Mietvertrag für Geschäftsräume § Inhalt, Mietdauer & mehr
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Der Mietvertrag für Geschäftsräume zählt zu den häufigsten Grundlagen der gewerblichen Nutzung von Mietobjekten in der Schweiz. Er ist also die Basis zahlreicher Unternehmen, und sollte daher niemals einseitig auf die Interessen einer Vertragspartei ausgelegt sein. Häufig sind es unfaire und irreführende Bestimmungen im Mietvertrag, die letztlich zum Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter führen. Im folgenden Artikel widmen wir uns den grundsätzlichen Regelungen für die gewerbliche Miete in der Schweiz, wichtigen Inhalten eines Mietvertrags für Geschäftsräume und erklären, worauf Sie bei Vertragsabschluss achten sollten.
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Mietvertrag für Geschäftsräume steht in diesem Zusammenhang mit der Geschäftsraummiete.
- Wird der Vertrag in der Rechtsform einer Unternehmung geschlossen gelten andere Haftungsregelungen als bei Privatperson oder einfachen Gesellschaften.
- Eine Untervermietung des Mietobjekts ist nur bei Zustimmung des Vermieters zulässig.
- Für gewerbliche Mietverträge gelten gesonderte Kündigungsfristen
- Ein Mietvertrag für Geschäftsräume, enthält ein Retentionsrecht für den Vermieter
- Für das Mietzinsdepot gibt der Gesetzgeber keine Einschränkungen vor
Grundsätzliches zum Mietvertrag für Geschäftsräume
In der Schweiz werden Mietverträge anhand der Art des Mietverhältnisses unterteilt. So sieht der Gesetzgeber für eine gewerbliche Nutzung eines Mietobjekts (auch Geschäftsraummiete genannt) vor, dass dieses mittels eines Mietvertrag für Geschäftsräume oder ähnlichen Mietverträgen begründet wird und dem gewerblichen Nutzen folgend, besonderen Rechtsnormen unterliegt.
Denn mit der gewerblichen Nutzung eines Mietobjekts werden gesonderte gesetzliche Regelungen hinsichtlich des Mietzinsdepots, der Kündigungsfristen wie auch der Handhabung von ausstehenden Zinszahlungen geltend.
Bedeutung der Geschäftsraummiete
Obgleich auch in der gewerblichen Vermietung oftmals Mietobjekte in Wohnimmobilien vermietet werden, gilt es im Zuge einer geschäftlichen Anmietung immer zu bedenken, dass die gewerbliche Vermietung immer dann den Mietvertrag für Wohnräume ablöst, wenn das zu vermietende Objekt zu grossen Teilen geschäftlich genutzt wird. Ein Abschluss eines Mietvertrags als Privatperson ist somit nicht möglich, es sei denn die gewerbliche Nutzung erfolgt im Zuge eines gemischten Gebrauchs, anstatt eines rein gewerblichen Gebrauchs. Da jedoch in der Praxis die Geschäftsraummiete dominiert, wird in der Regel ein gewerblicher Mietvertrag geschlossen.
Retentionsrecht bei gewerblichen Mietverträgen
Das sogenannte Retentionsrecht ist ein wichtiges Sicherungsrecht, dass im Zuge der gewerblichen Vermietung eine massgebliche Sicherheit für den Vermieter darstellt. Es bietet ihm immer dann ein Zurückbehaltungs- oder Verwertungsrecht, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt. Bei ausstehenden Mietzahlungen kann neben der ausserordentlichen Kündigung also auch Eigentum des Mieters im Mietobjekt zunächst zurückbehalten, um so die Begleichung der Mietrückstände zu erreichen. Sollten diese trotz Zurückbehaltung nicht beglichen werden, ermöglicht das Retentionsrecht zudem eine Verwertung der einbehaltenen Gegenstände.
Inhalt eines Mietvertrags für Geschäftsräume
Im Wesentlichen weicht der Inhalt eines gewerblichen Mietvertrags nicht von dem Inhalt eines Mietvertrags für Wohnraum ab. Doch es gibt einige Besonderheiten, die ausschliesslich in Mietverträgen für Geschäftsräume zu finden sind. Zunächst einmal muss das Mietobjekt genau beschrieben werden. Dazu gehören:
- Adresse
- Stockwerk
- Grösse in Quadratmetern
- Anzahl der Räume und Nebenräume
- Zustand des Objekts
- zulässige Nutzungsform
Es empfiehlt sich bei dieser Beschreibung grösste Sorgfalt walten zu lassen. Fehlt nur ein Detail, kann es später zu Streitigkeiten kommen. Insbesondere dann, wenn das Mietobjekt seinen Besitzer wechselt. Dann kann der Vertrag nämlich vorzeitig gekündigt werden. Beispielsweise, wenn Eigenbedarf angemeldet wird.
