Mietvertrag für eine Wohnung § Inhalt, Vertragsdauer & Kündigungsfrist
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Der Mietvertrag für eine Wohnung, ist nicht nur der Startschuss für das Leben in der neuen Wohnung, sondern auch eine rechtliche Verpflichtung die Mieter und Vermieter eingehen. Wichtige Vertragsdetails gehen jedoch im Alltag gerne einmal unter und werden dann, im Streitfall zum Problem. Damit Ihnen das nicht geschieht, wollen wir Ihnen im folgenden Artikel rund um den Wohnungsmietvertrag aufzeigen, welche Vertragsinhalte wichtig sind, welche Rechte und Pflichten mit dem Vertrag einhergehen und wie, im Fall eines Rechtsstreits, ein Anwalt für Mietrecht Ihnen dabei helfen kann, Ihre Rechte gewahrt zu sehen.
- Das Wichtigste in Kürze
- Ein Mietvertrag für Wohnraum kann formlos geschlossen werden.
- Empfehlenswert ist jedoch die Schriftform.
- Solange der Mietvertrag nicht unterzeichnet ist, kann man vom Vertragsverhältnis zurücktreten.
- Mit der Unterschrift der Mieterschaft und des Vermieters wird der Mietvertrag für Wohnraum rechtskräftig.
- Mehrjährige Laufzeiten des Mietverhältnisses sind auch bei Wohnungen zulässig.
- Die Kündigungsfristen für Wohnungen sind gesetzlich geregelt und betragen mindestens drei Monate.
Rechtslage & Besonderheiten des Wohnungsmietvertrag
Ganz gleich in welcher Form der Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen wird, rechtliche Grundlage bildet der Art. 253 Obligationsrecht (OR) der besagt, dass durch den Abschluss des Vertrags der Vermieter dem Mieter die Wohnung zum Gebrauch überlässt. Die Benutzung von weiteren Räumlichkeiten wie Keller, Waschküche oder ähnlichem ist jedoch nicht zwingend mit dieser Überlassung der Wohnung verbunden. Lediglich wenn dies im Mietvertrag explizit angeführt ist, tritt der Art. 253a in Kraft und der Mieter erhält über die Mietwohnung hinaus ein Gebrauchsrecht an diesen weiteren Räumlichkeiten im direkten Nahe Umfeld des Mietobjekts.
Besonderheit Mieterschutz
Das Mietgesetz in der Schweiz gilt als grundsätzlich mieterfreundlich, jedoch kommt dem Mieterschutz allem voran im Zusammenhang mit Wohnungsmietverträgen eine enorme rechtliche Bedeutung zu. Denn die Vermietung einer Wohnung führt dazu, dass der Mieter in eben dieser seinen Lebensmittelpunkt einrichtet. Grundlose ausserterminliche Kündigungen oder gar unzumutbare Belastungen des Mieters sind somit nicht zulässig.
Form des Mietvertrag für die Wohnung
Generell kann ein Mietvertrag formlos geschlossen werden. Es empfiehlt sich jedoch die schriftliche Form. Das bedeutet, dass der Mietvertrag auch per Handschlag oder stillschweigend geschlossen werden könnte. Das Schweizer Mietrecht sieht das im Obligationenrecht vor. Eine stillschweigende Übereinkunft liegt beispielsweise dann vor, wenn ein Vermieter einem Menschen den Schlüssel für sein Mietobjekt gibt und ihn darin wohnen lässt. Der Mieter muss aber einen Mietzins für die überlassene Mietsache zahlen. In so einem Fall wäre der Mietvertrag durch stillschweigende Übereinkunft zustande gekommen. Der in den Wohnraum eingezogene Mieter ist also auch ohne Mietvertrag Mieter mit allen Rechten und Pflichten.
Warum gibt es in einigen Kantonen die Formularpflicht?
