Mietvertrag für eine Wohnung – Inhalt, Vertragsdauer, Kündigungsfrist

Im Obligationenrecht ist geregelt, dass ein Mietvertrag für eine Wohnung ein Rechtsgeschäft ist. Dabei verpflichtet sich der Vermieter, der Mieterin und dem Mieter eine Wohnung zu überlassen. Die Mieterschaft dagegen schuldet dem Vermieter als Gegenleistung die Zahlung des Mietzinses. Der Mietvertrag für eine Wohnung ist somit eine rechtsverbindliche Übereinkunft, die klaren rechtlichen Grundsätzen folgt. Worauf vor der Unterzeichnung in jedem Fall geachtet werden muss und welche Besonderheiten mit dieser Art des Mietvertrags einhergehen können, erfahren Sie im nun folgenden Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Welche Form für den Mietvertrag?

Generell kann ein Mietvertrag formlos geschlossen werden. Es empfiehlt sich jedoch die schriftliche Form. Das bedeutet, dass der Mietvertrag auch per Handschlag oder stillschweigend geschlossen werden könnte. Das Schweizer Mietrecht sieht das im Obligationenrecht vor. 

Eine stillschweigende Übereinkunft liegt beispielsweise dann vor, wenn ein Vermieter einem Menschen den Schlüssel für sein Mietobjekt gibt und ihn darin wohnen lässt. Der Mieter muss aber einen Mietzins für die überlassene Mietsache zahlen. In so einem Fall wäre der Mietvertrag durch stillschweigende Übereinkunft zustande gekommen. Der in den Wohnraum eingezogene Mieter ist also auch ohne Mietvertrag Mieter mit allen Rechten und Pflichten.

Warum gibt es in einigen Kantonen die Formularpflicht?

Es gibt tatsächlich in der Schweiz Kantone, die für ein Mietverhältnis, aber auch Untermietverhältnis die Formularpflicht eingeführt haben. Die meisten Menschen beziehen diese Formularpflicht auf den Mietvertrag. Das ist jedoch falsch. In der gesamten Schweiz darf ein Mietvertrag immer noch formlos geschlossen werden, also per Handschlag oder stillschweigend.

Die Formularpflicht bedeutet in jedem der Kantone etwas anderes. In Zürich beispielsweise bedeutet sie, dass der Vermieter dem Mieter den Anfangsmietzins auf einem separaten Formular mitteilen muss. Ansonsten gilt der Anfangsmietzins als nicht wirksam mitgeteilt. Es ist also ratsam, sich bereits vor einer Vermietung über die Gepflogenheiten innerhalb der Region zu erkundigen. Das vorgeschriebene amtliche Formular muss der Mieterin und dem Mieter mit dem Mietvertrag zugestellt werden. Doch auch wenn es fehlen sollte, gilt der Mietvertrag für die Wohnung als geschlossen. Für den Mieter ist wichtig zu wissen, dass er in so einem Fall den Mietzins überprüfen lassen kann.

Wie lange kann man vom Mietvertrag zurücktreten?

Solange die Vertragsparteien den Mietvertrag nicht geschlossen haben, können sowohl der Vermieter als auch der Mieter vom Vertrag zurücktreten. Das gilt für den schriftlichen Mietvertrag genauso wie für den stillschweigend geschlossenen oder den per Handschlag. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mietvertrag vom Mieter unterzeichnet wurde und dieser ihn an den Vermieter gesendet hat. Der aber hat das Vertragsformular nicht innerhalb von etwa einer Woche gegengezeichnet an den Mieter zurückgesendet.

Nachdem der Vermieter den Vertrag unterschrieben hat, wird er mit der Unterschrift des Mieters rechtskräftig. Eine Auflösung des Mietvertrags kann nur noch durch eine Kündigung erfolgen. Solange es also nur eine mündliche Zusage der Mieterschaft gibt, die Wohnung mieten zu wollen, kann jederzeit zurückgetreten werden. Allein die mündliche Zusage des Vermieters stellt nach Schweizer Rechtsprechung keinen Abschluss eines Mietvertrags dar.

Die Vor- und Nachteile des schriftlichen Mietvertrags

Die schriftliche Vereinbarung eines Mietvertrages hat einen großen Vorteil: Bei Streitigkeiten hat man alle Vereinbarungen schwarz auf weiss in der Hand. Wichtig ist jedoch, sich vor dem Ausfüllen mit den Inhalten zu befassen. Für einfache Mietverträge sind Vorlagen im Internet oder bei den Mieterverbänden erhältlich. Beide Vertragsparteien haben mit dem Abschluss eines Mietvertrages in schriftlicher Form die Sicherheit, dass sich nichts am Mietverhältnis ändert, solange weder die Mieterschaft noch der Vermieter kündigt.

