch strittig. Wichtig zu wissen ist, dass eine solche Erhöhung innerhalb von 30 Tagen nach Empfang derselben angefochten werden kann.

Die Gestaltung der Außenfläche der Mietsache

Ob Mieter oder Untermieter, das Anbringen von Werbeflächen, Beschriftungen und Schaukästen im Eingangs- oder Treppenhausbereich bedarf immer der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Diese Bereiche sind nämlich nicht Bestandteil des Mietvertrags. Bedarf es darüber hinaus noch der Genehmigung von öffentlicher Seite, so ist die Mieterschaft verpflichtet diese einzuholen und die Kosten dafür zu übernehmen. Sind bauliche Massnahmen notwendig, so sind diese mit dem Vermieter abzustimmen. Ist bereits ein einheitliches Beschriftungssystem vorhanden, so verpflichtet sich die Mieterschaft in der Regel mit dem Mietvertrag diese einzuhalten. Die Kosten dafür trägt der Mieter.

Der Untermietvertrag für Geschäftsräume

Generell ist die Untervermietung eines gewerblich genutzten Objekts erlaubt. Voraussetzung ist jedoch, dass der laut Vertrag festgelegte Verwendungszweck und alle übrigen Bestimmungen des Mietvertrags auch eingehalten werden. Mit dem Mietvertrag sollte eine entsprechende Klausel aufgenommen werden. Ansonsten muss der Vermieter einer Untervermietung schriftlich zustimmen. Der Vermieter kann jedoch Einsicht in den Untermietvertrag verlangen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?

Ein Mietvertrag für Geschäftsräume ist eine wichtige Grundlage für das eigene Unternehmen und sollte daher immer vor der Unterzeichnung von einem Juristen geprüft werden. Denn dieser kann zum einen den Inhalt des Vertrags auf Rechtsgültigkeit prüfen und zudem die finanziellen Verpflichtungen, die für den Mieter entstehen, auf Korrektheit überprüfen. Für Vermieter bietet sich die Konsultation an, um ein rechtssicheres Vertragsverhältnis einzugehen und die Vermieter ohne absehbaren Rechtsstreit eingehen zu können.

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FAQ: Mietvertrag für Geschäftsräume

Auch bei der Vermietung von Geschäftsräumen beinhaltet der monatliche Mietzins den Netto-Mietzins und die Nebenkosten. Alternativ kann eine indexierte Miete, eine Staffelmiete oder eine Umsatzmiete vereinbart werden.

Die Grundlage für den Mietzins bei Geschäftsräumen ist der Referenzzinssatz, tatsächliche Kostensteigerungen und der Landesindex der Konsumentenpreise.

Der Artikel 269b des Obligationenrechts ermöglicht die Indexierung des Mietzinses. Allgemein üblich ist es, wenn das Mietverhältnis für die Dauer von mindestens fünf Jahren abgeschlossen wird.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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