Mietzinsinkasso – Zahlungsbefehl, Rechtsvorschlag & Klage
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Ist ein Mieter mit seinen Mietzahlungen im Rückstand so kann ein Vermieter über ein Mietzinsinkasso eine Betreibung der offenen Forderungen einleiten. In diesem Beitrag wollen wir darstellen wir ein Mietzinsinkasso abläuft und welche Problematiken sich dabei ergeben können.
- Das Wichtigste in Kürze
- Ein Mietzinsinkasso wird durch einen Zahlungsbefehl ausgelöst, den der Vermieter beim Betreibungsamt anfordern muss.
- Das Betreibungsamt prüft nicht, ob die Forderung berechtigt ist.
- Durch den Zahlungsbefehl wird im Mietzinsinkasso die Verjährung der Forderung unterbrochen und auch eine Verzugszinspflicht ausgelöst.
- Durch eine Anerkennungsklage wird festgestellt, ob die Forderung besteht und falls dies bestätigt wird, auch der Rechtsvorschlag des Mieters beseitigt.
Rechtliches rund um das Mietzinsinkasso
Wenn ein Mieter im Rückstand ist mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten ist, kann ihm sein Vermieter eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und ihm ferner androhen, dass bei Nichteinhaltung der Zahlungsfrist das Mietverhältnis gekündigt wird nach 257d OR.
Neben einer Kündigung kann dann der Vermieter auch ein Mietzinsinkasso beginnen, durch das er seine ausstehende Miete beitreiben kann. Hierfür muss er einen Zahlungsbefehl durch das zuständige Betreibungsamt ausstellen lassen.
Über diesen Weg hat er auch die Möglichkeit, an die hinterlegte Mietkaution zu gelangen, da diese Sicherheitsleistung bei einer Bank hinterlegt ist, das auf den Namen des Mieters lautet. Hierbei benötigt der Vermieter einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl, ein rechtskräftiges Urteil oder auch die Zustimmung des Mieters, um diese Kaution auflösen zu können. Für den Fall, dass der Mieter keinen Rechtsvorschlag gegen den Zahlungsbefehl einbringt, oder ein Richter dem Vermieter Rechtsöffnung gewährt, sind die Voraussetzungen erfüllt, um eine Herausgabe der Kaution von der Bank zu verlangen. Ein Mietzinsinkasso über einen Zahlungsbefehl hat für den Mieter auch einen Eintrag im Betreibungsregister zur Folge.
Für den Fall, dass ein Mieter Rechtsvorschlag gegen den Zahlungsbefehl einlegt, wird dadurch die Betreibung gestoppt. Es ist dann am Vermieter, diesen wieder zu beseitigen, damit er sein Mietzinsinkasso fortsetzen kann. Hierzu hat er zwei Möglichkeiten. Er kann entweder den Rechtsvorschlag auf dem ordentlichen Prozessweg mit einer Anerkennungsklage beseitigen, bei der er sich den Bestand und den Umfang seiner Forderung durch den Richter bestätigen lässt, oder er kann im Rechtsöffnungsverfahren den Rechtsvorschlag durch einen Einzelrichter in einem summarischen Verfahren beseitigen lassen. Ist er im rechtlichen Verfahren erfolgreich, kann er anschliessend eine Zwangsvollstreckung des Mieters anstrengen.
Der Zahlungsbefehl beim Mietzinsinkasso
Nach dem Gesetz in der Schweiz kann grundsätzlich jedermann jemanden ohne eine Begründung betreiben. Dabei kann also auch Vermieter auch einen Zahlungsbefehl für einen Mieter austellen lassen, unabhängig davon, ob seine Forderung berechtigt ist oder auch nicht. Stellt er ein entsprechendes Begehren und schiesst die Gebühr vor, stellt das zuständige Betreibungsamt dem Mieter einen Zahlungsbefehl zu. Das Betreibungsamt prüft dabei nicht, ob im Rahmen eines Mietzinsinkassos die Forderung des Vermieters berechtigt ist. Grundsätzlich werden alle Schritte des Betreibungsamts im Betreibungsregister dokumentiert. Für den Fall, dass man als Mieter also einen Zahlungsbefehl erhält, hat dies automatisch zur Folge, dass dies im Betreibungsregister eingetragen wird.