Es gibt tatsächlich in der Schweiz Kantone, die für ein Mietverhältnis, aber auch Untermietverhältnis die Formularpflicht eingeführt haben. Die Formularpflicht bedeutet hierbei jedoch von Kanton zu Kanton etwas anderes. So bedeutet die Formularpflicht in Zürich beispielsweise, dass der Vermieter dem Mieter den Anfangsmietzins auf einem separaten Formular mitteilen muss. Ansonsten gilt der Anfangsmietzins als nicht wirksam mitgeteilt. Es ist also ratsam, sich bereits vor einer Vermietung über die Gepflogenheiten innerhalb der Region zu erkundigen. Das vorgeschriebene amtliche Formular muss dem Mieter mit dem Vertrag zugestellt werden. Doch auch wenn es fehlen sollte, gilt der Mietvertrag für die Wohnung als geschlossen. Für den Mieter ist wichtig zu wissen, dass er in so einem Fall den Mietzins überprüfen lassen kann.
Wie lange kann man vom Mietvertrag zurücktreten?
Solange die Vertragsparteien den Mietvertrag nicht geschlossen haben, können sowohl der Vermieter als auch der Mieter vom Vertrag zurücktreten. Das gilt für den schriftlichen Mietvertrag genauso wie für den stillschweigend geschlossenen oder den per Handschlag. Nachdem der Vermieter den Vertrag unterschrieben hat, wird er mit der Unterschrift des Mieters rechtskräftig. Eine Auflösung des Mietvertrags kann danach nur noch durch eine Kündigung erfolgen. Solange es also nur eine mündliche Zusage der Mieterschaft gibt, die Wohnung mieten zu wollen, kann jederzeit zurückgetreten werden. Allein die mündliche Zusage des Vermieters stellt nach Schweizer Rechtsprechung keinen Abschluss eines Mietvertrags dar.
Mieter wie auch Vermieter sollten vor der Unterzeichnung des Mietvertrags für Wohnraum darauf achten, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss alle nötigen Unterlagen vorliegen und die Inhalte des Vertrags vereinbarungsgemäss gestaltet wurden. Anfechtungen einzelner Bestandteile sind nach Abschluss des Vertrags oftmals langwierig und wenig erfolgsversprechend.
Vor- und Nachteile des schriftlichen Mietvertrags
Die schriftliche Vereinbarung eines Wohnungsmietvertrags hat einen grossen Vorteil: Bei Streitigkeiten hat man alle Vereinbarungen schwarz auf weiss in der Hand. Wichtig ist jedoch, sich vor dem Ausfüllen mit den Inhalten zu befassen. Für einfache Mietverträge sind Vorlagen im Internet oder bei den Mieterverbänden erhältlich. Beide Vertragsparteien haben mit dem Abschluss eines Mietvertrages in schriftlicher Form die Sicherheit, dass sich nichts am Mietverhältnis ändert, solange weder die Mieterschaft noch der Vermieter kündigt.
Bei mündlichen Vereinbarungen sieht das schon ganz anders aus. Soll die Immobilie verkauft werden oder verstirbt der Vermieter, lassen sich die getroffenen Vereinbarungen nur schwer beweisen. In der Regel haben nämlich weder die Erben noch der Käufer Kenntnis von den getroffenen Vereinbarungen. Dann wird es für die Mieterschaft schwierig. Kann die Mieterin und der Mieter nicht belegen, dass die Regelungen so getroffen wurden, sind die getroffenen Vereinbarungen weder für den Käufer noch für die Erben bindend. Es empfiehlt sich also, die Schriftform für den Abschluss eines Mietvertrages für Wohnraum. Die Nebenkosten werden vom Mieter geschuldet, wenn sie im Mietvertrag einzeln aufgelistet wurden. Deshalb ist es auch aus diesem Grund ratsam, die Schriftform zu wählen. Ist die Aufstellung der Nebenkosten nicht vorhanden, so gelten sie nach dem Schweizer Mietgesetz als mit dem Mietzins abgegolten.
