Kündigung wegen Mietrückstand – Rechtslage, Ablauf & mehr
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Der häufigste Kündigungsgrund für eine Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist in der Praxis die Verletzung der Hauptpflicht des Mieters – wenn er seinen Mietzins oder die Nebenkosten für das Mietobjekt nicht bezahlt. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen aufzeigen, wann eine Kündigung wegen Mietrückstand gerechtfertigt ist und welche gesetzlichen Rahmenbedingungen dabei gelten.
- Das Wichtigste in Kürze
- Wenn ein Mieter seine Miete nicht vollständig, regelmässig und pünktlich bezahlt, kann er gekündigt werden.
- Bleibt die Miete aus, kann eine Mahnung mit Zahlungsfrist von 30 Tagen setzen und gleichzeitig eine Kündigungsdrohung ausgesprochen werden
- Lässt der Mieter die Zahlungsfrist verstreichen, kann der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen bei Wohn- und Geschäftsräumen kündigen.
- Die Kündigung sollte als Einschreiben verschickt werden und muss auf einem aktuellen amtlichen Formular verfasst werden.
Rechtslage zur Kündigung wegen Mietrückstand
Zahlt ein Mieter seine Miete unregelmässig, nicht vollständig oder überhaupt nicht, ist eine Kündigung wirksam. Ehe man jedoch den Vertrag kündigen kann und, muss man dem Mieter eine Chance zum Ausgleich geben und eine Frist setzen.
Jedoch ist bei notorischen Nichtzahlern oder nachweislich drei Versäumnissen in Folge auch eine sofortige Kündigung ohne eine Frist erlaubt. Ist ein Mieter im Zahlungsverzug, hält Art. 257d OR (Zahlungsrückstand des Mieters) fest:
- Absatz 1 „Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.“
- Absatz 2 “Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.“
Dabei reicht auch schon ein geringer Nebenkostenausstand aus, damit Art. 257d OR zur Anwendung kommen kann. So hatte bereits das Bundesgericht einen Fall zu beurteilen, bei dem ein Mieter geltend machte, ein Nebenkostenausstand von CHF 164.65 unbedeutend sei und eine Kündigung nach Art. 257d OR demnach treuwidrig. Allerdings kam das Bundesgericht zu einem gegenteiligen Schluss und betrachtete die Kündigung als rechtmässig.
Ablauf einer Kündigung wegen Mietrückständen
Wenn eine Mietzinszahlung und/oder die Nebenkosten oder auch nur ein Teil davon fällig sind durch einen Ablauf der Zahlungsfrist und der Mieter diese nicht bezahlt hat, tritt automatisch ein Zahlungsverzug ein. Hierbei kommt dann Art. 257d OR zur Anwendung und es kann das entsprechende Verfahren in die Wege geleitet werden. Dabei muss einem Mieter nach Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen gesetzt werden und zugleich, für den Fall der Nichtzahlung, die Kündigung anzudrohen.
Generell sollte dies aus beweis technischen Gründen mit einem eingeschriebenen Brief erfolgen. Ausserdem muss bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften ein entsprechendes Schreiben an beide Parteien separat zugestellt werden. Hierbei ist es auch nicht erheblich, ob nur einer oder beide Partner Vertragspartner im Mietvertrag sind. Grundsätzlich muss die Zahlungsfrist unmissverständlich angesetzt werden und eine Androhung der Kündigung ist zwingend.
Beispiel Schreiben Mietrückstände
Mietobjekt: 2-Zimmer-Parterrewohnung, Geschoss, Adresse
Sehr geehrter Herr Müller,
für Ihre Mietwohnung haben Sie zum letzten Mal im Juni 2020 für den Monat Juni 2020 die Miete bezahlt. Seitdem bezahlen Sie keine Miete mehr. Auch wurde von Ihnen eine Hinterlegung weder angedroht, angezeigt oder vorgenommen. Deshalb beläuft sich der Mietrückstand bis heute auf CHF…… Bezogen auf Art. 257d Abs. 1 OR wird Ihnen hiermit eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Begleichung der gesamten Mietrückstände eingeräumt. Falls Sie den Rückstand nicht innerhalb von 30 Tagen begleichen, wird der Mietvertrag gemäss Art. 257d Abs. 2 OR ausserterminlich mit einer Frist von einem Monat auf ein Monatsende gekündigt.
