Untermietvertrag § Inhalt, Kündigung & mehr
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Eine Wohnung mittels Untermietvertrag zu vermieten ist nach dem Schweizer Mietrecht generell erlaubt. Jedoch bedarf diese Untervermietung einerseits der Zustimmung des Vermieters und andererseits der vertraglichen Regelung der Untermiete. Im nun folgenden Beitrag, widmen wir uns dem Inhalt des Untermietvertrags, dessen Kündigungsfristen aber auch vielen weiteren Besonderheiten, die mit der Untermiete in der Schweiz rechtlich einhergehen. Wir haben für Sie, die wichtigsten Fakten und Informationen zusammengetragen und zeigen Ihnen im nun folgenden Artikel, worauf Sie bei in jedem Fall achten sollten.
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Untermietvertrag regelt das Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter.
- Für einen rechtsgültigen Vertrag, ist die Zustimmung des Vermieters nötig.
- Es gelten die gleichen Regelungen wie für den Hauptmietvertrag
- Der Hauptmieter hat auch weiterhin alle Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter und haftet für Schäden.
- Für eine Kündigung gelten die gleichen Rechte und Pflichten wie bei einem Hauptmietvertrag.
Grundsätzliches zum Untermietvertrag
Gemäss Art. 262.1 ist es einem Mieter gestattet, mit Zustimmung des Vermieters ein Mietobjekt ganz oder teilweise an eine dritte Person weiter zu vermieten. Obgleich nicht zwingend vorgeschrieben, sollte diese Untervermietung vertraglich in Form eines Untermietvertrags geregelt werden. Grund hierfür ist, dass der Hauptmieter trotz Übertragung an einen Dritten, weiterhin seine vertraglichen Verpflichtungen hat und zudem die Nutzung durch den Untermieter gegenüber dem Vermieter haftet. Der Gesetzgeber sieht im Übrigen vor, dass für den Untermietvertrag die gleichen rechtlichen Grundsätze wie für einen regulären Mietvertrag gelten.
Voraussetzung für eine Untervermietung
Um in der Schweiz einen gültigen Untermietvertrag abschliessen zu können, gilt es grundlegende Voraussetzungen zu erfüllen. Als grundlegende Voraussetzungen lässt sich die Handlungsfähigkeit sowie die freiwillige und beiderseitige Willenserklärung benennen. Darüber hinaus muss für eine Untervermietung aber auch die Zustimmung des Eigentümers (Vermieters) eingeholt werden.
Die Zustimmung des Vermieters sollte immer schriftlich eingeholt werden. Versäumt die Mieterschaft die Einholung der Zustimmung, so droht im schlimmsten Fall die Kündigung. Es empfiehlt sich also nicht, den Vermieter nicht über das Untermietverhältnis zu informieren.
Verweigerungsrecht des Vermieters
Der Vermieter darf die Untervermietung grundsätzlich nicht ohne einen triftigen Grund verweigern. Eine solche Klausel wäre im Hauptmietvertrag unzulässig. Dennoch gibt der Gesetzgeber klar vor, wann eine Untervermietung verweigert werden darf. Dies ist konkret der Fall wenn:
- der Hauptmieter sich weigert, den Untermietvertrag dem Vermieter gegenüber bekannt zu geben
- der Hauptmieter einen Gewinn durch die Untervermietung erzielt (missbräuchlicher Mietzins)
- dem Vermieter Nachteile aus der Untervermietung entstehen und / oder weil die Mietsache zweckentfremdet genutzt wird.
Formvorschriften für Untermietverträge
Für den Untermietvertrag gelten im Grunde die gleichen Formvorschriften, wie für den regulären Mietvertrag für eine Wohnung. Zuständige Behörden der Kantone wie auch der Schweizer Mieterschutz bieten neben ausführlicher Beratung rund um die Untermiete, auch Vertragsvorlagen und Vertragsformulare, um einen rechtsgültigen Vertrag zur Untermiete abschliessen zu können.
Haftung gegenüber dem Vermieter
Auch wenn ein Untermietverhältnis begründet wurde, gegenüber dem Vermieter haftet immer der Hauptmieter. Er hat auch nach der Untervermietung alle Pflichten und Rechte gegenüber dem Vermieter. Das gebietet der Mieterschutz. Bleibt der Untermieter den Mietzins schuldig, so muss der Hauptmieter trotzdem weiter an den Vermieter zahlen. Auch für Schäden an der Mietsache, die durch den Untermieter verursacht wurden, haftet der Hauptmieter. Der Hauptmieter ist für den Vermieter der Garant dafür, dass die Wohnung nur in der im Hauptmietvertrag genannten Art und Weise durch den Untermieter genutzt wird.
