Anfechtung der Kündigung eines Mietvertrages § Rechtslage & mehr
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Wird die Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen, so wird sie mit dem Kündigungstermin wirksam. Eine Ausnahme besteht immer dann, wenn die Kündigung einen Nichtigkeitsgrund beinhaltet. Es entspricht dem Mieterschutz, dass der Mieter die Mietkündigung anfechten kann. Dieser Kündigungsschutz besteht immer dann, wenn die Kündigung des Mietverhältnisses gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Dabei kann als Motiv für die Kündigung jeder ernst gemeinte Kündigungsgrund dienen. Ist das Motiv allerdings nicht schützenswert, kann die Kündigung angefochten werden.
- Das Wichtigste in Kürze
- Die Möglichkeit der Anfechtung einer Kündigung des Mietvertrags stellt eine wichtige Säule im Schweizer Mieterschutz dar.
- Anfechtbar ist eine Wohnungskündigung dann, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
- Wird die Mietkündigung angefochten, muss sich die Mieterschaft trotzdem auf Wohnungssuche begeben.
- Schwierige finanzielle und familiäre Probleme können zu einer Erstreckung des Mietverhältnisses führen.
Grundsätzliches zur Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags
Die Wohnung ist gekündigt und die Mieterschaft muss sich eine neue Wohnung suchen. Das ist auch dann der Fall, wenn die Wohnungskündigung angefochten wird. Wichtig ist das deshalb, weil die Schlichtungsbehörde im Falle der Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags prüft, ob sich die Mieterin und der Mieter tatsächlich auf Wohnungssuche begeben haben.
Das gekündigte Mietverhältnis soll nicht über Gebühr verlängert werden. Bei der Beendigung des Mietvertrags empfiehlt es sich weder für den Vermieter noch für den Mieter Fehler zu machen. Dabei ist es enorm wichtig, dass:
- die Kündigungsfristen und -termine eingehalten werden
- bei Ehepaaren und Partnerschaften beide Partner die Kündigung erhalten haben
- die Kündigung begründet werden muss, wenn die Mieterschaft das verlangt
- die Kündigung auf dem im Kanton zugelassenen amtlichen Formular erfolgt ist.
Wann ist eine Anfechtung der Kündigung zulässig?
Der Vermieter kann nicht davon abgehalten werden, dem Mieter zu kündigen. Doch ist diese Kündigung nicht schützenswert, hat die Mieterschaft das Recht, die Kündigung anzufechten. Nicht schützenswert ist die Kündigung dann, wenn sie aus Schikane oder böswillig ausgesprochen wurde. In so einem Fall liegt ein Verstoss gegen Treu und Glauben vor. Innert von 30 Tagen kann die Mieterschaft die Mietkündigung anfechten. Dabei können die folgenden Gründe ausschlaggebend sein:
- Die Mieterschaft hat Ansprüche, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, geltend gemacht und der Vermieter kündigt aus Rache.
- Der Vermieter möchte eine Mietzinserhöhung durchsetzen.
- Der Mietvertrag soll einseitig durch den Vermieter geändert werden.
- Der Mieter hat einen Prozess gewonnen oder einen Vergleich mit dem Vermieter geschlossen. Es besteht nun noch ein Kündigungsschutz für die Zeit von drei Jahren nach Abschluss des Verfahrens. Eine Kündigung durch den Vermieter ist solange ausgeschlossen, als das die Mieterschaft den Mietzins zahlt und nicht gegen seine Pflichten verstösst. Eigenbedarf durch den Vermieter darf nicht bestehen, damit der Kündigungsschutz Bestand hat.
- Bekommen die Mieterin und der Mieter Familienzuwachs, wird geheiratet, geschieden oder verstirbt eines der Familienmitglieder, so sind das Gründe, um die Kündigung anzufechten. Der Vermieter und die Mietsache dürfen allerdings nicht über das Mass hinaus belastet werden.
- Die Frist zur Anfechtung innert von 30 Tagen gilt dann nicht, wenn die Mieterschaft der Mietsache einen schweren Schaden zugefügt hat. In diesem Fall wäre eine fristlose Kündigung durch den Vermieter möglich. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung sind allerdings strikt.
Verstösst die Kündigung des Mietvertrags gegen Treu und Glauben, so ist sie dennoch wirksam. Befindet sich die Mieterschaft jedoch in einer schwierigen Lage aufgrund finanzieller oder familiärer Probleme, so kann das Mietverhältnis erstreckt werden. Das Gleiche gilt, wenn die Mieterschaft sich in einem bereits hohen Alter befindet. Die Erstreckung beinhaltet die Verlängerung des Mietverhältnisses um bis zu drei Monate.
Erstreckung nach der Wohnungskündigung
Verstösst die Kündigung nicht gegen Treu und Glauben, so ist sie wirksam und damit gültig. Doch auch in diesem Fall beinhaltet der Kündigungsschutz, dass die Mieterin und der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen können. Dadurch wird das Mietverhältnis über den Kündigungstermin hinaus fortgeführt. Bezahlbarer Wohnraum ist in der Schweiz knapp und so sieht das Schweizer Mietrecht eine Erstreckung vor, wenn sich die Mieterschaft in einer problematischen Situation befindet. Diese kann familiärer, sozialer oder finanzieller Art sein. Die Gründe müssen jedoch schwerer wiegen als die finanziellen Verluste, die ein Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen hätte. Durch die Schweizer Gerichte sind folgende Gründe inzwischen anerkannt:
- die Anmietung einer neuen Wohnung ist aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht möglich
- die Mieterschaft hat bereits ein hohes Alter erreicht
- die Mieterin und der Mieter sind mit dem sozialen Umfeld stark verbunden
- in der Region war keine vergleichbare Wohnung zu finden.