Fristen für Mahnung und Zahlungsaufforderung
Grundsätzlich beginnt die Zahlungsfrist von 30 Tagen mit dem Empfang der Zahlungsaufforderung zu laufen. Dabei ist dann Tag 1 der Frist der Tag nach dem Empfang der Mahnung. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass nicht der Zeitpunkt massgeblich ist, in dem die Mitteilung in die Machtsphäre des Empfängers gelangt, sondern der Tag, an dem der Mieter die Aufforderung tatsächlich in Empfang genommen hat. Für den Fall, dass ein eingeschriebener Brief dem Mieter nicht zugestellt werden kann und der Mieter den Brief auch nicht innerhalb der von der Post gesetzten 7-tägigen Frist abholt, so gilt die Zahlungsaufforderung am letzten Tag der Abholfrist als zugestellt.
Ablauf der Zahlungsfrist und Kündigung
Falls die Mietrückstände nicht innerhalb der Zahlungsfrist von 30 Tagen bezahlt werden, so kann der Mietvertrag ab Tag 31 gekündigt werden gemäss Art. 257d OR. Dabei empfiehlt es sich jedoch, die Kündigung erst dann auszusprechen, wenn man sich absolut sicher ist, dass die Zahlungsfrist auch tatsächlich abgelaufen ist. Für den Fall, dass eine Kündigung vor Ablauf der Zahlungsfrist von 30 Tagen ausgesprochen wird, ist sie nichtig und damit müssen alle vorangegangenen Schritte wiederholt werden. In diesem Fall verzögert sich die Kündigung des Mieters also deutlich.
Ausserdem muss die frühestens am 31. Tag ausgesprochene Kündigung als Einschreiben auf einem aktuellen amtlichen Formular verschickt werden. Dabei sollte die Kündigung auch den Hinweis enthalten, dass es sich um eine Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR handelt. Der Kündigungstermin braucht weiterhin eine Frist von 30 Tagen und muss auf das Ende eines Monats erfolgen. Für den Fall also, dass der letzte Tag der Zahlungsfrist von 30 Tagen auf den 4. März fällt, kann eine Kündigung erst zum 30. April ausgesprochen werden.
Hierbei gilt eine Kündigung gilt als zugestellt, wenn eine Abholungseinladung in den Briefkasten bzw. das Schreiben in das Postfach gelegt wird. Wirksam wird sie spätestens an dem Tag, an dem es dem Gekündigten üblicherweise zuzumuten ist, den Brief abzuholen oder aus dem Postfach zu nehmen. Normalerweise ist dies der folgende Tag, an dem der Abholzettel in den Briefkasten geworfen wurde bzw. der Brief in das Postfach gelegt worden ist.
Ungültigkeit der vorzeitigen Kündigung
Wird eine Kündigung vor Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR ausgesprochen, ist sie grundsätzlich unwirksam, wenn sie vom Mieter noch während laufender Frist empfangen wird. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Zustellung nach Ablauf der Frist erfolgt. Bei einer zu frühen empfangenen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann eine Berufung des Mieters auf Unwirksamkeit der Kündigung allerdings als rechtsmissbräuchlich eingestuft werden, wenn der Mieter offensichtlich nicht bestrebt ist, den Ausstand innerhalb der gesetzlichen Zahlungsfrist zu leisten.
Generell ist die Einräumung der Frist mit einer Kündigungsandrohung dafür gedacht, dem Mieter eine letzte Gelegenheit zu geben, die notwendigen Geldmittel zur Bezahlung des Rückstandes zu beschaffen, um dadurch den schwerwiegenden Folgen einer Kündigung zu entgehen. Allerdings ist es im konkreten Fall auch nicht einfach, nachzuweisen, dass der Mieter absolut zahlungsunwillig ist.