Bei mündlichen Vereinbarungen sieht das schon ganz anders aus. Soll die Immobilie verkauft werden oder verstirbt der Vermieter, lassen sich die getroffenen Vereinbarungen nur schwer beweisen. In der Regel haben nämlich weder die Erben noch der Käufer Kenntnis von den getroffenen Vereinbarungen. Dann wird es für die Mieterschaft schwierig. Kann die Mieterin und der Mieter nicht belegen, dass die Regelungen so getroffen wurden, sind die getroffenen Vereinbarungen weder für den Käufer noch für die Erben bindend. Es empfiehlt sich also, die Schriftform für den Abschluss eines Mietvertrages für Wohnraum. Die Nebenkosten werden vom Mieter geschuldet, wenn sie im Mietvertrag einzeln aufgelistet wurden. Deshalb ist es auch aus diesem Grund ratsam, die Schriftform zu wählen. Ist die Aufstellung der Nebenkosten nicht vorhanden, so gelten sie nach dem Schweizer Mietrecht als mit dem Mietzins abgegolten.

Haben eine Mieterin und ein Mieter beispielsweise ein Haus gemietet und veranlassen sie den Kauf von Heizöl, so müssen sie diese Kosten im Zweifel selbst tragen. Das ist unerheblich davon, dass der Kauf des Heizöls zu den Nebenkosten zählt und eigentlich vom Vermieter gezahlt werden müsste. Ausschlaggebend ist die getroffene Vereinbarung. Handelt es sich um eine mündliche Abrede, so wird sich für den Mieter schlecht nachweisen lassen, dass es eine andere Vereinbarung gibt als die, dass er zu zahlen hat. Die Schriftform eines Mietvertrages hat also nur Vorteile. Nachteile gibt es keine. Dies trifft auch für Untermieter zu.

Sie benötigen einen Anwalt?
Finden Sie in unserem Anwaltsverzeichnis Ihren passenden Rechtsanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.
Anwalt-beauftragen

Darf Wohnraum als Arbeitsplatz genutzt werden?

Leben und arbeiten ist heute nicht nur global, sondern zeichnet sich auch durch ein Höchstmaß an Flexibilität aus. Viele Angestellte, Arbeitnehmer und selbstständige Unternehmer arbeiten von zu Hause aus. Das kann im Homeoffice sein, aber auch der Kundenempfang bei Versicherungsmaklern gehört dazu. Ein Mietvertrag für Wohnraum wird privat geschlossen. Es wird vereinbart, dass die Mietsache zu Wohnzwecken genutzt wird. Eine gewerbliche Nutzung muss daher im Mietvertrag klar festgelegt worden sein oder ein Mietvertrag für Geschäftsräume geschlossen werden. Doch was gilt, wenn die Mieterschaft die Wohnung als Arbeitsplatz nutzen will?

Die Zustimmung des Vermieters ist dann nicht notwendig, wenn die Mieterschaft lediglich an einem Schreibtisch am Laptop oder Computer arbeitet und vielleicht noch Telefonate führt. Das Mietobjekt unterliegt keiner Abnutzung über Gebühr und die Nachbarn werden auch nicht gestört. Empfangen eine Mieterin und ein Mieter jedoch Kunden und sind gewerblich tätig, so ist das von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Die Kunden kommen und gehen. Dabei müssen sie immer durch das Treppenhaus. Der Lärmpegel steigt, die Nachbarn fühlen sich gestört. Das führt zu Ärger. Ratsam ist es deshalb, schon vorab mit dem Vermieter zu klären, was im Rahmen des Mietvertrags erlaubt ist und was nicht. Auch die Nachbarn sollten bereits im Vorfeld über die Nutzungsabsichten des Wohnraums informiert werden. Eine Diskussion darüber kann manchmal hilfreich sein.

Die Dauer des Mietvertrags

Kurz gesagt, mehrjährige Laufzeiten sind auch bei einem Mietvertrag für Wohnraum zulässig. Die Laufzeit des Mietvertrages muss aber im Rahmen bleiben. Die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen, besteht trotzdem. Der Mietvertrag darf aber keine übermäßige Bindung darstellen. Dabei handelt es sich bei dieser Aussage allerdings um einen unbestimmten Rechtsbegriff, denn eine konkrete Erläuterung vonseiten des Gesetzgebers gibt es nicht. So ist ein auf fünf Jahre geschlossener Mietvertrag nicht besonders bindend, also möglich. Durch einen solchen Mietvertrag hat man als Mieter die Sicherheit, dass der Vermieter während dieses Zeitraums nicht kündigen kann. Eine Ausnahme besteht natürlich dann, wenn der Mietzins nicht gezahlt wird oder andere Kündigungsgründe vorliegen. Die Kündigungsfristen können bei längeren Mietverträgen dafür individuell vereinbart werden.