Nachteilig ist ein derartiger Eintrag insbesondere bei der Wohnungssuche, aber auch in anderen Lebensbereichen. Die Einträge im Betreibungsregister werden 5 Jahre lang an alle Interessierten bekannt gegeben.
Lässt sich ein Mietzinsinkasso verhindern?
Grundsätzlich kann ein Mietzinsinkasso über einen Zahlungsbefehl auch ohne eine vorherige Mahnung betrieben werden. In der Praxis mahnen jedoch Vermieter ihre säumigen Mieter zunächst an und sehen von einer Betreibung zunächst ab, wenn der Mieter sich kooperativ verhält. Für den Fall, dass ein Mieter jedoch eine offene Forderung nicht begleichen kann oder will, lässt sich ein Mietzinsinkasso am ehesten durch eine direkte und schnelle Kommunikation mit dem Vermieter verhindern. Hierbei kann z. B. ein Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung vereinbart werden. Für den Fall, dass die Forderungen vom Mieter bestritten werden, kann auch ein Zahlungsaufschub vereinbart werden, bis die Rechtslage geklärt ist. Jedoch kann ein Mieter kein Recht auf einen Zahlungsaufschub geltend machen und ist immer auf ein Entgegenkommen des Vermieters angewiesen.
Rechtsvorschlag des Mieters beim Mietzinsinkasso
Für den Fall, dass man als Mieter einen Zahlungsbefehl erhalten hat, kann man innerhalb von 10 Tagen dagegen Rechtsvorschlag erheben. Durch den Rechtsvorschlag kann sich der Mieter der Schuldbetreibung widersetzen nach Art. 69 SchKG. Für den Fall, dass der Mieter nichts tut, kann der Vermieter frühestens nach zwanzig Tagen beim Betreibungsamt das Fortsetzungsbegehren stellen, worauf ein Betreibungsbeamter dann beim Mieter Vermögenswerte pfänden kann.
Hat der Mieter jedoch fristgerecht Rechtsvorschlag erhoben, wird das Mietzinsinkasso eingestellt und der Vermieter muss dann diesen Rechtsvorschlag wieder beseitigen, wenn er sein Mietzinsinkasso fortsetzen will. Dabei kann er im Rechtsöffnungsverfahren den Rechtsvorschlag durch den Einzelrichter im summarischen Verfahren beseitigen lassen, wobei man hierbei nochmals zwischen der definitiven (Art. 80 f SchKG) und der provisorischen Rechtsöffnung (Art. 82 f SchKG) unterscheiden muss.
Jedoch setzt dies auch voraus, dass der Mieter dann im Rechtsöffnungsverfahren keine Einwände geltend macht. Deshalb ist es grundsätzlich sicherer, in einem ordentlichen Gerichtsverfahren im Rahmen einer Anerkennungsklage die ausstehenden Forderungen gerichtlich anerkennen zu lassen um danach eine Zwangsvollstreckung anzustreben. Zunächst jedoch wird der Streitfall, sofern keine rechtlichen Titel bereits vorhanden sind, bei der Schlichtungsbehörde behandelt.
Einigungsversuch bei der Schlichtungsbehörde
Durch den Rechtsvorschlag des Mieters bleibt eine weitere Betreibung im Mietzinsinkasso ausgesetzt und der Vermieter muss dann in einem ersten Schritt ein Schlichtungsverfahren bei der Schlichtungsbehörde anstrengen. Dabei versucht dann die Schlichtungsbehörde in einer Verhandlung eine Einigung zwischen dem Vermieter und dem Mieter herbeizuführen. Für den Fall, dass dies nicht gelingt, kann er dann in einem nächsten Schritt vor Gericht gehen und dort seine Forderung einklagen. Bei einer Nichteinigung vor der Schlichtungsbehörde muss er die Klage innerhalb von 30 Tagen beim zuständigen Gericht einreichen.