Sonstige Massnahmen
Für den Fall, dass die Kündigungsfrist einer wirksamen Kündigung abgelaufen ist und der Mieter noch immer in der Wohnung verbleibt, bleibt dem Vermieter nur noch das Ausweisungsverfahren, bei dem eine gerichtliche Ausweisung begehrt wird und infolge auch eine Zwangsräumung angeordnet werden kann. Auch bei Mietern, deren Zahlungsweise grundsätzlich schleppend ist, d. h. wenn Zahlungen grundsätzlich verspätet erfolgen, ist eine Kündigung möglich. Hierbei können diese zwar nicht über die Bestimmungen des Art. 257d OR gekündigt werden, jedoch ist eine ordentliche Kündigung mit den normalen Fristen möglich.
Anfechtung oder Mieterstreckung der Kündigung?
Grundsätzlich kann ein Mieter eine Kündigung immer dann anfechten, wenn diese formal nicht korrekt ist oder Fristen nicht eingehalten wurden. Dies gilt dann auch für den Fall, dass diese Kündigung wegen einem Mietrückstand ausgesprochen wurde, allerdings wird dies wohl lediglich eine Verzögerung der Kündigung zur Folge haben. Ausserdem kann eine derartige Anfechtung auch abgelehnt werden, wenn offensichtlich ist, dass der Mieter keine Absicht hat, seine Mietschulden zu begleichen.
Eine Mieterstreckung bedeutet im Allgemeinen, dass in einem persönlichen Härtefall ein Mieter einen Anspruch auf eine Verlängerung des Mietverhältnisses hat. Gemäss Art. 272 OR ist eine Erstreckung immer dann zu gewähren, wenn die Kündigung für Mieter und ihre Familien eine Härte zur Folge hat. Dabei muss diese Härte schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters an einer Vertragsbeendigung. Hierbei können wichtige Gründe für eine Erstreckung z. B. sein : Knappe finanzielle Verhältnisse , vorgerücktes Alter erschwert die Wohnungssuche, Verwurzelung im Quartier bei langer Wohndauer etc.
Jedoch wird zumeist keine Erstreckung gewährt, wenn der Mietzins nicht pünktlich bezahlt wird. In diesem speziellen Fall ist eine Erstreckung ausgeschlossen und dies gilt auch, wenn Mieter in Konkurs fallen und keine ausreichenden Sicherheiten (Bürgen, Bankgarantien etc.) beibringen können. Auch für den Fall, dass die Voraussetzungen von Art. 257d OR nicht erfüllt sind, können Mietzinsausstände oder regelmässige Verzögerungen bei der Mietzinszahlung die Chancen auf eine Erstreckung verringern. Bei sogenannt schleppendem Zahlungseingang erhalten Mieter häufig eine weniger lange Erstreckung.
Wie kann ein Rechtsanwalt bei einer Kündigung wegen Mietrückstand helfen ?
Grundsätzlich ist eine Kündigung wegen Mietrückstand sowohl für einen Mieter als auch für einen Vermieter eine herausfordernde Angelegenheit. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht kann hierfür für beide Seiten ein guter Berater sein. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht für einen Mieter prüfen, ob eine derartige Kündigung form- und fristgerecht erstellt wurde und er kann auch Vorschläge unterbreiten, wie man ggf. mit einem Vermieter verhandeln kann. Hierbei kann ein Anwalt dann entweder eine Anfechtung der Kündigung in die Wege leiten oder aber z. B. Ratenzahlungen für die Mietrückstände mit dem Vermieter aushandeln für einen Rückzug der Kündigung. Ferner kann er seinen Mandanten auch beraten, wo er gff. finanzielle Unterstützung in seiner Situation finden kann.
Im Gegensatz dazu kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch einen Vermieter beraten, der einem säumigen Mieter kündigen will und ihn über die rechtlich notwendigen Prozesse aufklären. Ferner kann er auch ein rechtlich einwandfreies Mahn- und Kündigungsschreiben erstellen für ihn. Für den Fall, dass ein Mieter trotz gültiger Kündigung nicht fristgerecht auszieht, kann er für den Vermieter eine Ausweisung des Mieters bei Gericht begehren und im Zweifelsfall auch bis zur Zwangsräumung und Beitreibung der Mietschulden begleiten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zur Kündigung wegen Mietrückstand.
FAQ: Kündigung wegen Mietrückstand
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