Für Wohnungen beträgt die maximale Dauer der Erstreckung drei Monate. Bis zu zwei Erstreckungen sind möglich. Wird eine neue Wohnung gefunden und kann diese bezogen werden, so wird das Mietverhältnis, welches sich in der Erstreckung befindet, gekündigt. Soll die Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt werden, so muss innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Kündigung Klage bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Die Frist beginnt mit der Aushändigung der schriftlichen Kündigung. Wer die siebentägige Abholfrist bei der Post versäumt, dem sei gesagt, dass dieses Versäumnis zu einer Aufhebung des Kündigungsschutzes führen kann. Es empfiehlt sich also, die Frist für die Abholung einzuhalten.
Wurde die Wohnungskündigung bereits angefochten, so muss kein Antrag auf Erstreckung gestellt werden. Die gesamten Umstände und die Sachlage werden durch die Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags vonseiten der Behörden geprüft. Dabei wird auch eine mögliche Erstreckung in Erwägung gezogen.
Das Mietverhältnis endgültig kündigen
Den Mietvertrag kündigen können ein Vermieter und ein Mieter jederzeit und innerhalb der gesetzlichen Fristen aus einem wichtigen Grund. Ist die Kündigungsfrist bereits vorbei, so ist die Kündigung trotzdem nicht unwirksam. Sie wird lediglich auf den nächsten möglichen Termin verschoben. Dabei beläuft sich die Kündigungsfrist für eine Wohnung auf drei Monate. Diese darf nicht unterschritten werden. Allerdings kann der Zeitpunkt der Kündigung im Mietvertrag individuell vereinbart werden.
In einigen Kantonen jedoch gibt es nach wie vor festgelegte Kündigungstermine, die es zu beachten gilt. Diese weichen auch voneinander ab. Es empfiehlt sich, sich vorab zu informieren. Wurde im Mietvertrag kein Kündigungstermin genannt, so tritt der ortsübliche Termin in Kraft.
Anfechtung der Wohnungskündigung
Kommt der Mieterschaft die Kündigung ins Haus, stellt sich die Frage, ob es für die Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags Muster oder Vorlagen gibt? Um die Mietkündigung anzufechten, müssen mehrere Punkte befolgt und das amtliche Formular verwendet werden. So kann man Streitigkeiten um den Mietvertrag für eine Wohnung aus dem Weg schaffen.
- Das Formular für die Anfechtung der Mietkündigung muss ausgefüllt werden. Per Einschreiben wird es an die Schlichtungsbehörde gesendet. Die Frist von 30 Tagen nach Erhalt der Wohnungskündigung ist dabei einzuhalten.
- Die Behörde lädt beide Vertragsparteien vor, um eine Einigung zu erzielen und den Streit zu schlichten.
- Bleibt der Versuch der Streitschlichtung ohne Erfolg, so kann die Behörde eine Klage bewilligen oder einen Urteilsvorschlag erlassen. Die Klagebewilligung ermöglicht der Mieterschaft innerhalb von 30 Tagen beim zuständigen Gericht Klage einzureichen. Ein gerichtliches Verfahren ist aber immer mit hohen Kosten verbunden. Der Urteilsvorschlag wird nach Ablauf von 20 Tagen rechtswirksam.
- Kommt es zu einem Vergleich zwischen Vermieter und Mieter, so wird dieser schriftlich festgehalten. Beide Vertragsparteien, also die Mieterschaft und der Vermieter, müssen diesen Vergleich unterzeichnen. Damit ist das Verfahren bei der Schlichtungsstelle beendet.
Die Kündigungssperrfrist
Die Mietkündigung anfechten kann die Mieterschaft auch dann, wenn der Vermieter die Kündigung während eines laufenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ausgesprochen hat. Der Kündigungsschutz greift jedoch dann nicht, wenn die Mieterschaft missbräuchlich gehandelt hat. Das bedeutet, es wurde ein Verfahren eingeleitet, dass völlig aussichtslos ist.
So kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Anfechtung behilflich sein?
Die Anfechtung einer Kündigung ist grundsätzlich eine komplexe Rechtsangelegenheit, in deren Zuge zahlreiche rechtliche Grundlagen beachtet werden müssen. Ein Anwalt für Mietrecht informiert Sie nicht nur ausführlich zu ihren rechtlichen Möglichkeiten und Ansprüchen, sondern bewertet für Sie auch die Erfolgschancen einer Anfechtung. Zudem vertritt er Ihre Interessen gegenüber dem Vermieter wie auch im Zuge des Gesamten Anfechtungsprozesses. Die Konsultation eines erfahrenen Juristen erhöht nachweislich Ihre Erfolgschancen im Hinblick auf die Anfechtung der Kündigung des Mietvertrages.
FAQ: Anfechtung der Kündigung eines Mietvertrages
Eine Kündigung ist dann missbräuchlich, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Das bedeutet, sie ist unverhältnismässig und wurde lediglich als Schikane ausgesprochen.
Die Mieterschaft kann die Kündigung anfechten. Das ist innert von 30 Tagen möglich und muss nach einem strengen Rituell erfolgen.
Lässt die Mieterschaft die Frist von 30 Tagen verstreichen, so ist die Frist verwirkt.
Die Frist beginnt mit dem Tag zu laufen, nachdem der Mieter die Kündigung erhalten hat, also am Folgetag.
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