Haben eine Mieterin und ein Mieter beispielsweise ein Haus gemietet und veranlassen sie den Kauf von Heizöl, so müssen sie diese Kosten im Zweifel selbst tragen. Das ist unerheblich davon, dass der Kauf des Heizöls zu den Nebenkosten zählt und eigentlich vom Vermieter gezahlt werden müsste. Ausschlaggebend ist die getroffene Vereinbarung. Handelt es sich um eine mündliche Abrede, so wird sich für den Mieter schlecht nachweisen lassen, dass es eine andere Vereinbarung gibt als die, dass er zu zahlen hat. Die Schriftform eines Mietvertrages hat also nur Vorteile. Nachteile gibt es keine. Dies trifft auch für Untermieter zu.
Inhalt des Wohnungsmietvertrag
Grundsätzlich obliegt es dank Vertragsfreiheit ganz Vermieter und Mieter, wie diese die Inhalte des Wohnungsmietvertrag ausgestalten. Natürlich gilt es hierbei darauf zu achten, dass der Mietvertrag für die Wohnung in der Schweiz mieterfreundlich gestaltet sein muss. Vereinbarungen, die den Mieter in eine rechtlich schlechtere Position bringen oder den Mieter übervorteilen würden, sind somit nicht zulässig. Darüber hinaus gibt es jedoch durchaus, wichtige Inhaltsabschnitte, die in keinem Vertrag über die Vermietung einer Wohnung fehlen sollten. Zudem sollte bedacht werden, dass folgende Angaben zwingend nötig sind, um einen gültigen Mietvertrag für Wohnraum abschliessen zu können:
- Vertragsparteien
- Angaben zum Mietobjekt
- Angaben zum Mietzins
Angaben zur Vertragsdauer
Grundsätzlich muss hinsichtlich der Vertragslaufzeit von Mietverträgen gesagt werden, dass diese entweder für eine bestimmte Vertragsdauer befristet oder unbefristet geschlossen werden können. Auch mehrjährige Laufzeiten sind auch bei einem Mietvertrag für Wohnraum zulässig. Die Laufzeit des Mietvertrages muss aber im Rahmen bleiben. So ist ein auf 5 Jahre geschlossener Wohnungsmietvertrag nicht unzumutbar bindend, also zulässig. Durch einen solchen Mietvertrag hat man als Mieter die Sicherheit, dass der Vermieter während dieses Zeitraums nicht kündigen kann. Eine Ausnahme besteht natürlich dann, wenn der Mietzins nicht gezahlt wird oder andere wichtige Kündigungsgründe vorliegen. Zudem können die Kündigungsfristen bei längeren Mietverträgen individuell vereinbart werden.
Angaben zum Mietzinses
Die Berechnung des Mietzins ist für viele Mieter ein Buch mit sieben Siegeln. Häufig wird der Netto-Mietzins im Mietvertrag angeführt. Basis dafür ist die Höhe des sogenannten Referenzzinssatzes. Zum Netto-Mietzins kommen dann noch die Nebenkosten hinzu. Diese müssen einzeln aufgeführt werden. Zu ihnen zählen mitunter:
- Heizungskosten
- Kosten für Wasser- und Abwasser
- Kosten für den Abwart
- Kosten für die Pflege der Aussenanlagen
- Verwaltungskosten.
Eine Bezeichnung der Nebenkosten als übrige Betriebskosten ist im Vertrag im Übrigen nicht zulässig. Wird auf die allgemeinen Bedingungen oder Geschäftsbedingungen verwiesen, so ist das ebenfalls nicht zulässig. In der Regel werden die einzeln aufgelisteten Nebenkosten im Mietvertrag als Akonto bezahlt. Diese Vorauszahlungen werden dann zu einem bestimmten Stichtag mit den tatsächlich entstandenen Nebenkosten einmal im Jahr abgerechnet. Möglich wäre aber auch eine pauschale Zahlung, bei welcher die Abrechnung der Nebenkosten entfallen kann.