Trotzdem kann die Mieterschaft vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen, wenn ein geeigneter Nachmieter vorhanden ist, der zahlungsfähig ist. Dieser muss dann den Mietvertrag vollumfänglich übernehmen. Eine außerordentliche Kündigung können die Mieterin und der Mieter nur vornehmen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dieser Grund muss dafür geeignet sein, dass die Mieterschaft das Mietverhältnis nicht fortführen kann. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn:

  • er nicht vorhersehbar war (gesundheitliche Gründe)
  • er eintritt, ohne dass die Mieterschaft etwas dafür getan hat.

Der Inhalt des Mietzinses

Die Mietzins-Berechnung ist für viele Mieter ein Buch mit sieben Siegeln. Häufig wird der Netto-Mietzins im Mietvertrag angeführt. Basis dafür ist die Höhe des Referenzzinssatzes. Zum Netto-Mietzins kommen die Nebenkosten. Diese müssen einzeln aufgeführt werden. Zu ihnen zählen:

  • die Heizungskosten
  • die Kosten für Wasser- und Abwasser
  • die Kosten für den Abwart
  • die Kosten für die Pflege der Außenanlagen
  • die Verwaltungskosten.

Eine Bezeichnung der Nebenkosten als übrige Betriebskosten ist im Mietvertrag nicht zulässig. Wird auf die allgemeinen Bedingungen oder Geschäftsbedingungen verwiesen, so ist das ebenfalls nicht zulässig. In der Regel werden die einzeln aufgelisteten Nebenkosten im Mietvertrag als Akonto bezahlt. Möglich wäre auch eine pauschale Zahlung. Diese Vorauszahlungen werden dann zu einem bestimmten Stichtag mit den tatsächlich entstandenen Nebenkosten einmal im Jahr abgerechnet. Bei pauschalen Nebenkostenabrechnungen entfällt diese Abrechnung.

Die Kündigungsfristen für Wohnraum

Egal, in welcher Form der Mietvertrag geschlossen wurde, die Kündigungsfristen für eine Wohnung sind immer gleich. Diese sind gesetzlich geregelt und dienen dem Mieterschutz. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate. Handelt es sich um einen Untermietvertrag für ein möbliertes Zimmer, so sind es zwei Wochen. Sind beide Vertragsparteien einverstanden, so können die Kündigungsfristen verlängert werden. Langfristige Mietverträge können erst nach Ablauf gekündigt werden. Eine Ausnahme besteht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Die Alternative kann ein zahlungsfähiger Nachmieter sein. Dieser tritt dann mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein.

Das Betreten der Wohnung durch den Vermieter

Auch wenn ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, berechtigt das den Vermieter nicht, die Wohnung so einfach zu betreten. Im Gesetz sind die Anlässe dafür genau definiert. Das Betreten mit Zustimmung der Mieterschaft ist nur erlaubt, wenn die Immobilie verkauft wird oder bei Instandhaltungsarbeiten. Die Besichtigung ist rechtzeitig anzukündigen. Die Mieterschaft hat das Recht, Termine abzulehnen.

So kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?

Die Anmietung einer Wohnung ist eine rechtliche Angelegenheit, die in der Regel auf viele Jahre hinaus klare Verpflichtungen mit sich bringt. Aus diesem Grund ist es überaus wichtig, zu wissen worauf es zu achten gilt und alle vertraglichen Vereinbarungen rechtskonform zu verfassen. Ein Anwalt für Mietrecht kann Sie im Vorfeld der Vertragserstellung ausführlich beraten und für Sie oder mit Ihnen einen rechtskonformen Mietvertrag für eine Wohnung erstellen.

Anwalt-beauftragen
Fragen zum Mietvertrag für eine Wohnung?
Unsere erfahrenen Experten für Mietrecht informieren Sie ausführlich zu allen Themen rund um den Mietvertrag und beantworten alle Ihre Fragen.

FAQ: Mietvertrag für eine Wohnung

Grundsätzlich werden Verträge immer in mehrfacher Form ausgefertigt. Abhängig von der Anzahl der Vertragsparteien wird je Unterzeichner ein Original ausgefertigt das von jedem Vertragspartner unterzeichnet ausgehändigt wird.

Eine Solidarmiete liegt immer dann vor, wenn mehr als ein Mieter den Mietvertrag unterzeichnen. Diese haften dann auch gemeinschaftlich gegenüber dem Vermieter.

Sie beträgt drei Monate. Beide Vertragsparteien können jedoch, wenn Einigkeit darüber besteht, eine länger Kündigungsfrist vereinbaren.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion

Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

Weitere interessante Beiträge zum Thema: Mietverträge
+2-02 ratings
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email