Inhalt des Untermietvertrag
Generell gelten für Untermietverträge keine anderen Regeln als für Mietverträge von Hauptmietern. Das bedeutet, dass auch ein Untermieter gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Rechte und Pflichten hat wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Die Nebenkosten müssen die Untermieterin und der Untermieter nur zahlen, wenn diese ausdrücklich im Untermietvertrag genannt wurden. Sie müssen im Einzelnen dort aufgeführt sein. Sind sie das nicht, so sind sie mit dem Untermietzins abgegolten.
Da der Hauptmieter mit der Untervermietung in die Rolle des Vermieters schlüpft, kann er auch eine Kaution verlangen. Diese muss im Untermietvertrag aufgeführt sein und darf maximal drei Monatsmieten betragen. Kündigt der Hauptmieter seinen Mietvertrag, muss er auch den Vertrag zur Untermiete kündigen. Als Hauptmieter kann er dem Vermieter zwar vorschlagen, den Untermieter als Hauptmieter zu übernehmen. Der Vermieter ist jedoch nicht dazu verpflichtet, den Untermieter in das Mietverhältnis zu übernehmen. Somit müssen mitunter folgenden Aspekte im Untermietvertrag enthalten sein:
- Angaben zu den Vertragsparteien
- Angaben zum Mietobjekt
- Angaben zur Nutzung des Mietobjekts
- Angaben zum Mietzins, Mietzinsdepot und den Nebenkosten
- Angaben zur Mietdauer und Mietart (befristet oder unbefristet)
Kündigung des Untermietverhältnisses
Auch rund um die Kündigung des Mietverhältnisses, ist der Untermietvertrag mit einem regulären Mietvertrag gleichzusetzen. Es gelten somit die gleichen rechtlichen Regulierungen zwischen dem Hauptmieter und Untermieter, wie zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter. Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich immer dann möglich, wenn sie den Vertragsvereinbarungen entspricht und unter Einhaltung der gesetzlichen Mindestfrist ausgesprochen wird. Die entsprechenden Kündigungsfristen sehen hierbei folgende Mindestfristen vor:
- für Wohnungen 3 Monate
- für möblierte Zimmer 2 Wochen
- für gewerbliche Zwecke 6 Monate.
Um den Mietvertrag zu kündigen, stehen amtliche Formulare der Kantone zur Verfügung. Es empfiehlt sich, diese zu verwenden. Gegenüber dem Hauptmieter hat der Untermieter auch das Recht, die Kündigung des Mietvertrags anzufechten. Auch die Erstreckung des Mietverhältnisses wäre möglich. Bei der Erstreckung des Untermietverhältnisses muss aber gesagt werden, dass sich dieses nicht über das Hauptmietverhältnis hinaus erstrecken darf. Spricht der Vermieter gegenüber dem Hauptmieter die Kündigung aus, so wird diesem keine Erstreckung gewährt, wenn die Mietsache untervermietet ist.
Untermieter zahlt den Mietzins nicht
Kommen der Untermieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, so kann der Hauptmieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen setzen und die Kündigung des Mietvertrages androhen. Kommt der Untermieter trotz Aufforderung seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses nicht nach, kann er fristlos (ausserordentlich) zum Ende des folgenden Monats gekündigt werden. Es empfiehlt sich auch für diesen Fall das amtliche Formular zu nutzen.
Wie kann ein Anwalt Sie beim Untermietvertrag unterstützen?
Möchte man sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht verschaffen, so kann man das bei einem Anwalt für Mietrecht tun. Er kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf einen Untermietvertrag im Detail genau erklären. Sowohl der Untermieter als auch der Hauptmieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen einholen und sich beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt den Untermieter und den Hauptmieter in allen Belangen gleichermassen. Treten Fragen zum Vertrag zur Untermiete auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft oder des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ist für jede Vertragspartei da. Es empfiehlt sich, seine Erfahrung zu nutzen.
FAQ: Untermietvertrag
Die Untervermietung muss im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt sein. Deshalb muss der Vermieter immer zustimmen. Ein Untermietvertrag, der ohne Zustimmung abgeschlossen wird, ist unzulässig und daher ungültig.
Generell gilt, ein Untermietvertrag ist immer sinnvoll. Da er ein rechtsgültiger Vertrag ist und somit die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien nachweisbar regelt.
Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.