Angaben zum Gebrauch der Wohnung
Leben und arbeiten ist heute nicht nur global, sondern zeichnet sich auch durch ein Höchstmass an Flexibilität aus. Viele Angestellte, Arbeitnehmer und selbstständige Unternehmer arbeiten von zu Hause aus. Das kann im Homeoffice sein, aber auch der Kundenempfang bei Versicherungsmaklern gehört dazu. Hierbei spricht der Jurist dann vom sogenannten gemischten Gebrauch, also der privaten wie auch beruflichen Nutzung des Wohnraums. Ein Mietvertrag für Wohnraum wird privat geschlossen. Es wird vereinbart, dass die Mietsache zu Wohnzwecken genutzt wird. Eine gewerbliche Nutzung muss daher im Mietvertrag klar festgelegt worden sein oder ein Mietvertrag für Geschäftsräume geschlossen werden. Doch was gilt, wenn die Mieterschaft die Wohnung als Arbeitsplatz nutzen will?
Die Zustimmung des Vermieters ist dann nicht notwendig, wenn die Mieterschaft lediglich an einem Schreibtisch am Laptop oder Computer arbeitet und vielleicht noch Telefonate führt. Das Mietobjekt unterliegt keiner Abnutzung über Gebühr und die Nachbarn werden auch nicht gestört. Empfangen eine Mieterin und ein Mieter jedoch Kunden und sind gewerblich tätig, so ist das von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Die Kunden kommen und gehen. Dabei müssen sie immer durch das Treppenhaus. Der Lärmpegel steigt, die Nachbarn fühlen sich gestört. Das führt zu Ärger. Ratsam ist es deshalb, schon vorab mit dem Vermieter zu klären, was im Rahmen des Mietvertrags erlaubt ist und was nicht. Auch die Nachbarn sollten bereits im Vorfeld über die Nutzungsabsichten des Wohnraums informiert werden. Eine Diskussion darüber kann manchmal hilfreich sein.
Betreten der Wohnung durch den Vermieter
Auch wenn ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, berechtigt das den Vermieter nicht, die Wohnung so einfach zu betreten. Im Gesetz sind die Anlässe dafür genau definiert. Das Betreten mit Zustimmung der Mieterschaft ist nur erlaubt, wenn die Immobilie verkauft wird oder bei Instandhaltungsarbeiten. Die Besichtigung ist rechtzeitig anzukündigen. Die Mieterschaft hat das Recht, Termine abzulehnen.
Kündigungsfristen für Wohnraum
Egal, in welcher Form der Mietvertrag geschlossen wurde, die Kündigungsfristen für eine Wohnung sind immer gleich. Diese sind gesetzlich geregelt und dienen dem Mieterschutz. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate. Handelt es sich um einen Untermietvertrag für ein möbliertes Zimmer, so sind es zwei Wochen. Sind beide Vertragsparteien einverstanden, so können die Kündigungsfristen verlängert werden. Langfristige Mietverträge können erst nach Ablauf gekündigt werden. Eine Ausnahme besteht, wenn ein wichtiger Grund (ausserterminliche Kündigung) vorliegt. Die Alternative kann ein zahlungsfähiger Nachmieter sein. Dieser tritt dann mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein.
So kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?
Die Anmietung einer Wohnung ist eine rechtliche Angelegenheit, die in der Regel auf viele Jahre hinaus klare Verpflichtungen mit sich bringt. Aus diesem Grund ist es überaus wichtig, zu wissen worauf es zu achten gilt und alle vertraglichen Vereinbarungen rechtskonform zu verfassen. Ein Anwalt für Mietrecht kann Sie im Vorfeld der Vertragserstellung ausführlich beraten und für Sie oder mit Ihnen einen rechtskonformen Mietvertrag für eine Wohnung erstellen.
FAQ: Mietvertrag für eine Wohnung
Eine Solidarmiete liegt immer dann vor, wenn mehr als ein Mieter den Mietvertrag unterzeichnen. Diese haften dann auch gemeinschaftlich gegenüber dem Vermieter.
Sie beträgt drei Monate. Beide Vertragsparteien können jedoch, wenn Einigkeit darüber besteht, eine länger Kündigungsfrist vereinbaren.
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