Anerkennungsklage und Rechtseröffnung
Zieht der Vermieter vor Gericht, so stellt dieses im Rahmen einer Anerkennungsklage fest, ob die Forderungen des Vermieters berechtigt sind und falls dies bejaht wird, wird der Rechtsvorschlag des Mieters beseitigt. Durch eine erfolgreiche Anerkennungsklage erreicht der Vermieter zweierlei Ziele – er lässt durch das Gericht feststellen, dass der betriebene Mieter den geforderten Betrag auch wirklich schuldet und für den Fall, dass dies festgestellt wird, wird auch das betreibungsrechtliche Thema geklärt, indem das Gericht den Rechtsvorschlag definitiv beseitigt und der Vermieter somit sein Mietzinsinkasso des im Entscheid festgestellten Betrags weiterführen kann.
Durch die Beseitigung des Rechtsvorschlags hat der Vermieter dann im Anschluss an das Verfahren auch die Möglichkeit eine Zwangsvollstreckung einzuleiten. Mit einem derartigen Entscheid wird das Einleitungsverfahren dann abgeschlossen und wenn das gerichtliche Urteil rechtskräftig ist, kann der Mieter dieses auch nicht mehr anfechten. Er kann also keinen Einwand in dieser Sache mehr geltend machen und es stehen ihm auch keine weiteren prozessualen Mittel mehr zur Verfügung um eine Zwangsvollstreckung oder einen Konkurs zu vermeiden.
Das Rechtsöffnungsverfahren im Mietzinsinkasso
Für den Fall, dass schon ein Entscheid oder auch eine gerichtliche Einigung über die Forderung vorliegt von einem Gericht oder der Schlichtungsbehörde, so kann dem Vermieter auf Antrag in einem Rechtseröffnungsverfahren (Schnellverfahren) eine definitive Bewilligung zur Zwangsvollstreckung erteilt werden. Damit kann der Vermieter dann sein Mietzinsinkasso direkt fortsetzen. Diese definitive Rechtseröffnung erhält ein Vermieter dann, wenn er sich auf eine rechtskräftige Einigung in einem Verfahren bei der Schlichtungsbehörde oder einem Gerichtsurteil berufen kann. Das Rechtseröffnungsverfahren ist allerdings kostenpflichtig und diese Kosten hat dann ein säumiger Mieter zu tragen, wenn dem Vermieter Recht geben wird.
Falls hingegen ein Vermieter bereits eine unterzeichnete Schuldanerkennung des Mieters besitzt und dieser diese nicht unmittelbar entkräften kann, kann ein Vermieter auch eine provisorische Rechtseröffnung anstrengen. In diesem Fall geht dann das Verfahren des Mietzinsinkasso weiter, wenn nicht der Mieter eine Gegenklage im Sinne einer Aberkennungsklage einreicht. Eine derartige provisorische Rechtsöffnung kann z. B. dann bewilligt werden, wenn der Mieter im Mietzinsrückstand ist und der Vermieter einen gültigen und vom Mieter unterzeichneten Mietvertrag vorlegen kann. Hierbei kann dann ein Mieter diese provisorische Rechtseröffnung nur noch verhindern, wenn er z. B. glaubhaft machen kann, dass er bereits ausserterminlich ausgezogen ist und dabei einen Nachmieter gestellt hat. Auch die provisorische Rechtseröffnung ist ein kostenpflichtiges Verfahren und die Kosten müssen von der unterlegenen Partei getragen werden.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Mietzinsinkasso helfen ?
Hat man als Vermieter ein Problem mit säumigen Mietern oder hat man als Mieter ein Problem mit strittigen Forderungen des Vermieters empfiehlt sich immer eine Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht. Hierbei kann dieser im Einzelfall klären, welche rechtlichen Mittel zur Verfügung stehen um eine Forderung durchzusetzen oder aber auch abzuwenden. Ausserdem kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch generell versuchen, eine aussergerichtliche Lösung für die Parteien zu finden und vermitteln.
Für den Fall, dass sich eine Klage nicht vermeiden lässt, kann ein Anwalt für Mietrecht diese für seinen Mandanten vorbereiten und auch bei Gericht unterstützen. Falls neben dem Mietzinsinkasso auch eine Kündigung im Raum steht oder schon ausgesprochen wurde, kann ein Anwalt für Mietrecht auch weitere Schritte für seinen Mandanten begleiten, wie z. B. eine Räumungsklage, eine Mieterstreckung oder auch ggf. eine Anfechtung der Kündigung. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietzinsinkasso.
FAQ: Mietzinsinkasso
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