Es folgen Angaben den Vertragsparteien. Wer den Mietvertrag als Einzelperson oder einfache Gesellschaft schliesst haftet mit seinem gesamten Privatvermögen für die Verbindlichkeiten, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Zudem muss der Verwendungszweck im Mietvertrag genau benannt werden. Dies ist wichtig, da Änderungen und Erweiterungen immer schriftlich erfolgen müssen und die Zustimmung des Vermieters voraussetzen. Dieser kann die Zustimmung jedoch verweigern. Entsprechend wichtig ist es mögliche Verwendungszwecke klar zu definieren. Zu den häufigsten Nutzungsformen bei gewerblicher Vermietung zählen:
- Büro
- Praxis
- Therapieräumen
- Geschäftslokal
- Werkstätte und Lager
- Produktionsräume
- Gastronomie und Hotel
- Sporträume sein.
Natürlich finden sich auch Angaben zum Beginn des Mietverhältnisses, dessen Dauer und Kündigungskonditionen, wie auch der Gestaltung des fälligen Mietzahlungen im Vertrag vermerkt. Für den Fall einer möglichen Untervermietung gilt es zudem entsprechende Vertragsvereinbarungen schriftlich festzuhalten, da diese wie auch bei einer privaten Vermietung nur dann möglich ist, wenn der Vermieter der Untervermietung zustimmt.
Mietdauer
In der Regel sind gewerbliche Mietverträge als unbefristetes Mietverhältnis angelegt. Dabei wird meist eine Mindestmietdauer vereinbart. Dennoch werden in der Praxis häufig Mietverträge geschlossen, die eine Befristung aufweisen. Das hat den Nachteil für den Mieter, dass ein solcher Vertrag nach Ablauf der Befristung verlängert werden muss, hierfür jedoch die Zustimmung des Vermieters nötig ist. Zudem verfügt der Mieter bei einem befristeten gewerblichen Mietvertrag über keine Möglichkeit, die reguläre Auflösung des Mietverhältnis zum Ende der Vertragsdauer hin, anzufechten. Wird eine Erstreckung des Vertrags verweigert, muss zum Vertragsende das Mietobjekt geräumt werden.
Anders sieht es bei einem unbefristeten Mietverhältnis aus. Auch dieses wird für gewerbliche Zwecke oftmals mit einer Mindestmietdauer versehen und bietet für Vermieter wie auch Mieter zahlreiche Vorteile. Beide Seiten können langfristig planen, die Mindestlaufzeit des Vertrags stellt nicht dessen Ende dar und Kündigungen können zu den vereinbarten Zeitpunkten oder gesetzlich geregelten Terminen von beiden Seiten in Form einer ordentlichen Kündigung erfolgen.
Kündigungsfristen
Gekündigt werden kann der gewerbliche Mietvertrag oder Untermietvertrag grundsätzlich immer in Übereinstimmung mit den im Mietvertrag vereinbarten Regelungen zur Kündigung. Wurden jedoch keine Regelungen zur Kündigung des Mietverhältnis vereinbart, so kommt automatisch der Art. 266k Abs. 1 Obligationsrecht (OR) zum Tragen. Dieser Regelt, dass bei gewerblicher Vermietung eine Kündigungsfrist von mindestens 6 Monaten zu beachten ist und die ordentliche Kündigung zum ortsüblichen Termin erfolgen kann.
Eine ausserterminliche Kündigung ist wie bei privaten Mietverträgen nur dann möglich, wenn das Mietverhältnis aufgrund von Mietrückständen für den Vermieter nicht mehr zumutbar ist. Hierbei gilt es jedoch auch noch zu bedenken, dass im Zuge einer gewerblichen Vermietung zeitgleich mit der Kündigung, das Retentionsrecht in Anspruch genommen werden kann, um die Begleichung der Mietrückstände zu gewährleisten.
Mietzins für Geschäftsräume
Die Mietzinsberechnung für Geschäftsmieten ist grundsätzlich der eines Wohnraummietvertrages ähnlich. Dabei errechnet sich der Mietzins aus der Kaltmiete und den Nebenkosten. Daneben kann die Miete für Geschäftsräume auch als indexierte Miete, Staffelmiete oder Umsatzmiete festgelegt werden. Zudem können beide Vertragsparteien frei entscheiden, ob die Nebenkosten einmal monatlich pauschal oder in Form einer Akontozahlung geleistet werden sollen. Unabhängig von der Zahlungsmodalität, muss jedoch auch bei einem gewerblichen Mietvertrag eine jährliche Nebenkostenabrechnung erfolgen.
Als Basis für die Berechnung der Miete für Geschäftsräume dient der Referenzzinssatz, Kostensteigerungen und der Landesindex für Konsumentenpreise. Ist im Vertrag nichts schriftlich darüber fixiert, kann angenommen werden, dass die Miete auf dem Wert basiert, der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bekannt war.
