Dem Mieter kündigen – Infos, Kündigungsfrist & mehr

Wenn ein Vermieter dem Mieter kündigen will, muss er einige Formalien einhalten. Schließlich ist es für die Mieterschaft ein einschneidendes Erlebnis, die Kündigung der Wohnung zu erhalten. Der Schweizer Mieterschutz beinhaltet aber einige Schutzbestimmungen. Die sollte man als Mieter kennen, wenn die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter erfolgt. Worauf Vermieter achten müssen und welche Fristen es hierbei zu beachten gibt, erfahren Sie im nun folgenden Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Braucht der Vermieter eine Begründung um dem Mieter kündigen zu können?

Die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter benötigt keine Begründung. Die Mieterschaft kann aber eine solche verlangen. Doch selbst wenn der Vermieter den Mietvertrag kündigen sollte ohne Begründung, bleibt die Kündigung gültig. 

Das bedeutet, dass der Vermieter die Mietsache auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer auch ohne Begründung kündigen kann. Gibt es in der Region einen ortsüblichen Kündigungstermin, so ist dieser einzuhalten.

In welcher Form muss dem Mieter kündigen erfolgen?

Das Obligationenrecht sieht vor, dass der Vermieter stets schriftlich kündigen muss. Dazu ist das amtliche Formular zu nutzen. Vermerkt ist auf diesem Formular auch, in welcher Form sich die Mieterin oder der Mieter gegen eine Kündigung wehren können. Auch die Erstreckung des Mietvertrages wäre möglich. Verwendet der Vermieter nicht das amtlich vorgeschriebene Formular, so ist die Kündigung nichtig. Das bedeutet, dass die Kündigung nicht wirksam ist und das Mietverhältnis aufrecht. Die Mieterschaft darf in der Wohnung bleiben, sollte den Vermieter aber auf seinen Fehler hinweisen.

Die Kündigung einer Familienwohnung

Wird die Wohnung von einer Familie bewohnt, also von einem Ehepaar oder ein Paar in eingetragener Partnerschaft, so ist der Vermieter verpflichtet, die Kündigung an jeden der beiden Partner zu senden. Das Ganze mit zwei separaten Briefen und je einem amtlichen Kündigungsformular. Im anderen Fall ist die Kündigung nichtig und damit nicht wirksam.

Die Kündigungsfrist des Mietvertrages

Für die Kündigung des Mietvertrags gelten Kündigungsfristen und -termine. Diese müssen eingehalten werden. Die Regelungen sind für beide Vertragsparteien gleich. Dabei handelt es sich bei dem Kündigungstermin um den Tag, an dem das Mietverhältnis enden soll. Spätestens an diesem Tag muss die Mieterschaft ausgezogen sein. Die Dauer zwischen dem Zeitpunkt der Kündigung und dem Kündigungstermin ist die Kündigungsfrist. Diese ist einzuhalten, damit die Kündigung wirksam ist. Bleibt sie unwirksam auf den Kündigungstermin, so wird sie automatisch wirksam zum nächsten gesetzlichen oder vertraglichen Termin.

Als Mieterin oder Mieter sollte man zunächst einen Blick in den Mietvertrag werfen. Wird die gesetzliche Mindestkündigungsfrist dort nicht unterschritten, so gelten die im Vertrag genannten Termine und Fristen. Sie sind verbindlich. Für Wohnraum beträgt die Mindestkündigungsfrist drei Monate. Gibt es im Mietvertrag keine Vereinbarung zu den Kündigungsterminen, so gelten die Ortsüblichen.Gibt es auch keinen ortsüblichen Termin für eine Kündigung der Mietsache, so darf der Vermieter jeweils auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer der Mieterschaft dem Mieter kündigen. Das sieht in der Praxis dann so aus:

  • Mietbeginn 01. Januar = Kündigungstermin 31.03.
    • oder = Kündigungstermin 30.06.
    • oder = Kündigungstermin 30.09.
    • oder = Kündigungstermin 31.12..

Die Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist ist im Mietvertrag erlaubt. Eine Verkürzung jedoch verboten nach dem Schweizer Mietrecht. Hält der Vermieter den Kündigungstermin oder die Kündigungsfrist nicht ein, so ist die Kündigung auf den nächsten möglichen Termin hin wirksam.

Zu welchem Zeitpunkt muss die Kündigung beim Mieter sein?

Am letzten Tag bevor die Kündigungsfrist beginnt, muss das Kündigungsschreiben bei der Mieterschaft eintreffen. Wichtig zu wissen ist für die Mieterin und den Mieter, dass nicht der Poststempel ausschlaggebend ist, sondern die Zustellung bei der Mieterschaft. Kommt das Kündigungsformular per Einschreiben zum Mieter, so gilt es als zugestellt, wenn es in den Zugriffsbereich der Mieterschaft gelangt. Trifft der Postbote die Mieterin und den Mieter nicht zu Hause an, gilt das Kündigungsschreiben als zugestellt von dem Tag an, ab dem man es von der Post abholen kann.