Bei einem indexierten Mietvertrag wird die Höhe der Miete an die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst. Wurde das Mietverhältnis auf fünf Jahre geschlossen, so kann die Miethöhe innerhalb dieser Laufzeit einmal im Jahr zum 31.05. erhöht werden. Der Vermieter muss dem Mieter diese Erhöhung schriftlich mitteilen. Hierfür gilt es das entsprechende Formular (erhältlich beim Kanton) auszufüllen und an den Mieter zu übermitteln. Zudem bietet der Kanton auch die Möglichkeit, sich umfassend über die Indexveränderungen informieren zu können und somit die Verträge entsprechend korrekt anzupassen.
Der Vermieter hat das Recht, die Mietsache der Mehrwertsteuerpflicht zu unterstellen. Hat er diese Option ausgeübt, so wird er die Mehrwertsteuer an den Mieter weitergeben. Zu den fälligen Mietzahlungen zuzüglich Nebenkosten kommt dann auch noch die gesetzliche Mehrwertsteuer. Dieser Mehrwertsteuer Aufschlag muss der Vermieter dem Mieter zumindest einen Monat vorher anzeigen. Der Mieter muss jedoch auch mehrwertsteuerpflichtig sein, um dieser Verpflichtung nachkommen zu müssen. Ist der Mieter pauschal besteuert und kann er die Mehrwertsteuer nicht als Vorsteuer in Abzug bringen, entfällt die Verpflichtung, diese zu zahlen. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Schadenersatz. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter alle Unterlagen zu überlassen, damit dieser den Sachverhalt beurteilen kann.
Mietzinserhöhung
Hat der Mietvertrag eine Mindestfrist, so ist der Vermieter berechtigt bei Renovationen oder Investitionen, die wertvermehrend sind, eine Mietzinserhöhung vorzunehmen. Die Mietzinserhöhung muss auf einem amtlichen Formular nach Abschluss der Arbeiten mitgeteilt werden. Die Frist beträgt 30 Tage zum Monatsende. Bei indexierten Mietverhältnissen ist diese Regelung jedoch strittig. Wichtig zu wissen ist, dass eine solche Erhöhung innerhalb von 30 Tagen nach Empfang derselben angefochten werden kann.
Gestaltung der Aussenfläche
Ob Mieter oder Untermieter, das Anbringen von Werbeflächen, Beschriftungen und Schaukästen im Eingangs- oder Treppenhausbereich bedarf immer der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Diese Bereiche sind nämlich nicht Bestandteil des Mietvertrags für Geschäftsräume. Bedarf es darüber hinaus noch der Genehmigung von öffentlicher Seite, so ist der Mieter verpflichtet, diese einzuholen und die Kosten dafür zu übernehmen. Sind bauliche Massnahmen notwendig, so sind diese mit dem Vermieter abzustimmen. Ist bereits ein einheitliches Beschriftungssystem vorhanden, so verpflichtet sich die Mieterschaft in der Regel mit dem Mietvertrag diese einzuhalten. Die Kosten dafür trägt der Mieter.
Gewerbliche Untervermietung
Generell ist die Untervermietung eines gewerblich genutzten Objekts erlaubt. Voraussetzung ist jedoch, dass der laut Vertrag festgelegte Verwendungszweck und alle übrigen Bestimmungen des Mietvertrags auch eingehalten werden. Mit dem Mietvertrag sollte eine entsprechende Klausel aufgenommen werden. Ansonsten muss der Vermieter einer Untervermietung schriftlich zustimmen. Der Vermieter kann jedoch Einsicht in den Untermietvertrag verlangen.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?
Ein Mietvertrag für Geschäftsräume ist eine wichtige Grundlage für das eigene Unternehmen und sollte daher immer vor der Unterzeichnung von einem Juristen geprüft werden. Denn dieser kann zum einen den Inhalt des Vertrags auf Rechtsgültigkeit prüfen und zudem die finanziellen Verpflichtungen, die für den Mieter entstehen, auf Korrektheit überprüfen. Für Vermieter bietet sich die Konsultation an, um ein rechtssicheres Vertragsverhältnis einzugehen und die Vermieter ohne absehbaren Rechtsstreit eingehen zu können.
FAQ: Mietvertrag für Geschäftsräume
Auch bei der Vermietung von Geschäftsräumen beinhaltet der monatliche Mietzins den Netto-Mietzins und die Nebenkosten. Alternativ kann eine indexierte Miete, eine Staffelmiete oder eine Umsatzmiete vereinbart werden.
Die Grundlage für den Mietzins bei Geschäftsräumen ist der Referenzzinssatz, tatsächliche Kostensteigerungen und der Landesindex der Konsumentenpreise.
Der Artikel 269b des Obligationenrechts ermöglicht die Indexierung des Mietzinses. Allgemein üblich ist es, wenn das Mietverhältnis für die Dauer von mindestens fünf Jahren abgeschlossen wird.
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