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Fristlos dem Mieter kündigen

Wer als Mieterschaft der Mietsache mit Vorsatz einen schweren Schaden zufügt, muss damit rechnen, dass dem Mieter fristlos gekündigt wird. Die fristlose Kündigung der Wohnung ist auch dann möglich, wenn die Mieterschaft in Konkurs fällt. Leistet sie nicht innert einer passenden Frist eine Sicherheit, ist die fristlose Kündigung berechtigt. Eine ausserterminliche Kündigung darf der Vermieter versenden, wenn die Mieterschaft nach einer schriftlichen Abmahnung ihrer Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme weiterhin verletzt. Die Frist beträgt 30 Tage auf das Ende eines Monats. 

Es muss sich allerdings um massive Pflichtverletzungen handeln. Befindet sich die Mieterschaft mit zumindest der Zahlung von einem Mietzins im Rückstand, so kann ebenfalls die außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Das Gleiche gilt für die Nebenkosten. Allerdings muss der Vermieter vorher eine Nachfrist von mindestens 30 Tagen setzen. Die ausserterminliche Kündigung ist allerdings nicht wirksam, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebenen Formalitäten nicht genauestens befolgt. Wer eine solche Kündigung als Mieter erhält, sollte die Anfechtung der Kündigung in Betracht ziehen. Das ist innerhalb von 30 Tagen möglich. In diesem Fall wird eine rechtliche Beratung dringend empfohlen.

Die Kündigung anfechten und das Begehren einer Mieterstreckung

Der Schweizer Mieterschutz beinhaltet die Anfechtung der Kündigung. Die Fristen müssen jedoch strikt eingehalten werden, damit man als Mieterschaft die Wohnung nicht verliert. Darüber hinaus kann man die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Für die Einhaltung der Frist ist der Tag des Zugangs der Kündigung wichtig. Ab diesem Tag beginnt die 30-tägige Frist zu laufen. Danach ist das Kündigungsschutzrecht erloschen.

Dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen

Generell kann ein Vermieter aus jedem beliebigen Grund kündigen. Wichtig dabei ist, er muss die gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsfristen und -termine einhalten. Die amtlich vorgeschriebenen Formalien sind dabei zu beachten. Auch die Auflösung des Mietvertrags für die Wohnung wegen Eigenbedarf kann vom Vermieter vorgenommen werden. Die Begründung für die Kündigung des Mieters muss Eigenbedarf lauten. 

Wann liegt Eigenbedarf vor?

Eigenbedarf liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die Mietsache für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte benötigt. Ein angenommener Eigenbedarf für die Zukunft ist allerdings für eine Kündigung des Mieters nicht erlaubt. Jedes unbefristete Mietverhältnis kann durch eine Kündigung wegen Eigenbedarf aufgelöst werden.

Die Kündigungsfrist beträgt mindestens 3 drei Monate. In jedem Fall aber muss die Begründung plausibel und wahr sein. Hat die Mieterschaft die Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt, so ist der Eigenbedarf des Vermieters bei der Entscheidung zu berücksichtigen. Allerdings schließt der Eigenbedarf die Erstreckung nicht aus. Generell gilt, je dringender der Eigenbedarf, desto kürzer der Zeitraum für die Erstreckung.

Mehr zum Thema: Eigenbedarfskündigung

So kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein

Möchte man sich einen Überblick über das Mietrecht in der Schweiz verschaffen, so kann man das bei einem Anwalt für Mietrecht tun. Er kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf die Kündigung des Mietvertrags im Detail genau erklären. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen einholen und sich beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt beide Vertragsparteien gleichermaßen. Treten Fragen zur Kündigung des Mietverhältnisses auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft oder des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ist für beide Vertragsparteien da. Es empfiehlt sich, seine Erfahrung zu nutzen.

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FAQ: Mieter kündigen

Ist im Kanton kein ortsüblicher Termin für eine Kündigung festgelegt, so darf der Vermieter die Wohnung auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der Vermieter kanns ich hierbei jedoch entscheiden, ob er die Kündigung in eigner Form erstellt oder aber auf die für diesen Zwecke in jedem Kanton bereitliegenden Formulare zurückzugreifen. Zudem sollte die Kündigung nachweisbar dem Mieter übermittelt werden.

Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist nur möglich, wenn die Mieterschaft der Mietsache einen schweren Schaden zufügt. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Feuer gelegt werden würde oder die Wohnung unter Wasser gesetzt wird.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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